mercoledì 27 giugno 2012

Condòmini, uno su 5 non paga.


È come una goccia d’acqua. Che cade in continuazione, a ritmi più o meno regolari, e che non si fa quasi notare. Fino a quando ti accorgi che quella goccia apparentemente innocua ha scavato la montagna. Ecco, è ciò che è accaduto per le spese di amministrazione condominiali. Per le quali la morosità si è gradualmente accresciuta nel tempo. «Senza che nessuno ne parlasse», nota Enrico Viani, segretario provinciale del Sunia, che rappresenta gli inquilini.

Ignorata. Fino a scoprire che ora il caso ha assunto dimensioni deflagranti. «Il fenomeno è iniziato 10-12 anni fa - ricorda Pierluigi D’Angelo, presidente dell’Anaci, l’associazione degli amministratori condominiali - Quando allora posi il problema, fui accusato di terrorismo». Invece, D’Angelo ha solo visto più lontano degli altri.

Perché la crisi ha trasformato il fenomeno da semi marginale a una vera emergenza sociale. Spiega Marco Evangelisti, presidente dell’Appc, l’associazione dei piccoli proprietari di case: «Avevo proposto di inserire nella legge regionale contributi per coloro che non riuscivano a far fronte alle spese condominiali per cause legate al lavoro, alla salute, o all’età. Però, che io sappia, poi non è stato fatto nulla».

Perché la morosità nelle spese di amministrazione non è - contrariamente a quando si possa pensare - una questione personale né meramente condominiale. È molto più ampia, anche se «in questo campo non esiste un welfare sociale - avverte Viani - Comune e Regione ci ascoltano, ma fino a un certo punto, perché sembra che andiamo a chiedere soldi in un momento di crisi».

Chiarisce D’Angelo: «La morosità nelle amministrazioni di condominio è molto alta, siamo fra il 20 e il 22%. Ed è un fatto molto grave, perché rischia di mettere in ginocchio la città. Perché se il proprietario non paga il condominio, il condominio non paga le imprese. Che sono costrette a chiedere aiuto alle banche, le quali però non concedono credito. È una situazione molto complicata, tanto è vero che è in aumento anche la sospensione delle forniture d’acqua nei condomini».

Peraltro, i condòmini non sono più responsabili in solido dei debiti. E questo, se da un lato è positivo, dall’altra aumenta i problemi: «Una sentenza della Cassazione a sezioni riunite - conferma D’Angelo - ha cancellato la solidarietà. Per cui ora l’unica possibilità che hanno le imprese che eseguono i lavori, magari il rifacimento di un tetto, per accedere al loro credito, è inserirsi nei decreti ingiuntivi che fanno gli amministratori».

E non si creda che la cancellazione della responsabilità in solido abbia almeno portato maggiore armonia nei caseggiati. «Stiamo parlando di un fenomeno nuovo, del quale poco si parla - ribadisce Viani - Spesso neppure i parenti sanno che il loro congiunto non riesce a sostenere le spese condominiali. C’è soprattutto a Genova una forte vergogna. Eppure ora, per evitare di trovarsi invischiati in problematiche varie, se un condomino è moroso sono proprio gli altri condomini a sollecitare l’amministratore a intervenire».

Sembra un paradosso, eppure è diminuita la tolleranza con l’abrogazione della responsabilità in solido. C’è un altro aspetto decisamente curioso: «Molti non lo sanno, ma noi del Sunia non tuteliamo solo gli inquilini - confida Viani - Come Apu tuteliamo anche i proprietari. Ebbene, in caso di morosità, paradossalmente sono i proprietari i soggetti più deboli. Perché, appunto in quanto proprietari, vengono considerati benestanti. E se morosi non intervengono i servizi sociali. Per cui, se un inquilino moroso è sfrattato in 12-18 mesi, un proprietario viene sfrattato nella metà del tempo».

Fonte: Giuliano Gnecco su Il Secolo XIX


lunedì 25 giugno 2012

Ripartizione spese e contrasti sulla braga.


In un condominio si rompe l’impianto di scarico delle acque luride e si rende necessario un intervento di riparazione.Oppure, detto diversamente: in un condominio è necessario riparare l’impianto fognario e di conseguenza suddividere la spesa tra i condomini. In questo contesto è lecito domandarsi: chi paga che cosa e quando il costo dev’essere considerato di esclusiva pertinenza di un singolo partecipante alla compagine?   

