lunedì 31 dicembre 2012

" Il nostro condominio " augura a tutti Happy New Year

giovedì 27 dicembre 2012

Approvata la legge per tributaristi e amministratori di condominio.

 
In arrivo regole per 157 professioni che finora di regole certe ne hanno avute poche o nulla. Si tratta, tra gli altri, di amministratori di condominio e tributaristi. Ma l'elenco è piuttosto lungo e articolato. Il provvedimento, approvato in via definitiva dalla Commissione Attività Produttive della Camera riunita in sede deliberante, dà una definizione di queste professioni spiegando che si tratta di quelle "non organizzate in ordini o collegi" più altre "professioni sanitarie".
 
Le attività che ora verranno regolamentate in maniera definitiva potranno essere svolte in forma individuale, societaria o come lavoro indipendente. E i vari lavoratori potranno costituire associazioni professionali per valorizzare le competenze degli associati e garantire il rispetto di regole deontologiche. Potranno fare pubblicità sul web, sempre secondo le regole fissate e dovranno fare riferimento, tra le varie cose, allo statuto, ai componenti dell'associazione, alle eventuali sanzioni previste. In più, ci sarà la possibilità, per le associazioni professionali, di promuovere la costituzione di comitati di indirizzo e sorveglianza sui criteri di valutazione e rilascio dei sistemi di qualificazione e competenza professionale, con oneri posti a carico delle associazioni.
 
I 157 tipi di professionisti potranno anche 'autoregolamentarsi’ e le varie associazioni che nasceranno potranno rilasciare ai propri iscritti degli attestati, previe necessarie verifiche, sotto la responsabilità del proprio rappresentante legale, al fine di tutelare i consumatori e di garantire la trasparenza del mercato dei servizi professionali. In caso di dichiarazioni mendaci scatteranno le stesse sanzioni previste per la pubblicità ingannevole. La disciplina delle professioni, si ricorda nel provvedimento, rientra nell'ambito della competenza legislativa concorrente.
 
Conseguentemente, spetta alla legislazione dello Stato determinare i principi fondamentali, in conformità con i quali le regioni potranno esercitare la propria potestà legislativa. La soddisfazione dell’Istituto nazionale tributaristi È con grande soddisfazione che è stato accolto, da parte del'Istituto nazionale tributaristi (Int), il varo in via definitiva, da parte della Camera, della legge sulle libere associazioni di rappresentanza professionale.
 
"L'altra metà del cielo del settore professionale - sottolinea il presidente dell'Int, Riccardo Alemanno - ha trovato oggi il suo riconoscimento normativo, si concretizza così, anche a livello legislativo, quel sistema duale che da decenni e' presente sul mercato dei servizi professionali. Non parlo di ritrovata dignità perché quella i tributaristi già la posseggono e non può essere attribuita per legge, ma ripeto si tratta di valore normativo della funzione di aggregazione delle associazioni e del valore aggiunto che rappresentano per i professionisti iscritti e per la loro utenza".
 
E aggiunge: "Il ringraziamento va a tutti quei parlamentari che hanno capito l'importanza del settore associativo professionale nel nostro Paese, ma non si può dimenticare l'opera svolta dal Colap, organismo creato proprio dalle libere associazioni, affinché si avesse una voce unica sul riconoscimento delle professionalità rappresentate dalle singole sigle associative. Un bel giorno che ci inorgoglisce e così tutti i nostri iscritti che hanno sempre creduto nel valore aggiunto dato dall'iscrizione all'Int. Naturalmente ciò non modifica le possibilità operative dei tributaristi che restano legate alle attività non riservate, rispetteremo sempre attentamente i limiti del libero esercizio, pertanto la nuova legge sulla associazioni nulla toglie al valore degli ordini professionali, ma sancisce il primo vero rinnovamento del settore professionale".
 

giovedì 20 dicembre 2012

Riforma del condominio: il nuovo amministratore.

 
Con l’approvazione in via definitiva della Riforma del condominio, il legislatore ha apportato significative modifiche alla relativa disciplina che andranno in vigore entro sei mesi dalla data di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale; vediamo in particolare le novità riguardanti la figura dell’amministratore che acquista una fisionomia più definita e professionale con l'obbligo di formazione e aggiornamento e avrà anche maggiore "potere" verso i condòmini non in regola con i contributi condominiali .

