mercoledì 30 maggio 2012

Veranda costruita con il consenso di tutti, ma il diritto di veduta va oltre.


Un uomo e una donna portano in giudizio la proprietaria dell’appartamento sottostante al loro. La signora aveva realizzato nel suo appartamento, dotato di terrazza a livello, una veranda con tetto in tegole ed in appoggio al muro perimetrale dell’edificio. I due precisano che il tetto della veranda arriva a circa 1 metro da una finestra condominiale ed a soli 90 cm dal davanzale della loro finestra, quindi la costruzione è stata realizzata in violazione del loro diritto di veduta: si rivolgevano al giudice per far sì che ne ordini la demolizione.

La richiesta è rigettata in entrambi i giudizi di merito, visto che, per la costruzione della veranda, la convenuta aveva acquisito, preventivamente, i consensi di tutti gli aventi diritto ed «aveva perciò legittimamente esercitato il proprio diritto di usare la cosa comune senza mutarne la destinazione o comprometterne la stabilità». Si va in Cassazione.
La Suprema Corte, però, ritiene pacifico che la finestra fosse una veduta, senza alcuna ragione di limitare la veduta, nemmeno a piombo. La Cassazione, con la sentenza 4847/12, ha affermato che «per la sussistenza di una veduta è necessario che l’apertura abbia una normale e permanente destinazione alla vista e all’affaccio sul fondo altrui, veduta – si legge nel dispositivo – che non deve subire limitazioni nemmeno a piombo sicché la visione, a carico del vicino, sia mobile e globale» (Cass. n. 22844/2006).
In sintesi, il diritto di veduta dei due conviventi è stato violato e gli Ermellini, accogliendo il primo motivo di ricorso che assorbe gli altri, cassa la sentenza e rinvia la causa.

Fonte: La Stampa

lunedì 28 maggio 2012

Condominio, riforma più vicina: trovato l'accordo in Commissione.


Trovato l'accordo sula riforma del condominio messa a punto dal Comitato ristretto della Commissione giustizia della Camera. Il termine per presentare gli emendamenti al testo è fissato per il prossimo 5 giugno, mentre il provvedimento è calendarizzato in Aula per la metà del mese prossimo. Rispetto al testo approvato dal Senato sono stati eliminati i passaggi più contestati ma nel complesso l’impianto ha retto e si è aggiunta anche qualche novità come la regolamentazione della media conciliazione, divenuta ormai obbligatoria anche in questa materia.
Soddisfatto il relatore Salvatore Torrisi secondo cui il testo “è il risultato di una intensa attività di collaborazione fra i gruppi e con il Governo”.
No alla personalità giuridica

Rimane, dunque, ferma l’impostazione del Senato dove non si è voluto attribuire, con una norma espressa, la capacità giuridica generale al condominio. Che non sarà dunque titolare di diritti reali ma anche con la nuova riforma rimane nell’alveo di una tradizionale «configurazione pluralistica», secondo la quale i proprietari esclusivi delle unità abitative sono anche comproprietari delle parti di uso comune.
I limiti ai quorum deliberativi

Un passo indietro è stato fatto sull’abbassamento dei quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea previsto nella prima versione del testo, che però aveva destato numerose perplessità. Limitata inoltre la possibilità che le spese, anche gravose, per le innovazioni siano imposte con maggioranza ridotte ai proprietari che non vogliano o non possano sostenerle. Nel nuovo articolo 1120, però, la riduzione del quorum deliberativo però è rimasta per le innovazioni di interesse «sociale».
La mediaconciliazione

A seguito dell’entrata in vigore, a decorrere dal 21 marzo 2012, dell’istituto della media conciliazione anche per le controversie in materia di condominio, si è inserito un nuovo articolo 71-ter nelle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, volto a delineare l’ampiezza del concetto di «controversia in materia di condominio » (aspetto, non chiarito dall’articolo 5, comma 1, del Dlgs 28/2010) e, più in generale, a coordinare la disciplina del condominio con quella della mediazione.
Il condomino moroso perde il voto

