giovedì 27 settembre 2012

Tetti fotovoltaici dei condomini, da Agenzia delle Entrate sì a tasse.

 
Se abitate in un condominio e avete deciso di installare sul tetto dell’immobile un impianto fotovoltaico, sappiate che su di esso dovrete pagare le tasse. Lo ha deciso ad agosto l’Agenzia delle Entrate, interpellata in merito dal GSE, con la risoluzione 84/E.
 
Il GSE, in pratica, chiedeva all’Agenzia se il reddito derivante da un impianto in comune tra i condomini fiscalmente fosse da tassare per millesimi o per intero. Il condominio è formalmente una associazione tra condòmini senza scopo di lucro, ma se installa il fotovoltaico potrebbe essere considerato come una società di fatto. L’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate è proprio quest’ultima:
  • la società di fatto tra condòmini che gestisce un impianto fotovoltaico è commerciale e deve emettere fattura nei confronti del GSE, in relazione all’energia che immette in rete;
  • il GSE che eroga la tariffa incentivante deve operare nei confronti della società di fatto la ritenuta di cui all’art. 28 del DPR n. 600 del 1973 sulla tariffa relativa alla parte di energia immessa in rete.
Tutto questo vale per gli impianti sotto i 20 kW di potenza che usufruiscono dello scambio sul posto e, di conseguenza, per tutti gli impianti sopra i 20 kW. Siano essi installati sul tetto o su qualunque altra superficie condominiale, non riconducibile ad un solo soggetto ma all’intero condominio.
 Nel caso in cui ci sia qualche condomino che si è dichiarato contrario alla costruzione dell’impianto, e che di conseguenza non riceve alcun reddito dal fotovoltaico condominiale, esso è ritenuto estraneo alla società di fatto e, come nulla guadagna, nulla deve pagare. Dalla nuova delibera dell’Agenzia derivano nuove scartoffie per il condominio o per l’amministratore, se è una società esterna:
La società di fatto ai fini delle imposte dirette e dell’IVA assume, infatti, rilevanza quale autonomo soggetto d’imposta e, come tale, è tenuta a redigere sia un’autonoma dichiarazione dei redditi, sulla base delle risultanze della contabilità sociale, sia un’autonoma dichiarazione IVA, previa istituzione dei registri obbligatori e il rispetto delle norme in materia di registrazione, liquidazione e versamento dell’IVA.


lunedì 24 settembre 2012

Verso l'assemblea ordinaria: cosa non sbagliare.

 
L'assemblea è l'organo di autogoverno dei condomini e serve a disciplinare la gestione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni. Rappresenta la suprema volontà dei condomini, caratterizzata dall'essere comune e collegiale e quindi distinta e autonoma da quella dei singoli partecipanti.
L'assemblea funziona con il sistema della doppia maggioranza per la validità sia della costituzione sia delle singole deliberazioni: occorre quindi sempre raggiungere contemporaneamente il numero richiesto per i millesimi e le "teste", cioè i singoli condomini partecipanti al condominio, oppure, per alcune delibere, dei presenti in assemblea personalmente o per delega. Le decisioni dell'assemblea sono obbligatorie e vincolanti anche per coloro che hanno dissentito e per gli assenti.
 
Non vi è differenza tra l'assemblea ordinaria e quella straordinaria, se non per il fatto che la prima deve essere convocata obbligatoriamente ogni anno, su iniziativa dell'amministratore, per l'approvazione del rendiconto di gestione e delle spese preventive, nonché per la nomina dell'amministratore. La seconda invece può essere convocata in ogni momento, a seconda delle necessità e delle esigenze del condominio. Ai fini della validità delle deliberazioni, non esistono sostanziali differenze tra le competenze di questi due tipi di assemblee, tanto meno nelle maggioranze per la legale costituzione e per le deliberazioni da assumere.
 
Tutti i condomini hanno diritto di partecipare all'assemblea e devono pertanto essere convocati, pena l'annullabilità delle delibere (art 1136, cod civ). L'onere della convocazione spetta all'amministratore, che deve premurarsi, con indagini suggerite dall'ordinaria diligenza, di avvisare anche i condomini che abitualmente non vivono presso lo stabile condominiale. Deve essere convocato il vero proprietario e non il condomino cosiddetto "apparente", colui cioè che si sia comportato come tale senza esserlo.
 