Requisiti e compiti dell'amministratore di condominio

Con il nuovo art. 1129 del c.c. il legislatore ha stabilito che la nomina dell’amministratore di condominio viene fatta:

dall’assemblea, con una maggioranza pari alla metà degli intervenuti alla stessa, rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio
dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini o dell’amministratore dimissionario, qualora l’assemblea non vi abbia provveduto o nel caso i condòmini siano più di 8.

Nell’accettare l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, (in caso si tratti di società, la sede legale e la denominazione).
La durata dell’incarico di amministratore è di norma annuale ; al termine, i intende rinnovato automaticamente per un’ulteriore annualità
La revoca del mandato può essere deliberata:
dall’assemblea, con la stessa maggioranza della nomina,o anche
dall’autorità giudiziaria, su ricorso di un condòmino, in caso di gravi irregolarità. Quali ad esempio:
  • l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale
  • il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge
  • la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea
  • la mancata apertura ed utilizzazione del conto (art. 1129 co. 7)
  • la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini
  • l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio
  • qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva
  • l’inottemperanza agli obblighi relativi alla tenuta dei registri
  • omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati anagrafici e del codice fiscale

Il nuovo art. 71 del RD 318/42 stabilisce i requisiti degli amministratori di condominio che sono :
• essere in possesso dei diritti civili
• non aver commesso delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio
• non aver commesso altri delitti non colposi per i quali è prevista la pena della reclusione da 2 a 5 anni
• non essere sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive
• non essere interdetti o inabilitati
• non essere annotati nell’elenco dei protesti cambiari
• aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado
• aver frequentato un corso di formazione iniziale ed aver svolto attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
 
I requisiti del diploma di scuola secondaria e della frequenza di un corso di formazione non sono richiesti qualora l’amministratore sia uno dei condòmini dello stabile oppure abbia svolto l’attività di amministrazione condominiale per almeno un anno, nell’arco dei 3 anni precedenti all’entrata in vigore della riforma; resta salvo però anche in questi casi l’obbligo di formazione periodica.
Qualora l’amministrazione condominiale sia svolta da una società, i requisiti indicati devono essere posseduti dai soci o dagli amministratori o dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni amministrative.
 
I compiti dell’amministratore a norma dell’art. 1130 del c.c., oltre a quanto previsto dall’art. 1129 sono i seguenti:
• eseguire le deliberazioni dell’assemblea;
• convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
• curare l’osservanza del regolamento di condominio;
• disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini
• riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
• compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
• eseguire gli adempimenti fiscali;
curare la tenuta dei seguenti registri: (anagrafe condominiale;verbali delle assemblee; nomina e revoca dell’amministratore);
conservare tutta la documentazione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico mministrativo dell’edificio e del condominio
• fornire al condòmino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso
redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni. Ciascun condòmino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prenderne visione e farsene una copia.
L’amministratore ha l' obbligo di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente (postale o bancario) intestato al condominio.

Per quanto riguarda la riscossione dei contributi condominiali, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea:
• può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo per morosità dopo 6 mesi dall’ indicazione nel consuntivo;
• è tenuto a comunicare ai creditori i dati dei condòmini morosi.
In caso di mancato pagamento dei contributi per almeno un semestre, l’amministratore può sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni.

Alla cessazione dell’incarico, l’amministratore è tenuto:
• alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini;
• ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
 
Fonte: Dott. Raffaele Pellino su Fisco e Tasse

lunedì 17 dicembre 2012

Imu, pronti al saldo. Condominio, chi paga per le parti comuni?

 
A pochi giorni dalla scadenza del saldo Imu ( scade oggi ) non è ancora chiaro chi deve pagare per le parti condominiali – se gli amministratori o i condòmini – e con quali aliquote, ordinaria o agevolata.
Il passaggio dall'Ici all'Imu ha creato un vuoto normativo per le parti comuni degli edifici (alloggio portiere, autorimessa, sala riunioni, eccetera) e per le unità immobiliari oggetto di diritto di godimento a tempo parziale (multiproprietà).
 
