lunedì 13 maggio 2013

Riforma Condominio, ecco come cambiano i quorum deliberativi.

 
La riforma del condominio (legge 220/2012, che è stata pubblicata sulla «Gazzetta Ufficiale» n. 293 del 17 dicembre 2012 ed entre­rà in vigore il 18 giugno 2013) ha innalzato i quorum deliberativi intro­dotti da alcune leggi speciali, compresa quella riguardan­te l'eliminazione delle barriere architettoniche. Punto per punto, è possibile analiz­zare la situazione.
 
Per i disabili - La legge 9 gennaio 1989, n.13, favorisce il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati. Nello specifico, per gli edifici esistenti, all'articolo 2 veniva previsto che le de­liberazioni assembleari che hanno per oggetto le innova­zioni dirette a eliminare le barriere architettoniche, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e l'instal­lazione di dispositivi atti a fa­vorire la mobilità dei ciechi, venivano approvate, in pri­ma convocazione, con la maggioranza degli interve­nuti e almeno metà del valo­re dell'edificio oppure, in se­conda convocazione, con la maggioranza di un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
 
Quorum decisa­mente più bassi rispetto a quelli che sarebbero stati necessari per le "normali" innovazioni, per cui è richiesta la maggiorana dei partecipan­ti al condominio e dei due ter­zi del valore dell'edificio. Data l'importanza di tali opere, il legislatore ha inteso agevolarle anche in altri mo­di. Esse si possono, infatti, re­alizzare in deroga alle norme sulle distanze previste dai re­golamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni, o di uso comune, a più fabbricati. È fatto salvo l'obbligo di ri­spetto delle distanze nell'ipo­tesi in cui, tra le opere da rea­lizzare e i fabbricati alieni, non vi siano spazi o aree di proprietà o di uso comune.
 
Al fine di fornire un'ulte­riore agevolazione in mate­ria, poi, il Dl 25 marzo 2010, n.40 (convertito in legge 73 del 22 maggio 2010), preve­de che vengano eseguiti sen­za alcun titolo abilitativo gli interventi volti all'elimi­nazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ram­pe o di ascensori esterni, o di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio. In que­sto contesto, la riforma (ar­ticolo 1120, comma 2, n. 2, del Codice civile e articolo 2 della legge 13/1989) innal­za il quorum deliberativo per tali interventi. In prima e in seconda convocazione saranno richieste la maggio­ranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell'edificio (contro il pre­cedente 1/3 e 1/3 in seconda convocazione).
 
Risparmio sui consumi - Già nel 1991, con la legge 10 del 9 gennaio, si era puntato a favorire il contenimento dei consumi energetici e il ricorso a fonti rinnovabili per la produzione di ener­gia. A tal fine, per l'approva­zione delle opere - com'arti­colo 26, comma 2, della leg­ge citata - veniva richiesta la sola maggioranza dei mil­lesimi, senza alcun riferi­mento al numero dei votan­ti. Successivamente, l'Italia sottoscriveva il protocollo di Kyoto in materia ambien­tale, riguardante il riscalda­mento globale della Terra. Alla luce delle nuove esigen­ze, con il Dlgs 311/2006 e la legge 99/2009, il quorum per gli interventi citati veni­va ulteriormente abbassato, fino a rendere valide le deli­bere adottate con la maggio­ranza semplice delle quote millesimali degli intervenu­ti in assemblea.
 
Anche in questo caso, la re­cente riforma ha alzato il quorum. Le deliberazioni fondate su diagnosi energeti­ca o su attestato di certifica­zione energetica saranno validamente assunte, in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza degli in­tervenuti e con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edifi­cio (il quorum richiesto per le delibere in seconda convo­cazione). Inoltre, è stato in­trodotto l'articolo 1120, com­ma 2, n. 2, del Codice civile, che ha previsto che, in assen­za di diagnosi energetica o di attestato di certificazione energetica, sono validamen­te assunte, con la maggioranza degli intervenuti e alme­no la metà del valore dell'edi­ficio, le innovazioni che han­no a oggetto le opere e gli in­terventi volti al contenimen­to del consumo energetico.
 
Sistemi di termoregolazione - Uno degli interventi previ­sti dalla legge 10/1991 per il contenimento dei consumi energetici è l'adozione dei si­stemi di termoregolazione (per regolare il prelievo del calore da ciascun corpo scaldante) e di contabilizzazio­ne (per calcolare il consumo effettivo) del calore. Tale in­tervento è stato più volte sug­gerito dalle varie direttive dell'Unione europea. Il quorum per l'adozione di tali sistemi, dal 1991, non è mai stato chiaro. In ogni ca­so, nelle varie interpretazio­ni della giurisprudenza, il quorum - al massimo - era stato indicato in un terzo dei partecipanti e almeno un terzo del valore dell'edificio. In seguito alla riforma, esso è aumentato, così da coincide­re con quello metà del valore dell'edificio.
 
Nuovi quorum per l'installazione delle parabole - Per incentivare il ricorso ad antenne paraboliche centra­lizzate (definite innovazioni necessarie), il Dl 5 del 23 gen­naio 2001, convertito in leg­ge 20 marzo 2001, n. 66, ave­va previsto il quorum di un terzo dei partecipanti e alme­no un terzo del valore del­l'edificio. Il legislatore ha ele­vato il quorum richiedendo la maggioranza degli interve­nuti e almeno la metà del va­lore dell'edificio, al pari di tutte le innovazioni speciali previste dal nuovo articolo 1120, comma 2, del Codice ci­vile.
 
Contestualmente, la riforma ha ulteriormente disci­plinato l'installazione delle antenne da parte del singolo condomino. Il nuovo artico­lo 1122-bis prevede che le in­stallazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva, e per l'acces­so a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i rela­tivi collegamenti fino al pun­to di diramazione per le sin­gole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comu­ni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, pre­servando sempre il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in ma­teria di reti pubbliche. Qualora si rendano neces­sarie modifiche alle parti co­muni, l'interessato ne dà co­municazione all'amministra­tore. L'assemblea può pre­scrivere adeguate modalità alternative di esecuzione.

Fonte: BusisessVox

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