In mancanza dell'amministratore, ciascun condomino può convocare l'assemblea. In ogni caso, almeno due condomini rappresentanti di un sesto del valore dell'edificio possono richiedere all'amministratore di convocarla per discutere e deliberare su specifici argomenti da loro indicati (art 66 disp. att. cod. civ.). Se entro 10 giorni dalla richiesta l'amministratore non invia l'avviso di convocazione, i condomini possono procedere direttamente a convocarla.
 
Non sono previste particolari modalità per l'invio della comunicazione, che può avvenire con ogni mezzo idoneo al raggiungimento dello scopo, restando comunque a carico di chi convoca la riunione l'onere di dimostrare la conoscenza da parte del condomino della riunione e quindi che sia stato messo in condizioni di parteciparvi (Cass. n. 5254/11). È preferibile l'invio a mezzo raccomandata ordinaria o la consegna a mano: l'importante è avere una prova di avvenuta convocazione di tutti.
 
L'avviso deve indicare il luogo, la data e l'ora in cui si terrà l'assemblea, sia in prima convocazione sia in seconda, da tenersi quest'ultima in un giorno differente da quello della prima e non oltre 10 giorni. È necessario che l'assemblea si tenga in un posto facilmente raggiungibile dai condomini e in grado di contenerli comodamente. L'avviso è comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per la riunione (art 66 disp att cod civ), ma il regolamento di condominio può comunque prevedere un termine maggiore. Deve contenere l'ordine del giorno, cioè l'elencazione specifica, sia pure in modo non analitico e minuzioso, degli argomenti che verranno discussi, elencati nei termini essenziali in modo tale da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza (Cass. n. 21449/10). L'assemblea non può deliberare su argomenti che non siano nell'ordine del giorno, a meno che non vi sia la presenza dei condomini rappresentanti il totale valore dell'edificio.
 
Una volta riunita, l'assemblea procede alla nomina del presidente, che a sua volta chiama un altro condomino a fungere da segretario, incaricandolo di redigere il verbale. Nel silenzio della legge, la sua nomina avviene a maggioranza numerica dei presenti. Il presidente ha il compito, ancor prima di dare avvio alla trattazione degli argomenti, di svolgere una serie di atti preliminari, tra cui quello di accertare che tutti gli aventi diritto siano stati convocati, che i presenti siano legittimati a intervenire, che sussista la maggioranza costitutiva (un terzo dei condomini e un terzo dei millesimi in seconda convocazione), e poi quella deliberativa (la riforma del condominio in Parlamento prevede un terzo dei millesimi e la maggioranza degli intervenuti). A lui spetta anche l'esame della regolarità delle deleghe conferite dai condomini , con particolare riferimento a eventuali limiti previsti dal regolamento.
 
Delle deliberazioni dell'assemblea deve essere redatto, a cura del segretario su dettatura del presidente, un verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore. La redazione deve essere effettuata nel corso della riunione o comunque prima del suo scioglimento. Dal verbale deve risultare la data della convocazione e l'ordine del giorno, l'accertamento degli inviti a tutti i partecipanti, il numero degli intervenuti di persona o per delega e rispettivi millesimi, il riassunto delle discussioni, le decisioni prese in seguito a votazione con le rispettive maggioranze richieste e ottenute.
 
Il verbale deve essere firmato dal segretario e dal presidente dell'assemblea e deve obbligatoriamente essere inviato in copia a tutti i condomini, soprattutto agli assenti, in quanto per loro i termini di impugnabilità delle delibere assunte decorrono proprio dalla data di ricezione del verbale.
 
Fonte: Augusto Cirla su Il Sole 24Ore

giovedì 20 settembre 2012

Riforma del condominio in Aula, un'attesa che dura da 70 anni.

 
La riforma del condominio è arrivata in Aula alla Camera per la discussione generale. Si tratta di un provvedimento molto atteso considerato che sono circa 30 milioni gli italiani che vivono in condominio e la normativa in vigore risulta ormai datata. Il nuovo testo (AC 4041), elaborato dalla Commissione, si compone di 32 articoli, che novellano il Capo II del Titolo VII del Libro III del codice civile, e gli articoli 63 e seguenti delle disposizioni di attuazione e alcune leggi speciali, prevedendo un generale riordino della disciplina, con importanti novità rispetto al via libera del Senato il 26 gennaio del 2011.

