venerdì 27 aprile 2012

Convocazione dell'assemblea, la prova tocca all'amministratore.


Tutti i condomini hanno diritto di essere avvisati dello svolgimento dell'assemblea. Se anche solamente uno dei comproprietari non viene avvisato l'assise non può deliberare (art. 1136 del Codice civile). Se nonostante ciò i presenti alla riunione prendono delle decisioni, esse devono essere considerate invalide. Tuttavia, se nessuno di quelli assenti per non essere stati invitati fa nulla entro trenta giorni dalla comunicazione del verbale (art. 1137 C.c.), allora la deliberazione diviene definitiva e inoppugnabile.

Questo ragionamento, che all'apparenza può sembrare contradditorio, è in verità il frutto di una lunga diatriba dottrinaria-giurisprudenziale, incentrata sull'omesso invio dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale. Esso può essere definito come il documento attraverso cui l'amministratore – o, quando possibile, il condomino/i condomini convocante/i – porta a conoscenza dei condomini il giorno, il luogo, l'ora e l'ordine del giorno.Per lungo tempo, seppur non unanimemente, si riteneva che il mancato recapito dell'avviso comportasse la nullità della successiva deliberazione. Le Sezioni unite della Cassazione, con la "storica" sentenza 4806 del 2005, hanno chiarito, invece, che una simile omissione ha natura di vizio procedimentale e che, in ragione di ciò, la decisione assembleare che ne consegue dev'essere considerata non ulla, ma annullabile. Ecco perché la mancata impugnazione nei termini indicati dalla legge comporta la decadenza dal diritto e quindi la definitività del deliberato.

In ogni caso, se il condomino contesta tale vizio, sta al condominio provare di aver inviato correttamente l'avviso di convocazione. Presentarsi a un'assemblea per la quale non si è ricevuto l'avviso, tuttavia, sana l'irregolarità.

È bene soffermarsi su altre due caratteristiche che connotano l'avviso di convocazione: comunicazione e contenuto. Secondo la legge (art. 66 Disposizioni attuative del Codice civile) l'avviso dev'essere comunicato almeno cinque giorni prima della data della prima convocazione. Il termine "comunicazione" è generico. Secondo la giurisprudenza non basta l'invio, ma è necessario che il condomino riceva l'invito entro 5 giorni non liberi, ossia nel computo devono considerarsi anche quello di ricevimento e quello di svolgimento dell'assemblea (in tal senso Tribunale di Milano, 1° luglio 1985). Il termine di convocazione può essere aumentato dal regolamento di condominio.Per corretta ricezione deve intendersi almeno l'inserimento nella cassetta postale dell'interessato dell'avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale (da ultimo Corte d'Appello di Napoli dell'11 gennaio 2012). L'indirizzo a cui inviare è quello comunicato dal condomino o risultante dalle certificazioni anagrafiche. Non seguire queste prescrizioni significa commettere un errore nel procedimento di convocazione e, quindi, rendere annullabile la delibera.

Quanto alla forma che deve assumere l'avviso di convocazione, in assenza di precise indicazioni del regolamento condominiale, la Cassazione ritiene che non ci siano particolari obblighi. Così, ad esempio, è stata ritenuta legittima la comunicazione orale dello svolgimento dell'assemblea (Cassazione 8449/09). Pertanto al fianco della sempre consigliabile raccomandata con ricevuta di ritorno devono ritenersi idonei a comunicare l'avviso altri mezzi, come ad esempio l'e-mail (se mittente e destinatario hanno una Pec questo mezzo è paragonabile a una raccomandata). Relativamente al contenuto, infine, salvo maggiori prescrizioni regolamentari, l'avviso deve contenere le indicazioni minime per consentire di partecipare all'assemblea, conoscendo gli argomenti sui quali si andrà a discutere e deliberare. In sostanza nell'avviso devono essere indicati il luogo, la data e l'ora della prima e seconda convocazione nonché l'ordine del giorno. Omettere o indicare in modo errato questi elementi comporta l'annullabilità della deliberazione.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Il Sole 24Ore

giovedì 26 aprile 2012

L’amministratore non ha un generale potere di spesa. Rimborsabili le spese anticipate solo se ratificate dall’assemblea.


