venerdì 30 marzo 2012

L'accesso ai disabili è agevolato.


Le barriere architettoniche sono ostacoli di natura fisica che non consentono alle persone disabili di accedere liberamente o facilmente agli edifici. Eliminarle, quindi, vuol dire levare di mezzo un ostacolo alla piena fruibilità di uno stabile. La configurazione proprietaria dell'edificio incide, e non poco, sulle modalità attraverso cui è possibile giungere all'eliminazione dei suddetti ostacoli:  molto probabile che per l'eliminazione delle barriere architettoniche sia necessario porre in essere opere innovative nelle parti comuni degli edifici. Sono classici gli esempi dell'installazione di un ascensore o di un servoscala.

In questi casi la legge cui fare riferimento è la numero 13 del 1989 e in particolare l' articolo 2. Secondo questa disposizione, le decisioni riguardanti l'eliminazione delle barriere architettoniche possono essere prese con maggioranze semplificate ma comunque differenziate a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione. Per l'adozione di questa deliberazione, tale almeno è l'indicazione fornita dalla prassi, non è necessario che la persona disabile sia anche condomina. L'assemblea, in sostanza, può deliberare l'eliminazione delle barriere anche solo per rendere pienamente fruibili le parti comuni dell'edificio. 

A fronte dell'inerzia o del rifiuto dell'assise condominiale, inoltre, chi ne ha bisogno e ne abbia fatto richiesta può provvedere personalmente all'installazione di strutture amovibili che consentano o rendano più agevole l'accesso agli edifici. In ogni caso, infine, gli interventi in esame non devono recare pregiudizio al decoro, alla sicurezza, alla stabilità dell'edificio, né possono comprimere i diritti sulle parti comuni anche solamente di un comproprietario; resta ferma la possibilità per chi non ha partecipato fin dall'inizio alla realizzazione dell'opera di subentrare successivamente nel suo uso.
A ogni modo, è doveroso evidenziarlo, l'eliminazione delle barriere architettoniche non è materia di competenza esclusiva dell'assemblea. Detto diversamente: dato che ogni condomino è, per definizione, comproprietario delle parti comuni dell'edificio, egli può sempre agire di propria iniziativa (con spese a proprio carico) per la rimozione degli ostacoli strutturali. Grimaldello normativo che lo consente è l'art. 1102 del Codice civile. Secondo questa norma, infatti, tutti i condomini possono usare le cose comuni nel modo più consono ai loro bisogni purché ciò non limiti il pari diritto di ogni altro comproprietario e dovendo sempre evitare che eventuali interventi sulla struttura dell'edificio rechino pregiudizio al decoro, alla sicurezza e alla stabilità dell'edificio.
Così, ad esempio, se l'unica possibilità per un condomino di accedere alla propria abitazione è rappresentata dall'installazione di un ascensore e ciò non comporta alcun pericolo, egli avrà diritto di installare quell'impianto e gli altri condomini saranno tenuti a sopportare il disagio, che deve sempre restare minimo, che quell'opera potrebbe arrecare. Questo nella sostanza, è quanto ha affermato la Cassazione nella sentenza n. 2156 del 14 febbraio 2012. Quindi, secondo i giudici di legittimità, in materia di uso dei beni comuni, da parte del singolo condomino, correlato all'eliminazione delle barriere architettoniche, per coniugare esigenze della proprietà e della salute e diritto degli altri comproprietari sulle cose comuni, le prime devono assumere maggior valore senza, tuttavia, che ciò significhi totale compressione di quest'ultimo.
Questa valutazione, hanno chiarito i giudici, deve essere fatta caso per caso e anche l'assemblea condominiale deve tenerne conto, nel deliberare sull'uso delle cose comuni da parte dei singoli condomini.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Il Sole 24Ore

mercoledì 28 marzo 2012

E' legittima l'installazione di un impianto fotovoltaico sul tetto anche col vincolo paesaggistico


Tar Veneto, sentenza del 25/01/2012 n. 48
La realizzazione dell'impianto fotovoltaico non degrada l’ambiente circostante in quanto l’intervento non altera il contesto perché in concreto non lo trasforma. Gli impianti fotovoltaici sono ormai considerati un elemento architettonico sostanzialmente insignificante. Inutile, allora, accanirsi mettendosi di traverso e bloccando il montaggio di strutture che riducono l’inquinamento oltre che la bolletta energetica.

Nella sentenza si legge:
Il parere sfavorevole e vincolante della Soprintendenza appare viziato da travisamento e difetto di motivazione ed è evidentemente fondato – come osservato dai ricorrenti – sul postulato che la presenza dei pannelli fotovoltaici costituisca comunque un degrado per l’ambiente circostante, quale che siano la modalità di installazione e le loro dimensioni: ciò che, viceversa, secondo ragionevolezza ed esperienza, non si può affermare per la gran parte degli stessi – ormai diffusamente presenti sul territorio, e largamente incentivati dalle leggi statali e regionali – e comunque per l’impianto de quo.

Infatti, nel secondo progetto, i pannelli fotovoltaici costituiscono l’omogenea copertura di una sola falda del tetto – con cui fanno dunque corpo – della costruzione, la quale a sua volta appartiene alla tipologie delle villette unifamiliari su due piani, di recente e normale fattura, posta al lato di una strada totalmente urbanizzata (dove si contano decine di costruzioni consimili) e non lontana da una scuola e da una chiesa: la stessa Soprintendenza, del resto, riconosce che è fuori del nucleo abitato in cui si trova la costruzione interessata che il sito assume connotati di rara bellezza naturalistica.

