lunedì 28 gennaio 2013

Niente sfratto per un lieve ritardo nel corrispondere il canone al locatore a causa della difficoltà di mettersi in contatto.

 
Cassazione, sez. III Civ., sentenza del 20 novembre 2012, n. 20305.
Non si può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento se il ritardo nel pagamento dei canoni è dovuto alle difficoltà che il conduttore ha riscontrato nel mettersi in contatto con il locatore. Bisogna ispirarsi ai doveri di correttezza e di buona fede a cui entrambe le parti sono tenute nel corso dell'esecuzione del contratto.

Nella specie la Corte di appello ha congruamente e logicamente motivato la sua decisione, che appare anche oggettivamente giustificata, in considerazione della peculiare natura del rapporto. Essa ha rilevato che il convenuto D..D. ha giustificato il suo ritardo nel pagamento dei canoni con le difficoltà che ha incontrato nel prendere contatto con i nuovi proprietari; ha corrisposto le somme dovute immediatamente dopo l'intimazione di sfratto e non risulta essere mai incorso in mora, per l'intera durata del rapporto.

La valutazione risulta adeguatamente motivata ed oggettivamente giustificata. Va ricordato a tal proposito che anche il giudizio sull'importanza dell'inadempimento deve tenere conto dei doveri di correttezza e di buona fede a cui entrambe le parti sono tenute, nel corso dell'esecuzione del contratto: doveri che includono anche un minimo di tolleranza, a fronte dei comportamenti altrui che, pur se non del tutto ortodossi, risultino tuttavia non gravi ed oggettivamente spiegabili, quale il lieve ritardo del conduttore cessionario del contratto nel corrispondere il canone al locatore, a causa della difficoltà di mettersi in contatto con lui.
 
Soprattutto quando i comportamenti pregressi siano stati ineccepibili ed il contraente in mora corrisponda immediatamente il dovuto, alla prima richiesta.
 


venerdì 25 gennaio 2013

Assemblea, avviso online con posta "certificata".

 
Le nuove norme fissano le formalità mediante cui adempiere all’obbligo di trasmissione dell’avviso che devono essere seguite a pena di annullabilità.

Obbligo di comunicazioneOgni avviso di convocazione dovrà essere comunicato ai condòmini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano. L’avviso di convocazione dovrà inoltre contenere l’indicazione dell’ordine del giorno, del luogo e dell’ora della riunione. Non sono tuttavia mancate le critiche relativamente a tale previsione. Infatti, la scelta di disciplinare scrupolosamente le modalità di invio dell’avviso di ricevimento nel dettaglio potrebbe far sorgere qualche problema.

Alcune criticitàVa criticata in particolare la disposizione della riforma che prevede l’invio dell’avviso di ricevimento attraverso posta raccomandata, senza specificare la necessità o meno della cartella di ricevimento che rilasciata dall’ufficio postale costituisce come è noto prova certa della spedizione e della ricezione da parte del destinatario. Rappresenta invece una novità da guardare positivamente la previsione di un invio attraverso PEC (posta elettronica certificata) che è compatibile con le opportunità offerte dalle nuove tecniche informatiche.

PEC e faxL’indirizzo di PEC (posta elettronica certificata) deve venire richiesto ad un gestore che possieda determinati requisiti e che sia autorizzato. Un’altra modalità espressamente prevista dalla riforma per inviare l’avviso di convocazione dell’assemblea è il fax. In questo caso va precisato che tale modalità di trasmissione non ha lo stesso valore probatorio della raccomandata o della PEC, in quanto, pur esistendo una documentazione dell’avvenuta trasmissione della corrispondenza, la data e l’ora di trasmissione vengono registrati sul rapporto d trasmissione in base ai dati impostati nel telefono da cui il fax è spedito. Peraltro, i problemi di ricezione del fax a causa del difetto di funzionamento dell’apparecchio ricevente non possono essere sempre provati sempre con sicurezza.

Luogo e data dell’assembleaL’avviso dell’assemblea deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione ed in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione sarà annullabile su istanza degli assenti e dissenzienti non ritualmente convocati. L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi. È importante sottolineare che se non si riesce ad esaurire la discussione, l’assemblea può comunque proseguire in successive riunioni. L’eventuale mancanza della indicazione della sede di svolgimento dell’assemblea determinerà l’annullamento dell’avviso, a meno che tale elemento non sia comunque rinvenibile attraverso il richiamo al regolamento condominiale. Nessuna delega potrà essere affidata all’amministratore.
 
Fonte: Dott. Giuseppe Spoto su Il Messaggero

mercoledì 23 gennaio 2013

Amministratore di condominio e avvocato: dopo le varie riforme sarà possibile svolgere entrambe le attività?

