lunedì 29 aprile 2013

Riforma e cause d'invalidità delle delibere condominiali.

 
A partire dal 18 giugno, è cosa nota, entrerà in vigore la così detta riforma del condominio.

La legge n. 220/2012 è intervenuta anche in materia di cause d’invalidità delle deliberazioni assembleari; vediamo come.
L’impianto resta quello della sentenza n. 4806/05 resa dalle Sezioni Unite.
 
In quella pronuncia i giudici di legittimità ebbero modo di affermare che debbano qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.

Debbano, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).
Causa d'invalidità dopo l'entrata in vigore della riforma.

Con la riforma, oltre a confermare il vizio di annullabilità per le questioni riguardanti la convocazione (cfr. nuovo art. 66 disp. att. c.c.), il legislatore ha inserito due nuove cause d’invalidità e più nello specifico di nullità.

1. Cambio di destinazione d’uso delle parti comuni (art. 1117-ter c.c.) Con riferimento a questa nuova fattispecie si afferma che la convocazione dell'assemblea, a pena di nullità (della deliberazione n.d.A.), deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.

2. Nomina dell’amministratore condominiale. Il quattordicesimo comma del nuovo art. 1129 c.c. specifica che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
Poiché la nomina è contenuta nella deliberazione è evidente che la deliberazione di nomina cui non segue la specificazione analitica del compenso, dovrà essere considerata nulla.
Determinazione della competenza
 
Competenza per territorio. Ai sensi dell’art. 23 c.p.c. per le cause tra soci è competente il giudice del luogo dove ha sede la società; per le cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio, il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.

Competenza esclusiva del Giudice di Pace, art. 7, terzo comma n. 2, c.p.c. per le cause relative alla misura ed alle modalità d’uso dei servizi di condominio di case.

La Cassazione, chiamata a interpretare la norma, ha specificato che in tema di controversie tra condomini, devono intendersi per cause relative alle modalità d'uso di servizi condominiali quelle riguardanti limiti qualitativi di esercizio delle facoltà contenute nel diritto di comunione e, quindi, quelle relative al modo più conveniente ed opportuno in cui tali facoltà debbono essere esercitate; mentre per cause relative alla misura dei servizi condominiali debbono intendersi quelle concernenti una riduzione o limitazione quantitativa del diritto dei singoli condomini (così Cass. 18 febbraio 2008 n. 3937).

Alcuni esempi per chiarire la portata di questa pronuncia: orario accensione riscaldamento, parcheggi e più in generale l’uso delle cose comuni secondo le decisioni assunte dall’assemblea.

Competenza per valore, ovvero: come determinare il valore di una lite condominiale?

Secondo la Cassazione nella controversia promossa da un condomino che agisca nei confronti del condominio per sentir dichiarare l'inesistenza del suo obbligo personale di pagare la quota a suo carico della spesa deliberata ed approvata in via generale e per tutti i condomini dall'assemblea, sull'assunto non dell'insussistenza per qualsiasi titolo della propria personale obbligazione bensì, ex art. 1137 c.c., dell'invalidità della deliberazione assembleare sulla quale è fondata la pretesa del condominio nei suoi confronti, la contestazione deve intendersi estesa necessariamente all'invalidità dell'intero rapporto, il cui valore è, quindi, quello da prendere in considerazione ai fini della determinazione della competenza, atteso che il thema decidendum non riguarda l'obbligo del singolo condomino bensì l'intera spesa oggetto della deliberazione, la cui validità non può essere riscontrata solo in via incidentale (Cass. 5 aprile 2004 n. 6617) .
 
Contrariamente a questa presa di posizione, sempre dalla Cassazione è stato affermato che ai fini della determinazione della competenza per valore in relazione ad una controversia avente ad oggetto il riparto di una spesa approvata dall'assemblea di condominio, anche se il condomino agisce per sentir dichiarare l'inesistenza del suo obbligo di pagamento sull'assunto dell'invalidità della deliberazione assembleare, bisogna far riferimento all'importo contestato relativamente alla sua singola obbligazione e non all'intero ammontare risultante dal riparto approvato dall'assemblea, poiché, in generale, allo scopo dell'individuazione della competenza, occorre porre riguardo al thema decidendum, invece che al quid disputandum, per cui l'accertamento di un rapporto che costituisce la causa petendi della domanda, in quanto attiene a questione pregiudiziale della quale il giudice può conoscere in via incidentale, non influisce sull'interpretazione e qualificazione dell'oggetto della domanda principale e, conseguentemente, sul valore della causa (Cass. 16 marzo 2010 n. 6363).

