martedì 31 luglio 2012

Tabelle, in giudizio tutti i condòmini.


Dopo la pronuncia a Sezioni Unite 18477 del 2010, che aveva stabilito la legittimità delle tabelle millesimali adottate a maggioranza dei condomini, la Cassazione, con la sentenza 11757 dell'11 luglio, ha negato, sia pure con un obiter dictum, che l'amministratore sia legittimato al giudizio per l'impugnazione della tabella millesimale.

La Suprema corte, nella recente pronuncia, ha ammesso la legittimazione passiva del l'amministratore per il giudizio di impugnazione formale della delibera che ha adottato la tabella ma ha escluso che questa legittimazione sussista anche per l'impugnazione, nel merito, della stessa tabella millesimale. Per la Cassazione, infatti, tutti i condomini devono essere necessariamente evocati in giudizio se in discussione sia non la legittimità formale della delibera di approvazione, ma la legittimità della tabella stessa: in altri termini, la congruità delle proporzioni dei valori ivi riportati.

A introdurre il dubbio è stata proprio la pronuncia 18477 del 2010 delle Sezioni unite, per cui la tabella millesimale può essere adottata, a maggioranza dal l'assemblea, anziché all'unanimità dei condomini, perché le tabelle sono ontologicamente simili al regolamento di condominio previsto dall'articolo 1138 del Codice civile e, quindi, possono seguire lo stesso procedimento di formazione; il mutamento dalla natura "contrattuale" delle tabelle a quella "assembleare" ha suggerito, a gran parte della dottrina, che il giudice, in mancanza di maggioranza, possa decidere con la presenza in contraddittorio solo dell'amministratore, rappresentante del condominio. La Cassazione, per ora, sembra orientata in maniera diversa, dato che considera le tabelle giudiziali un procedimento di accertamento di proprietà singole e non un mezzo, sempre modificabile, per gestire il caseggiato, come le tabelle adottate dall'assemblea.

In altri termini, le tabelle previste da regolamento (assembleare o contrattuale) possono essere formate o modificate a maggioranza, perché la legge le ritiene necessarie per ripartire le spese e, in generale, perché gli organi del condominio funzionino; ma se queste vengono contestate e poste sub iudice questi deciderà, in via definitiva e con effetto di giudicato sostanziale, nei confronti di tutti i singoli condomini, con la loro partecipazione necessaria al giudizio. La legittimazione dell'amministratore, invece, permane per l'annullamento dell'atto per vizi formali della delibera o della sua formazione.

Fonte: Paolo Gatto su Il Sole 24Ore

giovedì 26 luglio 2012

Compravendita immobiliare e quote condominiali arretrate. Niente decreto ingiuntivo nei confronti del venditore.


Cass., sez. VI Civile – 2, ordinanza del 23 luglio 2012, n. 12841
Una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un'unità immobiliare, l'alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell'anno in corso o del precedente, solo attraverso l'acquirente che gli è subentrato, con la conseguenza che non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell'articolo 63 disp. att. c.c. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio (atteso che l'obbligo di pagamento di questi ultimi sorge dal rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprietà dell'immobile).   

lunedì 23 luglio 2012

Il diritto al rimborso delle spese urgenti.


Il condomino per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune deve dimostrarne l'urgenza, ai sensi dell'articolo 1134 cod. civ., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (Cass. civ. , sez. 6, ordinanza 19 marzo 2012, n.433).

Secondo quanto disposto dall’articolo 1134 cod. civ. il condomino che ha sostenuto delle spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso. Tale regola è derogata quando si tratta di spesa urgente. Difatti il condomino che abbia anticipato spese di carattere urgente relative a parti comuni dell’edificio ha diritto all'integrale rimborso.

La Corte di Cassazione, pronunciatasi di recente sulla materia, con ordinanza 19 marzo 2012, n. precisato che “è urgente la spesa la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo secondo il criterio del buon padre di famiglia”. Ed invero l’urgenza per giustificare l'esecuzione dei lavori a prescindere dalle autorizzazioni dell'amministratore o dell'assemblea condominiale, deve essere tale da non consentire neppure quella minima dilazione necessaria per consentire al condominio di deliberarli o per ottenere l'autorizzazione dell'amministratore.

