domenica 22 settembre 2013

La mediazione in materia di condominio dopo il DL Fare.

 
Il D.L. n. 69/2013 (Decreto del Fare), convertito con modificazioni nella L. n. 98/2013, ha reintrodotto l'obbligatorietà della mediazione civile e commerciale, per le materie di cui all'art. 5 del D.Lgs. n. 28/2010, e cioè:
  • condominio;
  • diritti reali;
  • divisione;
  • successioni ereditarie;
  • patti di famiglia;
  • locazione;
  • comodato;
  • affitto di aziende;
  • risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità;
  • contratti assicurativi, bancari e finanziari.
Con tale intervento, prende vita anche l’art. 71-quater delle disp. att. del c.c. per le controversie in materia di condominio, introdotto dalla L. 220/2012 (nota come riforma del Condominio).
L’articolo in questione chiarisce cosa si intende per condominio con riferimento alle materie indicate dall’art. 5, D.Lgs. n. 28/2010 nei casi di mediazione c.d. obbligatoria; la norma dà una nozione ampia di “Condominio” ricomprendendo oltre a tutto il capo II del Titolo VII del Libro secondo, anche gli articoli 61-72 delle disposizione attuative del c.c.
 
Pertanto, oltre alle questioni strettamente riguardanti il condominio inteso come vicende relative alle parti comuni, sono ricomprese anche questioni relative alla responsabilità dell’amministratore (1130-1133 c.c.), l’impugnazione delle delibere assembleari, la riscossione dei contributi condominiali (art. 63 disp. att. c.c.), la modifica delle tabelle condominiali (art. 69 disp. att. c.c.), l’infrazione dei regolamenti condominiali (art. 70 disp. att. c.c.).
 
L’art. 71 quater delle disp. att. del c.c. stabilisce per il procedimento di mediazione in materia di Condominio una competenza territoriale dell’Organismo di Mediazione (quella del luogo ove è situato il condominio) specifica rispetto a quella prevista dall’art. 4 del D.Lgs. n. 28/2010 per come novellato dalla conversione in legge del decreto del fare.
 
Ed infatti, mentre la competenza territoriale dell’Organismo di Mediazione di cui all’art. 71 quater coincide con quella del luogo ove è situato il Condominio, il novellato art. 4 del D.Lgs. n. 28/2010 fa riferimento a quella del Giudice che sarebbe competente per la eventuale causa, con la possibilità, in caso di fori alternativi, che siano competenti anche Giudici diversi da quello del luogo ove è ubicato il Condominio.
Ad esempio, se prendiamo in considerazione un’azione di responsabilità nei confronti di un amministratore, le norme del codice di procedura civile stabiliscono dei fori alternativi quale ad esempio il foro di residenza del convenuto che non necessariamente è lo stesso del luogo ove è situato il condominio (stesso discorso vale per un’azione promossa contro un condòmino moroso).
 
A mio parere, l’art. 71 quater delle disp. att. c.c., quale norma speciale sulla mediazione in materia di Condominio prevale su quella successiva più generale dell’art. 4 (per come novellato) e, quindi, la mediazione in tema di Condominio deve essere avviata esclusivamente nel luogo ove è situato il Condominio, anche se competente a conoscere l’azione giudiziaria è il Giudice di un luogo diverso.
L’art. 71 quater prevede, inoltre, che l’amministratore si presenti in mediazione previa delibera dell’assemblea da assumere con le maggioranze di cui all’art. 1136, secondo comma c.c.. Tale norma va certamente coordinata con le novità introdotte in materia di mediazione in vigore dal 20 settembre 2013: l’incontro di programmazione e l’assistenza tecnica dell’Avvocato.
 
La delibera assembleare deve dare istruzioni all’amministratore sull’atteggiamento da avere in mediazione e sui poteri e i limiti entro cui conciliare la controversia. La stessa delibera, a rigor di logica, deve prevedere il conferimento dell’incarico al difensore.
 
Fonte: Nestore Thiery su Altalex 

sabato 21 settembre 2013

Pensilina condominiale, distanze e decoro.