Il primo orientamento, al momento attuale, è quello maggioritario.
 
Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa



martedì 23 aprile 2013

Condanna per il condominio e precetto contro il condominio: tutto lecito purché si agisca solamente pro quota.

 
Ricordate la famosa sentenza n. 9148/08 delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione? Per i più distratti vale la pena rammentare che si tratta della pronuncia che, non senza successive critiche, spazzò via il principio di solidarietà dal condominio a favore della più vantaggiosa, per i condomini, regola della parziarietà. Insomma dal marzo del 2008 in caso di obbligazioni condominiali derivanti da contratto ognuno paga per se in ragione della quota millesimale di riferimento.
 
Il debito verso il creditore è di 1000 euro ed un condomino ha una quota di 100 millesimi? Se non paga gli si potranno chiedere solamente 100 euro. Si badi: la parziarietà, con l’entrata in vigore della “riforma” – quindi da l8 giugno – cederà il passo alla solidarietà con beneficio d’escussione del condomino moroso. Un mezzo passo indietro che rischia di complicare ancor di più la situazione (http://www.condominioweb.com/riforma_del_condominio/) E nel frattempo? Fino al 18 giugno ed anche successivamente, ma solo per quelle le controversie riguardanti crediti sorti prima di quella data, continuerà a valere la parziarietà.
 
Uno dei risultati più immediati è il seguente: se parti in causa sono una persona (magari anche uno dei condomini) ed il condominio, in persona dell’amministratore, e come se in quel procedimento fossero presenti tutti i condomini. Risultato? La condanna del condominio equivale, nei limiti delle quote millesimali, ad una condanna di tutti i condomini. Ulteriore conseguenza: l’azione esecutiva, vale a dire il precetto e l’eventuale pignoramento possono e potranno essere indirizzate contro i condomini, ma solamente per la morosità relativa alla propria quota. In tal senso vale la pena segnalare una sentenza resa dalla Cassazione nello scorso mese di febbraio.
 
Si legge nel testo della pronuncia: “premesso il principio, riconosciuto pure dal ricorrente, per il quale il titolo esecutivo formatosi nei confronti del Condominio è azionabile anche contro i singoli condomini (Cass. n. 20304/04; cfr. anche, da ultimo, Cass. n. 12911/12), sia pure in proporzione delle rispettive quote (a seguito del principio di diritto fissato da Cass. S.U. n. 9148/08), esso va applicato anche al caso di specie. Ed invero, la sentenza del Tribunale di Roma n. (…), posta a fondamento dell'azione esecutiva da parte di Tizio (nome di fantasia n.d.A.), contiene una condanna a favore soltanto di quest'ultimo ed a carico soltanto del Condominio; pur essendo stato Caio (nome di fantasia n.d.A.) parte del giudizio concluso con la detta sentenza, è incontestato che le domande fossero state originariamente proposte, in cumulo tra loro, quindi separatamente, dai predetti Tizio e Caio, ciascuno proquota (oltre che da S.C., con riguardo ad altro locale) e che Caio aveva transatto la lite prima della pronuncia della sentenza predetta, tanto è vero che questa dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda da lui avanzata.
 
 Ne segue che il titolo esecutivo costituito dalla sentenza di condanna individua come unici soggetti legittimati, attivamente e passivamente, riguardo al pagamento della somma liquidata in sentenza a titolo di risarcimento danni, Tizio, da un lato, ed il Condominio, dall'altro. Ed invero, ciò che rileva ai fini dell'azione esecutiva è l'individuazione dei soggetti, legittimati rispettivamente ad agire in executivis ed a subire l'esecuzione; questa individuazione va fatta esclusivamente in base al titolo esecutivo, a nulla rilevando - contrariamente a quanto sembra sostenere il ricorrente - che nel giudizio concluso con la sentenza costituente titolo esecutivo fossero parti altri soggetti.
 