Fonte: Avv. Lina Avigliano su Il Sole 24Ore

giovedì 19 luglio 2012

I cinque principi di base.


Per installare in facciata oggetti di vario tipo bisogna tener conto della tutela del decoro dell'edificio, del regolamento condominiale e di quello edilizio del Comune.
Il decoro nel Codice civile
Il Codice parla di decoro in campo di innovazioni, vietando quelle che lo alterino (art. 1120) e in tema di regolamento, che deve contenere le norme per la sua tutela (art. 1138)
I divieti rigidi del «contrattuale»
Il regolamento contrattuale può prevedere il divieto assoluto di modificazione della facciata e quindi escludere montaggi di tende, zanzariere e condizionatori
I «confini» delle installazioni
Il regolamento assembleare può disciplinare le installazioni per evitare la lesione del decoro. Il placet dell'assemblea è necessario solo se viene prescritto
Il consenso del vicino
Nel caso di montaggio delle tende da sole potrebbe essere necessario chiedere il permesso al proprietario del balcone del piano superiore
Le normative comunali
I regolamenti edilizi locali possono contenere norme che disciplinano l'installazione sulle facciate degli edifici di oggetti e impianti o loro specifiche caratteristiche.

lunedì 16 luglio 2012

Perché se l’amministratore fugge con la cassa i condomini sono costretti a pagare due volte le stesse spese?


Sappiamo, per quanto ci dicono dottrina e giurisprudenza, che “ l’amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (così, ex multis, Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).

Allo stesso modo, questa volta anche grazie alle indicazioni legislative, sappiamo che il mandatario è quel soggetto che, per conto del mandante, pone in essere atti giuridicamente vincolanti in suo nome e conto (se nel ha, come nel caso dell’amministratore, anche la legale rappresentanza).

Restando nell’ambito del condominio negli edifici è compito dell’amministratore riscuotere i contributi e provvedere ai pagamenti necessari per i servizi comuni (art. 1130 c.c.). Per farlo la legge gli ha consegnato uno strumento particolarmente incisivo: il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ex art. 63 disp. att. c.c. Fatta questa premessa di carattere generale entriamo nel merito della questione che abbiamo posto nel titolo dell’articolo. E’ l’incubo di molti condomini e, purtroppo spesso, una triste realtà per tanti altri: stiamo parlando della notizia che l’amministratore è fuggito con i soldi. La questione assume particolare importanza sotto due profili: quello penale e quello civile.

Nel primo caso, non vi sono dubbi, l’amministratore risponderà di appropriazione indebita a norma dell’art. 646 c.p.:

Chiunque, per procurare a sè o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro o la cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso, è punito, a querela della persona offesa con la reclusione fino a tre anni e con la multa fino a lire due milioni.

Se il fatto è commesso su cose possedute a titolo di deposito necessario, la pena è aumentata.

Si procede d’ufficio se ricorre la circostanza indicata nel capoverso precedente o taluna delle circostanze indicate nel n. 11 dell’articolo 61.


L’azione penale, tra le altre cose, non necessita nemmeno della querela: per la particolare tipologia di reato, infatti, si deve ritenere applicabile il terzo comma dell’art. 646 c.p. Si tratta dell’aggravante per il reato commesso con abuso di prestazione d’opera nella quale, sostanzialmente, è riconducibile il rapporto amministratore-condominio

A livello civile il “danno da appropriazione indebita” se si vuole, è ancor più grave: Perché è lì che manifesta i suoi effetti più gravi ed indesiderati: lì, ossia nel portafoglio dei condomini. Inutile sperare, scartabellando qua e là codici, leggi e sentenze, di trovare qualche rigo che autorizzi a non pagare i fornitori che, legittimamente, attendono il corrispettivo per l’opera prestata. L’amministratore è un rappresentante dei condomini. Se scappa con il malloppo il danno è per prima cosa un danno che si ripercuote su di loro. L’unica soluzione è trovare un accordo con i creditori per ottenere una rateizzazione dei pagamenti.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

giovedì 12 luglio 2012

Fioriere gradevoli? Allora sono parti comuni.