Questa la decisione espressa con sentenza n. 5984 del 16 aprile 2012 dalla sesta sezione civile della Corte di cassazione, nei confronti di un ricorso proposto dall’amministratore di un condominio, cui l’assemblea non aveva rimborsato le spese relative al compenso del direttore dei lavori, effettuati alla facciata del condominio, anticipate dall’amministratore. La domanda, rigettata nei primi due gradi di giudizio, veniva riproposta in cassazione: l’amministratore affermava che, avendo agito in qualità di mandatario, aveva diritto alle spese fatte per il mandante rimanendo irrilevante la mancata ratifica della spesa da parte dell’assemblea. Infatti l’assemblea, nel deliberare i lavori alla facciata dell’edificio condominiale, lo aveva incaricato di ricercare un direttore dei lavori, che aveva rilasciato un preventivo solo indicativo. La fattura definitiva, di importo più elevato, era stata giustificata dall’entità dei lavori eseguiti: pertanto, non vi era alcun eccesso rispetto al mandato ricevuto.

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso. “Non è discutibile che la delibera autorizzava l’amministratore a nominare un tecnico incaricato di determinare i lavori da eseguire, ma nulla deliberava in ordine al compenso da attribuire al medesimo” hanno affermato gli ermellini, sostenendo che di conseguenza la decisione in merito al compenso del direttore dei lavori era rimasta nel potere deliberativo dell'assemblea.    Trattandosi, poi, di un esborso per spese di manutenzione straordinaria, l’amministratore non era tenuto alla erogazione delle spese che l’art. 1130 c.c. riferisce solo a quelle per la manutenzione ordinaria.
L’amministratore di condominio non ha, salvo quanto previsto in tema di lavori urgenti, un generale potere di spesa in quanto spetta all’assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore; ne consegue che in assenza di una deliberazione dell’assemblea, l’amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute perché, pur essendo il rapporto tra l’amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario, deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell’amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea”.
Nella fattispecie, il mandato dato dall’assemblea all’amministratore era circoscritto alla nomina del tecnico ma non comprendeva anche la determinazione del compenso sicché versandosi in attività di straordinaria amministrazione non residuava al riguardo alcun potere di iniziativa del’amministratore.

Fonte: Biancamaria Consales su Diritto.it 
  

lunedì 23 aprile 2012

Riforma del condominio: comitato ristretto all’opera.


La riforma del condominio (già approvata al Senato e attualmente all'esame della commissione Giustizia della Camera, che sta elaborando un nuovo testo in Comitato ristretto) sta marciando alacremente, sotto la guida del relatore on. Torrisi.
Molti punti (tra i quali - in particolare - il Registro amministratori in aggiunta al Repertorio condominii, il libretto casa già bocciato da innumerevoli sentenze e anche dalla Corte costituzionale, la targhetta nell'atrio generatrice, come già accaduto, di truffe varie) destano ancora perplessità e, comunque, necessitano di approfondimenti. Ma l'apertura al confronto (e alla volontà di pervenire a un testo condiviso) da parte del relatore e dei componenti il comitato ristretto, è palese.

Infatti, si esclude l'attribuzione della «personalità giuridica» (ritenendo l'innovazione troppo ardita) ma si discute sulla «capacità giuridica», con particolare riferimento a quanto da sempre sostenuto dall'on. Lino Duilio.
Del resto, le stesse associazioni di amministratori, condomini e proprietari che premono in questo senso (Agiai, Alac, Appc, Asppi, Assocond, Confedilizia, Gesticond e Unioncasa) hanno di recente fatto presente, in un comunicato, che sarebbe accettabile, in questa fase, anche la capacità giuridica, «la quale comporta un'autonomia patrimoniale attenuata e il riconoscimento al condominio della possibilità, per specifiche materie legislative stabilite, di essere titolare di diritti e obblighi».
*Presidente di Confedilizia   

Fonte: Redazione de Il Giornale                              

venerdì 20 aprile 2012

Condominio multato per eccesso di velocità: Equitalia risponde.


In merito alla bizzarra notizia del Condominio Capri, uno stabile abitativo di Rovereto (in provincia di Trento), multato di 866 euro per eccesso di velocità a Bari, "Equitalia Sud precisa, che si è trattato di un errore dell’ente impositore, la Prefettura di Bari, che aveva incaricato Equitalia di riscuotere per suo conto il credito vantato nei confronti di una persona fisica e di una persona giuridica in qualità di coobbligato. La Prefettura di Bari aveva indicato, erroneamente, il Condominio Capri, come debitore coobbligato. Per risolvere il disguido Equitalia si è prontamente attivata con l’ente creditore e con l’amministratore del condominio per giungere ad una rapida soluzione del problema".