Le prime disciplinate dall'articolo 10 comma 4 del Dlgs 504/92, che imponeva all'amministratore di presentare la dichiarazione per conto di tutti i condòmini. Le seconde dall'articolo 19 della legge 388/2000, che autorizzava l'amministratore della multiproprietà a versare le quote individuali. Disposizioni non riproposte dalla disciplina Imu e quindi non più applicabili.

Finora è stato risolto solo il problema del soggetto su cui ricade l'obbligo dichiarativo. Dalle istruzioni al modello di dichiarazione emerge infatti che «la dichiarazione deve essere presentata dall'amministratore del condominio per conto di tutti i condomini», recependo così la disciplina prevista per l'Ici dall'articolo 10 del Dlgs 504/92.
Cambia invece lo scenario per le multiproprietà. Mentre per l'Ici si prevedeva l'obbligo di presentazione della dichiarazione da parte «dei singoli soggetti passivi» restando a carico dell'amministratore solo il pagamento della quota individuale (si vedano le istruzioni allegate al Dm 12/5/2009), per l'Imu le istruzioni ministeriali chiariscono che in caso di multiproprietà «l'amministratore del condominio o della comunione è obbligato a presentare la dichiarazione». Pertanto con l'Imu l'obbligo dichiarativo viene esteso a tutti gli amministratori, sia di condominio che delle multiproprietà.

Resta comunque il problema del soggetto che deve versare l'imposta. Per l'Ici il ministero dell'Economia, con varie circolari (tra cui la 136/98), consentiva all'amministratore del condominio di effettuare il pagamento unico. Tale orientamento può essere confermato anche per l'Imu per ragioni di semplificazione degli adempimenti dei contribuenti, come peraltro affermato dal Dipartimento delle Finanze allo Sportello Imu del Sole 24 Ore del 31/5/2012. D'altronde sarebbe illogico sottrarre questi adempimenti all'amministratore, che è pur sempre il mandatario dei condòmini – quindi può pagare per loro. Poiché si tratta di una facoltà e non di un obbligo, sarebbe comunque opportuno approvare in assemblea condominiale una delibera che deleghi l'amministratore a pagare l'Imu sulle parti comuni.
Più complessa appare invece la questione del soggetto che deve effettuare il versamento delle quote individuali in caso di multiproprietà, non essendo più applicabile la norma dell'Ici che attribuiva la responsabilità all'amministratore. Il Dipartimento delle Finanze allo Sportello Imu del Sole 24 Ore ha chiarito che in tal caso «i singoli proprietari dovranno provvedere ciascuno per la propria quota». Tuttavia, il fatto che l'obbligo del versamento sia venuto meno non sembra ostacolare la possibilità di attribuire tale incombenza all'amministratore, a maggior ragione dopo che il ministero ha introdotto l'obbligo dichiarativo in capo al medesimo soggetto.
 
Un'integrazione normativa sarebbe comunque necessaria per evitare che tutte le comproprietà inferiori a 15 giorni siano di fatto esenti dall'imposta.
In ogni caso, occorre prendere una decisione se non si vuole correre il rischio di eseguire calcoli e versamenti doppi o ripetuti parzialmente sia dall'amministratore che da parte di ogni condòmino. È bene quindi che si chiarisca chi, in quel determinato condominio, dovrà provvedervi. A livello operativo, è opportuno che gli amministratori avvisino i condòmini che l'Imu sulle parti comuni sarà pagata - come l'Ici - dal professionista che gestisce lo stabile. In mancanza, è bene che siano i condòmini stessi a contattare l'amministratore perché se ne faccia carico. Il pagamento individuale non è vietato, ma è sicuramente meno pratico.
In ordine all'aliquota applicabile alle parti comuni, si ritiene che non sia possibile ravvisare un rapporto di pertinenzialità con l'abitazione principale del singolo condòmino, trattandosi di beni non di proprietà dei singoli ma del condominio. Pertanto non sarà possibile applicare l'aliquota agevolata per l'abitazione principale, dovendosi invece fare riferimento all'aliquota ordinaria fissata dal comune ove è ubicato l'edificio. Nel modello F24 vanno indicati soli i dati fiscali del condominio (non del coobbligato), utilizzando i codici 3918 e 3919 e ripartendo l'importo tra quota comunale e quota statale.
 
Fonte: Giuseppe Debenedetto su Il Sole 24Ore

mercoledì 12 dicembre 2012

Il condominio «ripara» la caldaia.