La proprietaria di un appartamento, posto all’ultimo piano di un edificio, conveniva in giudizio il condominio, impugnando la delibera assembleare che aveva stabilito di porre a carico dei condomini proprietari delle terrazze, le spese relative alla parte interna delle fioriere in cemento armato poste a coronamento e copertura del cordolo posto sulla sommità delle murature perimetrali dell’edificio.

Le fioriere sono parti integranti dello stabile? La Corte d’appello, in accoglimento del gravame proposto dalla donna, dichiarava la nullità della delibera. Secondo i giudici territoriali, infatti, le fioriere in questione costituivano parte integrante della struttura dello stabile svolgendo una funzione di copertura delle strutture portanti dell’edificio e, soprattutto, perché inserite in un progetto complessivo dello stabile condominiale.

Il condominio propone ricorso per cassazione lamentando che soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale fanno parte dei beni comuni condominiali. Tale tesi è condivisa dalla Corte di Cassazione (sentenza 6624/12) che, nella fattispecie, precisa –avuto riguardo alla relazione del CTU – che le fioriere sono comuni vasconi prefabbricati in calcestruzzo, «privi di particolare pregio, che non possono avere alcuna valenza architettonica». Insomma, «i rivestimenti e gli elementi decorativi» – conclude la Cassazione - «si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole».

Fonte: La Stampa

lunedì 9 luglio 2012

Decreto ingiuntivo condominiale e chiamata in causa del conduttore moroso: è possibile e conveniente?


Ai sensi del primo comma dell’art. 63 disp. att. c.c.:
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.
Si tratta del famigerato decreto ingiuntivo per mancato pagamento degli oneri condominiali. Basta l’approvazione del rendiconto (preventivo o consuntivo a seconda dei casi) per l’emissione del decreto.

Sull’argomento la Corte d’Appello di Napoli ha avuto modo di chiarire che “il verbale di un'assemblea condominiale contenente l'indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l'uso delle parti comuni costituisce prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario per l'ulteriore fine di ottenere anche la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento, ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ.” (Corte App. Napoli 25 gennaio 2012).

Il decreto ingiuntivo è atto giudiziario che può essere emesso solo e soltanto contro il condomino, vale a dire il proprietario e (per quanto di sua competenza) l’usufruttuario dell’unità immobiliare. Insomma niente decreto ex art. 63 disp. att. c.c. contro l’inquilino. Eppure la legge n. 392 del 1978 specifica quali oneri condominiali debbono essere posti in capo al conduttore. E’ chiara sul punto la Cassazione allorquando afferma che la legge che “disciplina i rapporti tra il locatore ed il conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio negli edifici, sicché l'amministratore ha diritto - ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 cod. proc. civ. e 63 disp. att. stesso codice - di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condominio, restando esclusa una azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari (Cass., Sez. II, 14 luglio 1988, n.4606; conf. Cass., Sez III, 27 novembre 1989, n. 5160). Posto che la legge cosiddetta dell'equo canone riguarda esclusivamente i rapporti tra il locatore ed il conduttore originati dal contratto di locazione, non incide sulla normativa del condominio negli edifici e, quindi, non riguarda i rapporti, che intercorrono tra l'amministratore del condominio ed i singoli partecipanti; appurato che le spese condominiali, per le quali è causa, afferivano ai contributi previsti dall'art. 9 comma 1 della Legge 27 luglio 1978, n. 392 dei quali, nei confronti del condominio, rispondono immediatamente i condomini; tutto ciò considerato, correttamente l'amministratore ha richiesto il pagamento degli oneri condominiali direttamente ai proprietari degli immobili siti nell'edificio in condominio e non al conduttore”. (Cass. 12 gennaio 1994 n. 246).

Ad ogni buon conto è altrettanto pacifico che, per il conduttore, il mancato pagamento degli oneri condominiali comporta il rischio di vedersi citato in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento.

