lunedì 28 maggio 2012

Condominio, riforma più vicina: trovato l'accordo in Commissione.


Trovato l'accordo sula riforma del condominio messa a punto dal Comitato ristretto della Commissione giustizia della Camera. Il termine per presentare gli emendamenti al testo è fissato per il prossimo 5 giugno, mentre il provvedimento è calendarizzato in Aula per la metà del mese prossimo. Rispetto al testo approvato dal Senato sono stati eliminati i passaggi più contestati ma nel complesso l’impianto ha retto e si è aggiunta anche qualche novità come la regolamentazione della media conciliazione, divenuta ormai obbligatoria anche in questa materia.
Soddisfatto il relatore Salvatore Torrisi secondo cui il testo “è il risultato di una intensa attività di collaborazione fra i gruppi e con il Governo”.
No alla personalità giuridica

Rimane, dunque, ferma l’impostazione del Senato dove non si è voluto attribuire, con una norma espressa, la capacità giuridica generale al condominio. Che non sarà dunque titolare di diritti reali ma anche con la nuova riforma rimane nell’alveo di una tradizionale «configurazione pluralistica», secondo la quale i proprietari esclusivi delle unità abitative sono anche comproprietari delle parti di uso comune.
I limiti ai quorum deliberativi

Un passo indietro è stato fatto sull’abbassamento dei quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea previsto nella prima versione del testo, che però aveva destato numerose perplessità. Limitata inoltre la possibilità che le spese, anche gravose, per le innovazioni siano imposte con maggioranza ridotte ai proprietari che non vogliano o non possano sostenerle. Nel nuovo articolo 1120, però, la riduzione del quorum deliberativo però è rimasta per le innovazioni di interesse «sociale».
La mediaconciliazione

A seguito dell’entrata in vigore, a decorrere dal 21 marzo 2012, dell’istituto della media conciliazione anche per le controversie in materia di condominio, si è inserito un nuovo articolo 71-ter nelle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, volto a delineare l’ampiezza del concetto di «controversia in materia di condominio » (aspetto, non chiarito dall’articolo 5, comma 1, del Dlgs 28/2010) e, più in generale, a coordinare la disciplina del condominio con quella della mediazione.
Il condomino moroso perde il voto

Per quanto riguarda poi i condomini morosi si è ritenuto che potesse essere sperimentata, quale sistema di coazione indiretta al pagamento, la sospensione del diritto di voto nell’assemblea (come previsto in altri Paesi europei). Un misura che per Torrisi “dovrà essere oggetto di“ulteriore, attenta riflessione e che dovrà essere meglio articolata e declinata, al fine di evitare conseguenze sproporzionate o inutilmente afflittive”, come ad esempio, nei confronti del condomino che abbia un debito irrisorio verso il condominio,o che abbia concordato un pagamento rateizzato o ancora il cui debito sia oggetto di accertamento giudiziario.
Resta comunque ferma la possibilità per l’amministratore di ricorrere al procedimento di ingiunzione, senza che sia necessaria la previa delibera dell’Assemblea.
Più facili gli interventi tecno ed ecologici

Particolare attenzione, poi, è stata riservata alle disposizioni volte a consentire un più facile ingresso della tecnologia nel condominio: ci si riferisce, in particolare, alle fonti di energia rinnovabili, agli impianti di videosorveglianza e alle reti in fibra ottica. Via libera anche al sito internet del condominio.
Revisione delle tabelle millesimali

Si è inoltre privilegiato il recepimento della giurisprudenza della Corte di Cassazione in materia di quorum costitutivo dell’assemblea in seconda convocazione, di parziarietà delle obbligazioni e di revisione delle tabelle millesimali; confermata anche la disposizione del Senato in relazione al distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato.
Registro degli amministratori

Per quanto riguarda l’istituzione presso le Camere di commercio del Registro pubblico degli amministratori di condominio, prevista in una prima bozza, si è preferito ricorrere ad una soluzione semplificata, rappresentata dall’istituzione, presso l’Agenzia del territorio, del Repertorio dei condominii e dei loro amministratori. Sul fronte della formazione professionale poi è stata recepita la proposta dell’onorevole Duilio con la decisione di prevedere delle disposizioni volte ad istituire un Registro degli amministratori di condominio destinato ad integrarsi con il già previsto Repertorio dei condominii, entrambi tenuti presso l’Agenzia del territorio.
Rendiconto condominiale

Passa anche il rendiconto condominiale redatto con criteri di competenza. Secondo la norma “le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica”. L’assemblea condominiale poi può, in qualsiasi momento nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.
Mazzamuto, compromesso condivisibile

Per il Governo era presente il sottosegratario Mazzamuto secondo cui l’attribuzione di una soggettività «in senso debole» al condominio “costituisce un condivisibile compromesso tra tesi opposte.”
Prime perplessità dei tecnici

E già sorgono le prime perplessità fra gli addetti ai lavori. Per esempio non convince fino in fondo l’articolo 12, dedicato all’attuazione delle delibere dove siano decise innovazioni, nonché alienazioni concessioni in godimento di parti comuni. In questi casi, la norma prevede che “l’amministratore rappresenta anche i condomini assenti o dissenzienti e ogni limite o condizione ai poteri di rappresentanza si considera non apposto”. Una previsione ancora più ampia di quella del Senato, dunque, che incide pesantemente sulle posizioni dei singoli. Mentre poi in tema di divisione il nuovo testo impone l’applicazione dell’articolo 111 del Cc che prevede la partecipazione di ciascun condomino alla lite giudiziale.

Fonte: Francesco Machina Grifeo su Il Sole 24Ore

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