Per quanto riguarda poi i condomini morosi si è ritenuto che potesse essere sperimentata, quale sistema di coazione indiretta al pagamento, la sospensione del diritto di voto nell’assemblea (come previsto in altri Paesi europei). Un misura che per Torrisi “dovrà essere oggetto di“ulteriore, attenta riflessione e che dovrà essere meglio articolata e declinata, al fine di evitare conseguenze sproporzionate o inutilmente afflittive”, come ad esempio, nei confronti del condomino che abbia un debito irrisorio verso il condominio,o che abbia concordato un pagamento rateizzato o ancora il cui debito sia oggetto di accertamento giudiziario.
Resta comunque ferma la possibilità per l’amministratore di ricorrere al procedimento di ingiunzione, senza che sia necessaria la previa delibera dell’Assemblea.
Più facili gli interventi tecno ed ecologici

Particolare attenzione, poi, è stata riservata alle disposizioni volte a consentire un più facile ingresso della tecnologia nel condominio: ci si riferisce, in particolare, alle fonti di energia rinnovabili, agli impianti di videosorveglianza e alle reti in fibra ottica. Via libera anche al sito internet del condominio.
Revisione delle tabelle millesimali

Si è inoltre privilegiato il recepimento della giurisprudenza della Corte di Cassazione in materia di quorum costitutivo dell’assemblea in seconda convocazione, di parziarietà delle obbligazioni e di revisione delle tabelle millesimali; confermata anche la disposizione del Senato in relazione al distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato.
Registro degli amministratori

Per quanto riguarda l’istituzione presso le Camere di commercio del Registro pubblico degli amministratori di condominio, prevista in una prima bozza, si è preferito ricorrere ad una soluzione semplificata, rappresentata dall’istituzione, presso l’Agenzia del territorio, del Repertorio dei condominii e dei loro amministratori. Sul fronte della formazione professionale poi è stata recepita la proposta dell’onorevole Duilio con la decisione di prevedere delle disposizioni volte ad istituire un Registro degli amministratori di condominio destinato ad integrarsi con il già previsto Repertorio dei condominii, entrambi tenuti presso l’Agenzia del territorio.
Rendiconto condominiale

Passa anche il rendiconto condominiale redatto con criteri di competenza. Secondo la norma “le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica”. L’assemblea condominiale poi può, in qualsiasi momento nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.
Mazzamuto, compromesso condivisibile

Per il Governo era presente il sottosegratario Mazzamuto secondo cui l’attribuzione di una soggettività «in senso debole» al condominio “costituisce un condivisibile compromesso tra tesi opposte.”
Prime perplessità dei tecnici

E già sorgono le prime perplessità fra gli addetti ai lavori. Per esempio non convince fino in fondo l’articolo 12, dedicato all’attuazione delle delibere dove siano decise innovazioni, nonché alienazioni concessioni in godimento di parti comuni. In questi casi, la norma prevede che “l’amministratore rappresenta anche i condomini assenti o dissenzienti e ogni limite o condizione ai poteri di rappresentanza si considera non apposto”. Una previsione ancora più ampia di quella del Senato, dunque, che incide pesantemente sulle posizioni dei singoli. Mentre poi in tema di divisione il nuovo testo impone l’applicazione dell’articolo 111 del Cc che prevede la partecipazione di ciascun condomino alla lite giudiziale.

Fonte: Francesco Machina Grifeo su Il Sole 24Ore

venerdì 25 maggio 2012

Effettua dei lavori sul lastrico solare senza l’autorizzazione: se non dimostra l’urgenza niente rimborso.


Un condomino fa eseguire delle opere in via d’urgenza sul lastrico solare di cui è proprietario. Chiede poi agli altri condomini il pagamento delle somme rispettivamente dovute pro quota. Questi si oppongono e si finisce davanti al giudice.