Nel caso di decreto ingiuntivo condominiale per morosità, quindi, se la stessa è imputabile al conduttore, il proprietario – ferma restando la proposizione del tentativo di conciliazione (la locazione è materia soggetta a tentativo) – deve valutare se convenga pagare immediatamente per poi rivalersi sull’inquilino oppure proporre opposizione al decreto con contestuale richiesta di chiamata in causa di terzo. Questa soluzione, è bene ricordarlo, non lo mette al riparo da una condanna (è lui l’unico responsabile verso il condominio) ma al massimo gli può fare ottenere contestualmente il diritto di rivalersi sul conduttore.

Il nostro consiglio al proprietario. Evitare il decreto ingiuntivo, pagare quanto dovuto e poi agire contro l’inquilino moroso.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

mercoledì 4 luglio 2012

L’amministratore di condominio è legittimato ad agire in giudizio per far constatare l’alterazione del decoro.


L’amministratore di condominio, nei limiti delle attribuzioni conferitegli dalla legge (art. 1130 c.c.) o di quelle maggiori indicate dall’assemblea e/o dal regolamento, è legittimato ad agire in giudizio per tutelare le ragioni del condominio. La sua azione può essere indirizzata tanto nei confronti dei condomini, quanto verso terzi. Si pensi ad una persona che, all’improvviso, decida di iniziare ad esercitare una servitù di passaggio sul fondo condominiale in modo completamente difforme da quanto pattuito. In un caso del genere, l’amministratore, quale legale rappresentante dei condomini in relazione alle parti comuni, ha il diritto/dovere di agire per compiere un atto conservativo dei diritti dei condomini sulle parti comuni dell’edificio.

Che cosa accade se un condomino, compiendo dei lavori sulle parti comuni (o di proprietà esclusiva) dell’edificio altera il decoro dello stabile. In poche parole: l’amministratore ha il potere di agire per fare accertare l’alterazione del decoro e chiedere la remissione in pristino dello stato dei luoghi?

Prima di rispondere la quesito è utile ricordare che cosa deve intendersi per decoro architettonico e cosa per alterazione del medesimo posto che il codice civile non fornisce un grosso aiuto in materia. Innanzitutto è bene ricordare che “ per decoro “deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia, e che quindi contribuiscono a conferirgli una specifica identità” (Cass. n. 851/07). Non solamente: sono sempre gli ermellini a specificare che “nessuna influenza in proposito può essere riconosciuta alla maggiore o minore visibilità di esse o alla loro non visibilità in relazione ai diversi possibili punti di osservazione rispetto all'edificio condominiale, trattandosi di una tutela accordata in sè e per sè a prescindere da situazioni contingenti in quanto correlata soltanto alla esigenza di salvaguardare determinate caratteristiche architettoniche unitariamente considerate dello stabile condominiale” (Cass. n. 851/07). L’alterazione deve corrispondere ad una modificazione in senso peggiorativo dell’estetica dell’edificio. Inoltre “ l’apprezzabilità dell’alterazione del decoro deve tradursi in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l’innovazione viene posta in essere” (così Cass. 25 gennaio 2010 n. 1286). In questo contesto è possibile rispondere positivamente alla domanda circa la legittimazione attiva dell’amministratore di condominio.

In una causa recentemente risolta dalla Cassazione, un condomino sosteneva il contrario e in ragione di ciò arrivava a proporre ricorso ai giudici di piazza Cavour. Secondo questa persona all’alterazione del decoro può seguire “ un' opposizione facoltativa" dei singoli condomini controinteressati e non dell'amministratore, atteso che questi è carente di legittimazione ad agire per l'azione ripristinatoria non avendo conseguito apposita delibera autorizzativa da parte dell'assemblea

I giudici di legittimità non si sono trovati d’accordo. A loro dire, infatti, “ la Corte territoriale ha invero correttamente ribadito la legittimazione dell'amministratore anche in relazione alla dedotta alterazione del decoro dell'edificio, "rientrando tale atto, diretto a conservare l'esistenza delle parti comuni condominiali, negli atti conservativi dei diritti, che pertanto, ai sensi dell'art. 1130 c.c., n. 4, è attribuito all'amministratore" . Peraltro avuto riguardo alla nota decisione delle S.U. (Cass. n. 18331 del 6.8.2010) nella fattispecie è comunque intervenuta da parte dell'assemblea condominiale in data 3.1.2010 la delibera autorizzativa dell'amministratore a resistere al presente ricorso per cassazione, con la contestuale ratifica dell'intero suo operato” (Cass. 23 maggio 2012 n. 8152).

