venerdì 31 maggio 2013

Efficienza energetica in cerca di linee guida.


«La moneta cattiva scaccia quella buona». Questa antica legge dell'economia vale anche per il risparmio energetico in condominio, dove un singolo intervento mal progettato o mal realizzato può rovinare la "reputazione" di un'intera tecnologia. Quante persone si sono convinte che coibentare il sottotetto sia inutile dopo aver sentito le lamentele di un vicino di casa che ha speso molti soldi senza aver ridotto di un euro la bolletta? Al contrario, l'intervento può essere utilissimo, ma solo se pianificato nel contesto di un'accurata analisi del sistema involucro-impianto. 

Nel caso specifico, ad esempio, coibentare il sottotetto senza intervenire sulla regolazione del calore può essere addirittura controproducente.Al di là delle risorse economiche – comunque difficili da reperire in tempi di crisi – il primo ostacolo per il risparmio energetico in condominio è il deficit di conoscenza da parte di proprietari e amministratori. Ed è proprio per offrire indicazioni operative per il risanamento degli edifici che è stato avviato il progetto «Abitare biotech», promosso dal gruppo energetico E.On con Anaci, associazione di amministratori condominiali. Il progetto è stato presentato la scorsa settimana a Milano nell'ambito di una tavola rotonda in cui è stato anche annunciato il rinnovo della nvenzione triennale tra E.On e Anaci, per la fornitura di energia ai condomìni amministrati dai professionisti iscritti all'associazione.

L'obiettivo di «Abitare biotech» è arrivare a definire entro l'autunno un pacchetto di linee guida che consentano ai privati di decidere gli interventi più efficaci in termini di risparmio energetico e riqualificazione degli edifici. Facendo in modo che un investimento nell'ordine dei 300-400 euro al metro quadrato possa tradursi in un risparmio garantito e in un incremento di valore immediato dell'immobile. Da un primo confronto con gli esperti sono emerse sette mosse giuste da effettuare in condominio. Certo, resta la difficoltà di individuare i tecnici e le imprese migliori. Per il momento, vale un'indicazione pragmatica: scegliere soggetti attivi da tempo su piazza, visionando i lavori già eseguiti e verificando la soddisfazione dei vecchi clienti. Ma la via è obbligata, anche alla luce del recepimento della direttiva 2010/31/Ue sugli edifici a consumo "quasi zero", di cui il Governo ha avviato venerdì scorso l'esame.

Fonte: Cristiano Dell'Oste su Il Sole 24Ore

lunedì 27 maggio 2013

Diritto all'estirpazione degli alberi del vicino solamente se le distanze sono misurate dalla base del tronco.

 
Ogni persona che abita un’unità immobiliare, sia essa indipendente, sia essa ubicata in condominio, ha diritto a vedere rispettare le distanze degli alberi e delle piante del vicino (nonché di quelle condominiali) dal proprio confine. Se ciò non avviene, può essere domandata l’estirpazione e/o la potatura degli alberi e delle piante.
 
La norma di riferimento, al fine di comprendere quali debbano essere le distanze da rispettare (anche in relazione alla diversa tipologia di vegetale) è l’art. 892 c.c., che recita: Chi vuol piantare alberi presso il confine deve osservare le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, dagli usi locali. Se gli uni e gli altri non dispongono, devono essere osservate le seguenti distanze dal confine: tre metri per gli alberi di alto fusto.
 
Rispetto alle distanze, si considerano alberi di alto fusto quelli il cui fusto, semplice o diviso in rami, sorge ad altezza notevole, come sono i noci, i castagni, le querce, i pini, i cipressi, gli olmi, i pioppi, i platani e simili; un metro e mezzo per gli alberi di non alto fusto. Sono reputati tali quelli il cui fusto, sorto ad altezza non superiore a tre metri, si diffonde in rami; mezzo metro per le viti, gli arbusti, le siepi vive, le piante da frutto di altezza non maggiore di due metri e mezzo. La distanza deve essere però di un metro, qualora le siepi siano di ontano, di castagno o di altre piante simili che si recidono periodicamente vicino al ceppo, e di due metri per le siepi di robinie.
 
La distanza si misura dalla linea del confine alla base esterna del tronco dell'albero nel tempo della piantagione, o dalla linea stessa al luogo dove fu fatta la semina. Le distanze anzidette non si devono osservare se sul confine esiste un muro divisorio, proprio o comune, purché le piante siano tenute ad altezza che non ecceda la sommità del muro.
 
Nota bene. Le norme contenute nell’articolo citato hanno una funzione sussidiaria rispetto a quelle contenute nei regolamenti (es. regolamento di polizia locale) o nelle raccolte d’usi conservate presso le locali Camera di Commercio industria, artigianato ed agricoltura. La norma stessa, ai soli fini del rispetto delle distanze, spiega che cosa debba intendersi per alto fusto, ecc. E’ importante notare come il terzo specifichi che il calcolo delle distanze debba essere effettuato tenuto conto di due elementi: da un lato la base del tronco dell’albero o, per le piante, il luogo dove fu fatta la semina (cfr. da ultimo Cass. 10502/2013); dall’altro la linea di confine tra le due unità immobiliari.
 
