venerdì 23 marzo 2012

Rottura tra condotta dell’appartamento e colonna condominiale. Risarciti i proprietari.


Costanti infiltrazioni d’acqua e macchie di umidità sempre più evidenti. L’appartamento si presenta in condizioni poco dignitose, e i proprietari, una volta scoperto che il problema è connesso alla colonna di scarico del palazzo, chiedono il risarcimento dei danni all’amministrazione condominiale. Ma un’analisi approfondita porta a capire che la perdita d’acqua si colloca nel punto – braga, in gergo tecnico – in cui le condutture dei singoli appartamenti si innestano sulla colonna di scarico verticale. Eppure, sciogliendo alcuni dubbi, viene sostenuta comunque la prevalenza del valore condominiale di quel pezzo – come chiarisce la Cassazione, con l'ordinanza numero 778/12 –, con relativo riconoscimento del risarcimento ai proprietari dell’appartamento colpito da umidità e infiltrazioni d’acqua.
Il caso
Come capita spesso in una casa, i problemi più evidenti sono quelli legati all’umidità, che si manifesta con macchie che saltano all’occhio. Se poi il problema si verifica all’interno di un condominio, la situazione si fa ancora più complicata. Con i proprietari dell’appartamento danneggiato che chiedono e ottengono, prima dal Giudice di Pace e poi dal Tribunale, il risarcimento dei danni, con il relativo riconoscimento della responsabilità del condominio. Come si motiva questa decisione? Molto semplicemente, la perdita d’acqua è attribuita alla colonna di scarico condominiale. Anzi, ancora più precisamente, alla luce dei risultati della consulenza tecnica, viene chiarito che «le infiltrazioni non derivano dalle condotte delle unità immobiliari, bensì dalla braga» – ovvero “tubo di raccordo biforcato che, negli impianti idraulici, s’inserisce in un condotto verticale di scarico per collegarvi una o più tubazioni secondarie (generalmente i bocchettoni provenienti dallo scarico degli apparecchi igienici)” –, braga nella quale «si innestano tali condotte».

Per questo, viene affermato che, essendo la perdita collocata nella braga, per la precisione «alla base dello scagno» che è «parte integrante della colonna di scarico verticale condominiale», allora i danni che ne sono conseguiti sono da attribuire all’amministrazione condominiale. A contestare la doppia pronuncia è, ovviamente, il condominio, che richiama l’applicazione della norma in materia di «parti comuni dell’edificio», affermando che erroneamente è stata ritenuta condominiale «una braga che non serve alla collettività condominiale, che è invece servita dalla colonna di scarico verticale, ma che serve unicamente gli scarichi dei condomini». Sempre in questa ottica, viene anche ricordato che la braga «funge da raccordo tra la colonna verticale e le condutture di proprietà», e che la norma stabilisce che «sono parti comuni dell’edificio i canali di scarico fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini». Eppoi, attesta il condominio ricorrente, «la fessurazione» incriminata «si trova proprio nel punto di diramazione del raccordo che va a servire gli scarichi dei condomini».

Tutto ciò, ovviamente, per dimostrare che la qualificazione come bene condominiale è stata errata. La complessa, e anche tecnica, vicenda si chiude con una pronuncia che conferma la prevalenza del peso condominiale del pezzo incriminato. È evidente la fondatezza della ricostruzione compiuta – anche quella presentata dal condominio –, affermano i giudici, ma il nodo gordiano è la qualificazione come «bene condominiale». E in questa ottica la valutazione compiuta dal Tribunale viene condivisa anche dalla Cassazione: è giusto, cioè, considerare condominiale la braga «in relazione alla sua funzione, ritenuta prevalente, di raccordo tra le singole parti e la conduttura verticale di scarico». Anche perché «in assenza della braga, non vi sarebbe raccordo tra le tubazioni di scarico verticale poste in corrispondenza dei singoli piani dell’edificio condominiale» e, comunque, «l’intervento su detto raccordo deve essere operato sulla condotta verticale».

Per chiudere il cerchio, poi, i giudici ricordano che «il punto di rottura» della braga «si trovava» laddove essa è «strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale e senza la quale lo scarico verticale non sarebbe in grado di svolgere la sua funzione». E ulteriore decisivo elemento è quello dato da una semplice verifica: «le infiltrazioni si verificavano indipendentemente dall’uso degli scarichi degli appartamenti» incriminati, quindi la perdita è riferibile «ad un guasto di tenuta dello scarico verticale nel suo complesso». Logica, quindi, la conferma della decisione del Tribunale, col riconoscimento della responsabilità del condominio e il risarcimento dei danni a favore dei condomini.

Fonte: La Stampa

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