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

lunedì 2 luglio 2012

Condominio, delibere più facili.


Riforma del condominio verso l'approvazione in commissione Giustizia ma il ritorno in Senato non promette bene. Sulla base del testo unificato uscito dal comitato ristretto, sembra che l'accordo di massima si sia trovato: «Quasi tutti i gruppi sono d'accordo per la legislativa - dice il relatore Salvatore Torrisi -. Stiamo aspettando la Lega che si è riservata di decidere dopo l'esame degli emendamenti ma i numeri ci sarebbero già ora».

La riforma prevede, tra le norme più importanti: l'estensione della disciplina ai supercondominii, la possibilità dei condomini di chiedere all'amministratore la diffida all'uso difforme delle parti comuni, maggioranze più facili per decidere le innovazioni (con casistica più ampia), norme specifiche per installare antenne tv satellitari, pannelli solari e impianti di videosorveglianza, criterio di competenza per il rendiconto condominiale e regole ampie per il controllo dei giustificativi di spesa, la riduzione a solo un terzo dei millesimi (e non delle teste) come maggioranza minima per approvare le delibere in seconda convocazione, il divieto per i creditori di rivalersi sui condomini in regola con i pagamenti delle rate e la solidarietà tra acquirente e venditore dell'appartamento sinché l'amministratore non venga avvisato della vendita, la possibilità di cambiare le tabelle quando le modifiche alterano per almeno il 20% i valori proporzionali dell'edificio, la prededucibilità delle rate condominiali per manutenzione ordinaria e straordinaria. stata invece cancellata dalla versione licenziata dal Senato la possibilità di cedere le parti comuni con una delibera a maggioranza (e non all'unanimità) con la «sostituzione», cioè «la modificazione della loro destinazione d'uso, se ne è cessata l'utilità ovvero è altrimenti realizzabile l'interesse comune».

Così come è stata cancellata la disposizione che permetteva all'amministratore di accedere alle singole unità immobiliari per verificare eventuali violazioni alle norme sulla sicurezza dell'edificio. Proprio su questi aspetti, che rappresentavano cardini della Pdl del Senato, il relatore a Palazzo Madama, Franco Mugnai, è pessimista: «Questo testo non passerà mai al Senato, ha stravolto ciò che avevamo fatto. Tanto valeva lasciare le norme attuali. Parlerò con Torrisi sperando di salvare qualcosa.» Per l'amministratore ci sono parecchie novità: «Ora stiamo esaminando gli emendamenti sull'obbligo di polizza assicurativa - prosegue Torrisi - e sempre in base agli emendamenti al testo unificato verrà istituito un repertorio dei condominii e un registro degli amministratori presso l'agenzia delle Entrate».

Provvedimenti che però non bastano agli amministratori condominiali di Anaci: «La Camera ha trasformato il registro, previsto dal codice civile come norma inderogabile fin dal 1934, in un Repertorio degli stabili in condominio "promettendo" una delega legislativa per l'istituzione del registro. L'amministratore resta così ancora ingiustificatamente subalterno nell'ambito immobiliare». Per altri aspetti, però, l'Anaci promuove la riforma, apprezzando «le importanti modifiche operate rispetto al testo approvato dal Senato».

Negativo invece il giudizio di Rosario Calabrese (Unai): «La modifica della normativa sul condominio non serve, anzi è dannosa, perché cancella 64 anni di giurisprudenza. Serve la regolamentazione della figura dell'amministratore per evitare che degli incompetenti, ancorché con la partita Iva, come prevede la bozza, possano creare danni». Perplesso Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia, che ieri, nel corso di un convegno organizzato a Milano da Assocond, ha ricordato che «il legislatore continua a fare riferimento a una figura, una tipologia di condomino che è anacronistica e si identifica prevalentemente con la famiglia-prima casa che utilizza direttamente la singola unità abitativa».

Fonte: Saverio Fossati su Il Sole 24 Ore 

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