In sostanza rispondendo alle domande che ci siamo appena posti andremo ad affrontare due argomenti particolarmente sentiti in materia condominiale, ossia:   a) l’individuazione delle parti dell’impianto fognario di proprietà comune;   b) il criterio di ripartizione delle spese da adottare per la suddivisione di quel costo.   L’individuazione del punto di passaggio tra proprietà comune e proprietà esclusiva è tutt’latro che agevole nonostante il codice civile (art. 1117 n. 3) specifichi chiaramente che esso va posto nel punto di diramazione degli impianti (fognario, di riscaldamento, ecc.) verso le parti di proprietà esclusiva.   Nel caso dell’impianto fognario tale punto è stato, da una parte della giurisprudenza, individuato nella così detta braga.

Tale presa di posizione, tuttavia, non è unanime tant’è proprio qualche mese addietro parlavamo di constrato interpretativo: secondo una sentenza degli ermellini di gennaio del 2012, la braga è parte dell’impianto di proprietà comune.   Se fosse vero questo assunto, allora anche le spese di manutenzione e sostituzione della braga dovrebbero essere ripartite tra i condomini in ragione dei millesimi di proprietà.   E’ questo, infatti, il criterio da tenere in considerazione, salvo diverso accordo (vale a dire salvo diversa pattuizione tra tutti i condomini).   

Il perché di quest’affermazione?   Semplice; l’impianto fognario è un bene condominiale e per le spese di conservazione che riguardano tali beni, è la legge (art. 1123 c.c.) ha indicare che la spesa dev’essere suddivisa sulla base dei millesimi di proprietà. Si legge nel provvedimento reso di giudici di piazza Cavour che i condotti fognari sono considerati dalla legge parti comuni dell’edificio e, come già affermato dalla Suprema Corte, sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, con esclusione dei soli raccordi di collegamento e delle tubazioni orizzontali che, diramandosi da detta condotta condominiale di scarico, servono i singoli appartamenti di proprietà esclusiva (Cass. n. 583 del 2001) (Cass. ord. 14 giugno 2012, n. 9765). 

In questo contesto, specifica la Cassazione con un riferimento un riferimento al caso sottoposto alla sua attenzione che, tuttavia, assume valenza generale, per un condotto che, partendo dal pavimento del secondo piano dell’edificio attraversa con andamento verticale gli altri due piani, vale la presunzione ex art. 1117, comma terzo, e. e. (secondo cui le fognature ed i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio) e per la ripartizione delle spese, di conseguenza, opera il regime di cui all’art. 1123 cod. civ. (Cass. ord. 14 giugno 2012, n. 9765). 

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

mercoledì 20 giugno 2012

Costruzione di una tettoia e norme sulle distanze e vedute.


Il Tribunale di Roma - Sez. 5 - con la sentenza n. 7591 del 17 marzo 2012 ha precisato che in linea generale le norme sulle distanze (artt. 873 e ss. c.c.) e vedute (artt. 900 e ss. c.c.) sono applicabili anche nei rapporti fra condomini quando siano compatibili con l'applicazione delle norme particolari relative alle cose comuni (art. 1102 c.c.). Laddove vi sia contrasto (cioè laddove, in fatto, sia consentito un uso più intenso della cosa comune in ragione dei luoghi e della conformazione dell'edificio) prevalgono invece le norme speciali sulle cose comuni con conseguente inapplicabilità di quelle sulle distanze o sulle vedute così come rigidamente disciplinate in particolare dagli artt. 873 e 907 c.c.. 

Di conseguenza, laddove il giudice abbia verificato che l'uso del ben comune sia avvenuto nel rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l'opera seppur realizzata senza il rispetto delle distanze o delle vedute come rigidamente previsto dalla normativa in tema di rapporti di vicinato, non sembrando ragionevole che siano imposti al singolo condomino, che si serva anche delle parti comuni per migliorare il godimento del bene di proprietà individuale, limiti ulteriori oltre a quelli stabiliti dalla specifica disciplina dettata in tema di condominio e comunione.

Fonte: Diritto24 su Il Sole 24Ore

lunedì 18 giugno 2012

La responsabilita' dell'appaltatore per gravi difetti si applica anche ai lavori di manutenzione dell'edificio.


Ai sensi dell’art. 1669 c.c. (Rovina e difetti di cose immobili).
 " Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia ". 

La norma non dice chiaramente se il suo campo di applicazione dev’essere limitato alle sole fattispecie di costruzione ex novo di un edificio o di una sua parte o se, invece, la stessa possa applicarsi anche ai casi d’interventi manutentivi. Ad escludere quest’ultima ipotesi c’ha pensato la Cassazione con una sentenza del 2007. 

