giovedì 30 agosto 2012

L’amministratore, il decreto ingiuntivo condominiale e la mancanza di cassa per le spese di avvio causa: che cosa fare?

Ogni condomino deve pagare le spese necessarie per la gestione e conservazione delle parti comuni. Si tratta di un obbligo sancito direttamente dalla legge: dottrina e giurisprudenza dicono che quelle condominiali sono da considerarsi obbligazioni propter rem. Nascono per il sol fatto d’essere proprietari di un’unità immobiliare e sono cedute per il sol motivo che s’è venduto quel bene. Nel frattempo se il condomino non paga l’amministratore può agire in giudizio per ottenere coattivamente il giusto dovuto. E’ chiarissimo sul punto il primo comma dell’art. 63 disp. att. c.c. a mente del quale:

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.

Un problema, tuttavia, si pone sempre più spesso all’attenzione degli addetti ai lavori. A fronte di una situazione di conclamata morosità di un condomino o magari di più condomini, spesso per grosse cifre, anticipare le somme necessarie ad attivare un procedimento per ottenere un decreto ingiuntivo diviene davvero impegnativo. C’è da pagare il contributo unificato e poi le spese per la copia dell’atto e poi ancora quelle di notificazione dell’atto medesimo, oltre, se richieste, delle anticipazioni sul compenso del legale.

Alcuni esempi chiariranno le idee.
S’ipotizzi che un condominio sia debitore di una somma compresa tra € 1.100,00 e € 5.200,00. In un caso del genere il costo di avvio pratica (al netto dell’onorario eventualmente richiesto dal legale) sarà pari a: € 42.50 per contributo unificato, € 8,00 per marca da bollo non meno di € 5,16 per richiesta copie, non meno di € 4,60. Circa € 60 che praticamente si raddoppiano se la cifra da recuperare è compresa tra € 5.200,00 e € 26.000,00. Si capisce, allora, che basta che un amministratore debba dare inizio a due - tre decreti ingiuntivi per quattro o cinque condomini tra i vari che amministra per giungere alla conclusione che quel mandatario potrebbe trovarsi in difficoltà o addirittura nell’impossibilità di agire.

Che cosa fare in questi casi?
Due le soluzioni: far deliberare dall’assemblea un apposito fondo spese. Questa, però, potrebbe rivelarsi una mossa insufficiente se si pensa che le somme accantonate potrebbero non bastare. Ed allora? Se è vero com’è vero che il rapporto amministratore – condominio va ricondotto nell’alveo del contratto di mandato, si potrà fare applicazione dell’art. 1719 c.c. a mente del quale “ il mandante, salvo patto contrario, è tenuto a somministrare al mandatario i mezzi necessari per l'esecuzione del mandato e per l'adempimento delle obbligazioni che a tal fine il mandatario ha contratte in proprio nome”. Ergo: l’amministratore potrà inviare una richiesta a tutti i condomini, moroso escluso, di anticipazione delle somme necessarie a dare avvio al procedimento per ingiunzione di pagamento. Somme che, una volta recuperato il credito. Saranno restituite ai condomini stessi.
 
Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

lunedì 27 agosto 2012

Se è circoscritto lo schiamazzo non è un reato.

 
Urla per le scale, porte che sbattono, sedie che volano: uno scenario ricorrente in molti condomini .
Non sempre però questi rumori, espressione più delle volte di maleducazione, che ledono il diritto alla tranquillità sono tutelabili in sede penale.
Le immissioni rumorose trovano la loro tutela in sede civile nell'articolo 844 del Codice civile, ma il comportamento di chi commette immissioni rumorose può integrare la fattispecie delittuosa di cui all'articolo 659 del Codice penale («Disturbo delle occupazioni e del riposto delle persone») solo in presenza di certe condizioni.