 
Lo scorcio finale della XVI legislatura ha visto l'approvazione di varie leggi che riguardano da vicino tanto gli avvocati quanto gli amministratori di condominio.
Stiamo parlando della “riforma” del condominio, della riforma forense e della leggi sulle professioni senza albo.

In questo contesto, leggendo le varie norme, la domanda sorge spontanea: i tanti avvocati che fino ad oggi hanno anche esercitato l'attività di amministratore di condominio potranno continuare a farlo?
Prima di rispondere al quesito vale la pena leggere le norme che lo fanno sorgere.
Il nuovo articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, prevede una serie di requisiti necessari per svolgere l'incarico di amministratore condominiale.

Senza elencarli tutti quanti è sufficiente dire che l'amministratore, dopo il 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della legge n. 220/2012 (la così detta “riforma” del condominio) dovrà essere quantomeno diplomato, non aver avuto problemi con la giustizia ed aver svolto un corso di formazione iniziale e frequentato quelli di aggiornamento in materia di condominio.
Chi già svolgeva quest'attività da almeno un anno dal momento di entrata in vigore della “riforma”, o i così detti amministratori interni, avrà qualche agevolazione (es. potranno non aver conseguito il diploma di scuole di secondo grado, non aver seguito il corso di formazione iniziale).

La legge delle professioni senza albo (ancora in attesa della firma del Capo dello Stato) disciplinerà quelle attività senza ordini professionali con la finalità, nell'ambito di un cotesto di libero accesso, di migliorare la preparazione professionale degli operatori di vari settori.

Ai sensi del secondo comma dell'art. 1 di questa legge “per «professione non organizzata in ordini o collegi», di seguito denominata «professione», si intende l'attività economica, anche organizzata, volta alla prestazione di servizi o di opere a favore di terzi, esercitata abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, o comunque con il concorso di questo, con esclusione delle attività riservate per legge a soggetti iscritti in albi o elenchi ai sensi dell'articolo 2229 del codice civile, delle professioni sanitarie e delle attività e dei mestieri artigianali, commerciali e di pubblico esercizio disciplinati da specifiche normative”.

Essa, secondo gli addetti ai lavori, troverà applicazione anche con riferimento agli amministratori di condominio.
La legge di disciplina dell'ordinamento forense (firmata dal Capo dello Stato il 31 dicembre 2012) è specificamente destinata agli avvocati.
In particolare all'art. 18, primo comma lett. a), della nuova legge forense si stabilisce che

La professione di avvocato è incompatibile:
a) con qualsiasi altra attività di lavoro autonomo svolta continuativamente o professionalmente, escluse quelle di carattere scientifico, letterario, artistico e culturale, e con l'esercizio dell'attività di notaio. È consentita l'iscrizione nell'albo dei dottori commercialisti e degli esperti contabili, nell'elenco dei pubblicisti e nel registro dei revisori contabili o nell'albo dei consulenti del lavoro […]
”.

In questo contesto complessivo, posto che non pare possano sorgere dubbi sul fatto che quella di amministratore condominiale debba essere considerata una professione o quanto meno un lavoro autonomo, parrebbe che l'avvocato non potrebbe più esercitarla posto che l'esercizio della professione di avvocato è incompatibile con qualsiasi altra attività di lavoro autonomo, eccezion fatta per quelle specificamente indicate.

Aspettiamo chiarimenti ma, se venisse confermato quanto abbiamo detto, molti avvocati sarebbero chiamati a fare una scelta: continuare l'attività di amministratore o quella forense?
 
Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

lunedì 21 gennaio 2013

Spetta al condominio pagare la spesa di riparazione del tratto pluviale posto nel giardino personale.

 
Cass., sez. II. sentenza n. 64 del 3 gennaio 2013.
Le spese per le riparazioni dei tratti pluviali posti nel giardino privato di uno dei condomini è a carico di tutto il condominio se le condutture di smaltimento sono anche a servizio dell'intero edificio, raccogliendo l'acqua meteorica e quella proveniente dai balconi, in quanto costituiscono parte della rete fognaria comune.

Le parti dell'edificio, muri e tetti (art. 1117 n. 1 Ccc), o le opere e i manufatti, fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 n. 3 cc), deputati a preservare l'edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le spese per la cui conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi della prima parte dell'art. 1123 cc, e non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (art. 1123 cc)

(Nel caso di specie è stata ritenuta illegittima la delibera assembleare con cui si era stabilito che le spese di riparazione e manutenzione dei tratti di condutture pluviali poste nei giardini privati dovevano essere a carico dei rispettivi proprietari.)
 

venerdì 18 gennaio 2013

Appalti in condominio senza responsabilità solidale.