A considerarla possibile, invece, è intervenuta una recente sentenza del Tribunale di Monza
Si legge nella pronuncia: “ Giova preliminarmente esaminare la questione, dibattuta tra le parti ed avente efficacia pregiudiziale, dell'applicabilità al caso di specie dell'istituto azionato da parte attrice, id est la garanzia per rovina e difetti di cose immobili di cui all'art. 1669 c.c.. Consta documentalmente che nel 1996 l'attore abbia commissionato alla società convenuta l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dei balconi dell'immobile condominiale, comprendenti impermeabilizzazione dei pavimenti degli stessi, piastrellatura e tinteggiatura, ed opere strettamente connesse. 

Non ritiene il giudicante di condividere l'assunto, confortato dall'arresto della sentenza Cass. civ., 20 novembre 2007, n. 24143, evocata da parte convenuta nei propri scritti difensivi, secondo cui la responsabilità dell'appaltatore troverebbe applicazione esclusivamente quando siano riscontrabili vizi riguardanti la costruzione dell'edificio stesso o di una parte di esso, ma non anche in caso di modificazioni o riparazioni apportate ad un edificio preesistente o ad altre preesistenti cose immobili, anche se destinate per loro natura a lunga durata.

Tale impostazione giurisprudenziale difatti, è fondata su un'interpretazione della lettera dell'art. 1669 c.c. non integralmente persuasiva, riferendosi la norma ad un'opera realizzata sulla base di un contratto di appalto senza procedere ad alcuna distinzione tra l'edificazione dell'immobile o di parte di esso, ed il rifacimento o manutenzione, ed è contraddetta da copiosa applicazione giurisprudenziale, di merito e legittimità, successiva alla pronuncia indicata, nella quale si è fatto applicazione della norma per realizzazioni parziali della costruzione ma anche per lavori di restauro o manutenzioni di parti, anche di scarsa consistenza, di edifici o stabili (Cass. civ., 6 febbraio 2009, n. 3040; 13 marzo 2009, n. 6202; 4 ottobre 2011, n. 20307; Trib. Monza, 26 gennaio 2011) (Trib. Monza 20 marzo 2012).

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

venerdì 15 giugno 2012

Con il contatore del calore, tagli alle spese del 20%.


Staccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato è un diritto, a condizione però che ciò non comporti un aggravio di spese per gli altri condomini e che l'operazione non determini inconvenienti tecnici e non vada ad alterare, peggiorandola, la funzionalità dell'intero impianto.

La giurisprudenza
Il principio, più volte affermato dai giudici, è stato anche di recente ribadito dalla Corte di cassazione con la sentenza n. 5331 del 3 aprile 2012 che ha confermato la nullità della delibera dell'assemblea che neghi al singolo condomino di staccarsi dall'impianto quand'anche il distacco avvenga senza ulteriori oneri per gli altri condomini.

«Il condomino – afferma la sentenza – può addirittura legittimamente rinunciare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune senza necessità di autorizzazione o di approvazione da parte degli altri condomini». Attenzione, però, perché il distacco non lo esonera dal partecipare comunque alle spese per la conservazione dell'impianto, tra cui anche quelle per la sostituzione della caldaia centrale, stante la potenziale possibilità di riallacciare in futuro la sua unità immobiliare distaccata (Cassazione n. 7708/07).

Qualora poi, in ultima analisi, l'intera operazione si risolva in un aumento degli oneri in capo ai condomini che proseguono nel godimento del servizio comune, restano a suo carico anche quelle di gestione (combustibile compreso): al distacco deve seguire una diminuzione del costo generale del servizio, così che il condomino che rimane collegato all'impianto centralizzato non debba gravarsi, a conti fatti, anche della quota del condomino che si distacca.

Ed ancora: a rigor di logica, anche a seguito del distacco dalla rete condominiale, il singolo condomino continua comunque a percepire un beneficio dall'impianto centralizzato per irraggiamento derivante vuoi dal calore degli appartamenti confinanti riscaldati e vuoi dai tubi condominiali che attraversano la sua proprietà. Da qui il suo obbligo di riconoscere in ogni caso al condominio le spese dell'eventuale aggravio derivato alle spese di gestione, pari al maggior calore di cui beneficia il suo appartamento.

In presenza comunque delle condizioni predette, può dirsi definitivamente consacrato il diritto del condomino al distacco dall'impianto centralizzato, quand'anche il regolamento di natura contrattuale lo vieti, imponendo in tal modo all'autore del distacco l'onere di continuare a pagare tutte le spese del servizio. Le disposizioni del regolamento sono infatti meritevoli di tutela solo ove regolino aspetti del rapporto per i quali sussista un interesse generale dell'ordinamento. Tale interesse non sussiste in una clausola che impedisca il distacco dal servizio di riscaldamento centralizzato (ovvero lo condizioni all'obbligo del condomino di continuare a pagare le relative spese), perché – hanno stabilito i giudici supremi con la sentenza n. 19893 del 29 novembre 2011 – simile divieto sarebbe «espressione di prevaricazione egoistica anche da parte di esigua minoranza e di lesione del principio costituzionale di solidarietà sociale».