2.3. Affermare che un simile intervento possa alterare il panorama della zona non pare ragionevolmente sostenibile, considerato che il Castello di****, ragione e perno del vincolo, si trova a chilometri di distanza: la presenza dei pannelli fotovoltaici appoggiati sul tetto di una qualsiasi abitazione, e formanti corpo con esso, è insignificante in un siffatto contesto, tanto più considerata l’ampia ed acquisita presenza sul territorio regionale di impianti simili, di contenute analoghe dimensioni, tali da essere ormai divenuti un elemento architettonico sostanzialmente insignificante.

2.4. In altri termini, non s’intende affermare che, nello specifico contesto, quei pannelli non aggravano un ipotetico preesistente degrado, ma invece che gli stessi si pongono come un intervento che non altera il contesto perché, in concreto, non lo trasforma.  

Fonte: Condominioweb

lunedì 26 marzo 2012

Liti eterne, ci pensa il mediatore.


Tamponamenti, incidenti stradali, odori molesti e dispute sugli spazi comuni di un condominio: d’ora in poi questi contenziosi, invece di finire in interminabili e costose liti in tribunale, possono essere affrontati in sede extragiudiziale utilizzando l’istituto della mediazione. Con l’entrata in vigore del decreto Milleproroghe prima di andare in Tribunale sarà obbligatorio effettuare un tentativo di conciliazione davanti a un esperto abilitato. Della lista dei «pacieri» autorizzati fanno parte, secondo i registri del ministero della Giustizia, 797 istituti di mediazione accreditati e 270 enti di formazione.

Un esercito di oltre 40mila mediatori, che finora ha visto in buona parte tradite le proprie aspettative. Con un numero di richieste molto inferiore alle attese e la conseguente difficoltà di un mercato che fatica a decollare. Colpa dell’opposizione da parte della maggioranza dell’avvocatura italiana, rappresentata dall’Oua.

L’Organismo unitario dell’avvocatura non solo è riuscito a lungo a rinviare l’entrata in vigore dell’obbligatorietà del sistema della mediazione proprio nei settori più significativi come quelli degli incidenti stradali e delle liti condominiali, ma ha poi tentato, negoziando con il ministro Paola Severino, di rinviare ulteriormente l’obbligatorietà della mediazione. Ancora oggi l’Oua spera che la Corte Costituzionale - investita dal Tar del Lazio, cui si era rivolto proprio l’Oua - possa giudicare incostituzionale una riforma invece tanto attesa e carica di effetti positivi. Il giudizio della Consulta è atteso tra aprile e maggio.

Facile immaginare le ragioni di questa opposizione: grazie alla mediazione, invece di andare in causa dando da lavorare ai professionisti, moltissime questioni potranno essere risolte in breve tempo e con praticamente zero spese.

Altra questione su cui si è concentrata l’opposizione dell’avvocatura, la modalità di costituzione di enti di mediazione, da parte di soggetti pubblici e privati, e la conseguente qualità della loro preparazione giuridica. Una posizione classica di tipo corporativo.
Ma non tutti gli avvocati italiani la pensano allo stesso modo. «L’obbligatorietà è necessaria affinché l’istituto della mediazione venga a conoscenza di tutta la cittadinanza, cosa che finora non è accaduta a causa della scarsa informazione e dell’opposizione fatta da alcune lobby tra cui sicuramente quella di certa avvocatura», spiega Lorenza Morello, presidente dell’associazione Avvocati per la Mediazione. «I ritardi della giustizia civile - afferma dati alla mano il presidente Morello - con 5 milioni di cause pendenti, pesano oggi sul bilancio statale per un costo complessivo pari a un punto di Pil annuo, 23 miliardi di euro».

Dalla sua, la mediazione può vantare risultati positivi in termini di tempi, altro male cronico della macchina giudiziaria italiana: 57 giorni la durata media. E sicuramente c’è la possibilità di intervenire in modo drastico per intervenire sulla montagna - oltre 300mila cause l’anno - di vertenze che riguardano il settore degli incidenti stradali, con annessi e connessi. Per non parlare delle liti condominiali: oggi oltre un quinto delle cause civili pendenti in Italia riguardano il condominio. Tecnicamente, la mediazione si svolgerà davanti a un mediatore professionista appartenente a uno degli organismi di conciliazione iscritti in un registro presso il Ministero della Giustizia.

I tre modelli

Obbligatorio - La legge prevede in alcuni casi che il passaggio dal mediatore sia obbligato, una condizione necessaria per poter avviare in seguito l’eventuale processo tra le parti secondo le caratteristiche tradizionali.

Demandato - In questo caso la legge affida al giudice civile la possibilità di invitare le parti a risolvere la controversia che li riguarda risolgendosi agli organismi della conciliazione. Il margine di manovra del giudice è totalmente libero: la richiesta che può avanzare, avviene semplicemente quando, a suo avviso, le risultanze dell’istruttoria in corsa gli suggeriscono la possibilità di praticare con successo la pratica alternativa.

Facoltativo - Il ricorso a un mediatore avviene con un accordo diretto tra le parti, senza il bisogno di interpellare preventivamente il giudice. 

Fonte: Francesco Semprini su La Stampa

venerdì 23 marzo 2012

Rottura tra condotta dell’appartamento e colonna condominiale. Risarciti i proprietari.