Il condomino sostiene di aver agito in conseguenza di una impellente necessità che giustificherebbe quindi l’assenza dell’autorizzazione dell’assemblea. Gli altri ritengono che non vi era assolutamente nessuna fretta e che quindi ben si sarebbe potuto coinvolgere l’assemblea. Inoltre, i lavori sarebbero pure stati fatti male. Il giudice di pace respinge le richieste del proprietario del lastrico e, successivamente, il Tribunale conferma la decisione. Si arriva dunque in Cassazione. La Suprema Corte, con la sentenza 4330/12, respinge il ricorso proposto dall’uomo.
Sono rimborsabili solo le spese urgenti. Per applicare l’art. 1134 del codice civile va considerata urgente la spesa che deve essere eseguita senza ritardo. Detto in altri termini, è urgente la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia. La Corte ricorda poi che «per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condominio deve dimostrarne l’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 c.c., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini». Rimane però il fatto che l’accertamento dell’urgenza, come tutti gli accertamenti dei fatti di causa, compete al giudice di merito, le cui valutazioni al riguardo non sono censurabili con il ricorso per cassazione, se adeguatamente motivati.

Nel caso specifico, la Corte territoriale, effettuando gli opportuni accertamenti, ha stabilito che i lavori non potevano essere considerati urgenti e, di conseguenza, il proprietario del lastrico non ha diritto al rimborso delle spese affrontate.

Fonte: La Stampa

mercoledì 23 maggio 2012

Viva i negozi, ma non troppo sotto casa.


Sono una comodità o una convivenza forzata? Si parla tanto del vantaggio di poter fare la spesa nei piccoli negozi sotto casa, ma in presenza di alcuni esercizi commerciali gli italiani sono pronti a storcere il naso. Specie se, gli esercizi in questione si trovano proprio nello stesso palazzo in cui si abita. Il 12% degli italiani considera infatti la presenza di negozi e botteghe nello stesso condominio più come un problema che come una risorsa. E se in alcuni casi sono disposti a concedere un certo apprezzamento, ad esempio, a uno studio medico o a un mini-market, la condanna è senza appello nei confronti di locali notturni, officine e pescherie.
"Le attività commerciali di piccole e piccolissime dimensioni – spiega Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Immobiliare.it, che ha realizzato l'indagine su un campione di oltre 5.000 italiani alle prese con l'acquisto, la vendita o l'affitto di una casa, – hanno da sempre fatto da contorno alla vita quotidiana degli italiani; solo negli ultimi anni l’avvento della grande distribuzione organizzata e decentrata in periferia, ha cambiato la struttura delle città. In questa situazione fare i conti con gli svantaggi, oltre che con i vantaggi evidenti legati all’avere attività commerciali e professionali nei pressi della propria abitazione, diventa più difficile".
 
Ci sono comunque attività commerciali che non è male avere sotto casa. Ad esempio, gli italiani non disdegnano la presenza nel loro palazzo di centri di consulenza, ad esempio di studi medici (35%), professionali (30%): di avvocati, un commercialisti o notai. La tipologia di utenza, gli orari di apertura al pubblico e l’evidente comodità in caso di bisogno di un consulto sono tutti elementi che rendono più facile la convivenza. Seguono, a distanza, i supermercati (28%) e i centri estetici (23%, parrucchieri e barbieri compresi): indispensabili e in grado di risolvere le eventuali emergenze. Sì anche alle pasticcerie – gradite dal 18% del campione, forse per il buon profumo che diffondono nel quartiere – gli asili nido (17%), indubbia risorsa per i genitori che lavorano, i bar tabacchi (17%) e i negozi di abbigliamento (15%). La situazione diventa più difficile nel caso di altre attività: i nostri connazionali non vorrebbero mai trovarsi gomito a gomito con un locale notturno, con il 61% del campione schierato sul piede di guerra a causa del rumore della clientela e degli orari d’apertura, nemici della tranquillità domestica.
Avversarie del silenzio, e quindi bocciate come vicine di casa, sono poi anche le officine, detestate dal 38% del campione: meccanici, gommisti e elettrauto, nonostante la loro evidente utilità, fanno troppo rumore ed è meglio averle a distanza di sicurezza. No anche agli odori sgradevoli, per cui sono al bando le pescherie, addirittura al terzo posto della classifica con il 33% delle risposte precedendo addirittura uno spauracchio classico della vita in condominio: i ristoranti take away (29%). Fanno paura anche rosticcerie, paninoteche, pizzerie al trancio e venditori di kebab, non solo per gli odori sgradevoli, ma anche e soprattutto per l’apertura notturna e per il chiacchiericcio degli avventori.
Per concludere una curiosità: alcuni esercizi, tra cui gli studi medici e gli asili nido, sono nella parte alta della classifica sia degli esercizi apprezzati, sia di quelli avversati. La comodità di avere un servizio a portata di mano ha come rovescio della medaglia il movimento di persone e il rumore che ne consegue.