Condominio e appalti, le Entrate cominciano a orientarsi verso l'esclusione della responsabilità fiscale.
Il problema potrà trovare una risposta solo quando l'agenzia delle Entrate a livello centrale deciderà di comunicare la sua scelta interpretativa. Ma ogni giorno migliaia di condominii stipulano contratti d'appalto e si dovrebbero, quindi, trovare soggetti all'articolo 13 ter del Dl 83/2012, che fissa la responsabilità solidale dell'appaltatore e del committente per il versamento all'Erario delle ritenute fiscali sui redditi di lavoro dipendente e dell'Iva dovuta da subappaltatore e appaltatore. Essere inseriti in questa complessa catena di responsabilità, che vede coinvolte spesso imprese piccole, cioè quelle che più facilmente tendono al nero, non è una cosa facile.

Da una interpretazione puramente letterale della norma sembrerebbe, secondo alcuni interpreti, che l'obbligo esista. Ma alcuni amministratori hanno cominciato a correre ai ripari e hanno presentato un interpello alla direzione regionale delle Entrate dell'Emilia-Romagna, che lo scorso dicembre (protocollo n. 909-54414/2012) ha dato una risposta circostanziata, segnalata da Anacam (imprese di costruzione e manutenzione ascensori) e Anaci (amministratori condominiali) di Padova.

L'interpellante sosteneva che, non essendo il condominio un soggetto dotato di personalità giuridica ma un ente di gestione, e non essendo dotato neppure di soggettività tributaria, (al punto che la stessa agenzia delle Entrate aveva precisato che non doveva presentare la dichiarazione dei redditi ma solo quella dei sostituti d'imposta), non rientra tra i soggetti obbligati agli adempimenti dell'articolo 13 ter del Dl 83/2012.

La Dre Emilia-Romagna ha formulato la risposta su un piano più pratico, ricordando che la norma prevede effettivamente la responsabilità solidale, a meno che l'appaltatore/committente non acquisisca la documentazione del regolare adempimento degli obblighi fiscali, anche sotto forma di attestazione del Caf o di professionista abilitato. Nell'obbligo, però, spiega la Dre Emilia-Romagna, sono coinvolti solo «i contratti d'appalto e subappalto di opere, forniture e servizi conclusi da soggetti che stipulano i predetti contratti nell'ambito di attività rilevanti ai fini dell'Iva e, in ogni caso, dai soggetti Ires, dallo Stato e dagli enti pubblici, mentre sono escluse le stazioni appaltanti». Pertanto, conclude la risposta, «il condominio, non rientrando in alcuno dei soggetti sopra indicati, non è, a parere di questa Direzione, destinatario della norma in commento».

La risposta della Dre Emilia-Romagna non è, naturalmente, risolutiva ma indicativa: si tratta di una delle direzioni regionali più dinamiche e, soprattutto, che controllano un territorio fittamente popolato e dove sono presenti molti condominii. E sembra poco probabile che venga smentita a livello centrale.

Fonte: Saverio Fossati su Il Sole 24Ore

mercoledì 16 gennaio 2013

E' valida la convocazione all'assemblea notificata a uno solo dei coniugi comproprietari se l’amministratore non è a conoscenza di conflitti nella coppia.

 
Trib. Roma, Sez. V civ., 14 settembre 2012, n. 17197.
La prova della valida convocazione di uno dei proprietari pro indiviso, in considerazione del fatto che ai sensi dell'art. 1136, comma 6 c.c. l'invito a partecipare all'assemblea non richiede l'atto scritto ma può essere effettuato con qualsiasi forma o modalità idonea a portarlo a conoscenza del destinatario, può evincersi anche dall'avviso dato ad uno degli altri comproprietari, qualora ricorrano circostanze presuntive, affidate alla valutazione del giudice del merito, tali da far ritenere che il destinatario dell'avviso abbia reso edotto l'altro (o gli altri) comproprietari della convocazione medesima.

(Nella specie, il Tribunale ha respinto il ricorso del coniuge che si era opposto alla delibera condominiale con la scusa che era stata convocata soltanto la moglie. Il Tribunale ha , infatti, ritenuto presumibile che l'invito per l’assemblea notificato ad uno di essi fosse stato portato a conoscenza anche dell'altro, stante l'assenza di prova in ordine ad un disaccordo ed alla presenza di contrasti di interessi tra loro).  
 

lunedì 14 gennaio 2013

Così cambia il condominio: ecco come si decide la riforma dei millesimi.