Com’è cambiata la riforma
In particolare, rispetto a quel testo, la Commissione ha modificato alcune disposizioni che riducevano eccessivamente i quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea (in particolare in relazione alla modifica delle destinazioni d’uso delle parti comuni e alle innovazioni); ridefinito il concetto di “controversia in materia di condominio”, per l’applicazione della mediazione obbligatoria; disciplinato il tema della morosità del condomino; previsto l’istituzione, presso l’Agenzia del territorio, del Repertorio dei condominii e del Registro degli amministratori di condominio. Inoltre, si è cercato di sopprimere tutte quelle norme che potevano comportare un incremento del contenzioso giudiziario.
Le principali novità

Riscaldamento - In coerenza con le pronunce della Cassazione poi è stata messa nero su bianco la possibilità di distacco dal riscaldamento centralizzato, pagando le spese di manutenzione, in tutti quei casi in cui vi siano dei malfunzionamenti nell’appartamento e non si creino squilibri per gli altri condomini.
Cose comuni
- Contro le attività che incidano “negativamente” sulle cose comuni, più potere, all’assemblea, ma anche ai singoli proprietari (che potranno diffidare il colpevole e chiedere la convocazione della riunione).
Innovazioni
- Maggiore snellezza per approvare le innovazioni che hanno ad oggetto sicurezza, abbattimento di barriere architettoniche, contenimento consumi energetici, parcheggi, pannelli solari, impianti centralizzati radiotelevisivi e telematici. Sarà sufficiente la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, che rappresentino almeno la metà millesimi. E così anche per l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell’edificio.
Amministratori
- Per quanto concerne poi gli amministratori, un registro pubblico raccoglierà le iscrizioni per le quali sono richiesti requisiti di formazione e onorabilità. Su richiesta e a spese del condominio poi il professionista potrà stipulare una polizza assicurativa contro i rischi. Il mandato durerà due anni.
Fra i motivi di revoca entrano anche l’omissione del rendiconto di gestione per un anno, l’irregolarità nella tenuta della documentazione del condominio, la mancata apertura del conto del condominio, irregolarità fiscali, e l’inerzia nel promuovere l’azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute dal condominio.
Sito internet condominiale - Inoltre, l’assemblea può disporre la creazione di un sito internet del condominio, ad accesso individuale e protetto, per consultare tutti gli atti e i rendiconti mensili.
 

martedì 18 settembre 2012

Anche il condominio va online.

 
La riforma del condominio, dopo una lunga gestazione tra Senato e Camera, approda oggi in aula a Montecitorio. In attesa che si sciolgano gli ultimi dubbi sul testo, tra le novità c'è l'arrivo (facoltativo, come del resto è già oggi, quantomeno perché non esplicitamente vietato) del sito Internet del condominio.

L'assemblea potrà deliberare in tal senso e realizzare il proprio sito Internet dal quale i singoli condomini, previa richiesta di password, potranno scaricare i rendiconti mensili, le stesse delibere e documentazione varia. Le spese relative saranno a carico dei condomini.
 
Fonte: La Stampa

venerdì 14 settembre 2012

Sì alle telecamere all'ingresso del palazzo, non c'è privacy.

 
Non c'è violazione della privacy se un proprietario di un immobile, che non risulta un condominio, installa per la propria sicurezza un impianto di videosorveglianza che riprende anche gli altri abitanti del palazzo, in entrata e uscita dall'ingresso. Questo perché lo spazio tra il cancello e l'ingresso, se visibile anche all'esterno, da altre persone, risulta un luogo dove non c'è riservatezza. Lo rileva la Cassazione accogliendo il ricorso di un cittadino contro la sentenza del Tribunale di Messina che aveva fatto rimuovere le telecamere sul fabbricato di sua proprietà perché violavano la privacy degli altri inquilini. Era stata la stessa nuora dell'uomo, un messinese, che viveva nell'immobile del suocero, a chiedere la rimozione delle telecamere perché non voleva essere ripresa.

In Tribunale il suocero aveva sostenuto l'esigenza di tenere le telecamere perché aveva subito intimidazioni e minacce e due anni prima dei malviventi avevano sparato sul palazzo. Sempre secondo il suocero, l'immobile non costituiva un condominio essendo lui il proprietario in via esclusiva degli appartamenti e quindi non doveva chiedere l'autorizzazione. Ma il giudice di merito aveva ritenuto che, poiché vi abitavano altre persone, le riprese costituivano una violazione.