 
La pensilina condominiale, installata per riparare una parte dell’ingresso all’edificio deve rispettare le distanze? La stessa pensilina può alterare il decoro architettonico dell’edificio?
La domanda, in sostanza, è quella che ci si pone in tanti casi in cui l’assemblea decide di migliorare l’uso di una parte comune.
L’assise condominiale, infatti, ha il potere di disciplinare l’uso delle cose comuni ed all’uopo prevedere tutte le più opportune modificazioni o innovazioni in grado di garantirne un miglior uso o rendimento a favore di tutti i condomini.

Pensilina e parti comuni
Portone d’ingresso allo stabile; nessun porticato e nessuna protezione dagli agenti atmosferici.
Chi si deve fermare per utilizzare il citofono e non ha l’ombrello, ogni volta che piove s’inzuppa tutto.
Che cosa fare?
La problematica è comune e molte assemblee decidono di installare una pensilina per porre rimedio al problema. Quali contestazioni possono sorgere?

In questa sede si fa riferimento alle problematiche condominiali.
E’ sempre bene, infatti, per evitare d’incorrere in sanzioni amministrative, informarsi presso i competenti uffici comunali o presso un tecnico di fiducia del condominio, per sapere se questo genere d’intervento comporti anche degli adempimenti di carattere urbanistico.

Pensilina e decoro architettonico
Leggendo le sentenze sull’argomento, si comprende che l’unico reale problema condominiale è quello del decoro architettonico dell’edificio. Sulle distanze, infatti, se l’opera è effettivamente destinata a soddisfare esigenze della collettività, non si può dir nulla.

Il Tribunale di Nola, in una controversia relativa all’installazione di una pensilina, rifacendosi al consolidato orientamento della Cassazione, ha specificato che è pacifico principio dell'inoperatività, nel condominio, delle prescrizioni in materia di distanze, con riferimento alle opere - come quella in esame - eseguite sulle parti comuni e destinate all'uso di tutti i condomini (Cassazione civile, sez. II, 25 ottobre 2001, n. 13170; Cass. Civ. n. 9995 del 1998; Cass. Civ. n. 4190 del 2000) (Trib. Nola 15 novembre 2007).
 
La sentenza risale a quasi sei anni fa, ossia al periodo antecedente l’entrata in vigore della riforma del condominio, ma la situazione normativo giurisprudenziale non è mutata.
Nel caso di specie oltre alla violazione delle distanze, il condomino contestava anche la violazione del decoro architettonico.

Il Tribunale di Nola ha concluso per l’assenza di violazione dell’estetica dell’edificio.
Nella sentenza succitata si legge che la tutela del decoro architettonico è disciplinata in considerazione di una apprezzabile alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell'edificio, od anche di sue singole parti o elementi dotati di sostanziale autonomia, e della consequenziale diminuzione del valore dell'intero edificio e, quindi, anche di ciascuna delle unità immobiliari che lo compongono.

Va da sé che, ancora una volta, nella fattispecie alcun danno di tale natura sia stato arrecato al condominio, sia per la ridotta dimensione dell'opera in parola, sia per le sue caratteristiche, che mirano esclusivamente a rendere più fruibile e meno pericoloso l'androne di ingresso, senza apportare alcun significato sconvolgimento all'unitarietà di linee e di stile del fabbricato (allegati grafici in atti; cfr, Cassazione civile, sez. II, 27 ottobre 2003, n. 16098; Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 5417 del 15/04/2002; Cass. Civ. n. 6341 del 2000;Cass. Civ. n. 15504 del 2000) (Trib. Nola 15 novembre 2007).

Vale la pena ricordare che l’alterazione del decoro deve provocare altresì un pregiudizio economico per le parti comuni e/o per le unità immobiliari di proprietà esclusiva (cfr. Cass. n. 1286/10).
E’ evidente che l’alterazione peggiorativa dell’estetica implichi questo genere di pregiudizio. La prova dell’alterazione del decoro dev’essere sempre fornita da chi la lamenta, quindi nel caso di delibere che autorizzano la modifica della facciata, dal condomino che impugna quella decisione.

Tirando le fila del discorso e tornando a quanto affermato dal Tribunale di Nola, quale insegnamento può trarsi da questa pronuncia ? Si può dire che mentre le norme sulle distanze non si applicano mai, la lesione del decoro, in ossequio ai principi richiamati in sentenza, va valutata caso per caso.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

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