 
La riforma del condominio (legge 220/2012) interviene sull'articolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, recuperando e precisando alcuni concetti già espressi dalla recente giurisprudenza di Cassazione. Non solo: introduce assolute novità in tema di legittimazione passiva nel giudizio che uno o più condomini possono avviare per chiedere la rettifica o la modifica delle tabelle millesimali. Sotto il primo profilo viene confermato che i millesimi contenuti nella relativa tabella possono essere rettificati o modificati in qualsiasi momento con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.
 
È richiesta invece la sola metà del valore dell'edifico e la maggioranza degli intervenuti in assemblea quando i millesimi risultano essere frutto di un semplice errore oppure quando, a seguito di modifiche apportate alle singole unità immobiliari, vuoi per eseguite sopraelevazioni e vuoi per incrementi delle superfici ovvero per incrementi o diminuzioni delle singole unità immobiliari, viene ad alterarsi per più di un quinto il valore proporzionare delle unità immobiliari, anche se limitatamente a quella di un solo condomino. Questa percentuale del 20 per cento, espressa dalla Cassazione, ora è legge. La tabella millesimale è il prospetto che contiene i dati numerici espressi in millesimi, che rappresentano per ogni unità immobiliare la quota di comproprietà delle parti comuni. La misura del diritto di condominio, riferito alla singola porzione immobiliare: come tale, prescinde del tutto da qualsiasi valore economico della singola unità immobiliare.

Il nuovo legislatore precisa e conferma che «i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale …. possono essere rettificati o modificati all'unanimità».
Viene in tal modo eliminato ogni dubbio interpretativo del principio dettato dalle Sezioni Unite della Suprema Corte, che con ben due note pronunce (n.18477/10 e n.18478/10) aveva apparentemente lasciato intendere che per la revisione delle tabelle millesimali sarebbe stato sufficiente la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2° del Codice civile: anche secondo la nuova normativa, non serve l'unanimità ma solo quando la rettifica o la modifica sono conseguenza di un errore oppure quando, a seguito di interventi eseguiti dal condomino, si è alterato per più del venti per cento il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare. Solo in questi casi l'assemblea può decidere con la maggioranza favorevole degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore millesimali.
I costi necessari per la formazione della nuova tabella millesimale, recita espressamente il nuovo testo di legge, vengono posti a carico esclusivo di coloro che hanno dato causa alla variazione, per esempio utilizzando il sottotetto come abitazione. Gli errori rilevanti ai fini della revisione sono quelli obbiettivamente verificabili (come la divergenza di estensione della superficie o la diversità di piano), restando di conseguenza esclusa la rilevanza dei criteri soggettivi, quali possono essere quelli di ordine estetico.

La modifica delle tabelle millesimali può essere richiesta anche quando siano mutate le condizioni di una parte dell'edificio in conseguenza di sopraelevazioni oppure, più in generale, di incrementi di superfici o comunque di incremento o diminuzioni di unità immobiliari. A differenza però del testo della vecchia norma (peraltro in vigore sono al 17 giugno 2013), che consentiva la possibilità di modifica solo se tali eventi fossero stati in grado di notevolmente alterare il rapporto originario tra i valori dei singoli piani, il legislatore della riforma quantifica in più di un quinto l'entità dell'alterazione che deve subire anche l'unità di un singolo condomino affinché si possa legittimamente pretendere di sottoporre a revisione la tabella millesimale. Deve trattarsi di un intervento comunque importante e considerevole, in grado di influire in modo cospicuo sull'essenza e sull'aspetto dell'edificio.
 
La novità più rilevante è però rappresentata dal fatto che, se l'assemblea non delibera circa la revisione dei valori millesimali e se quindi si renda necessario ricorrere al giudice, può essere convenuto in giudizio unicamente l'amministratore, anziché, come in precedenza, tutti i condomini. Il primo compito che però ora viene posto a carico dell'amministratore, sotto pena di revoca dall'incarico e di risarcimento del danno, è quello di relazionare subito l'assemblea sul ricevimento della notifica dell'atto introduttivo della causa giudiziaria promossa dai condomini.
 
Fonte: Augusto Cirla su Il Sole 24Ore

venerdì 11 gennaio 2013

Chi può revocare il mandato dell’amministratore di condominio dopo la riforma 2012?

 

 
La revoca del mandato può essere deliberata:

dall’assemblea, in ogni tempo:
- con una maggioranza pari alla metà degli intervenuti alla stessa, rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio;
- con le modalità previste dal regolamento condominiale;

dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condòmino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità ossia inadempienze nella gestione ordinaria tra cui , con la nuova riforma : la mancata apertura ed utilizzazione del conto (art. 1129 co. 7) o , qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare l' esecuzione coattiva;
In questi casi condòmini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore.
In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria.
 

giovedì 10 gennaio 2013

Condominio, amministratore libero di stipulare i contratti per la manutenzione dei beni comuni.