Nell’ipotesi di condominio di case, la distanza, per il caso del balcone, dev’essere misurata dalla base di questo manufatto e le caso di finestre, dalla soglia delle medesime. Se le distanze non sono inferiori a quelle indicate dai regolamenti, dagli usi locali o, in mancanza, dall’art. 892 c.c., ai sensi dell’art. 894 c.c. Il vicino può esigere che si estirpino gli alberi e le siepi che sono piantati o nascono a distanza minore di quelle indicate dagli articoli precedenti.
 
Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

venerdì 24 maggio 2013

Condominio, ecco i primi chiarimenti.

Il mandato all'amministratore condominiale durerà un anno, più un altro di rinnovo automatico: tutti d'accordo al Forum sulla riforma organizzato dal Sole 24 Ore, in collaborazione con 24 tra le associazioni della proprietà, degli amministratori e degli Ordini professionali. Ma sono arrivati anche altri importanti chiarimenti su come infliggere le sanzioni pecuniarie per le violazioni al regolamento o rivedere le tabelle millesimali.

Sessanta sedi collegate in diretta, sale affollate ma anche tantissime connessioni al sito del Sole 24 Ore per seguire la diretta streaming del primo grande appuntamento organizzato alla vigilia dell'entrata in vigore della legge 220/2012, fissata per il 18 giugno. Un segnale che dimostra quanto sia alta l'attenzione su questo tema, che tocca da vicino la vita quotidiana di almeno la metà degli italiani. Non solo condòmini ma anche amministratori, avvocati ed esperti immobiliari, tecnici e artigiani, che ruotano intorno a un mondo che movimenta un volume d'affari di almeno dieci miliardi.

Il Forum – che ha visto la partecipazione del direttore del Sole, Roberto Napoletano – è stata l'occasione per fare il punto sulle innovazioni contenute in una riforma che aggiorna una normativa vecchia di settant'anni. Il convegno ha poi messo a fuoco i tanti aspetti ancora controversi della legge 220/2012.

Un chiarimento importante, ad esempio, è arrivato sulla durata del mandato di amministratore: finora questo «gestore» restava in carica un anno; dal 18 giugno si passa alla più incerta formula di un anno di mandato più un anno di rinnovo, naturalmente salvo revoca. Ma come si arriva al rinnovo? «L'amministratore dovrà essere nominato per un anno, mentre per il secondo anno il rinnovo è automatico» ha chiarito il senatore Salvatore Torrisi (Pdl), che è stato il relatore del provvedimento. «Questa è l'interpretazione che emerge con chiarezza anche dagli atti parlamentari».

Una tesi condivisa anche dagli esperti del Forum. Per Giuseppe Spoto, aggregato di diritto privato a Roma Tre, in questo modo si allinea il mandato dell'amministratore con i tempi ordinari del condominio: «Al termine del primo anno si presenta il rendiconto, si vede se l'amministratore ha governato bene e, se non ci sono rilievi, scatta il rinnovo». La successiva nomina segue le stesse regole, anche se l'amministratore non cambia.
Ma il Forum ha dimostrato come siano ancora molti gli aspetti di questo provvedimento che presentano difficoltà di attuazione e sui quali è possibile ancora intervenire. Le modifiche discusse anche ieri al convegno sono state elaborate insieme in un serrato confronto tra le associazioni. E ieri Torrisi si è detto disponibile a fare proprie molte delle proposte del disegno di legge. L'obiettivo è di risolvere difficoltà che stanno già allarmando gli amministratori e i proprietari degli immobili (si veda la scheda a fianco).

Al centro del dibattito la nuova figura dell'amministratore. «Non vi è dubbio - ha spiegato Roberto Triola, presidente della seconda sezione della Cassazione - che spetti all'amministratore anche il compito di irrogare le sanzioni per le violazioni al regolamento, perché tra i suoi compiti c'è proprio quello di far rispettare il regolamento condominiale. Ma è più che accettabile che l'assemblea possa dettare regole generali per indirizzare l'amministratore».

Marilisa D'Amico, ordinario di diritto costituzionale alla Statale di Milano, ha suggerito «la possibilità di monitorare la riforma con una commissione governativa partecipata da tutte le associazioni, per proporre correttivi dopo un congruo periodo di rodaggio». Un capitolo a parte merita la novità del supercondominio «nel quale mancano però indicazioni concrete per la revoca dell'amministratore» ha evidenziato Edoardo Riccio, avvocato ed esperto del Sole 24 Ore.

Fonte: Saverio Fossati e Valeria su Il Sole 24Ore

mercoledì 22 maggio 2013

Condominio, i lavori si pagano in anticipo.


Il rifacimento di tetti e facciate è una boccata d'ossigeno per le imprese edili: dal 2006 a oggi il giro d'affari delle costruzioni è sceso di 50 miliardi di euro ma la ristrutturazione ha avuto nel tempo un lento ma costante aumento, limitando i danni sui fatturati e sull'occupazione. A meno di un mese dall'entrata in vigore della riforma del condominio, prevista per il 18 giugno, una preoccupazione si sta facendo strada tra gli operatori del settore: il rischio che le nuove norme di fatto portino al blocco dell'attività di manutenzione degli stabili. Tutto nasce dal fatto che la riforma modifica tra l'altro l'articolo 1135 del codice civile, prevedendo per le opere di manutenzione straordinaria l'obbligo di costituzione di un fondo di importo pari all'ammontare dei lavori. «La norma - dice il presidente dell'Anaci, l'Associazione nazionale degli amministratori immobiliari Pietro Membri - era stata voluta proprio dai costruttori per tutelarsi dai mancati pagamenti ma oggi appare pressoché impossibile da attuare se la si interpreta in maniera letterale: in condominio si fa fatica ad accantonare i soldi per il Tfr delle custodi, è ben difficile pensare che un'assemblea decida di pagare in anticipo decine di migliaia di euro». 