Non così per la Prima Sezione Civile della Cassazione che, nella sentenza n.14346, chiarisce: anche se il fabbricato non è un condominio con `aree comuni´ (le quali non possono essere considerate «luoghi di privata dimora o domicilio»), «se l'azione, pur svolgendosi in luoghi di privata dimora, può essere liberamente osservata dagli estranei, senza ricorrere a particolari accorgimenti (nella specie si tratta dello spazio, esterno del fabbricato, intercorrente fra il cancello e il portone d'ingresso), il titolare del domicilio non può evidentemente accampare una pretesa alla riservatezza».
 
Fonte: La Stampa

mercoledì 12 settembre 2012

Uso delle parti comuni: il caso della spazzatura sul pianerottolo tra tolleranza e illegittimità.

 
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”. Questo il tante volte citato primo comma dell’art. 1102 c.c. La norma è dettata con riferimento alla comunione ma, in ragione del richiamo a tali articoli (artt. 1100-1116 c.c.) contenuto nell’art. 1139 c.c., è applicabile anche al condominio negli edifici. Che cosa vuol dire diritto al pari uso? Significa che ogni condomino può fare delle parti comuni ciò che ritiene più consono alle proprie esigenze purché:

a) non limiti il diritto degli altri partecipanti a fare altrettanto;

b) non muti la destinazione d’uso della parte d’edificio che intende utilizzare.

La Cassazione, efficacemente, è intervenuta sulla materia specificando che " il partecipante alla comunione può usare della cosa comune per un suo fine particolare, con la conseguente possibilità di ritrarre dal bene una utilità specifica aggiuntiva rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite di non alterare la consistenza e la destinazione di esso, o di non impedire l'altrui pari uso. La nozione di pari uso della, cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione” (così, ex multis, Cass. 5 ottobre 2009, n. 21256).
 
 La Suprema Corte, affermando questo principio, è ormai unanimemente orientata a considerare legittima la deliberazione assembleare di uso turnario del parcheggio comune o, per restare agli usi individuali, a considerare l’art. 1102 c.c. norma prevalente rispetto a quelle sulle distanze legali. Ciò detto soffermiamo la nostra attenzione su un’ipotesi molto meno complicata ma, come si suo,e dire, di assoluta attualità: il deposito di spazzatura sul pianerottolo comune. E’ legittima tale abitudine?
 
La risposta varia a seconda dei condomini. In alcuni contesti i condomini sono autorizzati a questa forma di conferimento la sera perché è prassi, ad esempio, che il portiere passi a ritirare la spazzatura la mattina appena iniziato il proprio servizio. In altre situazioni è lo stesso regolamento a vietare questo comportamento. Ad ogni buon conto, ferma restando la valutazione specifica del singolo caso, è possibile affermare che dev’essere considerato lecito il deposito momentaneo della spazzatura sul pianerottolo se limitato ad intervalli di tempo così ristretti da non creare disturbo (es. al decoro o alla vivibilità degli ambienti a causa dei cattivi odori). Insomma va bene lasciare la spazzatura 5 minuti prima di uscir di casa ma non per più tempo.
 
Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

lunedì 10 settembre 2012

Condominio, la riforma va in aula alla Camera il 17 settembre. Ecco i contenuti base e le novità.

Il varo della riforma del condominio è vicino, almeno per un ramo del Parlamento. Ieri la conferenza dei capigruppo della Camera ha calendarizzato l'inizio della discussione generale al 17 settembre, e il relatore in commissione Giustizia, Salvatore Torrisi, conserverà probabilmente il suo ruolo anche in Aula. Ci sono però una serie di problemi: anzitutto manca il parere della commissione Bilancio al testo uscito dalla commissione Giustizia e soprattutto esiste un contrasto su alcuni punti della riforma con il testo che era uscito dal Senato l'anno scorso.
 
Il relatore sta quindi cercando di mediare con Palazzo Madama, in modo da presentare in Aula un emendamento che consenta un approdo sereno in Senato per la conferma di un testo che cerca di diventare legge già dalla scorsa legislatura. Ecco, comunque, i contenuti di base della riforma: anzitutto viene costruito un elenco più dettagliato delle «parti comuni» (sono compresi anche i sottotetti destinati per funzione all'uso comune); l'assemblea potrà deliberare sulla cessazione di attività che incidano negativamente sulle cose comuni (questa formulazione, più ampia di quella attuale, permette per esempio di agire più incisivamente contro le attività di condòmini rumorosi); viene poi sancita definitivamente la possibilità di distacco dal riscaldamento in caso malfunzionamento dell'impianto centralizzato, pagando solo le spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma (in linea con l'orientamento tradizionale della Cassazione, mentre le ultime norme tecniche "preferiscono" il centralizzato).
 