 
Va, anzitutto, rilevato che l'amministratore è tenuto ad eseguire le delibere condominiali. È, comunque, da escludere un siffatto obbligo qualora la sua esecuzione comporti la violazione di norme imperative, come ad esempio l'esecuzione di lavori di ristrutturazione non consentiti dagli strumenti urbanistici ovvero l'attivazione del servizio di riscaldamento con combustibile o in orario non consentito. All'infuori di questa ipotesi sussiste l'obbligo di esecuzione delle delibere condominiali.
 
Va chiarito che, nei riguardi dei partecipanti al condominio, l'amministratore ha una rappresentanza volontaria, in mancanza di un ente giuridico con una rappresentanza organica, talché i poteri di lui sono quelli di un comune mandatario, conferitigli, come stabilito dall'art. 1131 Cc, sia dal regolamento di condominio sia dall'assemblea condominiale. Egli è, pertanto, tenuto ad eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini con la diligenza del buon padre di famiglia ed in virtù di tale dovere di diligenza può, talvolta, ritenere conveniente di soprassedere all'esecuzione di una deliberazione, come nel caso in cui questa sia destinata, da lì a breve tempo, ad essere modificata o revocata.

La legittimazione processuale attiva dell'amministratore è delimitata dai poteri sostanziali spettantigli per legge o ampliati, nell'ambito della realizzazione dell'interesse comune, dal regolamento condominiale o da valida delibera dell'assemblea. Pertanto le delibere che l'amministratore è legittimato ad eseguire, agendo a tal fine anche in giudizio, sono soltanto quelle che rientrano nei poteri deliberativi dell'assemblea e perciò non incidono sui diritti esclusivi dei singoli condomini (Cassazione 278/1997).
L'amministratore cura, inoltre, l'osservanza del regolamento di condominio. Il suo compito è limitato alle previsioni regolamentari aventi ad oggetto uso, disciplina e tutela della parti comuni, non a quelle, pur talora inserite nel regolamento, che riguardino le singole proprietà dei condomini, imponendo reciproche limitazioni o magari vere e proprie servitù.
L'amministratore ha, inoltre, il potere di assumere provvedimenti obbligatori nei confronti dei condomini, i quali possono impugnarli davanti all'assemblea e, ricorrendone le condizioni, davanti all'autorità giudiziaria. In tale ambito va inquadrato il compito dell'amministratore di garantire il rispetto del regolamento di condominio allo scopo di tutelare la pacifica convivenza. Qualora egli inviti uno dei condomini al rispetto delle leggi o del regolamento vigenti non è configurabile, a suo carico, alcun atto di turbativa del diritto altrui (Cassazione 10347/2011: fattispecie in tema di azione di manutenzione del possesso promossa nei confronti dell'amministratore).
L'amministratore è, dunque, abilitato ad agire e a resistere nei giudizi che riguardano l’osservanza del regolamento di condominio, senza che occorra un'apposita autorizzazione, necessaria soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell'amministratore stesso (Cassazione 21841/2010).
Parte della giurisprudenza ha affermato che l'amministratore è legittimato a far valere in giudizio le norme del regolamento condominiale, anche se si tratta di clausole che disciplinano l'uso delle parti del fabbricato di proprietà individuale, purché siano rivolte a tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all'abitabilità dell'intero edificio (Cassazione 8486/1999).
Si è ritenuto che l'amministratore, che è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, non può essere ritenuto responsabile, ancorché sia tenuto a far osservare il regolamento condominiale, dei danni cagionati dall'abuso dei condomini nell'uso della cosa comune, non essendo dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei singoli condomini, salvo che il regolamento di condominio, ai sensi dell'art. 70 disp. att. Cc, preveda la possibilità di applicazione di sanzioni pecuniarie (aumentate nella nuova disciplina) nei confronti dei condomini che violano le norme da esso stabilite sull'uso delle cose comuni.
L'attività dell'amministratore, che sia stata successivamente approvata dall'assemblea dei condomini, deve ritenersi dalla stessa ratificata con efficacia retroattiva senza pregiudizio per il diritto dei condomini assenti o dissenzienti di impugnare la delibera assembleare di ratifica, né del regime giuridico relativo alle forme ed ai termini di esercizio del diritto medesimo.
L’ulteriore potere dell'amministratore di disciplinare l'uso delle cose comuni, di cui all'art. 1130 Cc, comma 1 n. 2, è finalizzato ad assicurare il pari uso di tutti i condomini e non può certo estendersi fino a negare ad uno di essi ciò che è consentito a tutti gli altri, come, nella specie, il passaggio (Cassazione 13626/2009).
Il potere dell'amministratore riguarda anche la vigilanza sulla regolarità dei servizi comuni, anche per quanto attiene alle interferenze con i singoli appartamenti. Riguarda, altresì, il potere di eseguire verifiche e di impartire le necessarie provvidenze intese a mantenere integra la parità del godimento dei beni comuni da parte di tutti i condomini. Non riguarda, infine, i rapporti personali tra i condomini.
L'amministratore condominiale ha, altresì, il potere di stipulare, vincolando i condomini, i contratti necessari per provvedere alla manutenzione ordinaria dei beni comuni nonché alla loro manutenzione straordinaria, la quale sia stata deliberata dall'assemblea dei condomini con eccezione per le opere urgenti, in relazione alle quali può provvedere immediatamente, riferendone alla prima adunanza (Cassazione 1640/1997).
Tra le varie incombenze spettanti all'amministratore rientra anche quella di stipulare con la ditta erogatrice il contratto di somministrazione del riscaldamento che rientra nella categoria delle spese di ordinaria amministrazione.
L'amministratore non è, invece, legittimato a stipulare il contratto d'assicurazione del fabbricato se non sia stato autorizzato da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione. Infatti, la disposizione dell'art. 1130, 1° comma, n. 4, Cc, obbligando l'amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta norma avendo, viceversa, come suo unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato (Cassazione 8233/2007).
 