Costanti infiltrazioni d’acqua e macchie di umidità sempre più evidenti. L’appartamento si presenta in condizioni poco dignitose, e i proprietari, una volta scoperto che il problema è connesso alla colonna di scarico del palazzo, chiedono il risarcimento dei danni all’amministrazione condominiale. Ma un’analisi approfondita porta a capire che la perdita d’acqua si colloca nel punto – braga, in gergo tecnico – in cui le condutture dei singoli appartamenti si innestano sulla colonna di scarico verticale. Eppure, sciogliendo alcuni dubbi, viene sostenuta comunque la prevalenza del valore condominiale di quel pezzo – come chiarisce la Cassazione, con l'ordinanza numero 778/12 –, con relativo riconoscimento del risarcimento ai proprietari dell’appartamento colpito da umidità e infiltrazioni d’acqua.
Il caso
Come capita spesso in una casa, i problemi più evidenti sono quelli legati all’umidità, che si manifesta con macchie che saltano all’occhio. Se poi il problema si verifica all’interno di un condominio, la situazione si fa ancora più complicata. Con i proprietari dell’appartamento danneggiato che chiedono e ottengono, prima dal Giudice di Pace e poi dal Tribunale, il risarcimento dei danni, con il relativo riconoscimento della responsabilità del condominio. Come si motiva questa decisione? Molto semplicemente, la perdita d’acqua è attribuita alla colonna di scarico condominiale. Anzi, ancora più precisamente, alla luce dei risultati della consulenza tecnica, viene chiarito che «le infiltrazioni non derivano dalle condotte delle unità immobiliari, bensì dalla braga» – ovvero “tubo di raccordo biforcato che, negli impianti idraulici, s’inserisce in un condotto verticale di scarico per collegarvi una o più tubazioni secondarie (generalmente i bocchettoni provenienti dallo scarico degli apparecchi igienici)” –, braga nella quale «si innestano tali condotte».

Per questo, viene affermato che, essendo la perdita collocata nella braga, per la precisione «alla base dello scagno» che è «parte integrante della colonna di scarico verticale condominiale», allora i danni che ne sono conseguiti sono da attribuire all’amministrazione condominiale. A contestare la doppia pronuncia è, ovviamente, il condominio, che richiama l’applicazione della norma in materia di «parti comuni dell’edificio», affermando che erroneamente è stata ritenuta condominiale «una braga che non serve alla collettività condominiale, che è invece servita dalla colonna di scarico verticale, ma che serve unicamente gli scarichi dei condomini». Sempre in questa ottica, viene anche ricordato che la braga «funge da raccordo tra la colonna verticale e le condutture di proprietà», e che la norma stabilisce che «sono parti comuni dell’edificio i canali di scarico fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini». Eppoi, attesta il condominio ricorrente, «la fessurazione» incriminata «si trova proprio nel punto di diramazione del raccordo che va a servire gli scarichi dei condomini».

Tutto ciò, ovviamente, per dimostrare che la qualificazione come bene condominiale è stata errata. La complessa, e anche tecnica, vicenda si chiude con una pronuncia che conferma la prevalenza del peso condominiale del pezzo incriminato. È evidente la fondatezza della ricostruzione compiuta – anche quella presentata dal condominio –, affermano i giudici, ma il nodo gordiano è la qualificazione come «bene condominiale». E in questa ottica la valutazione compiuta dal Tribunale viene condivisa anche dalla Cassazione: è giusto, cioè, considerare condominiale la braga «in relazione alla sua funzione, ritenuta prevalente, di raccordo tra le singole parti e la conduttura verticale di scarico». Anche perché «in assenza della braga, non vi sarebbe raccordo tra le tubazioni di scarico verticale poste in corrispondenza dei singoli piani dell’edificio condominiale» e, comunque, «l’intervento su detto raccordo deve essere operato sulla condotta verticale».

Per chiudere il cerchio, poi, i giudici ricordano che «il punto di rottura» della braga «si trovava» laddove essa è «strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale e senza la quale lo scarico verticale non sarebbe in grado di svolgere la sua funzione». E ulteriore decisivo elemento è quello dato da una semplice verifica: «le infiltrazioni si verificavano indipendentemente dall’uso degli scarichi degli appartamenti» incriminati, quindi la perdita è riferibile «ad un guasto di tenuta dello scarico verticale nel suo complesso». Logica, quindi, la conferma della decisione del Tribunale, col riconoscimento della responsabilità del condominio e il risarcimento dei danni a favore dei condomini.

Fonte: La Stampa

mercoledì 21 marzo 2012

La conciliazione in condominio: che cosa fare per attivarla nel caso di contestazione di deliberazione.


Ai sensi dell’art. 1137 c.c. le deliberazioni adottate dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini. Se uno dei condomini ritiene che la deliberazione sia stata adottata violando la legge e/o il regolamento di condominio, egli può impugnare la decisione assembleare davanti all’Autorità Giudiziaria del luogo in cui è ubicato l’immobile.

La Cassazione, nel silenzio della legge, ha specificato che sono da considerarsi “ nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto; sono, invece, annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).

In sostanza: per le deliberazioni nulle l’impugnazione può essere proposta in ogni tempo, restano comunque salvi gli effetti della prescrizione per le azioni di ripetizione dell’indebito e dell’usucapione, mentre per quelle annullabili essa dev’essere proposta entro trenta giorni che decorrono dalla deliberazione, per i presenti dissenzienti e astenuti, ed entro trenta giorni dalla comunicazione per gli assenti. La delibera può essere sospesa su richiesta del ricorrente e solamente se ricorrono i presupposti richiesti dalla legge; in sostanza, apparenza del diritto avanzato e pericolo di danno che seguirebbe dall’esecuzione della delibera.

A partire dal 21 marzo la situazione cambierà.

Infatti, ai sensi dell’art. 5 del d.lgs n. 28/10, “ chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa ad una controversia in materia di condominio, [...], è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto ovvero il procedimento di conciliazione previsto dal decreto legislativo 8 ottobre 2007, n. 179, ovvero il procedimento istituito in attuazione dell'articolo 128-bis del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, per le materie ivi regolate. L'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

L'improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza. Il giudice ove rilevi che la mediazione è già iniziata, ma non si è conclusa, fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all'articolo 6. Allo stesso modo provvede quando la mediazione non è stata esperita, assegnando contestualmente alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione. Il presente comma non si applica alle azioni previste dagli articoli 37, 140 e 140-bis del codice del consumo di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, e successive modificazioni
”.