Fonte: NewNotizie

mercoledì 18 aprile 2012

Non integra il delitto di falsità materiale presentare un verbale d'assemblea di condominio contraffatto se si tratta di una copia, cioè una mera riproduzione senza valenza probatoria.


Cassazione Sez. Quinta Pen. - Sent. del 13/03/2012, n. 9608.
1. Con sentenza in data 19 ottobre 2010 la Corte d'Appello di Bologna, riformando su ricorso del Procuratore Generale la pronuncia assolutoria emessa dal Tribunale di Ravenna - sezione distaccata di Lugo, ha riconosciuto C.*** responsabile del delitto di cui all'art. 485 cod. pen.; l'ha quindi condannata alla pena di legge, dichiarando peraltro inammissibile la domanda risarcitoria riproposta in appello dalla parte civile.

1.1. In fatto era accaduto che la C.*** , in un giudizio civile nel quale era parte in rappresentanza del condominio di cui era amministratrice, avesse prodotto una copia del verbale di assemblea condominiale datato 11 luglio 2000, difforme dall'originale per la rimozione di un capoverso e per l'aggiunta di altro capoverso, estraneo al testo della delibera adottata.

2. Ha proposto ricorso per cassazione l'imputata, per il tramite del difensore, deducendo, nell'ordine: errata applicazione dell'art. 485 c.p. ad una fattispecie estranea alla previsione normativa; insussistenza del dolo; travisamento del fatto; tardività della querela.

Considerato in diritto

1. Il ricorso è fondato nella sua prima censura, con efficacia assorbente nei confronti di quelle restanti.

2. È principio ormai da tempo consolidatosi nella giurisprudenza di legittimità quello per cui l'alterazione della copia fotostatica di un documento, priva di attestazione di autenticità, esibita come tale e senza farla valere come originale, non integra il delitto di falsità materiale; ciò in quanto la copia, pur avendo la funzione di assumere l'apparenza dell'originale, mantiene tuttavia la sua natura di mera riproduzione e non può acquisire una valenza probatoria equiparabile a quella del documento originale, se non attraverso l'attestazione di conformità legalmente appostavi (v. Sez. 5, n. 7385/08 del 14/12/2007, Favia, Rv. 239112; Sez. 5, n. 34340 del 08/06/2005, Concone, Rv. 232320; Sez. 5, n. 4406 del 04/03/1999, Pegoraro, Rv. 213125).

2.1. Risultando accertato in fatto che la C.*** ebbe a versare in giudizio la riproduzione redatta al computer - non firmata e non autenticata - del testo manoscritto di un verbale di delibera assembleare, presentandola come copia e non come originale, deve concludersi che il fatto non integra gli estremi del delitto di cui all'art. 485 cod. pen., né di alcun'altra ipotesi di falso documentale.

3. La sentenza impugnata deve, conseguentemente, essere annullata senza rinvio perché il fatto non è previsto dalla legge come reato.  

Fonte: Condominioweb

lunedì 16 aprile 2012

Rimborsate al proprietario solo le spese urgenti.


Ogni condomino che effettua spese per le parti comuni dell'edificio, senza essere stato autorizzato dall'amministratore o dall'assemblea, ha diritto ad ottenere il rimborso solamente se si tratta di spesa urgente. Questo, in sostanza, il contenuto dell'articolo 1134 del Codice civile. La ratio della norma è chiara: salvaguardare l'unità amministrativa della compagine condominiale limitando l'attività gestionale dei singoli partecipanti a casi eccezionali. Due gli elementi fondamentali che caratterizzano l'articolo: la spesa per le cose comuni effettuata dal singolo senza autorizzazione alcuna e l'urgenza dell'intervento. Con una recente sentenza, la numero 4330 dello scorso 19 marzo, la Corte di Cassazione è tornata sull'argomento ribadendo in modo chiaro ed organico l'interpretazione della nozione di urgenza e la sua verificabilità in concreto.

Codice civile e prassi
Prima d'entrare nel merito della vicenda, al fine di comprendere quando è possibile per il condominio ottenere il rimborso della spesa effettuata, è bene chiarire rispetto a quali costi trova applicazione l'articolo 1134. La norma parla genericamente di «spese per le cose comuni» senza specificare se tali costi debbano essere riferiti a manutenzione ordinaria o straordinaria.
È chiaro che il concetto d'urgenza richiama la straordinarietà dell'intervento, ma non sempre è così. A questo punto è bene ricordare che, secondo la giurisprudenza, la manutenzione ordinaria riguarda interventi che servono a conservare in buono stato l'edificio e i suoi impianti, mentre quella straordinaria riguarda opere necessarie a ripristinare lo status quo ante, senza guardare all'entità della spesa (Cassazione 4 gennaio 1969 n. 10). Così, ad esempio, affidare l'incarico (una tantum o periodico è indifferente) a un'impresa per la pulizia delle scale è sicuramente atto ordinario; esso spetta all'amministratore e all'assemblea; e solamente se c'è urgenza anche al singolo condomino.