Fonte: Maurizio de Tilla su Il Sole 24Ore

mercoledì 9 gennaio 2013

Se non c’è l’accordo per evitare problemi di staticità per l’edificio, la sopraelevazione non può essere eseguita.

 
Il diritto del proprietario di soprelevare dell’ultimo piano dell’edificio, o del lastrico solare, non è un diritto assoluto ma incontra ben precisi limiti. La norma di riferimento è rappresentata dall’art. 1127 c.c. ed in particolare dai commi secondo e terzo di tale articolo che recitano:

La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.

I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.


In che cosa si differenziano tra di loro le tre differenti cause ostative del diritto di sopraelevare?
Secondo la Corte di Cassazione, che s’è pronunciata recentemente sulla materia, “l'art. 1127 c.c. sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio a tre limiti, dei quali il primo (le condizioni statiche) costituisce un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso di tutti i condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo l'edificio a sopportare il peso della nuova costruzione, mentre gli altri due (il pregiudizio delle linee architettoniche e la diminuzione di aria e di luce) presuppongono l'opposizione facoltativa dei singoli condomini interessati (Cass., 27-3-1996 n. 2708; Cass. 26-5-1986 n. 3532).

Si è rilevato, in particolare, che l'art. 1127 comma 2 c.c. cit., ha carattere innovativo rispetto al corrispondente art. 12 del R.D.L. 15 gennaio 1934, n. 56, ed inibisce al proprietario dell'ultimo piano di soprelevare se le condizioni statiche in atto dell'edificio siano sfavorevoli e se, pertanto, la soprelevazioni richieda opere di rafforzamento e di consolidamento delle strutture essenziali (Cass. Cass. 10-11-1970 n. 2333; Cass. 19-11-1963 n. 2996;).

Le condizioni statiche dell'edificio, pertanto, rappresentano un ostacolo al sorgere ed all'esistenza stessa del diritto di soprelevazione e non già l'oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio di tale diritto (Cass. 8-4-1975 n. 1277; Cass. 9-7-1973 n. 1981)
” (Cass. 30 novembre 2012, n. 21491).

In questo contesto, precisano i giudici di piazza Cavour, “deve ulteriormente precisarsi che il limite delle condizioni statiche si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione. L'accertamento di tale pericolo costituisce oggetto di un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato” (Cass. 30 novembre 2012, n. 21491).

Ed allora, che cosa fare?

Se la staticità del palazzo è messa a rischio dall’intervento di sopraelevazione, l’unica soluzione per poterlo effettuare è un accordo tra tutti i condomini che preveda (solitamente a carico del condomino che si gioverà della sopraelevazione) interventi sulle parti comuni che rendano l’edificio capace di reggere il nuova carico che deriverà da questo specifico intervento. Se non si fa ciò, non si può sopraelevare.
 
Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

martedì 8 gennaio 2013

Condominio, in caso di urgenza videosorveglianza più libera.

 
In caso di motivata urgenza il singolo condomino può procedere all'installazione di un impianto di videosorveglianza sulle parti comuni senza il preventivo consenso dell'assemblea condominiale e richiedere all'amministratore il rimborso delle spese sostenute.