Fonte: TGCOM24

lunedì 21 maggio 2012

Per le azioni di natura personale legittimato passivo è chi detiene, anche senza alcun titolo, l’immobile.


Questa è la decisione della terza sezione civile della Corte di cassazione che, con sentenza n. 7041 depositata il 9 maggio 2012, si è pronunciata nei confronti di un condomino condannato, nei precedenti gradi di giudizio, al risarcimento dei danni recati al Condominio durante i lavori di ampliamento del terrazzo. In particolare, nella fattispecie, il condomino, ingrandendo il terrazzo dell’appartamento di cui aveva disponibilità, si era appropriato anche del lastrico solare condominiale.
Infondata è apparsa l’eccezione di carenza di legittimazione passiva, proposta dal ricorrente, il quale aveva sostenuto, in particolare, che la Corte di appello si era pronunciata oltre i limiti della domanda proposta dal Condominio, che lo aveva citato in giudizio quale proprietario di un appartamento, del quale invece era proprietaria la figlia: la decisione era stata assunta, dunque, in violazione del principio del contraddittorio in assenza della proprietaria dell’immobile.
La Corte di cassazione ha ribadito quanto sostenuto dalla Corte di appello, affermando che l’azione proposta dal Condominio è un’azione di natura personale in quanto volta alla restituzione della porzione di lastrico solare ed al risarcimento dei danni provocati nell’esecuzione dei lavori: legittimato passivo di tali azioni è colui che all’epoca dei fatti avendo la disponibilità dell’appartamento, ne ha concretamente ampliato il terrazzo, occupando parte dell’adiacente lastrico solare e provocando i dedotti danni.
Dunque, non vi è stata alcuna lesione del contraddittorio per non essere stata evocata in giudizio l’effettiva proprietaria dell’immobile in considerazione della natura personale dell’azione proposta. Infatti, con l’azione personale di restituzione di immobile l’attore non mira ad ottenere il riconoscimento del suo diritto di proprietà, come avviene nella azione reale di rivendica, ma solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso e quindi può limitarsi alla dimostrazione o dell’avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa o ad allegare l’insussistenza ab origine di qualsiasi titolo. Legittimato passivo dell’azione di restituzione dell’immobile di natura personale è colui che detiene l’immobile senza alcun titolo, non venendo in contestazione l’accertamento del diritto di proprietà sul bene.

Fonte: Biancamaria Consales su diritto.it

venerdì 18 maggio 2012

Condominio, odori sgradevoli provenienti dalla cucina del bar sottostante. Legittima la condanna per il reato di emissioni moleste.