Per integrare questo reato non è necessaria la prova reale del disturbo provocato, ma occorre la certezza che i rumori siano obiettivamente idonei a creare il disturbo trattandosi di reato di pericolo e, soprattutto, è necessario che il fenomeno rumoroso sia idoneo a disturbare un numero indeterminato di persone e non solo un numero limitato.

A questi principi di diritto si è appellata la Corte di Cassazione sezione penale (Cassazione, sezione I Penale, sentenza n. 25225/2012) affrontando il caso di alcuni condomini che erano stati condannati, dal tribunale, alla pena di giustizia (per il reato di cui agli articoli 81, 110 e 659, Codice penale) per avere, in concorso fra di loro, cagionato disturbo a cinque condomini dello stabile sbattendo con violenza le porte dell'appartamento e d'ingresso condominiale, urlando immotivatamente sulle scale del condominio, nonché sbattendo tavoli e sedie sul pavimento dell'appartamento da essi occupato.
Il Tribunale ha fondato la penale responsabilità degli imputati sulle deposizioni rese dalle parti offese e dall'amministratore condominiale pro-tempore, oltre che sulla denuncia-querela presentata da uno dei condomini.

Inoltrato il ricorso, i condannati eccepivano che non era stato accertato che i rumori molesti provenissero dal loro appartamento, né era stata accertata la natura di tali rumori né che sussisteva, nella specie, il reato a essi contestato in quanto il disturbo da essi arrecato era rimasto circoscritto all'interno delle mura condominiali, sì da non essere idoneo ad arrecare danno a una generalità indistinta di persone, elemento che costituisce la ratio dell'articolo 659, Codice penale, ovvero la tutela della quiete pubblica, intesa come collettività indistinta.

La Corte, nell'accogliere il ricorso ha precisato che: «La contravvenzione prevista dall'articolo 659, primo comma, Codice penale ... persegue la finalità di preservare la quiete e la tranquillità pubblica e i correlati diritti delle persone all'occupazione e al riposo; e la giurisprudenza di legittimità è orientata nel senso di ritenere che elemento essenziale di detta contravvenzione sia l'idoneità del fatto ad arrecare disturbo a un numero indeterminato di persone» (Cassazione n. 25225 citato). Nel caso in esame è emerso che gli unici soggetti danneggiati dai rumori molesti erano i cinque condomini occupanti la palazzina e che i rumori sono rimasti circoscritti all'interno dello stabile.
I fatti denunciati, pertanto, sono stati definiti «privi di rilevanza penale» e tali da poter trovare tutela solo in sede civile, con conseguente annullamento, senza rinvio, della sentenza impugnata.
Fonte: Luana Tagliolini su Il Sole 24Ore

lunedì 20 agosto 2012

Fisco: cessione totale fotovoltaico condominio e' reddito impresa.


I condomini che realizzano impianti fotovoltaici di potenza superiore a 20 kw o che cedono, a fini commerciali, tutta l'energia prodotta con impianti fino a 20 kw, si configurano - sul piano fiscale - come societa' di fatto e come tali realizzano reddito d'impresa. Lo chiarisce in una nota l'Agenzia delle entrate, che individua in tale societa' di fatto un soggetto d'imposta che svolge attivita' commerciale abituale e che pertanto e' obbligata a fatturare la vendita dell'energia prodotta. Il documento di prassi precisa, inoltre, che il gestore acquirente e' tenuto all'applicazione della ritenuta d'acconto sulla tariffa incentivante che corrisponde.

Per quanto riguarda invece i condomini con impianti inferiori ai 20 kw, non assumono rilevanza fiscale, al pari di quella percepita dalle persone fisiche e dagli enti non commerciali che gestiscono impianti fotovoltaici della stessa potenza per soddisfare principalmente le esigenze domestiche.

La risoluzione di oggi chiarisce che l'accordo tra i condomini volto alla realizzazione negli spazi condominiali di impianti fotovoltaici di potenza superiore ai 20 kw o di potenza fino ai 20 kw la cui energia prodotta risulti ceduta totalmente alla rete, da' luogo a una societa' di fatto che svolge attivita' commerciale abituale.