Lo ha affermato la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 71 del 3 gennaio 2013, rigettando il ricorso presentato contro una precedente sentenza del giudice di pace che aveva dato ragione al condomino che aveva chiesto il rimborso delle spese per l'installazione in via d'urgenza di una telecamera a circuito chiuso con videoregistratore semestrale, al fine di scoraggiare azioni di danneggiamento, ulteriori rispetto a quelle già denunciate al Questore.

Gli ermellini, confermando la tesi del giudice di prime cure, hanno affermato che nel caso in cui un soggetto effettui riprese di un'area condominiale destinata all'uso di un indeterminato numero di persone, non sussistono gli estremi atti ad integrare un delitto di interferenze illecite nella vita privata. Escludendo, dunque, la violazione della privacy e rilevando che tutti gli altri condomini non hanno avuto nulla da dire né sull'installazione né sul rimborso delle spese, ad eccezione del ricorrente, la Suprema Corte ha rigettato il ricorso.
 
Fonte: Gabriele Bivona su LavoriPubblici.it

lunedì 7 gennaio 2013

Deliberazioni nulle ed annullabili, la Cassazione continua a dare conferme alla sentenza n. 4806 del 2005.

 
Ci sono voluti anni per mettere tutti d’accordo su quali debbano essere considerate le deliberazioni nulle e quali quelle annullabili. Poi è arrivato un pronunciamento autorevole, il più autorevole, quello delle Sezioni Unite e tutto s’è risolto. Il riferimento è alla sentenza 8 marzo 2005 n. 4806 in materia di cause d’invalidità delle deliberazioni assembleari.

Da sette anni a questa parte (a dire il vero quasi otto ormai) non v’è sentenza, di merito o di legittimità, che non faccia riferimento a quella pronuncia.

Di recente, sempre la Suprema Corte di Cassazione, ha ripreso l’ormai stranoto principio in base al quale “ debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto” (Cass. 12 novembre 2012, n. 19605).

Ciò detto è bene ricordare che cosa cambia ai fini dell’impugnazione di una delibera se essa è annullabile o, invece, nulla.

Ai sensi dell’art. 1137, secondo e terzo comma, c.c.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.  Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti”.

Sono state le stesse Sezioni Unite, con la famosa sentenza n. 4806, ma sul punto non v’erano contrasti, a specificare che solamente le deliberazioni annullabili debbono essere impugnate a pena di decadenza nei modi e nei termini indicati dai succitati commi dell’art. 1137 c.c.

Per tutte le deliberazioni nulle, invece, (si pensi a quelle che senza il consenso di tutti i condomini modifichino i criteri di ripartizione delle spese), non esistono limiti al potere d’impugnazione; chiunque vi abbia interesse (quindi anche i condomini che le hanno votate cfr. Cass. n. 6714/10) possono impugnarle senza limite di tempo.

Come per tutti gli atti nulli, però, restano salvi gli effetti in materia di usucapione e ripetizione dell’indebito: insomma un atto nullo per queste due particolari fattispecie produce comunque i propri effetti.
 
Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

giovedì 3 gennaio 2013

Condominio, cosa deve fare chi intende vantare il diritto di parcheggiare.

 
Non esiste la “servitù di parcheggio”, ma chi intende vantare il diritto di parcheggiare deve necessariamente dimostrare la proprietà del terreno e, qualora agisca in sede possessoria o per usucapione, deve allegare e dimostrare il possesso idoneo all'esercizio del diritto di proprietà.

Così si è espressa la Cassazione con la sentenza n. 15334 del 13/09/2012, negando che i proprietari di beni immobili potessero agire in via possessoria sostenendo di esercitare un diritto di servitù su terreno appartenente ad un terzo, secondo il principio che i loro fondi avrebbero rappresentato il “fondo dominante”.

L'azione possessoria (azione di integrazione e di manutenzione nel possesso) si configura quale rimedio cautelare (per lo più temporaneo) diretto a mantenere la situazione di fatto.

Al fine di ottenere il rimedio possessorio non è necessaria l'esistenza del diritto, ma è sufficiente l'esercizio del possesso corrispondente ad un diritto reale; in altri termini il giudice non entra nel merito se esiste o meno il diritto, ma valuta solo se vi sia stata azione violenta o clandestina nel negare una situazione di possesso ancorché illegittima e ciò al fine di evitare che i cittadini ricorrano ad azioni di forza per tutelare i propri diritti.