Cass., sez. III Penale, sentenza 04/05/2012, n. 16670.
Ribadito che trattasi di un reato di pericolo, essendo sufficiente per la sua realizzazione l’attitudine dell’emissione a offendere o molestare le persone [Cassazione n. 3531/1998], laddove per molestia deve intendersi la situazione di disturbo della tranquillità e della quiete, con impatto negativo sulle normali attività della persona [Cassazione n. 678/1996], va riaffermato che, quando non esista una predeterminazione normativa dei limiti delle emissioni, si deve aver riguardo al criterio della stretta tollerabilità e non a quello della normale tollerabilità di cui all’art. 844 cod. civ. [Cassazione n. 19898/2005], anch’esso comunque condizionato, come quello della normale tollerabilità, dalla situazione ambientale e dalle altre circostanze che caratterizzano l’emissione molesta. Nel caso in esame, odori provenienti dal tubo di sblocco della cucina del bar, non esistendo disposizioni specifiche e valori limite in materia di odori, è incensurabile il ritenuto superamento della stretta tollerabilità delle emissioni odorose provocate dall’attività esercitata dall’imputato in luogo abitato alla stregua delle acquisite testimonianze, valutate con adeguata motivazione.

Nella specie, nei confronti del titolare del bar è stata confermata la pronuncia di condanna del tribunale alla pena di €. 100 d’ammenda per il reato di cui all’art. 674 cod. pen. per avere provocato immissione di fumi molesti, provenienti dalla cucina del bar, all’interno dell’abitazione dei coniugi ***., nonché al risarcimento del danno in favore dei predetti costituitisi parti civili liquidandolo in €. 2.000.  

mercoledì 16 maggio 2012

Verbale di assemblea condominiale modificato: non è reato se presentato come copia.


L’amministratrice di un condominio porta, in un giudizio civile, una copia del verbale di assemblea condominiale difforme dall’originale, per la rimozione di un capoverso e per l’aggiunta di altro capoverso estraneo al testo della delibera adottata. I giudici del primo grado avevano assolto l’imputata, ma, su ricorso del P.G., la Corte d’appello riformava la pronuncia assolutoria, ritenendo responsabile del reato di falsità in scrittura privata l’amministratrice (art. 485 c.p.).

La questione arriva davanti alla Corte di Cassazione che, con la sentenza 9608/12, ricorda un principio ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità. Gli Ermellini, infatti, ribadiscono che «l’alterazione della copia fotostatica di un documento, priva di attestazione di autenticità, esibita come tale e senza farla valere come originale, non integra il delitto di falsità materiale». In sostanza, la copia, essendo una mera riproduzione, non può acquisire valenza probatoria «se non attraverso l’attestazione di conformità legalmente appostavi». Si tratta di una riproduzione redatta al computer, non firmata e non autenticata, presentata come copia, per questo la Cassazione ritiene fondato il ricorso. Di conseguenza, fatto non previsto dalla legge come reato e sentenza annullata senza rinvio.

Fonte: La Stampa

lunedì 14 maggio 2012

Condominio, l'amministratore è tenuto ad aprire un conto separato.


Corte di Cassazione - Sezione I civile - Sentenza 10 maggio 2012 n. 7162.
La banca può rivalersi direttamente sul condominio in caso di uno scoperto nel conto acceso dall’amministratore. L’amministratore per aprire il conto non ha bisogno di specifiche autorizzazioni dell’ assemblea che servirebbero nel caso dell’apertura di una linea di credito. Lo ha stabilito la Corte di cassazione con la sentenza n. 7162/2012. La Suprema corte chiarisce poi che “se non si può affermare che addirittura la mancata apertura di un conto corrente separato rispetto al patrimonio personale dell’amministratore costituirebbe irregolarità tale da comportarne la revoca del mandato, si può sostenere che, pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo, l’amministratore è tenuto a far affluire i versamenti di quote condominiali su apposito e separato conto corrente intestato al condominio”.

E ciò “per evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il suo personale”. Oltre ad una “esigenza di trasparenza e di informazione” di tutti i condomini che intendano “verificare la destinazione dei propri esborsi” e “la gestione condominiale”.

venerdì 11 maggio 2012

Innervosirsi con il vicino chiassoso e poi insultarlo può portare da una condanna penale per ingiuria.