Non è necessaria l’assistenza di un legale: la proposizione del tentativo, che deve avere una durata massima di quattro mesi (altrimenti la parte è libera di agire in giudizio), non impedisce al condomino di rivolgersi ad un legale per agire in via cautelare al fine di ottenere la sospensione della delibera ma soprattutto interrompe il decorso del termine di trenta giorni che è previsto dall’art. 1137 c.c. quale termine decadenziale.

Il costo della procedura è proporzionato al valore della delibera impugnata. Ogni organismo di mediazione ha, presso le proprie sedi, un modulo da compilare necessario per la presentazione della domanda. E’ possibile la presentazione on-line delle domande.

Chiaramente la conciliazione in materia d’impugnazione delle delibere assembleari ha senso solamente se l’amministratore, rappresentante del condominio, prende l’impegno a farla modificare e/o annullare dall’assemblea o comunque se le parti trovano un accordo sulla sua esecuzione. Accordo che, tuttavia, non può essere modificativo della delibera senza un intervento dell’assemblea.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb 

lunedì 19 marzo 2012

Come tagliare di un terzo le spese condominiali.


Efficienza energetica, gestione oculata di appalti e fornitori e taglio degli sprechi sono i filoni di intervento su cui si può agire per ridurre le spese condominiali: è possibile risparmiare da un minimo del 10% fino al 40% e oltre nei casi delle maggiori inefficienze.

Riscaldamento
Se la stima può sembrare esagerata, basti pensare che il passaggio da un sistema «centralizzato» a uno di termoregolazione e contabilizzazione individuale del calore può portare a un risparmio medio del 25-30% sulle spese di riscaldamento, che incidono in genere per il 40% o più del bilancio condominiale. Se oltre al montaggio delle valvole termostatiche ai caloriferi si decide di cambiare anche la caldaia e fare interventi di coibentazione, poi, i risparmi aumentano fino a dimezzare le spese, almeno per chi è disposto a limitare le ore di utilizzo dell'impianto e ad avere in casa temperature attorno ai 20 gradi. Sul totale delle spese, quindi, solo il risparmio sulla voce riscaldamento può incidere per una media del 15 per cento.

Tutto facile quindi? «In realtà – commenta Carlo Parodi, direttore Centro studi Anaci – per questo come per altri interventi, la necessità di un investimento iniziale (che si può stimare in 120 euro a radiatore senza considerare interventi più onerosi come il cambio di caldaia, ndr) è il freno più grosso, assieme allo scetticismo per le novità e alla scarsa partecipazione alla vita condominiale». Anche se per questo tipo di interventi la legge prevede una maggioranza ridotta, il problema della morosità blocca spesso gli investimenti: un condominio su quattro denuncia ritardi nei pagamenti da parte di una forchetta tra il 20 e il 50% dei proprietari.
In questi casi possono venire incontro formule commerciali proposte da alcuni operatori specializzati: l'impresa, dopo avere valutato gli interventi necessari, propone un preventivo di spesa distribuito su più anni, in modo che l'investimento sia ripagato in realtà dai risparmi ottenuti. Ad esempio, si potrebbe arrivare a un accordo che prevede il pagamento per cinque anni dello stesso importo corrisposto nell'ultimo anno: l'impresa incasserebbe i risparmi che i singoli condomini vedrebbero in bolletta dal sesto anno.
Fotovoltaico
Formule simili si trovano anche nel campo del fotovoltaico: l'installatore incassa gli incentivi per un numero prestabilito di anni in modo da ripagare l'investimento; nel frattempo il condominio può comunque usare l'energia prodotta per i propri consumi elettrici. Il fotovoltaico ha però preso poco piede nei condomini: da un lato ci possono essere difficoltà oggettive di installazione (come tetti poco esposti e poco accessibili, su cui sono necessari lavori preventivi di consolidamento); dall'altro spesso vengono opposte da singoli condòmini questioni relative al decoro e al cambio di destinazione d'uso del tetto o all'impossibilità di pari uso da parte di tutti del bene comune.
Pannelli solari a parte, un altro 10-15% circa di risparmi (fino ad arrivare quindi al 30% in caso di edifici con centralizzato che scelgano la termoregolazione) può essere ottenuto attraverso il taglio degli sprechi e con una gestione attenta dei rapporti con i fornitori.

Fornitori
Dalle pulizie alla manutenzione del verde, dalle piccole riparazioni fino agli appalti per opere straordinarie: in tutti questi casi è bene confrontare più preventivi sulla base di un medesimo capitolato di riferimento; e rivedere i contratti periodicamente per verificare che il fornitore "storico" non pratichi condizioni oramai fuori mercato. Si può agire anche sulle utenze (luce e acqua, ma anche il telefono per ascensore e portineria): l'apertura del mercato può offrire sconti interessanti.

Da valutare con attenzione l'offerta delle società multiservizi, soprattutto se non si dispone di una portineria (o se si pensa di tagliare anche questa, che in media costa dai 30 ai 40mila euro l'anno). «Possono essere convenienti – argomenta Roberta Odoardi, direttore generale Anammi – ma chi vuole risparmiare deve mettere in conto che garanzie del tipo "tutto compreso" e "24 ore su 24" spesso vengono fatte pagare care». Di certo, aumentando la massa di lavori gestiti, queste società possono praticare prezzi più contenuti. «Ma è possibile anche agire dal basso – commenta Parodi dell'Anaci – promuovendo una sorta di consorzio tra più condomini della stessa zona».