La societa' di fatto tra condomini, pertanto, deve emettere fattura nei confronti del Gestore dei Servizi Energetici (GSE). Il gestore, a sua volta, e' tenuto a operare nei confronti della societa' di fatto la ritenuta del 4 per cento (ai sensi dell'art. 28 del Dpr n. 600 del 1973) sulla tariffa relativa alla parte di energia immessa in rete.

Infatti, ai fini delle imposte dirette e dell'Iva, la societa' di fatto tra condomini in questo caso diventa soggetto d'imposta autonomo e quindi e' tenuto a redigere sia un'autonoma dichiarazione dei redditi, sia un'autonoma dichiarazione Iva.

Fonte: Asca

lunedì 13 agosto 2012

Opposizione al decreto ingiuntivo condominiale ex art. 63 disp. att. c.c. e ripartizione dell’onere della prova.


Ogni condomino che non paga i contributi dovuti per la gestione e conservazione delle parti comuni dell’edificio è considerabili moroso e come tale soggetto all’azione giudiziale finalizzata al recupero del credito. Legittimato ad agire contro il comproprietario è l’amministratore di condominio. Il provvedimento richiedibile un decreto ingiuntivo munito della formula di provvisoria esecutività. E’ chiaro sul punto il primo comma dell’art. 63 disp. att. c.c. a mente del quale:

per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”.

Il decreto ingiuntivo, nel lessico giuridico, è chiamato provvedimento inaudita altera parte. In sostanza il giudice emette un atto senza aver sentito anche la controparte del richiedente: in pratica senza contraddittorio. L’ingiunto, vale a dire la persona cui è ordinato di pagare, può contestare quanto intimatogli con la così detta opposizione a decreto ingiuntivo, atto che dev’essere proposto nel termine di quaranta giorni dalla notifica del decreto. Quella che si apre a seguito dell’opposizione, il così detto giudizio di opposizione, è una vera e propria causa al termine della quale il giudice è chiamato a decidere sull’esistenza del credito (o magari sulla sua corretta quantificazione). In questo contesto è lecito domandarsi: chi deve provare che cosa? Detto giuridicamente: come si ripartisce l’onere della prova nell’ambito del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo? Per rispondere al quesito prendiamo da una sentenza di Cassazione, la n. 13523, dello scorso 27 luglio.

Il fatto. Decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c. Opposizione a decreto con richiesta di annullamento dello stesso per nullità delle delibere in quanto basate su tabelle millesimali mai approvate. La domanda viene accolta in primo e confermata in appello. Motivo: il condominio non ha fornito la prova dell’esistenza delle tabelle. La compagine, quindi, ricorre in Cassazione lamentando l’illegittimità della decisione in quanto fondata su un errore in merito alla ripartizione dell’onere della prova. Non è vero, replicano gli ermellini:

nessuna censura può essere mossa al ragionamento dei giudici di seconde cure, i quali, confermando la corretta impostazione già adottata in primo grado, si sono limitati ad affermare che l'onere della prova del credito gravava sul Condominio , applicando così le norme sulla ripartizione probatoria nell'ambito del giudizio di opposizione. Come pacificamente affermato dalla Suprema Corte, il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo si configura come giudizio ordinario di cognizione e si svolge seconde le norme del procedimento ordinario nel quale incombe, secondo i principi generali in tema di onere della prova, a chi fa valere un diritto in giudizio il compito di fornire gli elementi probatori a sostegno della propria pretesa (Cass., n. 17371 del 2003; Cass., n. 807 del 1999). A ciò si aggiunga che qualora l'opponente a decreto ingiuntivo emesso ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., per il pagamento di contributi condominiali contesti la sussistenza del debito e la documentazione posta a fondamento dell'ingiunzione, incombe all'amministratore del Condominio , in quanto attore, l'onere di dimostrare i fatti costitutivi del credito con la produzione di tutti gli opportuni documenti(Cass., n. 7569 del 1994)” (Cass. 27 luglio 2012 n. 13523).