Una soluzione potrebbe essere il ricorso alla fideiussione o al prefinanziamento bancario, che comunque comportano costi aggiuntivi, sicuramente poco graditi.
Questo è solo uno dei punti controversi di una riforma che, avendo attraversato più legislature per giungere a compimento, ha dovuto raggiungere un difficile equilibrio tra diverse posizioni e che avrà bisogno di un tagliando dopo il primo rodaggio, mentre al momento appare improbabile che si possano applicare modifiche parlamentari prima dell'entrata in vigore.
Un aspetto che ad esempio la nuova legge non sempre chiarisce è la distinzione di ruolo tra i compiti dell'amministratore e quelli dell'assemblea, anche perché, sottolinea il presidente di Confedilizia Corrado Sforza Fogliani, «si tratta di una riforma pigra che non ha voluto attribuire al condominio un'autonoma capacità giuridica come si è fatto all'estero».

Uno dei compromessi in Parlamento ha riguardato le modalità di nomina dell'amministratore. «Quando la legge era in discussione - dice sforza Fogliani - c'erano i fautori dell'incarico di durata annuale e quelli che propendevano per i due anni. Il punto di incontro è stato trovato nell'incarico di un anno tacitamente rinnovato per un secondo». Non è però del tutto chiaro né che cosa succede al termine del secondo anno anche se l'interpretazione prevalente è che non ci sarà un altro rinnovo automatico né come farà l'amministratore a specificare all'accettazione del suo incarico le varie voci in cui si articolerà il suo compenso.

Altro aspetto delicato messo in luce dal presidente di Confedilizia è quello delle sanzioni per chi viola il regolamento: non è chiaro se potrà decidere l'amministratore o l'assemblea. Poco importa con le norme attuali perché la multa massima è di 100 lire... Con la riforma si passa a 200 euro che in caso di recidiva diventano 800.
Un'altra norma cui si è dato un ampio risalto ma che potrebbe risultare inapplicabile è la facoltà di distacco del singolo dall'impianto centrale di riscaldamento: sarà sì possibile ma dimostrando (e non si sa bene né chi lo dovrebbe fare né come) che gli altri condòmini non subiscono un aggravio. Il rischio è quello di una guerra di perizie e controperizie. «Va però sottolineato - riprende Membri - che con la maggiore diffusione della contabilizzazione del calore che porta a una suddivisione delle spese almeno in parte proporzionale ai consumi il problema potrebbe risultare minore di quanto appare».

Infine, una norma di cui hanno ampiamente parlato i media dopo l'approvazione della riforma lo scorso autunno e salutata con favore dagli amanti di cani e gatti: l'impossibilità per il regolamento condominiale di vietare gli animali domestici. Ma di quale regolamento si parla? «Se si tratta di un regolamento contrattuale precedente all'entrata in vigore della legge - dice Sforza Fogliani - il divieto di divieto non appare applicabile». Il regolamento contrattuale è quello stabilito a suo tempo dal costruttore o approvato successivamente dall'assemblea ma con mille millesimi e trascritto. Il guaio è che gli animali domestici sono da sempre uno dei più frequenti motivi di lite in condominio, la nuova norma anziché fare chiarezza rischia di acuire i contrasti tra vicini di casa e appare scontato che la sua interpretazione definitiva su come applicarla sarà affidata a qualche aula di tribunale se non della Cassazione.
 
Fonte: Gino Pagliuca su Corriere della Sera

lunedì 20 maggio 2013

Antenna parabolica più "facile" in condominio.

 
La riforma che entrerà in vigore dal 18 giugno incide in maniera sensibile nell'impianto di regole già previste dal Codice civile, prevedendo, o meglio specificando, alcune fattispecie riguardanti proprio l'utilizzazione delle parti comuni, e sarà più semplice installare i "padelloni" individuali.
In via generale, va detto che viene del tutto confermata la possibilità per il regolamento di condominio di prescrivere "norme circa l'uso delle cose comuni" (articolo 1138 del Codice civile), cosa che è attuata mediante una deliberazione assembleare la quale, con la maggioranza qualificata dell'articolo 1136, comma 2, approvi ex novo un regolamento per il singolo edificio, o anche una singola clausola integrativa (cosa che, di solito, avviene a fronte di nuove esigenze di gestione e utilizzazione).

Sul punto, qualche perplessità sull'operato della riforma deriva dal fatto che non è stato in alcun modo integrato l'elenco di norme inderogabili da parte del regolamento (lista prevista nell'articolo 1138 del Codice, nonché nel collegato articolo 72 delle disposizioni attuative), e ciò anche a fronte dell'introduzione di alcuni nuovi articoli, i quali sicuramente contemplano ipotesi non modificabili.
In una prospettiva più generale, è utile evidenziare che la legge 220/2012 ha certamente ampliato le facoltà di utilizzazione spettanti al singolo, senza però andare oltre una sostanziale conferma sia di quanto già previsto dalla legge (Codice e legislazione speciale), sia di ciò che la giurisprudenza aveva pacificamente interpretato.

