lunedì 14 gennaio 2013

Così cambia il condominio: ecco come si decide la riforma dei millesimi.

 
La riforma del condominio (legge 220/2012) interviene sull'articolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, recuperando e precisando alcuni concetti già espressi dalla recente giurisprudenza di Cassazione. Non solo: introduce assolute novità in tema di legittimazione passiva nel giudizio che uno o più condomini possono avviare per chiedere la rettifica o la modifica delle tabelle millesimali. Sotto il primo profilo viene confermato che i millesimi contenuti nella relativa tabella possono essere rettificati o modificati in qualsiasi momento con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.
 
È richiesta invece la sola metà del valore dell'edifico e la maggioranza degli intervenuti in assemblea quando i millesimi risultano essere frutto di un semplice errore oppure quando, a seguito di modifiche apportate alle singole unità immobiliari, vuoi per eseguite sopraelevazioni e vuoi per incrementi delle superfici ovvero per incrementi o diminuzioni delle singole unità immobiliari, viene ad alterarsi per più di un quinto il valore proporzionare delle unità immobiliari, anche se limitatamente a quella di un solo condomino. Questa percentuale del 20 per cento, espressa dalla Cassazione, ora è legge. La tabella millesimale è il prospetto che contiene i dati numerici espressi in millesimi, che rappresentano per ogni unità immobiliare la quota di comproprietà delle parti comuni. La misura del diritto di condominio, riferito alla singola porzione immobiliare: come tale, prescinde del tutto da qualsiasi valore economico della singola unità immobiliare.

Il nuovo legislatore precisa e conferma che «i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale …. possono essere rettificati o modificati all'unanimità».
Viene in tal modo eliminato ogni dubbio interpretativo del principio dettato dalle Sezioni Unite della Suprema Corte, che con ben due note pronunce (n.18477/10 e n.18478/10) aveva apparentemente lasciato intendere che per la revisione delle tabelle millesimali sarebbe stato sufficiente la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2° del Codice civile: anche secondo la nuova normativa, non serve l'unanimità ma solo quando la rettifica o la modifica sono conseguenza di un errore oppure quando, a seguito di interventi eseguiti dal condomino, si è alterato per più del venti per cento il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare. Solo in questi casi l'assemblea può decidere con la maggioranza favorevole degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore millesimali.
I costi necessari per la formazione della nuova tabella millesimale, recita espressamente il nuovo testo di legge, vengono posti a carico esclusivo di coloro che hanno dato causa alla variazione, per esempio utilizzando il sottotetto come abitazione. Gli errori rilevanti ai fini della revisione sono quelli obbiettivamente verificabili (come la divergenza di estensione della superficie o la diversità di piano), restando di conseguenza esclusa la rilevanza dei criteri soggettivi, quali possono essere quelli di ordine estetico.

La modifica delle tabelle millesimali può essere richiesta anche quando siano mutate le condizioni di una parte dell'edificio in conseguenza di sopraelevazioni oppure, più in generale, di incrementi di superfici o comunque di incremento o diminuzioni di unità immobiliari. A differenza però del testo della vecchia norma (peraltro in vigore sono al 17 giugno 2013), che consentiva la possibilità di modifica solo se tali eventi fossero stati in grado di notevolmente alterare il rapporto originario tra i valori dei singoli piani, il legislatore della riforma quantifica in più di un quinto l'entità dell'alterazione che deve subire anche l'unità di un singolo condomino affinché si possa legittimamente pretendere di sottoporre a revisione la tabella millesimale. Deve trattarsi di un intervento comunque importante e considerevole, in grado di influire in modo cospicuo sull'essenza e sull'aspetto dell'edificio.
 
La novità più rilevante è però rappresentata dal fatto che, se l'assemblea non delibera circa la revisione dei valori millesimali e se quindi si renda necessario ricorrere al giudice, può essere convenuto in giudizio unicamente l'amministratore, anziché, come in precedenza, tutti i condomini. Il primo compito che però ora viene posto a carico dell'amministratore, sotto pena di revoca dall'incarico e di risarcimento del danno, è quello di relazionare subito l'assemblea sul ricevimento della notifica dell'atto introduttivo della causa giudiziaria promossa dai condomini.
 
Fonte: Augusto Cirla su Il Sole 24Ore

Nessun commento:

ShareThis

LinkWithin

Blog Widget by LinkWithin

wibiya widget