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

giovedì 9 agosto 2012

Piano Casa Lazio e Condominio.


Con la LR n. 10/2011 la Regione Lazio ha aggiornato e modificato la Legge sul Piano Casa con l’obiettivo di intervenire sul patrimonio edilizio esistente derogando alle normative edilizie ed urbanistiche vigenti. Il Piano Casa incentiva l’ampliamento delle volumetrie, il miglioramento energetico e antisismico degli edifici anche con la demolizione-ricostruzione di edifici che presentano problemi di degrado.
Dall’entrata in vigore della Legge nel Settembre 2011 sono sorte diverse difficoltà interpretative, ma ora i cittadini del Lazio cominciano a conoscere ed utilizzare questo strumento la cui durata è limitata ed avrà termine il 31 gennaio 2015.

Si possono ampliare gli edifici esistenti ricadenti nelle seguenti categorie: Edifici residenziali unifamiliari e plurifamiliari (tipiche ville indipendenti, case a schiera, palazzine), non residenziali (edifici industriali, produttivi, etc), misti (palazzina con negozi al piano terra), e servizi socio-assistenziali (case di cura, asili nido, etc).
L’ampliamento è del 20% fino ad un massimo di 70mq per gli edifici residenziali o 200mq per gli edifici non residenziali.
Particolare vantaggio viene dato agli edifici destinati ad attività produttive ed artigianali che possono ampliare del 25% fino ad un massimo di 500 mq.

Le percentuali sono incrementate di un ulteriore 10% quando vengano realizzati degli impianti di produzione di energia rinnovabile non inferiore ad 1kw di potenza.

In caso di edifici composti da più unità immobiliari l’ampliamento del 20% va considerato rispetto alla somma delle superfici di tutte le unità immobiliari salvo quelle unità che hanno un accesso autonomo dall’esterno del fabbricato.
I diversi condomini possono accordarsi creando un’altra unità immobiliare comune o dividendo le rispettive quote per realizzare ognuno un intervento indipendente (ad esempio realizzando un soppalco abitabile o chiudendo il balcone).

L’ampliamento deve essere realizzato in seguito alla presentazione di un progetto unitario che conterrà degli elaborati grafici e fotografici rappresentanti l’ante ed il post operam del prospetto della facciata interessata dall’intervento. Il fine è realizzare dei lavori che considerino le caratteristiche formali e tipologiche del manufatto evitando che ognuno realizzi l’ampliamento in modo differente dal vicino.

Una procedura a parte hanno gli appartamenti dotati di autonomia funzionale, cioè dotati di un accesso indipendente. Queste unità possono singolarmente ampliare con una percentuale del 20% (massimo 70mq) senza considerare le superfici delle unità degli altri condomini.

Fonte: Arch. Andrea Denza su Lavorincasa

martedì 7 agosto 2012

Impianto di riscaldamento centralizzato, serve l'unanimità se il distacco comporta un incremento di spesa per gli altri condomini.


Cass., sez. II Civile, sentenza n. 13718 del 31/07/2012.
Perché il condomino possa staccarsi dall'impianto centralizzato senza l'unanimità di consenso dei altri condomini, è necessaria la duplice condizione che dal distacco non derivino né uno squilibrio termico pregiudizievole all'impianto né un aggravio di spese per coloro che continuino ad usufruire dell'impianto. Nel caso di specie il distacco dell’unità immobiliare comportava per i restanti condomini un notevole incremento di spese, cosicché il condomino non aveva diritto a distaccarsi dall'impianto, senza il consenso dell'unanimità degli altri condomini, con conseguente nullità delle delibere condominiali che avevano diversamente stabilito.   

giovedì 2 agosto 2012

Il punto di diramazione dell’impianto fognario condominiale è una parte di proprietà esclusiva.