Ad esempio nell'articolo 1117 del Codice civile è stato introdotto, nell'elenco di beni che si presumono comuni, il sottotetto, qualora, tuttavia, sia destinato "per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune". Ne deriva che nel caso contrario, il singolo (ovviamente il proprietario del piano sottostante) potrà utilizzare tale locale/spazio in quanto di pertinenza della sua unità immobiliare esclusiva.
Di notevole importanza, si rivela l'introduzione dell'articolo 1122 bis del Codice che regola l'installazione di "impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili".

La norma consente l'operazione da parte del singolo condomino, subordinandola, ovviamente, alla necessità che sia realizzata "in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio".
Di particolare interesse è la possibilità, espressamente prevista, che l'assemblea prescriva modalità alternative di realizzazione dell'installazione (rispetto a quelle previste e progettate dal singolo) o anche imponga specifiche cautele a salvaguardia dello stabile. Per quanto riguarda la particolare ipotesi dell'installazione dei pannelli solari (più ampiamente indicati come "impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio", dall'articolo 1122 bis, comma 2, del Codice), sempre l'assemblea può provvedere, "a richiesta degli interessati" a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto, con ciò evidentemente dando una risposta alla concreta necessità che l'installazione di tale tipologia di impianti sia possibile per tutti (anche in considerazione della non esigua superficie occorrente).

In senso negativo, occorre precisare che, in base all'articolo 1117 ter, il singolo (qualora non possieda una quota millesimale superiore al quinto, cioè a 200/1000) potrà essere costretto a subire modificazioni della destinazione d'uso delle parti comuni che comportino anche l'eliminazione di una modalità di utilizzazione in precedenza attuata.
 
Fonte: Edoardo Riccio su Il Sole 24Ore

mercoledì 15 maggio 2013

Perché anche il conduttore può impugnare le deliberazioni assembleari che ledono i suoi diritti?

 
Quando parliamo del condomino siamo abituati a distinguere questo termine sotto due diversi profili: a) guardando alla figura dal punto di vista tecnico giuridico, ossia considerando il condomino quale proprietario o comunque titolare d'un diritto reale sull'unità immobiliare ubicata in condominio; b) guardando alla figura dal punto di vista del linguaggio comune, identificando con esso ogni persona che vive il condominio.
 
La legge, chiaramente, quando usa il termine condomino lo fa in senso tecnico. In questo contesto è lecito domandarsi: chi deve partecipare alle assemblee condominiali? La riforma, vale a dire la legge n. 220/2012, ha innovato la disciplina legislativa, specificando all'art. 1136 c.c., che l'assemblea non può deliberare se non v'è certezza che tutti gli aventi diritto siano stati convocati. Si badi, nel testo dell'articolo citato, in vigore dal prossimo 18 giugno, si parla di aventi diritto e non più di condomini. Ciò detto, per una maggiore chiarezza, è utile comprendere l'ulteriore passaggio: a chi spetta il diritto di contestare le decisioni assunte dall'assemblea? Può farlo ogni avente diritto a partecipare o solamente il condominio, tecnicamente inteso?
 
A leggere l'art. 1137 c.c. (anche nella sua versione post riforma) non si potrebbero avere dubbi: l'unico legittimato ad impugnare dovrebbe essere il condomino. Eppure la giurisprudenza, sul punto, non si è sempre dimostrata concorde con questa conclusione. Il perché è pregevolmente spiegato dal Tribunale di Monza in una sentenza resa nel lontano 2001.
 
Si legge nell'arresto del giudice brianzolo che il condominio “ costituisce una organizzazione, sia pur elementare, sovrastruttura di una comunione di interessi che è possibile dilatare al di là della struttura «statica» originariamente concepita per le situazioni proprietarie. Dal punto di vista normativo la legittimazione spetta infatti al «condomino» (art. 1137 c.c.), nozione che non necessariamente deve coincidere con quella di comproprietario (a prescindere dalle dispute sulla natura speciale od addirittura eclettica della peculiare situazione di contitolarità condominiale).
 
In materia condominiale infatti la legislazione successiva alla codificazione ha gradatamente attribuito alla disciplina del condominio la tutela di interessi che evadono sempre più dalla limitata sfera dei comproprietari (risparmio energetico, barriere architettoniche, interessi urbanistici, etc.), arrivando inoltre ad attribuire al conduttore la facoltà di intervenire in assemblea ed addirittura di partecipare alla votazione in talune materie (art. 10 l. n. 392 del 1978). Sarebbe facile a questo punto osservare che il conduttore gode di una legittimazione a partecipare limitata, che lo stesso è titolare di un rapporto intercorrente solo con il locatore, e che nulla è previsto dalla legge quanto all'impugnazione delle deliberazioni.
 
Tuttavia l'osservazione congiunta delle società, particolarmente feconda soprattutto nella materia delle impugnazioni dei deliberati assembleari, porta alla conclusione che persino nelle strutture organizzativi più evolute, quali le società di capitali, la legittimazione a contestare la validità degli atti prescinde in realtà e dalla possibilità astratta o concreta di chi impugna di partecipare e votare nell'assemblea che ha adottato l'atto (basti pensare alle azioni a voto limitato, od a quelle di risparmio, prive del diritto di voto), e dalla titolarità statica del «bene» che rappresenta la partecipazione al gruppo, oltre che della preventiva instaurazione di un rapporto diretto fra il condividente e gli altri soci (l'esempio più evidente è il creditore pignoratizio o l'usufruttuario delle azioni o della quota, art. 2352 c.c., il quale ha rapporti negoziali soltanto con il proprio contraente diretto eppure può esercitare il diritto di voto, e gli si deve altresì riconoscere la legittimazione all'impugnativa; ma potrebbe pensarsi altresì al custode delle quote nominato dal giudice che autorizza il sequestro).
 