La sentenza della Cassazione
Arriviamo, quindi, al fulcro della vicenda. Che cosa deve intendersi per urgenza? È qui che entra in ballo la sentenza di Cassazione. Immaginiamo un puzzle: nella pronuncia 4330, gli 'ermellini' non hanno fatto altro che incastrare i vari pezzi (rappresentati in questo caso da precedenti sentenze), dando armonia al quadro d'insieme. Vediamo in che modo. Quanto all'urgenza, la Corte ha ribadito che è da considerarsi tale «la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia».

L'onere di provare tale urgenza grava sul condomino che invoca l'applicazione dell'articolo 1134. Egli, chiariscono ulteriormente i giudici di piazza Cavour, deve dimostrarne l'indifferibilità «ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini». La valutazione dell'urgenza, concludono i giudici nella pronuncia in esame, è atto rimesso alla discrezionalità del giudice di merito. In sostanza se la sentenza di primo grado o d'appello sono logicamente motivate, la Cassazione non può metterci bocca.

Per dirla fuori dall'angusto linguaggio giuridico: ciò che sembra urgente a uno può non esserlo per un altro. Se quest'altro è il giudice che esprime chiaramente il perché della sua decisione, non ci si può fare nulla.
È evidente, allora, parlando in termini generali, che la difficoltà sta nel portare degli esempi concreti che possano caratterizzare una spesa come urgente.

Nel caso risolto dalla Cassazione, ad esempio, è stata ritenuta non urgente la spesa affrontata dal titolare esclusivo di un lastrico solare, in quanto già deliberata dall'assemblea condominilae e comunque per quanto necessaria non indifferibile. Un dato, però, è certo: la spesa urgente dev'essere rimborsata tanto nella mega compagine con centinaia di partecipanti quanto nel condominio minimo (Sezioni unite della Corte di Cassazione numenro 2046 del 2006).

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Il Sole 24Ore

venerdì 13 aprile 2012

Locale come autorimessa, legittimo il distacco dal riscaldamento centralizzato.


Nel locale condominiale di proprietà, adibito ad autorimessa è legittimo il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, senza il passaggio obbligatorio per le ‘forche caudine’ della delibera assembleare. A maggior ragione se vi è la possibilità che, così, gli oneri per i condomini si riducano ulteriormente (Cassazione, ordinanza 5331/12).
Il caso
Utilizzo come garage, quindi nessuna necessità di mantenere operativo il collegamento all’impianto di riscaldamento centralizzato. Ma la decisione, della proprietaria del locale da adibire ad autorimessa e collocato nell’ambito condominiale, viene bloccata da una delibera assembleare ad hoc. Legittima? Per i giudici, sia in Tribunale che in Appello, il ‘blocco’ imposto dagli altri condomini alla proprietaria dell’autorimessa è assolutamente giustificato. Per quale ragione? Molto semplicemente, perché «il distacco, pur non dando luogo a squilibri termici, per effetto del venir meno dell’obbligo di contribuire alle spese per i consumi, avrebbe provocato un conseguente aggravio delle spese per gli altri condomini». A sostegno di questa visione, peraltro, i giudici richiamano anche «le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio». Paradossalmente, però, i risultati dalla consulenza vengono richiamati, a proprio favore, anche dalla proprietaria del locale condominiale, che presenta ricorso in Cassazione rivendicando il diritto a staccare la spina, ovvero a rompere il legame col riscaldamento centralizzato.

Secondo la ricorrente, difatti, il distacco è legittimo «nei casi in cui esso non determini inconvenienti o squilibri tecnici nel suo funzionamento e non comporti un aggravio di spese», e tali condizioni «erano state accertate dal consulente tecnico». Di conseguenza, sempre nell’ottica della ricorrente, la delibera assembleare contestata deve essere «considerata nulla», anche perché, in questo caso, come acclarato dal consulente, «la riduzione dei consumi ed il minor aggravio di spesa per i restanti condomini costituivano la logica conseguenza del distacco».