Molti risparmi, infine, possono arrivare da semplici accorgimenti, che se applicati quotidianamente portano vantaggi consistenti. L'Anammi ne ha individuati alcuni, dalla riduzione degli sprechi di acqua e luce alla regolare manutenzione degli impianti, dal monitoraggio dei consumi al corretto utilizzo dei beni comuni.

Fonte: Emiliano Sgambato su Il Sole 24Ore


venerdì 16 marzo 2012

Direttore lavori e Condominio: dalla Cassazione le responsabilità


Il professionista nominato direttore dei lavori per i lavori di manutenzione di un edificio condominiale, pur non essendo l'esecutore materiale dei lavori, deve garantire il risultato di una regolare realizzazione dell'opera.

Questo è in sintesi il contenuto della sentenza n. 1218 del 27 gennaio 2012, con la quale la Sezione II della Suprema Corte di Cassazione ha respinto il ricorso presentato da un professionista contro la condanna di risarcimento dei danni in solido con un'impresa in favore di un condominio nel quale aveva svolto l'incarico di direttore dei lavori. In particolare, a seguito di delibera assembleare un condominio aveva deciso l'esecuzione di interventi di manutenzione della facciata dell'edificio, nominando l'impresa esecutrice dei lavori ed il professionista per l'incarico di direzione dei lavori. Durante la fase di esecuzione, vengono sollevate delle contestazioni in merito al regolare svolgimento degli interventi e il condominio decide di far causa all'impresa ed al professionista. La causa è decisa con una condanna in solido tra l'impresa ed il professionista che decide di appellarsi in Cassazione.

I giudici della Suprema Corte, rigettando il ricorso, precisano che "il direttore dei lavori per conto del committente presta un'opera professionale in esecuzione di una obbligazione di mezzi e non di risultati, ma, essendo chiamato a svolgere la propria attività in situazioni involgenti l'impiego di particolari e peculiari competenze tecniche, deve utilizzare le proprie risorse intellettive ed operative per assicurare, relativamente all'opera in corso di realizzazione, il risultato che il committente si aspetta di conseguire, onde il suo comportamento deve essere valutato non con riferimento al normale concetto di diligenza, ma alla stregua della "diligentia quam" in concreto; che rientrano pertanto nelle obbligazioni del direttore dei lavori l'accertamento delle conformità sia della progressiva realizzazione dell'opera al progetto, sia delle modalità dell'esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica, nonché l'adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell'opera, e segnalando all'appaltatore tutte le situazioni anomale e gli inconvenienti che si verificano in corso d'opera".

La Cassazione ha, dunque, affermato che tra le obbligazioni assunte dal direttore dei lavori incaricato dal condominio vi è anche l'accertamento che l'opera commissionata sia conforme al capitolato, al progetto e alle regole di buona tecnica costruttiva. Per cui il direttore dei lavori pur non essendo l'esecutore materiale dell'opera, deve fare tutto affinché la stessa sia correttamente eseguita.

Ciò detto, l'attività del professionista si concreta nella sorveglianza dell'esecuzione delle opere in conformità con il capitolato ed il progetto e non richiede una presenza continua e giornaliera sul cantiere. Il professionista ha, dunque, l'obbligo di verificare, attraverso periodiche visite e contatti diretti con gli organi tecnici dell'impresa, se sono state osservate le regole dell'arte e la corrispondenza dei materiali impiegati. Pertanto il direttore dei lavori, responsabile tecnico dell'opera e dei tempi tecnici di realizzazione dei lavori, ha la direzione e l'alta sorveglianza dei lavori con visite periodiche nel numero necessario a suo esclusivo giudizio, per accertare la regolare esecuzione dei lavori e per il collaudo dei lavori stessi. Il direttore dei lavori deve, dunque, garantire il risultato di una regolare realizzazione dell'opera.

Fonte: Ilenia Cicirello su Lavori Pubbilici

mercoledì 14 marzo 2012

Mediazione obbligatoria al via dal 21 marzo.


Dal 21 marzo anche il singolo condomino dovrà confrontarsi con il nuovo procedimento della mediazione, che diventa obbligatoria anche in materia condominiale. Prima di iniziare qualsiasi causa, contro il condominio o nei confronti del vicino di casa, il condomino dovrà almeno provare a risolvere la controversia con l'aiuto del mediatore, di una persona cioè il cui primario compito è quello di tentare di portare le parti verso un accordo bonario.

Si tratta di una procedura semplice per il cui svolgimento non sono necessarie particolari formalità e che dunque può essere svolta anche senza l'assistenza dell'avvocato. È sufficiente infatti il deposito di un'istanza presso un organismo di mediazione, da comunicarsi alla controparte unitamente alla data del primo incontro davanti al mediatore che ‐ a libera scelta del ricorrente ‐ è ritenuto più idoneo per valutare la tematica del caso.
L'avvocato, nel caso venga interpellato per il conferimento dell'incarico di assistenza e difesa nel giudizio ordinario, è obbligato a informare il condomino-cliente dell'obbligo di avvalersi della mediazione; a riprova, deve far apposita 'informativa' da allegare all'atto introduttivo dell'eventuale giudizio.
Una volta davanti al mediatore, spetta alle parti decidere se conciliare o meno l'insorta controversia, e con essa eventualmente tutte le altre possibili questioni con questa anche non direttamente collegate. Le parti possono decidere di accettare una proposta formulata dal mediatore oppure predisporre un diverso accordo che, una volta omologato dal Tribunale, avrà la stessa efficacia di una sentenza.
Il problema si pone quando il condominio si rivolge all'organismo di mediazione per dare il via al relativo procedimento oppure quando sia chiamato a difendersi su istanza di un condomino o di un terzo.
L'amministratore, come è noto, rappresenta il condominio, talché, così come succede nei giudizi ordinari, spetta a lui comparire davanti al mediatore per esporre le ragioni del condominio e per accettare o meno di conciliare la vertenza. Sempre in analogia con il giudizio ordinario ‐ dove non è impedito al singolo condomino di intervenire volontariamente nella causa in cui già è presente il condominio, proprio al fine di supportare le ragioni di costui oppure per fare valere un suo diritto autonomo ‐ anche nel procedimento di mediazione deve riconoscersi la possibilità al singolo condomino di partecipare alle udienze davanti al mediatore.