Ciò che fa aggio, allora, e che determina la legittimazione ad agire, è solo la «appartenenza» del soggetto all'organizzazione, nozione poliedrica e graduale, percepibile a prescindere da qualunque nesso contrattuale, e che si risolve nell'instaurazione di un «contatto» sociale rilevante per il diritto, e nella attribuzione al partecipante della legittimazione all'esercizio delle situazioni giuridiche organizzative” (Trib. Monza 8 febbraio 2001). Parole utili ed importanti che se tradotte in legge (la riforma sull'argomento tace) avrebbero sicuramente portato certezza.
 
Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

 

lunedì 13 maggio 2013

Riforma Condominio, ecco come cambiano i quorum deliberativi.

 
La riforma del condominio (legge 220/2012, che è stata pubblicata sulla «Gazzetta Ufficiale» n. 293 del 17 dicembre 2012 ed entre­rà in vigore il 18 giugno 2013) ha innalzato i quorum deliberativi intro­dotti da alcune leggi speciali, compresa quella riguardan­te l'eliminazione delle barriere architettoniche. Punto per punto, è possibile analiz­zare la situazione.
 
Per i disabili - La legge 9 gennaio 1989, n.13, favorisce il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati. Nello specifico, per gli edifici esistenti, all'articolo 2 veniva previsto che le de­liberazioni assembleari che hanno per oggetto le innova­zioni dirette a eliminare le barriere architettoniche, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e l'instal­lazione di dispositivi atti a fa­vorire la mobilità dei ciechi, venivano approvate, in pri­ma convocazione, con la maggioranza degli interve­nuti e almeno metà del valo­re dell'edificio oppure, in se­conda convocazione, con la maggioranza di un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
 
Quorum decisa­mente più bassi rispetto a quelli che sarebbero stati necessari per le "normali" innovazioni, per cui è richiesta la maggiorana dei partecipan­ti al condominio e dei due ter­zi del valore dell'edificio. Data l'importanza di tali opere, il legislatore ha inteso agevolarle anche in altri mo­di. Esse si possono, infatti, re­alizzare in deroga alle norme sulle distanze previste dai re­golamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni, o di uso comune, a più fabbricati. È fatto salvo l'obbligo di ri­spetto delle distanze nell'ipo­tesi in cui, tra le opere da rea­lizzare e i fabbricati alieni, non vi siano spazi o aree di proprietà o di uso comune.
 
Al fine di fornire un'ulte­riore agevolazione in mate­ria, poi, il Dl 25 marzo 2010, n.40 (convertito in legge 73 del 22 maggio 2010), preve­de che vengano eseguiti sen­za alcun titolo abilitativo gli interventi volti all'elimi­nazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ram­pe o di ascensori esterni, o di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio. In que­sto contesto, la riforma (ar­ticolo 1120, comma 2, n. 2, del Codice civile e articolo 2 della legge 13/1989) innal­za il quorum deliberativo per tali interventi. In prima e in seconda convocazione saranno richieste la maggio­ranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell'edificio (contro il pre­cedente 1/3 e 1/3 in seconda convocazione).
 
Risparmio sui consumi - Già nel 1991, con la legge 10 del 9 gennaio, si era puntato a favorire il contenimento dei consumi energetici e il ricorso a fonti rinnovabili per la produzione di ener­gia. A tal fine, per l'approva­zione delle opere - com'arti­colo 26, comma 2, della leg­ge citata - veniva richiesta la sola maggioranza dei mil­lesimi, senza alcun riferi­mento al numero dei votan­ti. Successivamente, l'Italia sottoscriveva il protocollo di Kyoto in materia ambien­tale, riguardante il riscalda­mento globale della Terra. Alla luce delle nuove esigen­ze, con il Dlgs 311/2006 e la legge 99/2009, il quorum per gli interventi citati veni­va ulteriormente abbassato, fino a rendere valide le deli­bere adottate con la maggio­ranza semplice delle quote millesimali degli intervenu­ti in assemblea.
 
Anche in questo caso, la re­cente riforma ha alzato il quorum. Le deliberazioni fondate su diagnosi energeti­ca o su attestato di certifica­zione energetica saranno validamente assunte, in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza degli in­tervenuti e con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edifi­cio (il quorum richiesto per le delibere in seconda convo­cazione). Inoltre, è stato in­trodotto l'articolo 1120, com­ma 2, n. 2, del Codice civile, che ha previsto che, in assen­za di diagnosi energetica o di attestato di certificazione energetica, sono validamen­te assunte, con la maggioranza degli intervenuti e alme­no la metà del valore dell'edi­ficio, le innovazioni che han­no a oggetto le opere e gli in­terventi volti al contenimen­to del consumo energetico.
 
Sistemi di termoregolazione - Uno degli interventi previ­sti dalla legge 10/1991 per il contenimento dei consumi energetici è l'adozione dei si­stemi di termoregolazione (per regolare il prelievo del calore da ciascun corpo scaldante) e di contabilizzazio­ne (per calcolare il consumo effettivo) del calore. Tale in­tervento è stato più volte sug­gerito dalle varie direttive dell'Unione europea. Il quorum per l'adozione di tali sistemi, dal 1991, non è mai stato chiaro. In ogni ca­so, nelle varie interpretazio­ni della giurisprudenza, il quorum - al massimo - era stato indicato in un terzo dei partecipanti e almeno un terzo del valore dell'edificio. In seguito alla riforma, esso è aumentato, così da coincide­re con quello metà del valore dell'edificio.
 