Nella specie, la Cassazione ha avuto modo di sostenere che, ai fini del riconoscimento della tutela della reintegrazione nel possesso è sufficiente un possesso qualsiasi, anche illegittimo o abusivo che deve, però, corrispondere al modello di un diritto reale; il parcheggio, per la Suprema Corte, non costituisce una servitù atteso che è esercitato personalmente e non è prediale (ovvero dipendente da un fondo) mentre la predialità è elemento necessario per l'esercizio del diritto di servitù. Invero, è del tutto irrilevante che coloro che vantano una situazione giuridica di parcheggio siano proprietari di appartamenti in un condominio (e, sulla base di detta comodità, pretendano di esercitare una servitù di parcheggio) atteso che

il parcheggio non può valutarsi come una utilità al proprio fondo, bensì un vantaggio personale e ciò implica che l'attività deve corrispondere a quella del proprietario.


La pronuncia riveste particolare importanza in quanto l'ipotesi del costruttore che si riserva la proprietà di spazi limitrofi agli edifici di sua costruzione, senza cederla ai condòmini acquirenti delle unità immobiliari, costituisce una fattispecie ricorrente; così come è ricorrente la circostanza che detti distacchi rimangano incustoditi e che siano utilizzati dai condomini che, talvolta, vi eseguano delle opere e, in seguito, ne vantino l'usucapione per possesso ventennale.

Ebbene, coloro che intenderanno proporre azioni possessorie o azioni per usucapione dovranno agire quali soggetti singoli, senza tenere conto di alcun legame funzionale tra la loro unità abitativa ed il fondo per il quale agiscono e, soprattutto, dovranno sostenere di esserne diventati proprietari, per uso esclusivo, e non per esercizio di un diritto di servitù su bene che riconoscono essere di proprietà altrui.    
 
Fonte: Avv. Paolo Gatto su Condominioweb

mercoledì 2 gennaio 2013

Il condominio fa posto a Fido ma mette alla porta serpenti e iguane.

 
La riforma del condominio distingue tra animali domestici ed esotici, affermando la piena libertà di possedere o detenere i primi(gatti, cani, criceti, conigli eccetera), estromettendo di fatto la previsione di poter tenere in appartamento i secondi (come i serpenti e le iguane). Rimane comunque la piena responsabilità del proprietario relativamente al controllo e alla custodia del proprio animale soprattutto nelle parti comuni.
L'articolo 1138 del Codice civile, riformulato dalla legge 220/2012,entrerà effettivamente in vigore il 18 giugno 2013, quindi da quella data il «regolamento di condominio», come recita la riforma, non potrà più vietare di possedere o detenere animali domestici in condominio. L'attenzione su una norma solo apparentemente secondaria è anche determinata dal fatto che una famiglia su quattro in Italia possiede un animale domestico.

Il termine «domestico» ha preso il posto del termine «da compagnia» inizialmente adottato dal Senato prima degli emendamenti e della sua riformulazione alla Camera, in quanto questa ultima definizione veniva considerata "a rischio", ovvero un po' troppo ampia, per cui vi era il rischio che i serpenti e le iguane potessero rientrare in questa categoria. Ma il problema non è stato completamente risolto. Infatti, anche la definizione di animale domestico non trova corrispondenza nei libri o nei trattati giuridici e, quindi, per comune sentire, anche il porcellino o la gallina potrebbero essere considerati tali e detenuti legittimamente in condominio.
 
Le polemiche, insomma, sono ben lontane dall'essere eliminate dalla nuova norma. Quanto alle ripercussioni che questa norma può avere nei confronti di quei regolamenti che attualmente vietano la detenzione di animali in condominio, è senz'altro vero che un regolamento di natura contrattuale (approvato con il consenso unanime di tutti i condomini o accettato, sottoscritto ed allegato ai singoli atti di compravendita) può comuque imporre vincoli anche sull'uso della proprietà individuale. In mancanza di una norma transitoria che disciplini i rapporti in essere, la nuova disposizione legislativa trova applicazione solo dal momento in cui entra in vigore, lasciando immutato tutto quanto a essa preesistente.
Diversa considerazione pare, invece, avere il divieto contenuto in un regolamento di natura assembleare, che non può disporre delle regole che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai singoli condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà (si veda anche, da ultimo, la sentenza di Cassazione 3705/2011). Senza contare gli aspetti legati alle normative europea e costituzionale (si veda l'articolo a fianco).

Esiste però un altro aspetto: quello del diritto alla salute, altrettanto garantito dalla Carta costituzionale a quei condòmini che soffrono di allergie o di gravi forme di asma provocate dalla vicinanza o dal contatto con gli animali di proprietà dei condòmini, ai quali la legge consente ora la piena detenzione senza più alcun divieto. Sicuramente i giudici saranno chiamati a rispondere e a risolvere anche simili problematiche. Pare, quindi, che, pur con l'ingresso di questa nuova previsione legislativa, chi possiede un animale continuerà a non avere vita facile in condominio.
 
Fonte: Paola Pontanari su Il Sole 24Ore
 

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