 
Gli impianti e i servizi in un condominio per essere «perfettamente funzionali, cioè idonei allo scopo cui sono destinati, devono assicurare, alle stesse condizioni, la stessa prestazione, ovvero, la stessa utilità a tutti i condomini». E non è «pensabile che un condomino possa o debba assumersi l'onere, poco conta se impegnativo o sopportabile, di effettuare uno o più interventi» per garantire la funzionalità dell'impianto condominiale.
 
È questo il principio formulato dalla Cassazione che, con la sentenza 19616 del 12 novembre scorso, ha accolto il ricorso presentato da un'usufruttuaria di un'unità abitativa che, lamentando la scarsa funzionalità dell'impianto di riscaldamento (tanto da determinare l'inabitabilità dell'appartamento), aveva richiesto l'intervento dell'assemblea condominiale per le verifiche e i provvedimenti del caso. L'assemblea, anche se la Ctu aveva chiarito che l'anomalia era provocata dalla presenza di bolle d'aria, si era limitata a invitare la richiedente a provvedere, autonomamente, allo sfiato dell'impianto. La donna ha quindi chiesto al giudice di dichiarare la nullità, l'illegittimità o l'inefficacia della delibera condominiale e di condannare il condominio all'eliminazione di ogni deficienza strutturale e funzionale, oltre che al risarcimento del danno.
 
La domanda è stata accolta in primo grado solo in parte: il tribunale non ha riconosciuto il risarcimento del danno. Ma in appello la decisione è stata del tutto contraria alla donna. La Corte territoriale ha infatti considerato l'impianto «perfettamente funzionante», cioè idoneo ad assicurare l'adeguato riscaldamento dell'appartamento: per ottenerlo era sufficiente che la donna eseguisse una semplicissima manovra manuale sulle valvole di sfiato dei radiatori.
 
Secondo la Corte d'appello, la regolare funzionalità dell'impianto impediva, peraltro, al giudice di sostituirsi all'assemblea condominiale, unico soggetto legittimato a intervenire, con decisione discrezionale, per eliminare l'anomalia. I giudici di legittimità, che hanno invece accolto il ricorso della donna, hanno chiarito che il condomino può provocare una delibera condominiale che abbia a oggetto gli interventi necessari per la piena funzionalità dell'impianto oppure può rivolgersi direttamente all'autorità giudiziaria per ottenere i provvedimenti necessari per sopperire a guasti o deficienze rilevate; e, se ricorrono i presupposti, il condomino può anche chiedere il risarcimento dei danni.
 
Ma non bisogna dimenticare che se l'impianto centralizzato funziona male e causa sperequazioni e deficienze di calore e il condominio, colpevolmente, omette di adeguare e riparare l'impianto, il condomino può adire le vie legali e pretendere il risarcimento del danno, ma non la restituzione dei contributi versati per il servizio, né può sospendere il pagamento dei contributi; questo perché non sussiste un rapporto sinallagmatico tra le prestazioni, vale a dire l'obbligo di contribuzione e la fornitura del servizio (si veda la sentenza 12956/2006 della Cassazione).
 
Proprio per fronteggiare il cattivo funzionamento dell'impianto, causa di liti all'interno dei condomini, la legge di riforma della normativa sul condomino ha introdotto una nuova disposizione che, seguendo l'orientamento ormai consolidato della giurisprudenza, ha previsto la possibilità per il condomino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto di riscaldamento se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In questo caso il distaccato deve partecipare, comunque, al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma in quanto il condomino non può rinunziare alla proprietà delle parti comuni ma solo all'uso.
 
Fonte: Luana Tagliolini su Il Sole 24Ore

lunedì 10 dicembre 2012

L’installazione di un ascensore in condominio dev’essere sempre considerata opera utile ad eliminare le barriere architettoniche

 
Esiste un articolo di una legge del 1989, il riferimento è all’art. 2 della legge n. 13, che è stato dettato per andare incontro alle esigenze delle persone disabili in relazione agli edifici in condominio.

La ratio della norma è chiara: eliminare le barriere architettoniche presenti che impediscono una piena ed autonoma fruizione degli edifici attraverso un abbattimento dei quorum deliberativi di determinate opere. In ogni caso la legge consente interventi temporanei autonomi e suppletivi in caso d’inerzia della compagine.