Nuovi quorum per l'installazione delle parabole - Per incentivare il ricorso ad antenne paraboliche centra­lizzate (definite innovazioni necessarie), il Dl 5 del 23 gen­naio 2001, convertito in leg­ge 20 marzo 2001, n. 66, ave­va previsto il quorum di un terzo dei partecipanti e alme­no un terzo del valore del­l'edificio. Il legislatore ha ele­vato il quorum richiedendo la maggioranza degli interve­nuti e almeno la metà del va­lore dell'edificio, al pari di tutte le innovazioni speciali previste dal nuovo articolo 1120, comma 2, del Codice ci­vile.
 
Contestualmente, la riforma ha ulteriormente disci­plinato l'installazione delle antenne da parte del singolo condomino. Il nuovo artico­lo 1122-bis prevede che le in­stallazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva, e per l'acces­so a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i rela­tivi collegamenti fino al pun­to di diramazione per le sin­gole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comu­ni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, pre­servando sempre il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in ma­teria di reti pubbliche. Qualora si rendano neces­sarie modifiche alle parti co­muni, l'interessato ne dà co­municazione all'amministra­tore. L'assemblea può pre­scrivere adeguate modalità alternative di esecuzione.

Fonte: BusisessVox

venerdì 10 maggio 2013

Quando il rispetto del decoro blocca il condizionatore.

 
La facciata è la parte esterna dell'edificio condominiale ed è costituita dal muro perimetrale, dall'intonaco e dalla tinteggiatura (Cassazione, sentenza n. 851/07). Con l'entrata in vigore, il 18 giugno, della legge di riforma del condominio (n. 220/12) farà parte a pieno titolo della più ampia categoria delle parti comuni (articoli 1117 n. 1 Codice civile) di proprietà di tutti i condomini. La facciata svolge anche funzioni accessorie che possono essere liberamente esercitate anche dal singolo condomino, purché sia consentito il pari uso agli altri, non si muti la destinazione della facciata e inoltre non si arrechi danno al decoro dell'edificio, inteso quest'ultimo come un bene comune il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare (Cassazione n. 1286/10). L'alterazione del decoro ben può correlarsi alla realizzazione di opere che, pur se minime, vanno a cambiare l'originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato.
 
La facciata può consentire l'appoggio di insegne pubblicitarie, di targhe professionali o commerciali e persino di canne fumarie, sempre nel rispetto degli interessi degli altri condomini e purché il regolamento non lo vieti. Con l'arrivo della stagione calda ritorna a preoccupare il problema dell'installazione dei condizionatori. Una annosa questione che non sempre trova univoca soluzione da parte dei giudici e che deve essere spesso valutata di volta in volta in ragione del diverso impatto visivo che il manufatto può avere sull'aspetto architettonico dell'edificio.
L'uso del bene comune da parte del condomino deve avvenire nel rispetto delle regole dettate dalla legge ed entro i limiti sopra indicati. A queste condizioni può ritenersi legittima l'installazione da parte del singolo condomino di un impianto di condizionamento sulla facciata esterna o interna dello stabile condominiale. Deve trattarsi però di un manufatto di piccole dimensioni che, come tale, non vada a stravolgere l'armonia della facciata stessa e che magari si inserisca in essa, per colore e posizione, quasi a scomparire (Cassazione numero 12343/03). I limiti sono invece superati se il condizionatore assume dimensioni spropositate rispetto alla normale accettabilità, perché in questo caso viene a modificarsi la destinazione tipica del bene comune. Sotto tale profilo, a nulla rileva il fatto che già esistano altri condizionatori anteriormente installati sulla medesima facciata in quanto non trova giustificazione l'ulteriore aggravio che un voluminoso condizionatore arreca al decoro architettonico complessivamente considerato, sia con riferimento alla particolare dislocazione di esso rispetto a quella degli altri già esistenti e sia per le sue particolari dimensioni. Non va comunque sottovalutato il fatto che il condizionatore è ormai ritenuto un impianto indispensabile per l'abitabilità dell'appartamento secondo l'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini e le moderne concezioni in tema di igiene, talché la sua installazione in facciata richiede valutazioni meno rigide.
Anche per tende o zanzariere è bene accertarsi che il regolamento di condominio non preveda qualche limitazione. Se è vero infatti che le finestre non rientrano tra le parti comuni del condominio, non per questo si è legittimati a modificarle a proprio piacimento e a renderle disarmoniche rispetto alle altre che si aprono sulla facciata. Nel regolamento possono essere inserite alcune norme dirette a tutelare il decoro, stabilendo, ad esempio, che qualsiasi modifica che il condomino intenda apportare alle parti esterne, siano esse comuni o di proprietà individuale, debba essere preventivamente sottoposta alla valutazione dell'assemblea circa il modello o sulle modalità di applicazione al fine di rendere l'intervento il meno invasivo possibile e comunque conforme a quanto già esistente. Una volta rispettato il decoro, anche una maggioranza semplice può ritenersi sufficiente.
 