Risparmio energetico
Resta in ogni caso l'apparente incompatibilità delle pronunce (anche recenti) dei giudici con la normativa dettata in tema di risparmio energetico (Dpr n. 59/09), che non vede di buon occhio la contestuale presenza negli edifici di impianti centralizzati e di caldaiette autonome, proprio perché l'aggiunta di nuovi impianti, sebbene limitati solo ad alcune unità immobiliari, comporta un generale aumento di consumo energetico.
Se è vero però che uno dei presupposti che legittima il distacco è proprio quello che l'intervento non provochi uno squilibrio termico dell'impianto comune, tra tali requisiti deve darsi rilievo al risparmio energetico per cui, in pratica, il distacco diventa oggi realizzabile solo se sussistono motivi tecnici o di forza maggiore che lo giustificano: il tutto da accertarsi con apposita relazione tecnica.

Fonte: Emiliano Sgambato su Il Sole 24Ore

mercoledì 13 giugno 2012

Balconi, fioriere e decoro architettonico.


Le fioriere di cemento armato che fungono anche parapetto di un balcone aggettante, se prive di particolari fregi (da valutarsi in concreto), non possono essere considerate parti comuni.
In considerazione di ciò le spese per la loro manutenzione e conservazione devono essere affrontate per intero dai proprietari dei rispetti appartamenti e balconi.
Questa in grandi linee una sentenza resa dalla Corte di Cassazione lo scorso mese di maggio.
Prima di entrare nel merito è bene ricordare che, gli ermellini oramai costantemente ripetono l’adagio secondo il quale è del tutto evidente che i balconi non sono necessari per l’esistenza o per l’uso, e non sono neppure destinati all’uso o al servizio dell’intero edificio: è evidente, cioè, che non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono.
D’altra parte, solo in determinate situazioni di fatto, determinate dalla peculiare conformazione architettonica del fabbricato, i balconi possono essere considerati alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.).
Per la verità, è possibile applicare, mediante la interpretazione estensiva, la disciplina stabilita dalla citata norma di cui all’art. 1125 all’ipotesi non contemplata dei balconi soltanto quando esiste la stessa ratio.
Orbene, la ratio consiste nella funzione, vale a dire nel fatto che il balcone – come il soffitto, la volta ed il solaio – funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).
Per completezza bisogna evidenziare che con la locuzione decoro architettonico s’individuano l’insieme delle linee e degli ornamenti che caratterizzano l’estetica di un edificio (cfr. tra le tante Cass. n. 851/2007).
Non tutti gli interventi sono alterativi del decoro: solamente quelli che deturpano e deprezzano il valore dello stabile (e degli appartamenti) devono essere considerati tali.Ciò detto, riprendendo il discorso riguardante le fioriere poste sul parapetto di un balcone aggettante, vale la pena osservare che cos’hanno detto i magistrati di piazza Cavour.
Si legge nella sentenza che secondo la giurisprudenza della S.C. nel condominio degli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. (Cass. n. 14576 del 30/07/2004; Cass. n. 587 del 12.1.11; Cass. n. 15913 del 17/07/2007).
Ora sulla base della CTU espletata e tenuto conto della conformazioni di tali manufatti (comuni vasconi trapezoidali di calcestruzzo posati sul cordolo e non sporgenti) deve escludersi o almeno deve dubitarsi, che gli stessi abbiano un qualche pregio artistico e facciano parte del decoro architettonico dell’edificio ovvero costituiscano parte integrante della struttura dello stabile; avuto riguardo inoltre alla loro prevalente funzione di protezione della terrazza, di cui fungono da parapetto non essendo al riguardo sufficiente ai fini protettivi il solo corrimano, così come in concreto realizzato (Cass. 30 aprile 2012 n. 6624).
Come dire, nulla di nuovo sotto il sole: il balcone aggettante è sempre più una parte dell’edificio di proprietà esclusiva.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavori in casa

lunedì 11 giugno 2012

Detrazioni 36% e 55%: nuovi chiarimenti dall'Agenzia delle Entrate.


