giovedì 10 gennaio 2013

Condominio, amministratore libero di stipulare i contratti per la manutenzione dei beni comuni.

 
Va, anzitutto, rilevato che l'amministratore è tenuto ad eseguire le delibere condominiali. È, comunque, da escludere un siffatto obbligo qualora la sua esecuzione comporti la violazione di norme imperative, come ad esempio l'esecuzione di lavori di ristrutturazione non consentiti dagli strumenti urbanistici ovvero l'attivazione del servizio di riscaldamento con combustibile o in orario non consentito. All'infuori di questa ipotesi sussiste l'obbligo di esecuzione delle delibere condominiali.
 
Va chiarito che, nei riguardi dei partecipanti al condominio, l'amministratore ha una rappresentanza volontaria, in mancanza di un ente giuridico con una rappresentanza organica, talché i poteri di lui sono quelli di un comune mandatario, conferitigli, come stabilito dall'art. 1131 Cc, sia dal regolamento di condominio sia dall'assemblea condominiale. Egli è, pertanto, tenuto ad eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini con la diligenza del buon padre di famiglia ed in virtù di tale dovere di diligenza può, talvolta, ritenere conveniente di soprassedere all'esecuzione di una deliberazione, come nel caso in cui questa sia destinata, da lì a breve tempo, ad essere modificata o revocata.

La legittimazione processuale attiva dell'amministratore è delimitata dai poteri sostanziali spettantigli per legge o ampliati, nell'ambito della realizzazione dell'interesse comune, dal regolamento condominiale o da valida delibera dell'assemblea. Pertanto le delibere che l'amministratore è legittimato ad eseguire, agendo a tal fine anche in giudizio, sono soltanto quelle che rientrano nei poteri deliberativi dell'assemblea e perciò non incidono sui diritti esclusivi dei singoli condomini (Cassazione 278/1997).
L'amministratore cura, inoltre, l'osservanza del regolamento di condominio. Il suo compito è limitato alle previsioni regolamentari aventi ad oggetto uso, disciplina e tutela della parti comuni, non a quelle, pur talora inserite nel regolamento, che riguardino le singole proprietà dei condomini, imponendo reciproche limitazioni o magari vere e proprie servitù.
L'amministratore ha, inoltre, il potere di assumere provvedimenti obbligatori nei confronti dei condomini, i quali possono impugnarli davanti all'assemblea e, ricorrendone le condizioni, davanti all'autorità giudiziaria. In tale ambito va inquadrato il compito dell'amministratore di garantire il rispetto del regolamento di condominio allo scopo di tutelare la pacifica convivenza. Qualora egli inviti uno dei condomini al rispetto delle leggi o del regolamento vigenti non è configurabile, a suo carico, alcun atto di turbativa del diritto altrui (Cassazione 10347/2011: fattispecie in tema di azione di manutenzione del possesso promossa nei confronti dell'amministratore).
L'amministratore è, dunque, abilitato ad agire e a resistere nei giudizi che riguardano l’osservanza del regolamento di condominio, senza che occorra un'apposita autorizzazione, necessaria soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell'amministratore stesso (Cassazione 21841/2010).
Parte della giurisprudenza ha affermato che l'amministratore è legittimato a far valere in giudizio le norme del regolamento condominiale, anche se si tratta di clausole che disciplinano l'uso delle parti del fabbricato di proprietà individuale, purché siano rivolte a tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all'abitabilità dell'intero edificio (Cassazione 8486/1999).
Si è ritenuto che l'amministratore, che è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, non può essere ritenuto responsabile, ancorché sia tenuto a far osservare il regolamento condominiale, dei danni cagionati dall'abuso dei condomini nell'uso della cosa comune, non essendo dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei singoli condomini, salvo che il regolamento di condominio, ai sensi dell'art. 70 disp. att. Cc, preveda la possibilità di applicazione di sanzioni pecuniarie (aumentate nella nuova disciplina) nei confronti dei condomini che violano le norme da esso stabilite sull'uso delle cose comuni.
L'attività dell'amministratore, che sia stata successivamente approvata dall'assemblea dei condomini, deve ritenersi dalla stessa ratificata con efficacia retroattiva senza pregiudizio per il diritto dei condomini assenti o dissenzienti di impugnare la delibera assembleare di ratifica, né del regime giuridico relativo alle forme ed ai termini di esercizio del diritto medesimo.
L’ulteriore potere dell'amministratore di disciplinare l'uso delle cose comuni, di cui all'art. 1130 Cc, comma 1 n. 2, è finalizzato ad assicurare il pari uso di tutti i condomini e non può certo estendersi fino a negare ad uno di essi ciò che è consentito a tutti gli altri, come, nella specie, il passaggio (Cassazione 13626/2009).
Il potere dell'amministratore riguarda anche la vigilanza sulla regolarità dei servizi comuni, anche per quanto attiene alle interferenze con i singoli appartamenti. Riguarda, altresì, il potere di eseguire verifiche e di impartire le necessarie provvidenze intese a mantenere integra la parità del godimento dei beni comuni da parte di tutti i condomini. Non riguarda, infine, i rapporti personali tra i condomini.
L'amministratore condominiale ha, altresì, il potere di stipulare, vincolando i condomini, i contratti necessari per provvedere alla manutenzione ordinaria dei beni comuni nonché alla loro manutenzione straordinaria, la quale sia stata deliberata dall'assemblea dei condomini con eccezione per le opere urgenti, in relazione alle quali può provvedere immediatamente, riferendone alla prima adunanza (Cassazione 1640/1997).
Tra le varie incombenze spettanti all'amministratore rientra anche quella di stipulare con la ditta erogatrice il contratto di somministrazione del riscaldamento che rientra nella categoria delle spese di ordinaria amministrazione.
L'amministratore non è, invece, legittimato a stipulare il contratto d'assicurazione del fabbricato se non sia stato autorizzato da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione. Infatti, la disposizione dell'art. 1130, 1° comma, n. 4, Cc, obbligando l'amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta norma avendo, viceversa, come suo unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato (Cassazione 8233/2007).
 
Fonte: Maurizio de Tilla su Il Sole 24Ore

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