A riaprire la questione, proponendo una prospettiva diversa rispetto alla pronuncia d’Appello – che viene annullata –, provvedono i giudici di Cassazione. Questi ultimi, difatti, richiamando anche l’orientamento giurisprudenziale, evidenziano le falle della sentenza di secondo grado: in questo contesto, difatti, ci si era basati sulla consulenza tecnica, che «aveva escluso che il distacco potesse avere conseguenze negative sulla funzionalità dell’impianto ovvero che potesse provocare un aumento delle spese di gestione», ma, allo stesso tempo, si era aggiunto che «per effetto del venir meno della contribuzione» da parte della proprietaria dell’autorimessa «alle spese di gestione, di fatto il distacco avrebbe aumentato le spese a carico degli altri condomini».

Proprio su questo passaggio si soffermano i giudici di Cassazione, i quali, riandando alla giurisprudenza, sottolineano che «la condizione ostativa dell’aggravio delle spese condominiali va collegata, quale conseguenza diretta, al fatto del distacco puro e semplice» e non semplicemente alla teorica «circostanza che la quota dei consumi gravante sul condomino distaccatosi potrebbe andare a carico degli altri». Ebbene, nell’analisi della vicenda emerge che «il distacco non aveva provocato alcun aggravio di spese complessive». Di conseguenza, il ricorso proposto dalla proprietaria dell’autorimessa viene accolto, e la questione rimessa alla Corte d’Appello, che dovrà tener conto delle indicazioni fornite dai giudici di Cassazione.
 
Fonte: La Stampa
 

mercoledì 11 aprile 2012

Realizzazione di due balconi in condominio con conseguente riduzione dell’aerazione e della luminosità, nessuna demolizione.


Cass, sez. II Civile, sentenza del 30 marzo 2012, n. 5140.
Con citazione notificata il 10 febbraio 2006, L.***. e Q.****. convenivano in giudizio, dinnanzi alla Pretura di Firenze, sezione distaccata di Borgo S. Lorenzo, Sa.***. e M.***. , esponendo che i suddetti, proprietari degli appartamenti posti al primo piano dell'edificio sito in via (***) , su concessione edilizia del Comune, avevano realizzato sulla facciata prospiciente la strada comunale due balconi in corrispondenza di due finestre del sottostante appartamento di proprietà di essi attori, sottraendo allo stesso luminosità e aerazione, oltre a concretare un pregiudizio architettonico per la stabilità dell'edificio.

I convenuti si costituivano e chiedevano il rigetto della domanda. Il Tribunale di Firenze, subentrato al Pretore, con sentenza depositata il 20 marzo 2002 riteneva sussistere una riduzione dell'aerazione dell'appartamento degli attori nella misura del 6-7% e una riduzione dell'illuminazione del medesimo del 30% in conseguenza della edificazione dei balconi da parte dei convenuti; ha altresì ritenuto che per questi ultimi la riduzione in pristino sarebbe stata eccessivamente onerosa, e li condannava al pagamento della somma di Euro 5.164 a titolo di risarcimento danni, oltre al pagamento delle spese processuali.

Avverso questa sentenza Sa***+. e M. proponevano appello deducendo che erroneamente il Tribunale aveva ritenuto che le opere da loro realizzate diminuissero il valore dell'appartamento di controparte, avendo il c.t.u. affermato che la riduzione di valore non era rilevante e comunque in mancanza di prova del danno da parte degli attori.

Questi ultimi si costituivano e, in via di appello incidentale, per l'ipotesi dell'accoglimento dell'appello principale, chiedevano l'accoglimento della loro domanda principale di riduzione in pristino, e quindi di risarcimento in forma specifica. L'adita Corte d'appello di Firenze, con sentenza depositata il 3 marzo 2005, condannava il Sa*** e gli eredi di M***. alla demolizione dei due balconi realizzati al primo piano dell'edificio di via (omissis) e a rimborsare agli appellati le spese del giudizio.

La Corte d'appello ha rilevato che il C.t.u., con accertamento ineccepibile e censurato solo blandamente dai soccombenti, aveva evidenziato la sensibile diminuzione di luce e di aria causata all'appartamento degli attori dai balconi realizzati dai convenuti; a fronte di tale accertamento, aveva poi scarso rilievo la circostanza che il medesimo c.t.u. avesse escluso il pregiudizio architettonico dell'edificio o avesse ritenuto non rilevante la diminuzione di aria e luce. Ha poi ritenuto fondata la censura degli appellanti principali relativa alla liquidazione del danno operata dal primo giudice in via equitativa e, in applicazione del principio secondo cui il risarcimento per equivalente non trova applicazione nelle azioni volte a far valere un diritto reale e in accoglimento dell'appello incidentale, ha condannato gli appellanti principali alla demolizione dei due balconi oggetto di causa (salvo il ragionevole accordo per equivalente che le parti trovino al riguardo).