Lo può fare sia come semplice condomino, in quanto comunque considerato 'al pari' del condominio (nel qual caso dovrà semplicemente limitarsi a presenziare e semmai a relazionarsi con il solo amministratore), e sia come 'autonoma parte' che interviene volontariamente nel procedimento di mediazione in adesione delle domande e difese formulate dal condominio o per fare valere le sue personali eccezioni.

Ciò renderà peraltro più agevole e 'morbido' il compito dell'amministratore di fronte a una eventuale proposta conciliativa che il mediatore formulerà alle parti. Questi lo potrà supportare quando tale proposta verrà illustrata dall'amministratore in assemblea per l'approvazione, stante il suo dovere di informare i condomini sul probabile insorgere, in difetto di un accordo conciliativo, di una controversia.

Fonte: Augusto Cirla su Il Sole 24Ore

lunedì 12 marzo 2012

Il regolamento contrattuale può vietare al condomino di tenere animali nella propria abitazione.


Tribunale di Lecco, ordinanza n. 270/12; del 9 febbraio.
Le clausole dei comuni regolamenti condominiali (di formazione interna) non possono imporre divieti, che limitino il diritto di proprietà dei condomini, cioè la facoltà dei proprietari di godere e disporre dei loro appartamenti in modo pieno ed esclusivo, invece i regolamenti condominiali, cosiddetti di origine esterna, aventi natura contrattuale, possono imporre limiti o oneri reali o vere e proprie servita e, quindi, anche il divieto assoluto di detenere determinati animali nelle proprietà esclusive.

Ne consegue che la clausola d'un comune regolamento condominiale, che vieta di tenere cani o altri animali nei singoli appartamenti non ha valore assoluto, non può limitare la facoltà dei condomini di tenere tali animali, a meno che questi arrechino in concreto disturbo o molestia, ovvero si verifichi una immissio in alienum, che superi i limiti della normale tollerabilità (art. 844 c.c.). Invece, nel caso di regolamenti contrattuali non si richiede il disturbo effettivo, la molestia, l'immissione intollerabile, poiché il divieto di tenere animali ha valore assoluto, anche quando non si verifichi e non venga in concreto provato un disturbo effettivo ai condomini, perche tale divieto, siccome inserito in un atto avente natura contrattuale, diventa una limitazione reale, una servitù, con la quale il condomino accetta espressamente una limitazione della sua proprietà nei confronti di determinate altre persone. 

venerdì 9 marzo 2012

La legittimità dell’installazione dell’ascensore a favore di persona disabile va valutata con particolare attenzione.


La Cassazione, con la sentenza n. 2156 resa il 14 febbraio 2012, è tornata ad occuparsi di installazione di un ascensore da parte di un solo condomino in ragione della sua disabilità e legittimità dell’opera medesima. Il risultato è quello che era lecito attendersi: bisogna contemperare gli interessi per fare in modo che né il condomino, né il condominio siano pregiudicati dalla decisione presa. Nel caso di specie l’installazione è stata considerata legittima.

In sintesi, qui di seguito, la cronistoria del caso concreto che ha portato alla sentenza. Una persona disabile nonché abitante ai piani di un edificio in condominio decide d’installare un ascensore per raggiungere la propria abitazione: diversamente gli sarebbe impossibile. Molto prima di iniziare la realizzazione dell’opera v’era stata una deliberazione assembleare che aveva autorizzato un simile intervento. Iniziato l’opera, però, il condominio, nella persona del suo legale rappresentante pro-tempore, si opponeva: l’ascensore menomava il diritto degli altri condomini all’uso delle parti comuni e soprattutto metteva in pericolo la sicurezza dell’edificio. Così dicendo la compagine proponeva azione cautelare che veniva accolta: i lavori per la realizzazione dell’impianto dovevano essere fermati. Seguivano il processo di primo grado, che ribaltava la decisione provvisoria, e quello di appello che confermava la sentenza di prime cure: l’ascensore in ragione delle condizioni fisiche dei condomini residenti ai piani alti, che lo stavano realizzando, doveva essere considerato legittimo.

Da qui il ricorso per Cassazione.
Nella pronuncia della Corte di legittimità si legge che “ i giudici di merito, a fronte del conflitto tra le esigenze dei condomini disabili abitanti ad un piano alto, praticamente impossibilitati, in considerazione del loro stato fisico, a raggiungere la propria abitazione a piedi, e quelle degli altri partecipanti al condominio, per i quali il pregiudizio derivante dall'installazione dell'ascensore si sarebbe risolto non già nella totale impossibilità di un ordinario uso della scala comune, ma soltanto in disagio e scomodità derivanti dalla relativa restrizione e nella difficoltà di usi eccezionali della stessa, ha adottato una soluzione palesemente equilibrata e conforme ai principi costituzionali della tutela della salute (art. 32) e della funzione sociale della proprietà (art. 42), rimuovendo un grave ostacolo alla fruizione di un primario bene della vita, quello dell’abitazione, da parte di persone versanti in condizioni di minorazione fisica, al riguardo riconoscendo (come del resto in un primo momento la stessa assemblea condominiale, sia pur ponendo un limite al restringimento, la cui lamentata inosservanza, di un solo centimetro, è scarsamente significativa) la facoltà agli stessi di apportarla proprie spese, una modifica alla cosa comune, sostanzialmente e nel complesso migliorativa, in quanto suscettibile di utilizzazione anche da parte degli altri condomini (al riguardo, v. Cass. n. 20902/11). Tale giudizio, correlato ad una motivata valutazione comparativa delle opposte esigenze, integra un apprezzamento riservato al giudice di merito, che, non inficiato da alcun profilo di testuale illogicità e conforme al già citato principio informatore civilistico, si sottrae ad ogni censura nella presente sede. (Cass. 14 febbraio 2012 n. 2156).