L'Agenzia delle Entrate ha pubblicato la circolare n. 19 dell'1 giugno 2012 recante "IRPEF - Risposte a quesiti", con la quale sono forniti ulteriori chiarimenti su varie questioni riguardanti le agevolazioni per gli interventi di recupero del patrimonio abitativo e per la riqualificazione energetica degli edifici, le detrazioni per spese sanitarie e per carichi di famiglia, le agevolazioni per i disabili, nonché altre questioni in tema di deduzioni e detrazioni.

Detrazione d'imposta del 36% per interventi di recupero del patrimonio edilizio abitativo

Soppressione dell'obbligo di preventiva comunicazione
L'art. 7, comma 2, lett. q), del DL n. 70/2011 ha sostituito l'art. 1, comma 1, lett. a) del decreto interministeriale 18 febbraio 1998, n. 41 (regolamento di attuazione), sopprimendo l'obbligo di inviare al Centro operativo di Pescara la comunicazione di inizio lavori e richiedendo l'indicazione nella dichiarazione dei redditi dei dati catastali identificativi dell'immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell'atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione e di conservare ed esibire a richiesta degli uffici i documenti che saranno indicati nel provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate n. 149646 del 2 novembre 2011.

L'Agenzia delle Entrate ha ricordato che la detrazione fiscale si applica per anno d'imposta e che per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio iniziati nel 2011 la detrazione è indicata nella dichiarazione dei redditi da presentare nel 2012, è possibile fruire della detrazione per i lavori iniziati nel 2011, anche nell'ipotesi di mancato invio della comunicazione preventiva, a condizione che siano indicati nella dichiarazione dei redditi i dati richiesti e che sia conservata la relativa documentazione.

La circolare dell'Agenzia ha, inoltre, evidenziato le seguenti casistiche:
  • nel caso di contribuenti che hanno spedito la raccomandata con la comunicazione al Centro Operativo di Pescara entro il 13 maggio 2011, dovranno barrare la colonna 2 "C.O. Pescara/Condominio" dei righi da E51 a E53 del modello 730/2012 o dei righi da RP51 a RP54 del modello UNICO Persone fisiche 2012, senza compilare le successive colonne relative ai dati catastali dell'immobile;
  • nel caso di contribuenti che hanno spedito la raccomandata con la comunicazione al Centro Operativo di Pescara entro il 13 maggio, ma dopo l'inizio dei lavori, ovvero a partire dal 14 maggio 2011 (data di entrata in vigore del decreto), dovranno compilare le colonne relative ai dati catastali dell'immobile dei righi da E51 a E53 del modello 730/2012 o dei righi da RP51 a RP54 del modello UNICO Persone fisiche 2012, senza barrare la colonna 2 "C.O. Pescara/Condominio" degli stessi righi.

Acquisto box pertinenziali
Nel caso di acquisto del box pertinenziale nel 2010, il contribuente che non ha già inviato prima del 14 maggio 2011 la comunicazione relativa all'acquisto, può fruire della detrazione a condizione che compili le colonne relative ai dati catastali dell'immobile dei righi da E51 a E53 del modello 730/2012 o dei righi da RP51 a RP54 del modello UNICO Persone fisiche 2012.

Soppressione dell'obbligo di indicazione del costo della manodopera in fatturaL'art. 7, comma 2, lett. r) del DL n. 70/2011 ha abrogato l'obbligo di indicare in fattura in maniera distinta il della manodopera utilizzata per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio. Detta soppressione ha effetto anche per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (circolare n. 36/E del 31 maggio 2007). L'Agenzia ha chiarito che detta soppressione ha validità sia per le spese sostenute nel 2011, ma in data antecedente al 14 maggio 2011, data di entrata in vigore del DL n. 70 del 2011, sia per quelle sostenute negli anni precedenti. L'Agenzia ha, inoltre, fatto presente che la separata indicazione del costo della manodopera in fattura non è richiesta neanche per gli interventi agevolabili in base al nuovo art. 16-bis del TUIR introdotto dall'art. 4 del DL n. 201/2011.

Esibizione della documentazione per lavori su parti comuniNell'ipotesi di interventi sulle parti comuni di edifici residenziali, il condomino può fruire della detrazione, se in possesso della certificazione dell'amministratore del condominio che attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti ai fini della detrazione, di essere in possesso della documentazione originale e la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione. È necessario, inoltre, che l'amministratore conservi tutta la documentazione originale, così come individuata dal Provvedimento del Direttore dell'Agenzia del 2 novembre 2011 al fine di esibirla a richiesta degli uffici. In tali ipotesi, nella dichiarazione dei redditi i singoli condomini devono limitarsi ad indicare il codice fiscale del condominio, senza riportare i dati catastali identificativi dell'immobile. Tali dati saranno indicati dall'amministratore di condominio nel quadro AC concernente le comunicazioni dell'amministratore del condominio, da allegare alla propria dichiarazione dei redditi ovvero, in caso di esenzione da tale obbligo o di utilizzo del modello 730, da presentare unitamente al frontespizio del modello Unico PF della propria dichiarazione dei redditi.