Per la cassazione di questa sentenza hanno proposto ricorso Sa.****. e gli eredi di M.***. sulla base di un unico motivo; hanno resistito con controricorso gli intimati.
Motivi della decisione

Con l'unico motivo di ricorso, i ricorrenti denunciano vizio di insufficiente e/o contraddittoria motivazione della sentenza impugnata in ordine all'accertamento della illegittimità dei manufatti dei quali è stata disposta la demolizione.

I ricorrenti rilevano, in particolare, che la Corte d'appello ha recepito la valutazione del consulente tecnico d'ufficio, il quale, da un lato, ha affermato l'esistenza di una riduzione di luminosità e di areazione dell'appartamento dei resistenti per effetto della realizzazione dei due balconi in luogo delle finestre dell'appartamento di proprietà ei essi ricorrenti, e, dall'altro, ha ritenuto la detta riduzione di non rilevante entità e sostanzialmente non peggiorativa dell'aspetto architettonico dell'edificio. La Corte d'appello, sostengono i ricorrenti, non si sarebbe avveduta della contraddizione insita nelle conclusioni del consulente tecnico e non avrebbe adeguatamente preso in considerazione la valutazione da questi espressa di non rilevanza della accertata diminuzione. Il motivo è fondato.

Occorre premettere che, nella giurisprudenza di questa Corte è stato più volte affermato il principio per cui “in tema di condominio le norme sulle distanze, rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti fra proprietà individuali, contigue e separate, sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l'applicazione di quest'ultime non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà, quando i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condomino secondo i parametri previsti dall'art. 1102 c.c. (applicabile al condominio per il richiamo di cui all'art. 1139 c.c.), atteso che, in considerazione del rapporto strumentale fra l'uso del bene comune e la proprietà esclusiva, non sembra ragionevole individuare, nell'utilizzazione delle parti comuni, limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi in tema di comunione. (La sentenza impugnata aveva annullato la delibera condominiale con cui alcuni condomini erano stati autorizzati a trasformare in balcone le finestre dei rispettivi appartamenti senza osservare le distanze legali rispetto ai preesistenti balconi delle proprietà sottostanti. La Corte, nel cassare la decisione di appello, ha ritenuto legittima l'esecuzione delle opere, avvenuta nell'ambito delle facoltà consentite dall'art. 1102 c.c. nell'uso dei beni comuni(la facciata dell'edificio), atteso che la realizzazione del balcone non aveva provocato alcuna diminuzione di aria e di luce alla veduta esercitata dal condomino sottostante)”. (Cass. n. 7044 del 2004; Cass. n. 6456 del 2010).

Nel caso di specie, è indubbio che la realizzazione dei due balconi è avvenuta su una parte comune del fabbricato. I ricorrenti hanno quindi agito ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., sicché i giudici di merito avrebbero dovuto valutare, nell'ambito di applicazione di tale disposizione, se l'utilizzo particolare della cosa comune posto in essere dai ricorrenti fosse incompatibile con quello degli altri titolari di analogo diritto sulla medesima parte comune, accertando se l'intervento edilizio contrastasse con i divieti posti dall'art. 1120, secondo comma, cod. civ., e se pregiudicasse in qualche modo il godimento del bene di proprietà esclusiva.

Un simile accertamento non emerge chiaramente dalla sentenza impugnata, giacché, da un lato, si afferma che la riduzione della luminosità e della areazione era pari, rispettivamente, al 30% e al 6-7%, e, dall'altro, si afferma che il consulente tecnico d'ufficio, che pure ha eseguito il richiamato accertamento ha formulato un giudizio nel senso della non rilevanza della detta riduzione. Sussiste, quindi, il denunciato vizio motivazionale, sicché si impone la cassazione della sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Firenze, per nuovo esame. Al giudice del rinvio è demandata altresì la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.

venerdì 6 aprile 2012

Terrazze a livello e infiltrazioni, la domanda risarcitoria va proposta nei confronti del condominio in persona dell’amministratore.