Un condomino è sfinito dal chiasso continuo del vicino del piano superiore. Una sera, innervosito, va bussa alla porta e “gliene dice quattro”. Quello, nonostante non possa certo dire d’essere silenzioso, si sente offeso per le parole che gli sono state rivolte e querela il vicino per ingiuria. L’ingiuria (art. 594 c.p.), è cosa nota, è un reato che punisce le offese all’onore ed al decoro della persona proferite in sua presenza. Una serie di circostanze, dette esimenti (si pensi alla reazione alla provocazione) escludono la punibilità dell’offesa. Va tenuto presente che con il reato penale lo Stato sanziona un comportamento che ritiene illecito per la collettività ed in secondo luogo per l’offeso.

L’ingiuria poi è un particolare reato che coinvolge anche altri diritti, leggasi libertà d’espressione. La sua utilità, ad avviso di chi scrive, è dubbia. Ma non è questo il punto. Il punto della vicenda è: fino a che punto l’offesa del condomino snervato dal comportamento del suo vicino può essere considerata una naturale reazione alle intemperanze di quest’ultimo? Nel caso di specie all’esasperato era scappate frasi del genere “hai rotto i …” unite al classico vaffa …

Il caso è stato affrontato e risolto dalla Cassazione con la sentenza n. 48072 resa sul finire dello scorso anno, il 22 dicembre per la precisione. Si legge nella sentenza che “ non può dubitarsi della portata offensiva delle frasi pronunciate dalla ricorrente. Ed, infatti, pur dovendosi prendere atto del degrado del linguaggio e della inciviltà che oramai non di rado contraddistingue il rapporto tra i cittadini, il ripetuto epiteto vaff… accompagnato dalle espressioni non mi rompere i cogl…. e non mi rompere il c…., non è soltanto indice di cattiva educazione e di uno sfogo dovuto ad una pretesa invadenza dell’offeso, ma anche del disprezzo che si nutre nei confronti dell’interlocutore. Né il richiamo a pregressa giurisprudenza di questa Corte consente di pervenire a diverse conclusioni perché i casi richiamati non sono sovrapponibili a quello in discussione in quanto l’uso ripetuto, che caratterizza l’episodio contestato alla [...] dei termini offensivi dinanzi ricordati correttamente è stato ritenuto dai giudici del merito, tenuto conto del contesto nel quale sono stati pronunciati –lite tra vicini-, è stato ritenuto offensivo. Del resto è opportuno ricordare che la valutazione circa la portata offensiva delle frasi pronunciate spetta ai giudici di merito, che doverosamente debbono tenere conto del contesto nel quale si è verificato il fatto; la motivazione che sorregge tale valutazione è nel caso di specie congrua ed immune da manifeste illogicità e, quindi, non censurabile in sede di legittimità. Anche il terzo motivo di impugnazione è destituito di fondamento”. (Cass. pen. 22 dicembre 2011 n. 48072). Insomma snervati o meno bisogna sempre stare attenti a che si dice, altrimenti si rischia di passare da vittime a carnefici.
Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

mercoledì 9 maggio 2012

Patto con gli amministratori di condominio."Così staneremo chi non paga la tassa".


La "proposta innovativa" sta per arrivare sul tavolo del sindaco Alemanno e potrebbe davvero innescare una rivoluzione, a patto d'essere ben interpretata. La carta segreta per aiutare l'Ama a scoperchiare il pentolone dell'evasione si chiama: amministratore di condominio. Potrebbe essere lui, il custode dei conti e della serenità tra coinquilini, la figura chiave per smascherare i furbetti dei metri quadri (quelli cioè che ne dichiarano meno per abbattere la base di calcolo della tariffa sui rifiuti) e i fantasmi della Tari (ovvero chi l'imposta non l'ha pagata mai). L'uomo che, almeno in teoria, tutto conosce: sia la posizione anagrafica dei singoli condòmini, sia la superficie reale dei vari appartamenti, in base alla quale effettua poi la ripartizione delle spese.

Spiega l'ad di Ama Salvatore Cappello: "Non dico di riproporre alla lettera il modello Venezia, dove l'amministratore risponde in solido del pagamento della tariffa, per cui in caso di mancato o mendace esborso al Comune rischia di rimetterci lui in prima persona, però a qualcosa di simile si potrebbe arrivare. Ma serve una modifica al regolamento capitolino, che i nostri tecnici stanno studiando".