Nuova sentenza della Cassazione in materia di condominialità (o meno) dell’impianto fognario.Ancora una volta gli ermellini propendono per la proprietà esclusiva in capo al proprietario dell’appartamento cui serve. Prima di esaminare più da vicino che cos’ha detto la Corte di legittimità, vediamo la situazione nel suo quadro d’insieme.

Era il 2010 quando da piazza Cavour si disse che " la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perché serve all'uso (ed al godimento) di tutti i condomini; e, nella specie, la braga qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza de singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi, di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini” (Cass. 3 settembre 2010 n. 19045).

Più recentemente, sempre in materia di braga, la Corte regolatrice ha specificato che “ la questione (quella della causa decisa n.d.A.) riguarda nella sostanza la qualificazione o meno di bene condominiale della parte della colonna di scarico che, all’altezza dei singoli piani dell’edificio condominiale, funge da raccordo tra la colonna di scarico e lo scarico individuale dei singoli appartamenti. Al riguardo appare opportuno evidenziare che il Tribunale ha ritenuto di considerare condominiale la braga in questione in relazione alla sua funzione, ritenuta prevalente, di raccordo tra le singole parti e la conduttura verticale di scarico. E’ appena il caso di osservare che, in assenza della braga in questione, non vi sarebbe raccordo tra le tubazioni di scarico verticale poste in corrispondenza dei singoli piani dell’edificio condominiale. Occorre anche considerare che l’intervento su detto raccordo deve essere operato sulla condotta verticale, mentre qualsiasi intervento sui tubi di scarico delle singole unità immobiliari fino al raccordo in questione può essere effettuato senza sostanzialmente impegnare lo scarico condominiale” (Cass. 19 gennaio 2012 n. 778).

Ancor più recentemente i giudici di legittimità sono tornati sull’argomento. In una causa le parti litigavano su degli interventi necessari a risolvere fuoriuscite di acque nere dall’impianto fognario condominiale. Il giudice di merito condannava il condominio ma, proprio in virtù di tale condanna, lo obbligava ad eseguire dei lavori nell’unità immobiliare del condomino danneggiato. Quest’ultimo si opponeva in quanto, a suo dire, tale intervento, che si sostanziava nell’installazione di tubazioni di raccordo tra il suo impianto e quello comune, avrebbe comportato l’insorgenza di una servitù.

La Cassazione ha rigettato questa lamentela chiarendo che nel caso sottoposto alla sua attenzione non può trovare “ applicazione la presunzione di comproprietà di cui all'art. 1117 c.c., n. 3 in quanto, in linea con la giurisprudenza di questa Corte, detta presunzione, prevista anche per l'impianto di scarico delle acque, opera con riferimento alla parte dell'impianto che raccoglie le acque provenienti dagli appartamenti e, quindi, "che presenta l'attitudine all'uso ed al godimento collettivo, con esclusione delle condutture (ivi compresi i raccordi di collegamento) che diramandosi da detta colonna condominiale di scarico, servono un appartamento di proprietà esclusiva. Non è configurabile,conseguentemente, la lamentata costituzione di servitù, avuto riguardo al principio "nemini res sua servit", a fronte dell'accertamento in fatto che le tubazioni realizzate, con le modalità di cui alla sentenza impugnata, servono esclusivamente i locali dell'attrice, senza che sia dato distinguere una diversa proprietà del fondo dominante e di quello servente, diversità, comunque, non individuata neppure dalla ricorrente" (Cass. 25 giugno 2012 n. 10584).

Detto diversamente e più brevemente: le tubazioni di raccordo, ivi compresa la braga, o che comunque servono un solo condomino, sono parti d’impianto di sua esclusiva proprietà. 

Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

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