Titolo abilitativo ai lavori e dichiarazione sostitutivaCome previsto dal punto 1 del Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate n. 149646 del 2 novembre 2011, per la fruizione delle detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio sono richieste "Le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (Concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori)".
Nel caso in cui la normativa edilizia applicabile non preveda alcun titolo abilitativo per la realizzazione di interventi di ristrutturazione edilizia agevolati dalla normativa fiscale è richiesta la "dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà, resa ai sensi dell'art. 47 del Decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili, pure se i medesimi non necessitano di alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa edilizia vigente".

Fruizione della detrazione del 36% e vendita dell'immobile
In caso di vendita dell'immobile oggetto degli interventi di recupero del patrimonio edilizio, in base alla previgente disciplina, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte dal venditore spetta per i rimanenti periodi d'imposta all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare. In base alla disciplina applicabile dal 17 settembre 2011, data di entrata in vigore della legge di conversione n. 148/2011, in caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi agevolabili, le detrazioni "possono essere utilizzate dal venditore oppure possono essere trasferite per i rimanenti periodi di imposta … all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare".
In assenza di specifiche indicazioni nell'atto di trasferimento, l'Agenzia ha chiarito che le detrazioni residue competano all'acquirente conformemente alla disciplina previgente. Dunque, in caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare.
Nell'ipotesi, invece, di trasferimento mortis causa dell'immobile oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio, resta invariato per gli eredi il diritto a godere delle quote residue della detrazione, purché conservino la detenzione materiale e diretta dell'immobile.

Indefinitiva, in caso di vendita dell'unità immobiliare oggetto degli interventi di recupero del patrimonio edilizio, le parti possono stabilire a chi di esse competa la fruizione della detrazione residua; in assenza di indicazioni nell'atto di vendita, la detrazione residua non utilizzata si trasferisce per intero al soggetto acquirente. Pertanto, per le cessioni di immobili intervenute a decorrere dal 17 settembre 2011 occorre verificare se nel relativo atto è presente un accordo volto a mantenere la fruizione delle quote residue di detrazione non utilizzate in capo al cedente.

Fruizione della detrazione del 55% e vendita dell'immobile
Come per la detrazione del 36%, anche per le agevolazione per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, in caso di vendita dell'immobile, sono i due contraenti a decidere sul bonus residuo.

Ristrutturazione della fognatura - Bonifica del terrenoI lavori di bonifica del suolo su cui sorge l'edificio, seppur effettuati su parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 del codice civile, non possono - di per sé - fruire dell'agevolazione in quanto non riconducibili ad alcuno degli interventi edilizi previsti. Le spese sostenute per i lavori di bonifica del terreno possono essere riconosciute solo se indispensabili per la realizzazione dell'intervento di "ristrutturazione delle fognature" oggetto dell'agevolazione e nei limiti della parte della spesa strettamente necessaria per la realizzazione dell'intervento agevolato. L'Agenzia delle Entrate ha ravvisato lo stretto collegamento e l'accessorietà rispetto alla realizzazione degli interventi agevolabili che consente il riconoscimento dei relativi costi. Fermo restando il rispetto delle disposizioni in materia ambientale, la sussistenza del carattere di indispensabilità dei lavori di bonifica e l'individuazione della parte di spesa da considerare strettamente necessaria dovranno risultare da rigorose valutazioni tecniche fondate su elementi oggettivi.

Fonte: Ilenia Cicirello su LavoriPubblici.it

venerdì 8 giugno 2012

Perché i condomini possono chiedere solamente la convocazioni dell’assemblea straordinaria?


Qual è la differenza tra assemblea ordinaria e straordinaria. Secondo la Corte di Cassazione “ ai fini della validità di una deliberazione di assemblea condominiale, è privo di qualunque rilievo il fatto che la delibera impugnata sia stata adottata in un'assemblea straordinaria piuttosto che in un'assemblea ordinaria, o viceversa, giacché non esistono, tra le competenze di questi due tipi di assemblee, differenze di sorta, né sono previsti differenti quorum per la legale costituzione delle assemblee medesime, l'assemblea straordinaria essendo menzionata, in opposizione a quella ordinaria, dall'art. 66 disp. attuaz. c.c., soltanto per disporre che l'assemblea ordinaria deve essere convocata annualmente, a differenza di quella straordinaria , che è convocata in qualsiasi momento in caso di necessità” (così Cass. 08 giugno 1984 n. 3456, in Giust. civ. Mass. 1984, fasc. 6).