Come dire: se la decisione concernente l’installazione è logica e adeguatamente motivata, essa diviene automaticamente inattaccabile.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

 

mercoledì 7 marzo 2012

Morosità alta in un condominio su quattro.


La crisi non fa esplodere la morosità. Il 25% di condomini che registrano scarsa puntualità da parte di una percentuale di condòmini tra il 20% e il 50% comincia a essere preoccupante. Ma in Italia non è mai stata molto inferiore, soprattutto se consideriamo il costume generale di pagare 'a 90 giorni fattura' anche in tempi di vacche grasse. Questo è solo il primo dato emerso dalla ricerca condotta - in esclusiva per Casa24 Plus - da Harley & Dikkinson su un panel di 500 amministratori in tutta Italia, rappresentative della categoria in quanto selezionati in base alla collocazione geografica e al numero di condomini amministrati.
Rispetto al novembre 2008, quando un'analoga ricerca venne condotta da Harley & Dikkinson, le percentuali sono anzi migliorate: allora solo nel 60% dei condomini la percentuale dei morosi stava sotto il 20%, oggi siamo al 73 per cento, quindi la puntualità è, nel complesso, maggiore; complice, forse, anche la maggiore parsimonia nelle spese straordinarie (si veda Casa24 Plus del 16 febbraio scorso).
Indicativa, però, è l'incidenza della morosità sul bilancio, che oggi si aggira intorno al 19 per cento, ed era poco sotto il 20% nel 2008. In questo caso, quindi, il miglioramento è inesistente e i dati ci dicono che, anche se i condòmini puntuali sono aumentati, evidentemente è aumentata anche la scelta di non pagare tra chi è alle prese con scadenze economicamente più impegnative. Questo spiega la stabilizzazione dell'incidenza della morosità sul bilancio.
Certo, considerando che la movimentazione di denaro legata ai condominii si aggira sull'1% del Pil, il rallentamento del cash flow su un importo di 3 miliardi non è cosa da poco. Anche se in generale, ci dice la ricerca, i tempi sono abbastanza contenuti: il 18% paga entro 3 mesi e il 45% entro sei. Più di un terzo, però, ritarda anche sino a un anno mentre gli irrecuperabili sono solo il 2 per cento del totale.
Relativamente efficiente è l'azione di contrasto degli amministratori: il 18% aspetta solo 3 mesi e il 45% da 3 a 6 mesi, il 35% da sei mesi a un anno. Ma questo dato va letto con l'analisi della tipologia delle azioni verso i morosi: quasi la metà degli amministratori sceglie la rateazione concordata. Ecco allora che l'attesa di almeno tre mesi per agire si comprende meglio, nell'ottica di un professionista che deve anche evitare le esasperazioni giudiziali che spesso non fanno che allungare i tempi.

Fonte: Saverio Fossati su Il Sole 24Ore

lunedì 5 marzo 2012

Nei condomini italiani ogni 12 minuti una lite.

Nel 2009 ben 37mila liti: sotto accusa i rumori molesti o il poco rispetto dell'igiene, ma c'è anche un problema di intolleranza

Convivenze difficili. Il turbamento della quiete e la mancata igiene degli spazi condominiali sono le principali cause di dissapori e liti tra i proprietari degli animali e gli altri condomini. I dati dell’Aidaa (Associazione Italiana Difesa Animali e Ambiente) sono significativi: nel 2009 sono state almeno 37mila le liti condominiali in Italia scatenate da animali. Secondo i dati relativi alle segnalazioni raccolte nel 2009 dai servizi online gratuiti dell’associazione, nei condomini italiani si litiga ogni 12 minuti per motivi legati alla presenza di animali. Sempre nel 2009 le liti condominiali provocate da animali hanno causato in 54 casi addirittura dei feriti. Per quanto riguarda gli animali oggetto delle segnalazioni i cani rappresentano il 70% del totale, seguono i gatti con il 26%, i conigli con il 2%, mentre il restante 2% è riferito ad altri animali come tartarughe e uccelli canterini.

Consigli degli esperti

“Le regole della convivenza civile – spiega Massimo Principato, amministratore di condominio associato Anaci (Associazione amministratori di condominio) Roma - impongono al proprietario dell’animale di adottare alcuni accorgimenti per evitare di disturbare gli altri condomini e osservare le corrette norme igieniche. Quindi è necessario avere cura dell’animale e pulirlo adeguatamente per garantirne il benessere psico-fisico e puntare a un migliore rapporto con gli altri condomini. Un elemento fondamentale del comportamento è la raccolta delle deiezioni animali. E’ indispensabile, inoltre, insegnare al nostro cucciolo a non danneggiare le parti comuni”.

Danni a terzi

La Corte di Cassazione
ha invitato inoltre i proprietari di animali domestici ad adottare particolari cautele per evitare che i cani possano arrecare danni a terzi anche quando si trovano all’interno di un condominio.