Nel caso di specie, peraltro, la ragione per la quale la pronuncia di condanna non è stata emessa (anche) in favore di Caio è indicata nel titolo stesso, trattandosi di parte che, avendo definito transattivamente il giudizio, si è sentita dichiarare cessata la materia del contendere rispetto alla propria originaria domanda di condanna. E' corretta quindi la statuizione del giudice di merito che, in applicazione del principio di diritto sopra richiamato, ha ritenuto validi, nei confronti di Caio, quale condomino del Condominio destinatario della condanna, il precetto ed il pignoramento posti in essere da parte di Tizio, essendo questi il soggetto in favore del quale la condanna è stata pronunciata” (Cass. 20 febbraio 2013 n. 4238).
 
   In questo contesto resta un problema nella pratica quotidiana, sopratutto per gli avvocati: se il creditore può ottenere solamente una copia in formula esecutiva del titolo (es. sentenza o decreto ingiuntivo), le azioni di recupero del credito dovranno essere attivate una ad una? La risposta sembrerebbe dover essere positiva a meno che non si voglia provare ad utilizzare a proprio favore l’art. 476 del codice di procedura civile che recita: Non può spedirsi senza giusto motivo più di una copia in forma esecutiva alla stessa parte.
 
Le ulteriori copie sono chieste dalla parte interessata, in caso di provvedimento con ricorso al capo dell'ufficio che l'ha pronunciato, e negli altri casi al presidente del tribunale nella cui circoscrizione l'atto fu formato. Sull'istanza si provvede con decreto. Il cancelliere, il notaio o altro pubblico ufficiale che contravviene alle disposizioni del presente articolo è condannato a una pena pecuniaria da euro 1.000 a 5.000, con decreto del capo dell'ufficio o del presidente del tribunale competente a norma del secondo comma.
 
Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb
  

giovedì 18 aprile 2013

Lotta alla zanzara tigre, tocca ai condomini.

 
Attenti alla zanzara tigre. L'arrivo del caldo e il previsto proliferare del fastidioso insetto hanno acceso anche la miccia di una nuova polemica fra opposizione e amministrazione capitolina.
Motivo del contendere: le disinfestazioni, che ora l'amministrazione ha deciso di affidare agli amministratori di condominio, nuovi «vigilantes» contro l'insetto dalle punture terribili, soprattutto per i bambini e gli anziani.
 
«Come si schiuderanno le uova della zanzara dovranno essere i condomini e quindi i cittadini ad occuparsi delle disinfestazioni - afferma il consigliere Pd Dario Nanni - pena multe tra i 50 ed i 500 euro in caso di omissione». E per Nanni «non ci sono piani d'attuazione né modalità d'intervento: gli interventi sono affidati al caso e alla buona volontà dei singoli. E chi interverrà nelle aree pubbliche?». Anche gli amministratori di condominio non sono affatto contenti. E la presidente dell'Anaci, l'associazione di categoria, Rossana De Angelis, replica: «L'ordinanza? Certo che davanti all'emergenza tutti devono far la propria parte ma servirebbe un piano strategico. Le disinfestazioni non coordinate sono inutili».
 
L'assessorato all'Ambiente del Campidoglio replica che l'ordinanza è la stessa da 3 anni e che la campagna di disinfestazioni comunali partirà a fine maggio. «In campagna elettorale l'opposizione riesce a fare polemiche ridicole anche sulla zanzara tigre - replica il consigliere del Pdl Francesco De Micheli della Commissione ambiente - . L'ordinanza finora ha dato ottimi risultati poiché sensibilizza gli amministratori con cui abbiamo un proficuo dialogo che consente di migliorare il controllo del territorio e tutelare la salute dei cittadini. Fornire semplici linee guida è fondamentale poiché il 75 % delle infestazioni riguarda gli ambienti privati».

Fonte: Lilli Garrone su il Corriere della Sera

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