Se però alla fine dovesse piacere al sindaco, questa specie di via di mezzo tra James Bond e l'ispettore delle tasse dovrebbe essere disciplinata in un'apposita delibera da approvare prima in giunta, quindi in consiglio comunale.
Sarebbe l'ultima tappa di una catena costruita per recuperare almeno una parte dei 150 milioni evasi ogni anno. Insieme all'incrocio con le varie banche dati (dal Catasto alla Camera di Commercio) e alla ripulitura degli archivi di Ama (per rimuovere le utenze ormai cessate da anni e inserire quelle non ancora regolarizzate: com'è stato appena fatto con le 65mila posizioni che avevano fatto richiesta di condono nel 2003). Un'attività a tenaglia sta già facendo emergere migliaia di casi sospetti. "Ecco perché conviene mettersi in regola", spiegano i tecnici dell'azienda. "Se si viene scoperti, infatti, toccherà pagare il pregresso degli ultimi 5 anni, più la sanzione pari al 200% dell'imposta evasa. Mentre con l'adesione spontanea, effettuabile anche online, la sanzione si abbatte di un terzo".

Fonte: Giovanna Vitale su La Reppublica

lunedì 7 maggio 2012

Solo l'urgenza dà il via libera al condomino.


Il condomino che ha anticipato le spese per conservare la cosa comune deve dimostrarne l'urgenza, perché altrimenti, data la mancanza dell'autorizzazione da parte dell'amministratore o dell'assemblea (articolo 1134 del Codice civile), non ha diritto al rimborso. Questo principio di diritto è stato ribadito dalla Corte di Cassazione (sentenza 4330 del 19 marzo 2012), alle prese con il caso di un condomino che aveva provveduto a far eseguire interventi sul lastrico solare dal quale provenivano infiltrazioni di acqua.

Accolta l'istanza in primo grado, la sentenza è stata capovolta dalla Corte di appello la quale, dopo aver esaminato la documentazione fotografica allegata alla relazione del consulente tecnico di ufficio (Ctu), aveva rilevato che le macchie di umidità, in relazione alle quali si sarebbero resi necessari i lavori, non erano né diffuse né numerose, così che nessuna urgenza era ravvisabile. Inoltrato il ricorso per Cassazione, esso è stato respinto. Nella fattispecie, invero, non era in contestazione la necessità di questi lavori condominiali (che tra l'altro l'assemblea aveva deliberato, su richiesta del condomino interessato), ma la loro urgenza, che doveva essere tale da non consentire neppure quella minima dilazione necessaria per permettere al condominio di deliberarli o per ottenere l'autorizzazione dell'amministratore.

I giudici di legittimità, pertanto, dopo aver premesso che l'accertamento dell'urgenza, come tutti gli accertamenti dei fatti di causa, compete al giudice di merito, ha affermato tra l'altro che, per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l'urgenza, ai sensi dell'articolo 1134 del Codice civile, ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini.

Come sostenuto da un orientamento consolidato della giurisprudenza, in condominio non si applica l'articolo 1110 del Codice civile, in tema di comunione, in quanto «il rimborso delle spese per la conservazione è subordinato solamente alla trascuratezza degli altri comproprietari perché, mentre nella comunione i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione» (Cassazione, sentenza 24712/2011).

Conseguentemente, la spesa sostenuta autonomamente da un condomino è rimborsabile solo nel caso in cui il requisito dell'urgenza sussista e venga provato, salvo non sussista l'autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea.
Nel caso specifico, poi, i giudici della Suprema corte hanno precisato che il giudice di appello non ha immotivatamente disatteso il giudizio del (Ctu) perché ha esaminato la documentazione fotografica allegata dal Ctu stesso e ha rilevato, come era suo diritto e dovere fare, che le macchie di umidità erano ancora molto contenute e, comunque, non erano tali da giustificare l'intervento di urgenza.