Per gli amministratori ci sarà un registro (facoltativo) per la cui iscrizione sono richiesti requisiti di formazione e onorabilità. L'amministratore (che durerà in carica due anni e per la cui nomina il regolamento di condominio potrà prevedere maggioranze speciali) dovrà stipulare, su richiesta dell'assemblea, una polizza assicurativa a copertura dei rischi professionali, con spese però a carico del condominio stesso. Sotto il profilo contabile c'è un'importante novità: tutti i pagamenti ai fornitori dovranno avvenire con bonifico e ci dovrà essere corrispondenza tra estratto conto bancario e contabilità condominiale.
 
Il regolamento di condominio potrà prevedere maggioranze speciali per la nomina dell'amministratore (che comunque durerà due anni). L'amministratore dovrà infine creare un sito internet per ciascun condominio. Il contrasto con il testo del Senato è soprattutto sulla possibilità di cedere parti comuni senza l'unanimità dei consensi del condomini e sul prevalere dei rischi di danno su condoni edilizi e autorizzazioni amministrative.
Fonte: Saverio Fossati su Il Sole 24Ore

venerdì 7 settembre 2012

Il mio vicino lascia sempre il portone d’ingresso all’edificio aperto: che cosa posso fare per impedirglielo?

 
Una delle classiche diatribe nella quotidiana vita condominiale riguarda il portone d’ingresso. Alzi la mano chi non ha mai sbottato davanti al portone aperto giorno e notte. Non bastano i classici cartelli “si prega gentilmente di chiudere il portone”: c’è sempre qualcuno che non sa leggere o che, peggio, è noncurante davanti ad un fatto basilare per garantire la sicurezza della sua stessa abitazione. Non solo: il portone aperto, oggi come oggi, è spesso la buona occasione per i “venditori di ogni cosa” che s’intrufolano nel palazzo, salgono con l’ascensore fino all’ultimo piano e iniziano una discesa dalle scale che li porta a suonare ad ogni abitazione per propinare “l’affare della vita”. Insomma il portone aperto è causa di fastidio, pericolo e purtroppo, alle volte, anche di danni. Che cosa fare per evitare questo spiacevole inconveniente? Prima di dare una risposta che, vedremo, ha ben poco di giuridico, vale la pena inquadrare la vicenda nell’ambito normativo. La norma di riferimento è l’art. 1102, primo comma, c.c. a mente del quale

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”.

In questo contesto la Cassazione ha specificato che il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell’unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine” (Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).

Naturalmente servirsi del portone comune è operazione che è limitata alla possibilità di transitare dall’androne ed aprirlo e chiuderlo per entrare ed uscire dall’edificio. Il portone può essere tenuto aperto per brevi periodi per facilitare le operazioni di carico e scarico di merci e beni dei condomini, per consentire una più facile e rapida pulizia dello stabile o quando è in servizio il portiere con compiti di guardiania dello stabile medesimo. Negli altri casi lasciare il portone aperto dev’essere considerato un fatto non conforme alla particolare destinazione d’uso di quel bene. Detto diversamente: se è possibile provare quale dei condomini viola la basilare norma che impone la chiusura del portone una volta usciti o entrati nell’edificio si potrà intimargli maggiore attenzione con preavviso che, in caso contrario, si potrebbero adire le vie legali. Certo che una causa per il portone aperto…in casi come questi, quindi, è sempre bene cercare di risolvere la situazione con il dialogo.
 
Fonte: Alessandro Gallucci su Condominioweb

mercoledì 5 settembre 2012

Niente rimborso all’amministratore: il rendiconto deve essere approvato.

 
Il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali. La ricognizione di debito, infatti, richiede un atto di volizione da parte dell’assemblea.
L’ex amministratore di un condominio ottiene dal tribunale un decreto ingiuntivo di pagamento della somma di oltre 60 milioni di lire a titolo di rimborso di anticipazioni di spese condominiali. Il condominio si oppone. La Corte d’appello revoca il decreto ingiuntivo, condannando l’ex amministratore alle spese del doppio grado di giudizio.
 
