mercoledì 13 giugno 2012

Balconi, fioriere e decoro architettonico.


Le fioriere di cemento armato che fungono anche parapetto di un balcone aggettante, se prive di particolari fregi (da valutarsi in concreto), non possono essere considerate parti comuni.
In considerazione di ciò le spese per la loro manutenzione e conservazione devono essere affrontate per intero dai proprietari dei rispetti appartamenti e balconi.
Questa in grandi linee una sentenza resa dalla Corte di Cassazione lo scorso mese di maggio.
Prima di entrare nel merito è bene ricordare che, gli ermellini oramai costantemente ripetono l’adagio secondo il quale è del tutto evidente che i balconi non sono necessari per l’esistenza o per l’uso, e non sono neppure destinati all’uso o al servizio dell’intero edificio: è evidente, cioè, che non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono.
D’altra parte, solo in determinate situazioni di fatto, determinate dalla peculiare conformazione architettonica del fabbricato, i balconi possono essere considerati alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.).
Per la verità, è possibile applicare, mediante la interpretazione estensiva, la disciplina stabilita dalla citata norma di cui all’art. 1125 all’ipotesi non contemplata dei balconi soltanto quando esiste la stessa ratio.
Orbene, la ratio consiste nella funzione, vale a dire nel fatto che il balcone – come il soffitto, la volta ed il solaio – funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).
Per completezza bisogna evidenziare che con la locuzione decoro architettonico s’individuano l’insieme delle linee e degli ornamenti che caratterizzano l’estetica di un edificio (cfr. tra le tante Cass. n. 851/2007).
Non tutti gli interventi sono alterativi del decoro: solamente quelli che deturpano e deprezzano il valore dello stabile (e degli appartamenti) devono essere considerati tali.Ciò detto, riprendendo il discorso riguardante le fioriere poste sul parapetto di un balcone aggettante, vale la pena osservare che cos’hanno detto i magistrati di piazza Cavour.
Si legge nella sentenza che secondo la giurisprudenza della S.C. nel condominio degli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. (Cass. n. 14576 del 30/07/2004; Cass. n. 587 del 12.1.11; Cass. n. 15913 del 17/07/2007).
Ora sulla base della CTU espletata e tenuto conto della conformazioni di tali manufatti (comuni vasconi trapezoidali di calcestruzzo posati sul cordolo e non sporgenti) deve escludersi o almeno deve dubitarsi, che gli stessi abbiano un qualche pregio artistico e facciano parte del decoro architettonico dell’edificio ovvero costituiscano parte integrante della struttura dello stabile; avuto riguardo inoltre alla loro prevalente funzione di protezione della terrazza, di cui fungono da parapetto non essendo al riguardo sufficiente ai fini protettivi il solo corrimano, così come in concreto realizzato (Cass. 30 aprile 2012 n. 6624).
Come dire, nulla di nuovo sotto il sole: il balcone aggettante è sempre più una parte dell’edificio di proprietà esclusiva.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavori in casa

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