giovedì 30 agosto 2012

L’amministratore, il decreto ingiuntivo condominiale e la mancanza di cassa per le spese di avvio causa: che cosa fare?

Ogni condomino deve pagare le spese necessarie per la gestione e conservazione delle parti comuni. Si tratta di un obbligo sancito direttamente dalla legge: dottrina e giurisprudenza dicono che quelle condominiali sono da considerarsi obbligazioni propter rem. Nascono per il sol fatto d’essere proprietari di un’unità immobiliare e sono cedute per il sol motivo che s’è venduto quel bene. Nel frattempo se il condomino non paga l’amministratore può agire in giudizio per ottenere coattivamente il giusto dovuto. E’ chiarissimo sul punto il primo comma dell’art. 63 disp. att. c.c. a mente del quale:

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.

Un problema, tuttavia, si pone sempre più spesso all’attenzione degli addetti ai lavori. A fronte di una situazione di conclamata morosità di un condomino o magari di più condomini, spesso per grosse cifre, anticipare le somme necessarie ad attivare un procedimento per ottenere un decreto ingiuntivo diviene davvero impegnativo. C’è da pagare il contributo unificato e poi le spese per la copia dell’atto e poi ancora quelle di notificazione dell’atto medesimo, oltre, se richieste, delle anticipazioni sul compenso del legale.

Alcuni esempi chiariranno le idee.
S’ipotizzi che un condominio sia debitore di una somma compresa tra € 1.100,00 e € 5.200,00. In un caso del genere il costo di avvio pratica (al netto dell’onorario eventualmente richiesto dal legale) sarà pari a: € 42.50 per contributo unificato, € 8,00 per marca da bollo non meno di € 5,16 per richiesta copie, non meno di € 4,60. Circa € 60 che praticamente si raddoppiano se la cifra da recuperare è compresa tra € 5.200,00 e € 26.000,00. Si capisce, allora, che basta che un amministratore debba dare inizio a due - tre decreti ingiuntivi per quattro o cinque condomini tra i vari che amministra per giungere alla conclusione che quel mandatario potrebbe trovarsi in difficoltà o addirittura nell’impossibilità di agire.

Che cosa fare in questi casi?
Due le soluzioni: far deliberare dall’assemblea un apposito fondo spese. Questa, però, potrebbe rivelarsi una mossa insufficiente se si pensa che le somme accantonate potrebbero non bastare. Ed allora? Se è vero com’è vero che il rapporto amministratore – condominio va ricondotto nell’alveo del contratto di mandato, si potrà fare applicazione dell’art. 1719 c.c. a mente del quale “ il mandante, salvo patto contrario, è tenuto a somministrare al mandatario i mezzi necessari per l'esecuzione del mandato e per l'adempimento delle obbligazioni che a tal fine il mandatario ha contratte in proprio nome”. Ergo: l’amministratore potrà inviare una richiesta a tutti i condomini, moroso escluso, di anticipazione delle somme necessarie a dare avvio al procedimento per ingiunzione di pagamento. Somme che, una volta recuperato il credito. Saranno restituite ai condomini stessi.
 
Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

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