Recita l’articolo 2:

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all'articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati, sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile.

Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni di cui al comma 1, i portatori di handicap , ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà di cui al titolo IX del libro primo del codice civile, possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso, al fine di rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages.

Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile
”.

Un fatto che sempre più chiaramente sta emergendo nel corso del tempo è il seguente: il condominio, al di là della presenza di persone disabili tra i condomini, può sempre deliberare con le maggioranze previste dal comma 1 dell’articolo 2, le innovazioni utili ad eliminare le barriere architettoniche.

In tal senso, nel solco di un proprio precedente datato 2009, nel mese di ottobre la Cassazione ha avuto modo di ribadire che “ l'art. 2, comma 1, della legge n. 13 del 1989 prevede un abbassamento del quorum richiesto per l'innovazione, indipendentemente dalla presenza di disabili, in relazione ai quali è invece dettata la disposizione del comma 2, che consente loro, in caso di rifiuto del condominio di assumere le deliberazioni aventi ad oggetto le innovazioni atte ad eliminare negli edifici privati le barriere architettoniche, di installare a proprie spese servo scala o strutture mobili e modificare l'ampiezza delle porte d'accesso al fine di rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages” (Cass. 25 ottobre 2012, n. 18334).

Non c’è che dire: una buona notizia.
 
Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

martedì 4 dicembre 2012

Onere di preventiva informativa all’amministratore delle opere su parti di proprietà o a uso individuale.

 
La legge di riforma del condominio, in attesa di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, nel rimodulare la normativa codicistica, è intervenuta anche sull’art. 1122 c.c., modificandone innanzitutto la rubrica in coerenza con il nuovo contenuto della disposizione. La precedente versione della norma, rubricata «Opere sulle parti dell’edificio di proprietà comune» attribuiva a ciascun condòmino la facoltà di eseguire, all’interno della porzione di piano di sua proprietà, tutte le opere di riparazione, miglioria o trasformazione che gli convenissero, comprese quelle finalizzate al mutamento della destinazione d’uso, purché non recassero nocumento alle parti comuni dell’edificio. Nel rispetto di tale limite, le opere potevano eseguirsi senza che il condòmino necessitasse di preventiva autorizzazione dell’assemblea.

 Il novellato art. 1122 c.c., ora rubricato «Opere su parti di proprietà o uso individuale», ribadendo il principio riportato dalla precedente formulazione, ne amplia considerevolmente i contenuti e la portata: lo spazio fisico entro il quale si collocano i lavori non è più circoscritto al piano o alla porzione di piano di proprietà esclusiva (ovvero le singole unità, es. appartamenti, uffici, negozi ecc.) ma si allarga fino a ricomprendere le parti normalmente destinate all’uso comune che siano state attribuite al condòmino in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale.

 Sotto altro profilo, il disposto testuale della rinnovata norma riprende i divieti, riferiti ai possibili pregiudizi arrecabili all’edificio, contemplati, in materia di innovazioni, nel comma 2 dell’art. 1120 c.c. Ad essere vietate sono le opere dalle quali derivi danno alle parti comuni ovvero pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

 Infine, ed è questa la parte più innovativa della disciplina, si pone a carico del condòmino che abbia interesse ad intraprendere i lavori un onere di preventiva informativa all’amministratore, il quale deve a sua volta riferirne all’assemblea. Tuttavia non è prevista alcuna autorizzazione o approvazione da parte dell’organo assembleare, trattandosi pur sempre di opere eseguite su parti esclusive (per proprietà o per diritto d’uso) del condominio.

 È interessante osservare, da ultimo, come nella versione della riforma originariamente approvata dal Senato, l’art. 1222 contemplava un nuovo terzo comma volto a prevedere la possibilità da parte dell’amministratore di rivolgersi, previa diffida, all’autorità giudiziaria, qualora mancassero dettagliate informazioni sul contenuto specifico e sulle modalità di esecuzione delle opere da intraprendersi. Rispetto al testo licenziamento dalla Senato, la Camera ha però espunto detta previsione, ritenuta eccessiva per il gravoso onere posto a carico dell’amministratore e per il grado di invasività nella sfera individuale dei singoli condomini.
 
Fonte: Anna Costagliola su Diritto.it

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