venerdì 1 giugno 2012

Perché il condomino che lamenta danni provenienti dalle parti comuni deve continuare a pagare le spese condominiali?


Sono proprietario di un appartamento in condominio ubicato all’ultimo piano dell’edificio. A seguito delle recenti piogge il soffitto della mia casa si è imbevuto d’acqua. L’ho fatto presente all’amministratore ma nulla: se n’è disinteressato ed oggi la situazione è peggiore. Piove dentro casa! L’armadio in legno comincia a marcire! Che cosa posso fare? Finché non mi viene risarcito il danno posso evitare di pagare le spese condominiali, così, per compensare?

Questa è una delle tante domanda che ci giungono o che vengono inserite nel nostro forum. Subire un torto e non vedere riconosciute le proprie ragioni, quando si parla di danni in condominio, porta all’automatica equazione: non mi risarciscono = allora non pago. L’esempio del danno da infiltrazioni è indicativo: tutte le volte che il condomino subisce un danno non immediatamente riconosciuto si pensa a questa soluzione.

Vale la pena dirlo subito, a scanso di equivoci: si tratta di una presa di posizione errata e che, se seguita, può portare a conseguenze nefaste (leggasi anche pignoramento immobiliare). Il motivo di quest’affermazione va rintracciato nella natura giuridica degli oneri condominiali. La Cassazione, lo stesso dicasi per la dottrina, è costante nell’affermare che le obbligazioni condominiali sono obbligazioni propter rem. In sostanza esse “ individuano la persona del debitore e del creditore per così dire per relationem, nel senso che soggetti del rapporto stesso saranno di volta in volta tutti coloro i quali, successivamente, si troveranno nella situazione di titolare del diritto di proprietà o di titolare del diritto reale di godimento” (Gazzoni, Manuale di diritto privato, ESI, 2004). In questo contesto non è facile individuare il momento di nascita dell’obbligo di contribuzione.

Per parte della giurisprudenza tale obbligo “ di ciascun condomino insorge al momento stesso in cui si rende necessario provvedere alla conservazione della cosa e, per conseguenza, si eseguono i lavori che giustificano le relative spese. Si afferma in giurisprudenza che l'obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di conservazione delle parti comuni deriva dalla concreta attuazione dell'attività di conservazione e non dalla preventiva approvazione della spesa (e della ripartizione della stessa), che ha carattere meramente autorizzativo dell'opera, talché tale obbligo in tanto sorge in quanto sia espressione di un atto di gestione concretamente compiuto (Cass. Sez. II, 17 maggio 1997, n. 4393; Cass. Sez. II, 17 luglio 1988, n. 4467)” (così Cass. 18 aprile 2003 n. 6323). A ogni buon conto: quale che sia il momento di nascita, l’approvazione del rendiconto rende quel credito della compagine certo, liquido ed esigibile: chi non paga rischia di vedersi notificato un decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c.

Nel caso dei danni, invece, fino ad un riconoscimento esplicito o ad una sentenza di accertamento della responsabilità e di condanna, non si può dire altrimenti del credito del condomino. Insomma la compensazione del “ non pago perché ho subito un danno” può valere solamente a fronte di un provvedimento che riconosca o accerti le responsabilità del condominio e quantifichi il danno. Ecco perché fino a quel momento le spese condominiali vanno sempre pagate. 

Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

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