lunedì 2 aprile 2012

Riforma del condominio: il relatore Torrisi, a giugno in Aula con un testo "condiviso".


Slitta ma non di troppo il debutto in aula della riforma del Condominio. Per Salvatore Torrisi (Pdl), relatore del provvedimento in Commissione giustizia della Camera: “Il comitato ristretto sta lavorando molto bene, entro giugno sarà pronto un testo ampiamente condiviso anche con il governo”. Le novità attese non sono poche “dal sito internet per tutti i condomini che assicurerà la tracciabilità dei movimenti contabili dell’amministratore”, all’obbligo di agire in tempi stretti contro i morosi. Ma numerosi sono anche i nodi ancora da sciogliere. Così se il testo base di discussione rimane quello approvato in prima lettura dal Senato il 26 gennaio 2011 (Pdl 4041), in tutto 32 articoli che novellano ed integrano il codice civile, i cambiamenti allo studio sono di peso.
Anche se l’iter sembra ben avviato, non si può non ricordare che la riforma del condominio è all’ordine del giorno ormai da parecchie legislature. Nella XIV la Commissione giustizia del Senato approvò all'unanimità un testo (AS 622 e abb.-A) il cui iter fu poi interrotto dalla fine della legislatura, ripreso nelle linee generali dal disegno di legge AS 647 della scorsa legislatura non è però mai andato in porto.
La riforma, dunque, è molto attesa da proprietari e operatori. Nata dall’esigenza di aggiornare la normativa agli indirizzi giurisprudenziali ormai prevalenti in una massa enorme di contenziosi civili, con lo scopo dunque di ridurli, porta con sé anche la necessità del superamento di una disciplina civilistica ormai datata e insufficiente. Per esempio, il concetto di “verticalità” del condominio risulta sempre di più inadeguato alle nuove realtà edilizie: villette a schiera, supercondomini ecc.
I temi della riforma

Tra le novità principali sui c’è maggiore consenso, oltre alla esplicita previsione del condominio “orizzontale”, ci sono: l’adozione di nuove maggioranze per la modifica delle destinazioni d’uso delle parti comuni; la procedura urgente per i lavori della messa in sicurezza del condominio in caso di pericolo e l’eventuale intervento cautelare dell’autorità giudiziaria; la disciplina speciale per la realizzazione di interventi di utilità sociale (rimozione barriere architettoniche, risparmio energetico, ecc.); l’adozione di un registro con i movimenti contabili, un riepilogo finanziario e una nota esplicativa, e l'uso di un conto corrente intestato al condominio. Infine, la nuova disciplina relativa all’amministratore (nomina, revoca, attribuzione e doveri) la cui figura esce rafforzata nei poteri ma anche soggetta ad un ampliamento delle responsabilità connesse alla gestione condominiale.
Polizza o fondo di garanzia

Contro il rischio della fuga con la “cassa”, invece, sul tavolo ci sono ancora due proposte: la previsione di una polizza fideiussoria (Pdl 4041), oppure la creazione di un Fondo di garanzia alimentato dagli amministratori (Pdl Duilio). Una strada, la seconda, che piace per esempio al Centro studi nazionale Anaci che vorrebbe affidarne la gestione alle associazioni, alimentandolo con un prelievo intorno all'1% della media del capitale gestito dagli amministratori. In tal modo i proprietari sarebbero garantiti e gli amministratori sgravati dai costi di un polizza assicurativa molto onerosa.
Registro degli amministratori

L’altro capitolo caldo è quello dalla istituzione di un registro degli amministratori presso le Camere di commercio. Per Salvatore Torrisi però la strada è quella di “affidare una delega al Governo che deciderà sulle caratteristiche che dovrà avere l’amministratore”. Istruzione, abilitazione e formazione saranno dunque frutto di una scelta dell’esecutivo da bilanciare con la volontà di non creare nuovi ordini professionali. E su questo punto le associazioni si sono fatte sentire chiedendo maggiori garanzie, mentre adesso l'unico sbarramento è per i pregiudicati per reati contro la fede pubblica e il patrimonio.
Proprietari morosi

C’è consenso invece sull’obbligo dell’amministratore di agire in tempi brevi - pena la revoca dell'incarico da parte del giudice su ricorso anche di un solo condomino - contro i morosi. Secondo Torrisi però “quattro mesi com’è scritto nella norma sono troppo pochi potrebbero forse essere portati a sei”. Nello stesso senso va anche la proposta di alcune associazioni di categoria che chiedono di far decorrere i quattro mesi non dall’esigibilità del credito ma dal rendiconto annuale. Un obbligo di legge in questo senso metterebbe al riparo gli amministratori, sovente un po’ tiepidi verso le azioni giurisdizionali per non inimicarsi i condomini, da eventuali ripicche o richieste di revoca a fine mandato.
La personalità giuridica del condominio

Rimane controversa, in ultimo, anche la questione della trasformazione del condominio da ente di gestione a soggetto dotato di personalità giuridica. Su questo punto la proposta del relatore Torrisi è quella di rimanere ancorati alla versione approvata in Senato che non riconosce al condominio piena personalità giuridica, ma una parziale "soggettività". Per il relatore: “il rischio è di smontare tutto”.
Nel caso di un riconoscimento pieno, infatti, il pericolo sarebbe, per esempio, quello di consentire di modificare a maggioranza la proprietà condominiale (si pensi al caso di un solo soggetto che sia proprietario di più della metà di un complesso edilizio con una pluralità di condomini). Così si è preferito salvaguardare l’assoluta prevalenza dell’autonomia delle singole unità abitative intervenendo direttamente sulle regole di gestione del condominio, favorendo la realizzazione di interventi di utilità sociale (in materia di sicurezza, barriere architettoniche e risparmio energetico) e promuovendo la partecipazione diretta dei condomini alle decisioni (attribuendo maggior peso alla maggioranza degli intervenuti in assemblea e limitando il numero delle deleghe possibili).

Fonte: Francesco Machina Grifeo su Il Sole 24Ore

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