A ricorrere sono gli eredi dell’ormai defunto ex amministratore. Ricorso che, a parere della Suprema Corte (sentenza 8498/12), non merita accoglimento. La Cassazione, dunque, ha modo di ribadire un principio già stabilito dalla stessa sezione: «la deliberazione dell’assemblea di condominio che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall’amministratore ha valore di riconoscimento di debito solo in relazione alle poste passive specificamente indicate: pertanto, ove il rendiconto – che è soggetto al principio di cassa – evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, l’approvazione dello stesso non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall’amministratore con denaro proprio», anche perché la ricognizione di debito richiede un atto di volizione da parte dell’assemblea.
 
Inoltre, gli Ermellini affermano che «il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti dai prospetti sintetici consegnabili dal precedente amministratore». In pratica, non basta la sottoscrizione del verbale di consegna tra il vecchio e il nuovo amministratore che attesti una situazione di cassa contente un passivo «in relazione ad anticipazione di pagamenti ascritte al primo». In conclusione il ricorso degli eredi, che dovranno rimborsare le spese processuali al condominio resistente, è respinto.
 
Fonte: La Stampa

lunedì 3 settembre 2012

Condominio: la Cassazione pone fine alla guerra del bucato.

 
Ci sono voluti dieci anni, ma alla fine ha avuto ragione lei. La casalinga bresciana che ha portato la sua collega del piano di sopra in giudizio, si è vista riconoscere dalla Cassazione il diritto a uscire in terrazzo “senza l’ombrello”. Già, perché a scatenare la disputa tra le due signore – entrambe di nome Laura – era stato il vizio dell’accusata di appendere il bucato sgocciolante proprio sopra la testa dell’inquilina del piano di sotto.
 
Una storia dal finale nient’affatto scontato, rimasto in bilico fino all’ultimo, che aveva conosciuto nei primi due gradi di giudizio esiti opposti: sentenza a favore della signora Laura “del piano di sopra” in primo grado, poi ribaltata, nel 2006 dalla Corte d’Appello bresciana, che aveva invece riscontrato una struttura troppo rudimentale per costituire una servitù. Ora, infine, l’ultima parola scritta dalla Cassazione che ha liberato la signora Laura del piano di sotto dallo sgocciolio incriminato.
 
Una classica diatriba condominiale, sfociata in un caso giudiziario che, in seguito alla sentenza 14547 della Corte di Cassazione, raggiunge il suo epilogo. Non sono poche, infatti, le liti che nascono tra condòmini per invasione dello spazio altrui o per vessazione degli altri inquilini: casi in cui la libertà di ciascuno sbatte contro quello dell’altro, e si inquadra nei rigidi regolamenti di convivenza condominiale.
 
Ora, insomma, anche lo sgocciolio dei panni appesi ad asciugare viene incluso nelle condotte illecite: la Suprema Corte ha infatti stabilito come “per creare una servitù di stillicidio, due fili sostenuti da staffe di metallo” siano insufficienti a svolgere accuratamente l’operazione. Già, perché la signora Laura del piano di sopra aveva il vizio di appendere i propri indumenti freschi di lavatrice su due stenditoi improvvisati alla bell’e meglio, montati tra due finestre rivolte verso il cortile interno. Un’abitudine non gradita dalla signora Laura del piano di sotto, la quale, uscendo in terrazzo, trovava di frequente la fatidica “pozzanghera” causata dallo sgocciolio dell’omonima inquilina.
 
Ecco perché Laura del piano di sotto aveva deciso di portare la questione di fronte al giudice il 13 novembre 2002, puntando sul fatto che i due appartamenti fossero appartenuti a un unico proprietario, che aveva generato quella “servitù di stillicidio” installando gli stenditoi direttamente al piano superiore, senza curarsi troppo dello sgocciolio.
 
Ora, però, la guerra del bucato tra la signora Laura e la vicina dallo stesso nome, è finita, con la vittoria giudiziaria della vittima, che impedisce all’altra casalinga, dopo una decade, di stendere la biancheria nello stenditoio incriminato. Secondo la Cassazione, infatti, che ha confermato la sentenza d’appello “la semplice presenza di supporti metallici infissi dall’originario unico proprietario nel muro perimetrale, ai lati delle finestre sovrastanti, non lasciava chiaramente intendere che si volesse assoggettare l’immobile inferiore allo sgocciolamento del bucato bagnato“.
 
Fonte: LeggiOggi

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