Fonte: Dott. Augusto Cirla su Il Sole 24Ore

mercoledì 8 maggio 2013

Certificazione energetica ed obblighi dell'amministratore di condominio. Una conferma che arriva anche dalla Riforma.

Come forse tutti ricorderanno la Commissione europea ha aperto il 19 luglio scorso una procedura di infrazione nei confronti dell'Italia per incompleta e non conforme attuazione della dir. n. 2002/91/Ce sull'efficienza energetica. Per porre rimedio a tale situazione è stato pubblicato il D.M. 22 novembre 2012 che modifica le linee guida nazionali.
 
Lo scopo del decreto è ottenere una applicazione omogenea, coordinata e immediatamente operativa della disciplina su tutto il territorio nazionale. Tale decreto, però, contiene nuovi obblighi e responsabilità nei confronti dell'amministratore. Tra le maglie del decreto. Il par. 7.5 dell'allegato A del D.M. 26 giugno 2009 stabiliva che «è fatto obbligo agli amministratori degli stabili di fornire ai condomini le informazioni e i dati necessari».
 
Il D.M. 22 novembre 2012 ha sostituito la precedente frase con il seguente periodo «è fatto obbligo agli amministratori degli stabili e ai responsabili degli impianti di fornire ai condomini o ai certificatori, da questi incaricati, tutte le informazioni e i dati edilizi e impiantistici, compreso il libretto di impianto (o di centrale) per la climatizzazione, necessari alla realizzazione della certificazione energetica degli edifici».
 
Quindi le nuove Linee guida nazionali: Implementano ed aggiornano gli obblighi e le responsabilità dell'amministratore di condominio per quanto riguarda l'efficienza energetica del proprio condominio. Si affida il compito e l'onere di fornire ai condomini o ai certificatori energetici, tutte le informazioni e i dati edilizi e impiantistici, compreso il libretto d'impianto (o di centrale) per la climatizzazione, necessari alla realizzazione della certificazione energetica degli edifici”. Le informazioni che l'amministratore o il responsabile devono comunicare sono le istruzioni d'uso e manutenzione, la dichiarazione di conformità dell'impianto termico, la documentazione Ispesl in caso di impianti ad acqua calda di potenza superiore ai 35 kW, il libretto di impianto o di centrale.
 
Cosa prevede la Riforma? Il nuovo art. 1130 n. 8, che entrerà vigore dal 18 giugno 2013, conferma quanto previsto dalle Linee guida in quanto è previsto che l'amministratore deve conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio.
 
Tale obbligo scaturisce dal rapporto che lega l'amministratore ai condomini con i propri condomini. In base al un mandato si potrà ottenere dal proprio all'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti inerenti la certificazione. Ovviamente spetterà ai singoli condomini interessa a richiedere, qualunque momento, tale documentazione purché siano sempre rispettati principi di correttezza e i relativi costi siano assunti dai condomini richiedenti.
 
Alcuni dubbi interpretativi. Il n. 8 dell'art. 1130 cod. civ. contiene, per alcuni versi, un richiamo all'art. 1129, ottavo comma, c.c. in tema di obbligo di consegna dell'amministratore della documentazione in suo possesso al momento della cessazione dell'incarico. Non è ben chiaro cosa il legislatore abbia voluto intendere con la frase “ documentazione riferibile al rapporto con i condomini”. Non si capisce, infatti, se se la norma si riferisce al rapporto tra il condominio e i singoli condomini oppure tra l'amministratore e i condomini? Forse si riferisce a entrambi gli aspetti, visto l'utilizzo di una espressione usata volutamente generica.
 
Poco chiara anche appare la seguente frase: " documentazione riferibile allo stato tecnico-amministrativo dell' edificio e del condominio ". Il Legislatore sembra avere fatto riferimento a due fattispecie diverse: allo " stato tecnico-amministrativo ": libretto di fabbricato e tutta la relativa documentazione relativa alla impiantistica condominiale; allo " stato amministrativo " del condominio inteso il complesso di parti comuni comprendente lo stabile condominiale. Nessun compenso straordinario.
 
Nell'ambito del mandato conferito dalla assemblea, vi sono due tipologie di attribuzioni che si articolano in prestazione ordinarie e prestazioni straordinarie. Nella prima categoria vi rientrano tutte le attività ricomprese nel mandato conferito e rientranti nella normale amministrazione del condominio. Specificatamente vi rientrano anche la conservazione di tutti i documenti previsti dalla normativa vigente.
 
Per tali ragioni la conservazione e l'esibizione su richiesta di tutte le informazioni, dati edilizi ed impiantistici, compreso il libretto di impianto (o di centrale) per la climatizzazione, necessari alla realizzazione della certificazione energetica degli edifici rientrano in questa fattispecie, e per tali motivi non potrà essere richiesto, dall'amministratore, un compenso straordinario per tale attività, in quanto rientranti nella normale amministrazione dello stabile.
 
Fonte: Ivan Meo su Condominioweb
 

lunedì 6 maggio 2013

In condominio videosorveglianza «segnalata».

 
Le riprese video degli spazi comuni raggiungono finalmente certezza normativa all'interno di una grande confusione giurisprudenziale. Con un articolo dedicato, ossia il nuovo articolo 1122 ter del Codice civile il legislatore della riforma ha introdotto, nel sistema della disciplina condominiale, la videosorveglianza. Per le aree comuni condominiali vi era una lacuna e la giurisprudenza che si è occupata della questione oscillava tra il fatto che occorresse l'unanimità dei consensi oppure una maggioranza qualificata per deliberare l'installazione di questi impianti.
 
