lunedì 25 giugno 2012

Ripartizione spese e contrasti sulla braga.


In un condominio si rompe l’impianto di scarico delle acque luride e si rende necessario un intervento di riparazione.Oppure, detto diversamente: in un condominio è necessario riparare l’impianto fognario e di conseguenza suddividere la spesa tra i condomini. In questo contesto è lecito domandarsi: chi paga che cosa e quando il costo dev’essere considerato di esclusiva pertinenza di un singolo partecipante alla compagine?   

In sostanza rispondendo alle domande che ci siamo appena posti andremo ad affrontare due argomenti particolarmente sentiti in materia condominiale, ossia:   a) l’individuazione delle parti dell’impianto fognario di proprietà comune;   b) il criterio di ripartizione delle spese da adottare per la suddivisione di quel costo.   L’individuazione del punto di passaggio tra proprietà comune e proprietà esclusiva è tutt’latro che agevole nonostante il codice civile (art. 1117 n. 3) specifichi chiaramente che esso va posto nel punto di diramazione degli impianti (fognario, di riscaldamento, ecc.) verso le parti di proprietà esclusiva.   Nel caso dell’impianto fognario tale punto è stato, da una parte della giurisprudenza, individuato nella così detta braga.

Tale presa di posizione, tuttavia, non è unanime tant’è proprio qualche mese addietro parlavamo di constrato interpretativo: secondo una sentenza degli ermellini di gennaio del 2012, la braga è parte dell’impianto di proprietà comune.   Se fosse vero questo assunto, allora anche le spese di manutenzione e sostituzione della braga dovrebbero essere ripartite tra i condomini in ragione dei millesimi di proprietà.   E’ questo, infatti, il criterio da tenere in considerazione, salvo diverso accordo (vale a dire salvo diversa pattuizione tra tutti i condomini).   

Il perché di quest’affermazione?   Semplice; l’impianto fognario è un bene condominiale e per le spese di conservazione che riguardano tali beni, è la legge (art. 1123 c.c.) ha indicare che la spesa dev’essere suddivisa sulla base dei millesimi di proprietà. Si legge nel provvedimento reso di giudici di piazza Cavour che i condotti fognari sono considerati dalla legge parti comuni dell’edificio e, come già affermato dalla Suprema Corte, sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, con esclusione dei soli raccordi di collegamento e delle tubazioni orizzontali che, diramandosi da detta condotta condominiale di scarico, servono i singoli appartamenti di proprietà esclusiva (Cass. n. 583 del 2001) (Cass. ord. 14 giugno 2012, n. 9765). 

In questo contesto, specifica la Cassazione con un riferimento un riferimento al caso sottoposto alla sua attenzione che, tuttavia, assume valenza generale, per un condotto che, partendo dal pavimento del secondo piano dell’edificio attraversa con andamento verticale gli altri due piani, vale la presunzione ex art. 1117, comma terzo, e. e. (secondo cui le fognature ed i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio) e per la ripartizione delle spese, di conseguenza, opera il regime di cui all’art. 1123 cod. civ. (Cass. ord. 14 giugno 2012, n. 9765). 

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

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