Differenze davvero minime. In questo contesto diverse volte ci è stata posta una domanda.

In sostanza ci viene detto: se, praticamente, non c’è alcuna differenza tra assemblea ordinaria e straordinaria, se non quella relativa al nome ed alla possibilità di convocarne più d’una perché ai condomini è data facoltà di chiedere solamente la convocazione di un’assemblea straordinaria?

Ricordiamo che, ai sensi dell’art. 66, primo comma, disp. att. c.c., “ l'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione”. Insomma i condomini, ai sensi di quest’articolo, potrebbero domandare in modo vincolante la convocazione di un’assemblea per discutere e deliberare su ben precisi argomenti e in caso di mancata risposta dell’amministratore, autoconvocarsi per deliberare in merito a quanto richiesto. E’ qui che vengono fuori le differenze tra assemblea ordinaria e straordinaria e sul perché i condomini possano chiedere, in modo vincolante, solamente la convocazione della seconda. E’ bene ricordare che, ai sensi del primo comma dell’art. 1135 c.c.,

Oltre a quanto e stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

1) alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione;

2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale


Orbene: se l’assemblea ordinaria annuale deve deliberare, tra le altre cose, sull’approvazione del rendiconto preventivo e consuntivo e se questi sono atti di specifica competenza dell’amministratore (art. 1131 c.c.), che senso avrebbe chiedere la convocazione di un’assemblea ordinaria ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c. e poi autoconvocarla se l’amministratore non predispone il documento contabile?

Ecco dunque la risposta: il condomino può sollecitare la convocazione dell’assemblea ordinaria annuale ma non chiedere nei modi di cui all’art. 66 disp. att. c.c. non esistendo alcuna norma che imponga all’amministratore di presentare il rendiconto all’assemblea autoconvocata. 

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

mercoledì 6 giugno 2012

La mediazione delle liti condominiali al restyling.


E’ stato licenziato in Commissione Giustizia della Camera il testo base della riforma del condominio (AC 4041) che prevede all’art. 71 ter una dettagliata disciplina del tentativo obbligatorio di mediazione nelle liti condominiali.
«Art. 71-ter. – Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n.28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dalla errata applicazione delle disposizioni del Libro terzo, Titolo VII, Capo II del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni di attuazione, nonché le controversie in cui il condominio è parte.

La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione che si trovi nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumersi con le maggioranze di cui all’’articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere detta delibera, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con le maggioranze di cui alL’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiungono le predette maggioranze, la proposta si deve intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n.28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare».

Fonte: Redazione MondoADR

lunedì 4 giugno 2012

In condominio meglio se paga l'amministratore.


Il passaggio dall'Ici all'Imu lascia in stand by gli amministratori, alle prese con il versamento dell'imposta per le parti comuni del condominio e per le multiproprietà. Due punti non affrontati dalla disciplina sull'Imu né dalla recente circolare 3/Df delle Finanze. Per l'Ici, l'articolo 10, comma 4, del decreto legislativo 504/92 ha imposto all'amministratore di presentare, per conto dei singoli condòmini, la dichiarazione per le parti di proprietà comune (come l'alloggio del portiere, l'autorimessa e la sala riunioni) accatastate in via autonoma. Il ministero dell'Economia, con varie circolari (tra cui la 136/98), ha permesso all'amministratore di effettuare il pagamento unico. Inoltre, l'articolo 19 della legge 388/2000 ha stabilito che, per gli immobili con diritti di godimento a tempo parziale (multiproprietà), a versare l'Ici fosse l'amministratore, autorizzato a prelevare l'importo dalle disponibilità finanziarie del condominio con addebito nel rendiconto annuale.

Gli adempimenti in capo all'amministratore sono rimasti anche dopo la semplificazione prevista dall'articolo 37, comma 53, del decreto legge 223/2006 (che ha soppresso l'obbligo dichiarativo Ici), come si evince dal decreto ministeriale del 23 aprile 2008 che ha approvato l'ultimo modello di dichiarazione Ici. Nelle istruzioni si legge infatti che per le parti comuni «la dichiarazione va presentata dall'amministratore del condominio per conto di tutti i condomini»; invece per la multiproprietà «solo il pagamento dell'Ici va effettuato dall'amministratore del condominio o della comunione, mentre l'obbligo di presentazione della dichiarazione resta a carico dei singoli soggetti passivi». Nessun problema, quindi, di fino all'anno scorso.

