mercoledì 21 marzo 2012

La conciliazione in condominio: che cosa fare per attivarla nel caso di contestazione di deliberazione.


Ai sensi dell’art. 1137 c.c. le deliberazioni adottate dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini. Se uno dei condomini ritiene che la deliberazione sia stata adottata violando la legge e/o il regolamento di condominio, egli può impugnare la decisione assembleare davanti all’Autorità Giudiziaria del luogo in cui è ubicato l’immobile.

La Cassazione, nel silenzio della legge, ha specificato che sono da considerarsi “ nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto; sono, invece, annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).

In sostanza: per le deliberazioni nulle l’impugnazione può essere proposta in ogni tempo, restano comunque salvi gli effetti della prescrizione per le azioni di ripetizione dell’indebito e dell’usucapione, mentre per quelle annullabili essa dev’essere proposta entro trenta giorni che decorrono dalla deliberazione, per i presenti dissenzienti e astenuti, ed entro trenta giorni dalla comunicazione per gli assenti. La delibera può essere sospesa su richiesta del ricorrente e solamente se ricorrono i presupposti richiesti dalla legge; in sostanza, apparenza del diritto avanzato e pericolo di danno che seguirebbe dall’esecuzione della delibera.

A partire dal 21 marzo la situazione cambierà.

Infatti, ai sensi dell’art. 5 del d.lgs n. 28/10, “ chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa ad una controversia in materia di condominio, [...], è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto ovvero il procedimento di conciliazione previsto dal decreto legislativo 8 ottobre 2007, n. 179, ovvero il procedimento istituito in attuazione dell'articolo 128-bis del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, per le materie ivi regolate. L'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

L'improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza. Il giudice ove rilevi che la mediazione è già iniziata, ma non si è conclusa, fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all'articolo 6. Allo stesso modo provvede quando la mediazione non è stata esperita, assegnando contestualmente alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione. Il presente comma non si applica alle azioni previste dagli articoli 37, 140 e 140-bis del codice del consumo di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, e successive modificazioni
”.

Non è necessaria l’assistenza di un legale: la proposizione del tentativo, che deve avere una durata massima di quattro mesi (altrimenti la parte è libera di agire in giudizio), non impedisce al condomino di rivolgersi ad un legale per agire in via cautelare al fine di ottenere la sospensione della delibera ma soprattutto interrompe il decorso del termine di trenta giorni che è previsto dall’art. 1137 c.c. quale termine decadenziale.

Il costo della procedura è proporzionato al valore della delibera impugnata. Ogni organismo di mediazione ha, presso le proprie sedi, un modulo da compilare necessario per la presentazione della domanda. E’ possibile la presentazione on-line delle domande.

Chiaramente la conciliazione in materia d’impugnazione delle delibere assembleari ha senso solamente se l’amministratore, rappresentante del condominio, prende l’impegno a farla modificare e/o annullare dall’assemblea o comunque se le parti trovano un accordo sulla sua esecuzione. Accordo che, tuttavia, non può essere modificativo della delibera senza un intervento dell’assemblea.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb 

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