Fonte: Luana Taglioni su Il Sole 24Ore

mercoledì 2 maggio 2012

La deliberazione di conferma dell’amministratore deve essere adottata con le stesse maggioranze previste per la nomina.


Conferma dell’amministratore: nuova pronuncia. Sia pur incidentalmente il Tribunale di Brindisi, con la sentenza n. 279 dello scorso 6 marzo, avvalora la tesi dell’equiparazione della deliberazione che sancisce la continuazione del rapporto amministratore-condominio a quello di nomina del mandatario.

Vale la pena, prima di soffermarci sulla parole del giudice salentino, approfondire in termini generali la questione. L’amministratore di condominio è il mandatario dei comproprietari. Esso dev’essere nominato se il numero dei condomini è superiore a quattro. L’inerzia o anche l’incapacità dell’assemblea di formare una maggioranza legittimano ogni condomino ad agire con ricorso all’Autorità Giudiziaria per ottenere un decreto di nomina dell’amministratore: il così detto amministratore giudiziale (art. 1129 c.c.). S’è detto che la nomina necessita di una maggioranza: ai sensi dell’art. 1136, secondo e quarto comma, c.c. la deliberazione di nomina dell’amministratore è validamente assunta se riporta il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno 500 millesimi. Al termine dell’anno, poi, l’amministratore termina ex lege il proprio mandato. All’assemblea ordinaria annuale (art. 1135 c.c.), infatti, i condomini devono tra le altre cose decidere sulla conferma o sulla revoca (e quindi nuova nomina) del proprio legale rappresentante. L’art. 1136 c.c. menzione la nomina e la revoca ma non la conferma. I più si sono quindi domandati: la conferma è atto equiparabile o necessità di maggioranze inferiori?

Per la risposta è utile volgere lo sguardo alle pronunce giurisprudenziali. Nel lontano 1978 la Corte di Cassazione ebbe a specificare che “

poiché la conferma dell'amministratore di condominio decaduto per decorso del termine annuale non è che una nuova nomina ed ha gli stessi effetti giuridici della prima nomina o della nomina "ex novo" per cui l'unica differenza che sussiste tra i due atti non riguarda affatto il contenuto e gli effetti giuridici degli stessi, sibbene la circostanza che, nel caso della conferma , la nomina riguarda persona già nominata, mentre, nel caso della nomina "ex novo", essa riguarda una diversa persona fisica, la deliberazione assembleare di conferma richiede la medesima maggioranza qualificata richiesta dall'art. 1136 comma 4 c.c., per il caso di nomina e di revoca dell'amministratore
” (Cass. 29 luglio 1978 n. 3797). Sempre gli ermellini, nel 1994 sent. 4 maggio 1994, n. 4269, ribadirono questa presa di posizione. Alla stessa conclusione giunse il Tribunale il 17 giugno 1991 affermando che “

la maggioranza prevista dall'art. 1136 comma 4 c.p.c. appare applicabile sia all'ipotesi di nomina iniziale sia a quella diconferma successiva all'amministratore di condominio, in quanto trattasi in tutti e due i casi di scelta del rappresentante amministratore anche se con riferimento a due diversi momenti dell'istituto condominiale, quello del venir in essere del condominio e quello dello sviluppo della sua esistenza
” (Trib. Milano 17 giugno 1991 in Arch. locazioni 1992, 384). Contrariamente a quest’orientamento nel maggio del 2009 il Tribunale di Roma ha specificato che la conferma è atto distinto per il quale “appare sufficiente la maggioranza ordinaria prevista dall'art. 1136, comma 2, di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino un terzo dei millesimi” (Trib. Roma 15 maggio 2009 n. 10701).

Di recente, come dicevamo in principio sia pur solo a livello incidentale, conferma l’orientamento maggioritario: la conferma e la nomina sono atti equiparabili (Trib. Brindisi 6 marzo 2012 n. 279).

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

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