Ora, la legge di riforma del condominio affronta direttamente la questione. Anche in tema di videosorveglianza la normativa tende alla semplicità, ovvero prevede che l'assemblea, con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi (articolo 1136, comma 2 del Codice civile), può deliberare l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti di videosorveglianza. È di tutta evidenza che la nuova norma, limitandosi a prevedere l'ammissibilità di una delibera di installazione dell'impianto di videosorveglianza adottata a maggioranza, si colloca all'interno dell'ambito di vigenza delle prescrizioni del Codice della privacy (decreto legislativo 196/2003).  
 
Le regole previste non risultano in alcun modo derogate e/o superate, ma anzi integrate dai successivi provvedimenti del Garante del 29 aprile 2004 e 8 aprile 2010 (quest'ultimo di mera integrazione al primo), finalizzati a regolamentare la specifica fattispecie della videosorveglianza in condominio. In particolare, come ci chiede un lettore, andranno osservate queste precauzioni: le persone che transiteranno nelle aree sorvegliate dovranno essere informate con appositi cartelli delle presenza delle telecamere; i cartelli, qualora il sistema di videosorveglianza fosse attivo anche in orario notturno, dovranno essere visibili anche di notte; nel caso in cui gli impianti di videosorveglianza fossero collegati alle forze dell'ordine, sarà necessario apporre uno specifico cartello che lo evidenzi; le immagini registrate potranno essere conservate per un periodo limitato, ovvero sino a un massimo di 24 ore, fatte salve specifiche esigenze di ulteriore conservazione in relazione a indagini della polizia o comunque di natura giudiziaria.
 
Il mancato rispetto di queste prescrizioni, a seconda dei casi, comporterà: l'inutilizzabilità dei dati personali trattati (articolo 11, comma 2, del codice); l'adozione di provvedimenti di blocco o divieto del trattamento disposti dal Garante (articolo 143, comma 1, lettera c del codice) ed, infine, l'applicazione delle sanzioni amministrative o penali ed esse collegate (articoli 161 e seguenti del codice), oltre ovviamente a eventuali richieste di risarcimento da parte di eventuali soggetti danneggiati.
 
Fonte: Paola Pontanari su Il Sole 24Ore

venerdì 3 maggio 2013

Condominio: no alla sospensione dei servizi comuni se sono noti i dati dei morosi.

 
Alla luce della nuova normativa introdotta dalla legge di riforma del condominio, n. 220 del 11/12/2012, in vigore dal prossimo giugno 2013, i creditori non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione dei condomini morosi.

Ciò vuol dire che, il recupero dei crediti nei confronti del condominio da parte dei fornitori deve necessariamente avvenire tramite la preliminare aggressione del patrimonio dei condomini morosi, il cui nominativo sarà indicato, direttamente ai creditori, dall’amministratore.
Il legislatore per la prima volta, dunque, ha introdotto nel nostro ordinamento giuridico un principio già affermato dalla giurisprudenza delle Sezioni Unite della Cassazione, sulla mancanza di responsabilità solidale tra i condomini per i debiti condominiali.

Di conseguenza, ai condomini adempienti non potrà essere chiesto di anticipare denaro che vada a coprire le inadempienze dei condomini morosi. I condomini in regola con i pagamenti, pertanto, potranno opporsi alla richiesta di anticipare somme per conto dei morosi, senza rischiare di vedere i propri beni intaccati dall’azione esecutiva dei creditori del condominio, né di vedersi sospeso il servizio comune (acqua e luce). Dovranno, inoltre, sollecitare l’amministratore a corrispondere al fornitore le quote condominiali già incassate a tal fine, in modo da realizzare un adempimento seppur parziale del debito condominiale.

A questo punto, i fornitori non potranno sospendere il proprio servizio: tale sospensione risulterebbe contraria alla buona fede e, dunque, illegittima ai sensi dell’art. 1460 c.c., perché colpirebbe i condomini adempienti al pari dei condomini inadempienti, a differenza di quanto imposto dalla legge.
Qualora ciò dovesse avvenire, il condomino adempiente potrà rivolgere istanza al Tribunale competente, anche in via d’urgenza, per ottenere l’immediata riattivazione della fornitura, come affermato dal Tribunale di Bari, con ordinanza del 9/09/2004

Il fornitore, invece, dovrà continuare a fornire il proprio servizio in favore del condominio, attivandosi per il recupero dei crediti esclusivamente nei confronti dei morosi, potendo rivolgere le proprie istanze nei confronti degli altri condomini soltanto successivamente, nella residuale ipotesi in cui non riuscisse a soddisfarsi interamente con le azioni esecutive esperibili nei confronti dei morosi, secondo quanto previsto dall’art. 63 disp. att. c.c., nella nuova formulazione introdotta dalla riforma.
Quindi, si pensi ad es. ai distacchi operati dai gestori di servizi pubblici (acqua, gas, elettricità), non più legittimi, e quindi contestabili anche innanzi al Tribunale competente, se operati in condominio, in presenza di morosità accertate.

In ogni caso, in ragione della stessa normativa, l’amministratore del condominio, anche al fine di ridurre i consumi dei servizi comuni, potrà sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, qualora la morosità si sia protratta per un semestre.
 
Fonte:  Avv. Calogero Termine su Agrigentoweb

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