Cassazione, sez. II Civile, sentenza del 22 marzo 2012, n. 4596.
Le terrazze a livello sono equiparate ai lastrici solari quanto all'applicazione dell'art. 1126 c.c. (v. Cass. nn. 735/04, 11029/03, 12329/01 e 15389/00), poiché il lastrico solare dell'edificio soggetto al regime del condominio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo; ed alle relative spese, nonché al risarcimento del danno, essi concorrono secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cod. civ. (ossia per due terzi i condomini ai quali il lastrico serve di copertura e per un terzo il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo).

La relativa azione, pertanto, va proposta nei confronti del condominio, in persona dell'amministratore - quale rappresentante di tutti i condomini obbligati - e non già del proprietario o titolare dell'uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all'esecuzione diretta dei lavori medesimi.

mercoledì 4 aprile 2012

L’assemblea di condominio si trasforma in un ring: si va al quarto round per accertare il reato.


Le assemblee di condominio, si sa, sono spesso teatro di accesi scontri e sono il luogo dove i condomini danno sfogo ai rancori nutriti nei confronti dei vicini. Ed è così, infatti, che durante un’assemblea “molto vivace” due proprietari di casa passano dalle parole ai fatti. In preda all’ira, uno colpisce con uno spintone l’altro che cade all’indietro. Per fortuna non ci sono conseguenze particolarmente gravi, ma il gesto è sufficiente a far scattare l’accusa di lesioni personali contro il suo autore.

I condomini sono in disaccordo pure sulla ricostruzione dei fatti. Parte dunque il processo e il Tribunale emette una sentenza di condanna. L’imputato ricorre in appello e la Corte territoriale lo assolve. I due condomini litigano anche sulla ricostruzione della dinamica dei fatti e ad avviso dei giudici di secondo grado non c’era modo di scegliere tra la versione proposta dalla parte offesa e quella prospettata dall’imputato.

Le prove acquisite, secondo la Corte d’appello, non consentivano di superare l’incertezza. Si arriva quindi in Cassazione. I giudici d’appello assolvono, ma omettono di valutare le circostanze del fatto. La parte offesa lamenta la contraddittorietà della sentenza d’appello e il fatto che i giudici avrebbero trascurato del tutto le risultanze oggettive fattuali. Le testimonianze, infatti, avevano ricostruito in modo chiaro la dinamica dei fatti che dunque erano tutt’altro che incerti. La Cassazione, con la sentenza n. 4703/12 accoglie il ricorso rilevando un sostanziale difetto di motivazione che impedisce di cogliere la ratio della decisione.

La Corte d’appello, infatti, ha omesso di «valutare oggettive circostanze del fatto, pur specificamente scrutinate dal primo giudice, assumendo genericamente che gli elementi di valutazione acquisiti non consentivano opzione sicura di scelta tra le contrapposte versione dei fatti». La Cassazione annulla quindi la sentenza impugnata e rinvia ad altra Sezione della corte d’appello per un nuovo giudizio.

Fonte: La Stampa

lunedì 2 aprile 2012

Riforma del condominio: il relatore Torrisi, a giugno in Aula con un testo "condiviso".


Slitta ma non di troppo il debutto in aula della riforma del Condominio. Per Salvatore Torrisi (Pdl), relatore del provvedimento in Commissione giustizia della Camera: “Il comitato ristretto sta lavorando molto bene, entro giugno sarà pronto un testo ampiamente condiviso anche con il governo”. Le novità attese non sono poche “dal sito internet per tutti i condomini che assicurerà la tracciabilità dei movimenti contabili dell’amministratore”, all’obbligo di agire in tempi stretti contro i morosi. Ma numerosi sono anche i nodi ancora da sciogliere. Così se il testo base di discussione rimane quello approvato in prima lettura dal Senato il 26 gennaio 2011 (Pdl 4041), in tutto 32 articoli che novellano ed integrano il codice civile, i cambiamenti allo studio sono di peso.
Anche se l’iter sembra ben avviato, non si può non ricordare che la riforma del condominio è all’ordine del giorno ormai da parecchie legislature. Nella XIV la Commissione giustizia del Senato approvò all'unanimità un testo (AS 622 e abb.-A) il cui iter fu poi interrotto dalla fine della legislatura, ripreso nelle linee generali dal disegno di legge AS 647 della scorsa legislatura non è però mai andato in porto.
La riforma, dunque, è molto attesa da proprietari e operatori. Nata dall’esigenza di aggiornare la normativa agli indirizzi giurisprudenziali ormai prevalenti in una massa enorme di contenziosi civili, con lo scopo dunque di ridurli, porta con sé anche la necessità del superamento di una disciplina civilistica ormai datata e insufficiente. Per esempio, il concetto di “verticalità” del condominio risulta sempre di più inadeguato alle nuove realtà edilizie: villette a schiera, supercondomini ecc.
I temi della riforma