Ma la disciplina sull'Imu (decreto legge 201/2011 e decreto legislativo 23/2011) non contiene alcun riferimento alle norme su condominio e multiproprietà, non più applicabili all'Imu in quanto non richiamate. D'altronde è illogico sottrarre questi adempimenti all'amministratore, che è pur sempre il mandatario dei condòmini e quindi può pagare per loro ed è bene che continui a operare come ha sempre fatto. Ma, al tempo stesso, occorre colmare la lacuna normativa, anche per non deresponsabilizzare gli amministratori con l'impossibilità di sanzionare eventuali inadempienze. Il problema più urgente riguarda il versamento.

Per le dichiarazioni, invece, il nuovo articolo 13, comma 12-ter, del decreto legge 201/2011 consente di utilizzare quelle già presentate ai fini Ici, mentre c'è tempo fino al 30 settembre 2012 per denunciare le situazioni sorte dal 1° gennaio 2012. Nel frattempo si attende il nuovo modello di dichiarazione Imu, che sarà approvato con un decreto ministeriale che dovrà disciplinare i casi in cui deve essere presentata la dichiarazione: casi in cui dovrebbero rientrare anche le parti comuni del condominio.

Fonte: Giuseppe Debenedetto su Il Sole 24Ore

venerdì 1 giugno 2012

Perché il condomino che lamenta danni provenienti dalle parti comuni deve continuare a pagare le spese condominiali?


Sono proprietario di un appartamento in condominio ubicato all’ultimo piano dell’edificio. A seguito delle recenti piogge il soffitto della mia casa si è imbevuto d’acqua. L’ho fatto presente all’amministratore ma nulla: se n’è disinteressato ed oggi la situazione è peggiore. Piove dentro casa! L’armadio in legno comincia a marcire! Che cosa posso fare? Finché non mi viene risarcito il danno posso evitare di pagare le spese condominiali, così, per compensare?

Questa è una delle tante domanda che ci giungono o che vengono inserite nel nostro forum. Subire un torto e non vedere riconosciute le proprie ragioni, quando si parla di danni in condominio, porta all’automatica equazione: non mi risarciscono = allora non pago. L’esempio del danno da infiltrazioni è indicativo: tutte le volte che il condomino subisce un danno non immediatamente riconosciuto si pensa a questa soluzione.

Vale la pena dirlo subito, a scanso di equivoci: si tratta di una presa di posizione errata e che, se seguita, può portare a conseguenze nefaste (leggasi anche pignoramento immobiliare). Il motivo di quest’affermazione va rintracciato nella natura giuridica degli oneri condominiali. La Cassazione, lo stesso dicasi per la dottrina, è costante nell’affermare che le obbligazioni condominiali sono obbligazioni propter rem. In sostanza esse “ individuano la persona del debitore e del creditore per così dire per relationem, nel senso che soggetti del rapporto stesso saranno di volta in volta tutti coloro i quali, successivamente, si troveranno nella situazione di titolare del diritto di proprietà o di titolare del diritto reale di godimento” (Gazzoni, Manuale di diritto privato, ESI, 2004). In questo contesto non è facile individuare il momento di nascita dell’obbligo di contribuzione.

Per parte della giurisprudenza tale obbligo “ di ciascun condomino insorge al momento stesso in cui si rende necessario provvedere alla conservazione della cosa e, per conseguenza, si eseguono i lavori che giustificano le relative spese. Si afferma in giurisprudenza che l'obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di conservazione delle parti comuni deriva dalla concreta attuazione dell'attività di conservazione e non dalla preventiva approvazione della spesa (e della ripartizione della stessa), che ha carattere meramente autorizzativo dell'opera, talché tale obbligo in tanto sorge in quanto sia espressione di un atto di gestione concretamente compiuto (Cass. Sez. II, 17 maggio 1997, n. 4393; Cass. Sez. II, 17 luglio 1988, n. 4467)” (così Cass. 18 aprile 2003 n. 6323). A ogni buon conto: quale che sia il momento di nascita, l’approvazione del rendiconto rende quel credito della compagine certo, liquido ed esigibile: chi non paga rischia di vedersi notificato un decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c.

Nel caso dei danni, invece, fino ad un riconoscimento esplicito o ad una sentenza di accertamento della responsabilità e di condanna, non si può dire altrimenti del credito del condomino. Insomma la compensazione del “ non pago perché ho subito un danno” può valere solamente a fronte di un provvedimento che riconosca o accerti le responsabilità del condominio e quantifichi il danno. Ecco perché fino a quel momento le spese condominiali vanno sempre pagate. 

Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

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