venerdì 2 marzo 2012

Quanto tempo ha il proprietario di un appartamento per chiedere le quote condominiali all’inquilino dal momento dell’approvazione del rendiconto?


Il credito del proprietario di un’unità immobiliare ubicata in condominio verso il conduttore per gli oneri condominiali si prescrive nel termine di due anni che decorre dal momento di approvazione del rendiconto di gestione nel quale quelle spese sono inserite. E’ indifferente, ai fini del computo del termine, che il documento contabile sia stato approvato anche alcuni anni dopo l’effettiva erogazione della spesa. A questa conclusione è giunta la Corte d’appello di Firenze con una sentenza resa lo scorso 6 febbraio. La sentenza, è bene dirlo, non tiene conto del fatto che alcune norme su cui si base sono state abrogate.

In sostanza quello che diremo, salvo una precisazione finale, vale per tutti quei debiti dei conduttori per oneri condominiali maturati fino alla fine del 2008. Il caso ruotava, tra le altre cose, attorno ad un’eccezione di prescrizione presentata dagli ex inquilini di un appartamento in condominio. La Corte fiorentina ha escluso che nel caso di specie si potesse parlare di prescrizione. Si legge nella sentenza che “ ad avviso del decidente (in adesione a Cass. civ. sez. III 12 maggio 2003 n. 7184) nel caso, come quello qui in esame, in cui l'immobile locato sia compreso in un edificio in condominio, la decorrenza della prescrizione del diritto del condomino locatore al rimborso degli oneri accessori posti per legge o per contratto a carico dei conduttori, dalla data in cui l'assemblea dei condomini approva il bilancio consuntivo annuale con il riparto delle spese condominiali tra i condomini, trova giustificazione nella circostanza che solo in tale momento sorge il debito del condominio verso il condomino e, correlativamente, il credito del medesimo verso il conduttore (si veda anche Cass. civ. sez. II 5 novembre 1992 n. 11981). A nulla vale eccepire che non essendo state tenute assemblee annuali nulla sarebbe dovuto perché, dovendosi far decorrere il termine iniziale della prescrizione dalla chiusura di ogni gestione annuale, quanto meno fino al febbraio del (…) risulterebbe prescritto il diritto al pagamento, da un lato perché nessuna norma codicistica o di normativa speciale fissa i termini di inizio e di fine della gestione annuale e, dall’altro, perché, pur prevedendosi dall’art. 1135 c.c. l’approvazione annuale del rendiconto, nulla vieta che si possa procedere ad approvazioni cumulative per più anni, purché l’impegno di spesa riguardi il passato e non anche il futuro, per il quale, invece si deve ritenere operante una dimensione annuale della gestione condominiale il cui mancato rispetto comporterebbe la nullità della delibera di impegno di versamenti a carico dei condomini per più anni a venire (Cass. civ. sez. II 21 agosto 1996 n. 7706)” (Corte d’appello di Firenze 6 febbraio 2012 n 62).

In sostanza se il condomino, che resta l’unico obbligato diretto verso la compagine, non ha contezza della sua posizione debitoria nei confronti come può chiedere la quota parte anche all’inquilino? I riferimenti normativi sono rappresentati dall’art. 9 della legge 27 luglio 1978 n. 392 e dall'art. 6 l. 22 dicembre 1973 n. 841. Questa legge, tuttavia, è stata abrogata per intero a partire dalla fine del 2008. Ciò vuol dire che il termine prescrizionale di due anni si applica solamente in relazione a quei sorti prima di quella data. E per quelli successivi? Il termine da considerare è quello quinquennale di cui all’art. 2948 n. 3 c.c.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

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