Tra le novità principali sui c’è maggiore consenso, oltre alla esplicita previsione del condominio “orizzontale”, ci sono: l’adozione di nuove maggioranze per la modifica delle destinazioni d’uso delle parti comuni; la procedura urgente per i lavori della messa in sicurezza del condominio in caso di pericolo e l’eventuale intervento cautelare dell’autorità giudiziaria; la disciplina speciale per la realizzazione di interventi di utilità sociale (rimozione barriere architettoniche, risparmio energetico, ecc.); l’adozione di un registro con i movimenti contabili, un riepilogo finanziario e una nota esplicativa, e l'uso di un conto corrente intestato al condominio. Infine, la nuova disciplina relativa all’amministratore (nomina, revoca, attribuzione e doveri) la cui figura esce rafforzata nei poteri ma anche soggetta ad un ampliamento delle responsabilità connesse alla gestione condominiale.
Polizza o fondo di garanzia

Contro il rischio della fuga con la “cassa”, invece, sul tavolo ci sono ancora due proposte: la previsione di una polizza fideiussoria (Pdl 4041), oppure la creazione di un Fondo di garanzia alimentato dagli amministratori (Pdl Duilio). Una strada, la seconda, che piace per esempio al Centro studi nazionale Anaci che vorrebbe affidarne la gestione alle associazioni, alimentandolo con un prelievo intorno all'1% della media del capitale gestito dagli amministratori. In tal modo i proprietari sarebbero garantiti e gli amministratori sgravati dai costi di un polizza assicurativa molto onerosa.
Registro degli amministratori

L’altro capitolo caldo è quello dalla istituzione di un registro degli amministratori presso le Camere di commercio. Per Salvatore Torrisi però la strada è quella di “affidare una delega al Governo che deciderà sulle caratteristiche che dovrà avere l’amministratore”. Istruzione, abilitazione e formazione saranno dunque frutto di una scelta dell’esecutivo da bilanciare con la volontà di non creare nuovi ordini professionali. E su questo punto le associazioni si sono fatte sentire chiedendo maggiori garanzie, mentre adesso l'unico sbarramento è per i pregiudicati per reati contro la fede pubblica e il patrimonio.
Proprietari morosi

C’è consenso invece sull’obbligo dell’amministratore di agire in tempi brevi - pena la revoca dell'incarico da parte del giudice su ricorso anche di un solo condomino - contro i morosi. Secondo Torrisi però “quattro mesi com’è scritto nella norma sono troppo pochi potrebbero forse essere portati a sei”. Nello stesso senso va anche la proposta di alcune associazioni di categoria che chiedono di far decorrere i quattro mesi non dall’esigibilità del credito ma dal rendiconto annuale. Un obbligo di legge in questo senso metterebbe al riparo gli amministratori, sovente un po’ tiepidi verso le azioni giurisdizionali per non inimicarsi i condomini, da eventuali ripicche o richieste di revoca a fine mandato.
La personalità giuridica del condominio

Rimane controversa, in ultimo, anche la questione della trasformazione del condominio da ente di gestione a soggetto dotato di personalità giuridica. Su questo punto la proposta del relatore Torrisi è quella di rimanere ancorati alla versione approvata in Senato che non riconosce al condominio piena personalità giuridica, ma una parziale "soggettività". Per il relatore: “il rischio è di smontare tutto”.
Nel caso di un riconoscimento pieno, infatti, il pericolo sarebbe, per esempio, quello di consentire di modificare a maggioranza la proprietà condominiale (si pensi al caso di un solo soggetto che sia proprietario di più della metà di un complesso edilizio con una pluralità di condomini). Così si è preferito salvaguardare l’assoluta prevalenza dell’autonomia delle singole unità abitative intervenendo direttamente sulle regole di gestione del condominio, favorendo la realizzazione di interventi di utilità sociale (in materia di sicurezza, barriere architettoniche e risparmio energetico) e promuovendo la partecipazione diretta dei condomini alle decisioni (attribuendo maggior peso alla maggioranza degli intervenuti in assemblea e limitando il numero delle deleghe possibili).

Fonte: Francesco Machina Grifeo su Il Sole 24Ore

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