Museruola e guinzaglio

La Cassazione (con la sentenza 4672/2009 ) spiega che chi vuole portare il proprio cane nel cortile condominiale deve custodirlo con particolare cautela e quindi munirlo di museruola e guinzaglio corto, poiché se l’animale aggredisce qualcuno si è responsabili anche sotto il profilo penale. Molti regolamenti di condominio vietano esplicitamente di tenere in casa un animale domestico. Di solito le persone non tengono conto di questa regola, ma può succedere che un condomino minacci il ricorso al tribunale per ottenere l’allontanamento dallo stabile del cane. Secondo la Cassazione il regolamento condominiale non è sufficiente per proibire la detenzione degli animali domestici, dal momento che una norma del genere andrebbe ad impattare sul diritto di proprietà. “Il divieto di tenere animali domestici negli appartamenti condominiali – prosegue Principato - pertanto, limitando il diritto esclusivo di ciascuno, non può essere contenuto negli ordinari regolamenti approvati a maggioranza semplice, non potendo tali regolamenti limitare le facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi in via esclusiva (Cass. civ. n. 12028/93)”. Quindi per vietare gli animali domestici all’interno di un condominio è necessario indire un’assemblea condominiale e ottenere l’unanimità dei condomini per ottenere l’allontanamento dell’animale.

Decalogo Aidaa

Infine ecco alcune semplici regole tratte dal Decalogo dell’Aidaa. Portare sempre il cane al guinzaglio corto (m 1,50) e con la museruola, nel giardino condominiale e nell'ascensore. Ricordarsi di portare sempre con sè un deodorante per togliere gli odori dell'animale e del materiale per l'eventuale pulizia degli ascensori qualora il fido perda il pelo. Non lasciare mai il cane per le scale condominiali o negli spazi condominiali chiusi e nei giardini condominiali (tranne diverse disposizioni del regolamento condominiale). Raccogliere sempre e con gli appositi sacchettini le deiezioni dei propri cani e pulire con appositi prodotti (non nocivi a cani e bambini) qualora il cane faccia la pipì negli spazi condominiali o nel giardino comune. Se si possiede un giardino di proprietà utilizzato dal cane, quest’ultimo deve essere sempre tenuto pulito in modo da evitare sgradevoli odori ai vicini. Basterebbe osservare tutto ciò per evitare tante risse in condominio e noiose questioni legali.

Fonte: Lucilla Quaglia de Il Messaggero

venerdì 2 marzo 2012

Quanto tempo ha il proprietario di un appartamento per chiedere le quote condominiali all’inquilino dal momento dell’approvazione del rendiconto?


Il credito del proprietario di un’unità immobiliare ubicata in condominio verso il conduttore per gli oneri condominiali si prescrive nel termine di due anni che decorre dal momento di approvazione del rendiconto di gestione nel quale quelle spese sono inserite. E’ indifferente, ai fini del computo del termine, che il documento contabile sia stato approvato anche alcuni anni dopo l’effettiva erogazione della spesa. A questa conclusione è giunta la Corte d’appello di Firenze con una sentenza resa lo scorso 6 febbraio. La sentenza, è bene dirlo, non tiene conto del fatto che alcune norme su cui si base sono state abrogate.

In sostanza quello che diremo, salvo una precisazione finale, vale per tutti quei debiti dei conduttori per oneri condominiali maturati fino alla fine del 2008. Il caso ruotava, tra le altre cose, attorno ad un’eccezione di prescrizione presentata dagli ex inquilini di un appartamento in condominio. La Corte fiorentina ha escluso che nel caso di specie si potesse parlare di prescrizione. Si legge nella sentenza che “ ad avviso del decidente (in adesione a Cass. civ. sez. III 12 maggio 2003 n. 7184) nel caso, come quello qui in esame, in cui l'immobile locato sia compreso in un edificio in condominio, la decorrenza della prescrizione del diritto del condomino locatore al rimborso degli oneri accessori posti per legge o per contratto a carico dei conduttori, dalla data in cui l'assemblea dei condomini approva il bilancio consuntivo annuale con il riparto delle spese condominiali tra i condomini, trova giustificazione nella circostanza che solo in tale momento sorge il debito del condominio verso il condomino e, correlativamente, il credito del medesimo verso il conduttore (si veda anche Cass. civ. sez. II 5 novembre 1992 n. 11981). A nulla vale eccepire che non essendo state tenute assemblee annuali nulla sarebbe dovuto perché, dovendosi far decorrere il termine iniziale della prescrizione dalla chiusura di ogni gestione annuale, quanto meno fino al febbraio del (…) risulterebbe prescritto il diritto al pagamento, da un lato perché nessuna norma codicistica o di normativa speciale fissa i termini di inizio e di fine della gestione annuale e, dall’altro, perché, pur prevedendosi dall’art. 1135 c.c. l’approvazione annuale del rendiconto, nulla vieta che si possa procedere ad approvazioni cumulative per più anni, purché l’impegno di spesa riguardi il passato e non anche il futuro, per il quale, invece si deve ritenere operante una dimensione annuale della gestione condominiale il cui mancato rispetto comporterebbe la nullità della delibera di impegno di versamenti a carico dei condomini per più anni a venire (Cass. civ. sez. II 21 agosto 1996 n. 7706)” (Corte d’appello di Firenze 6 febbraio 2012 n 62).

In sostanza se il condomino, che resta l’unico obbligato diretto verso la compagine, non ha contezza della sua posizione debitoria nei confronti come può chiedere la quota parte anche all’inquilino? I riferimenti normativi sono rappresentati dall’art. 9 della legge 27 luglio 1978 n. 392 e dall'art. 6 l. 22 dicembre 1973 n. 841. Questa legge, tuttavia, è stata abrogata per intero a partire dalla fine del 2008. Ciò vuol dire che il termine prescrizionale di due anni si applica solamente in relazione a quei sorti prima di quella data. E per quelli successivi? Il termine da considerare è quello quinquennale di cui all’art. 2948 n. 3 c.c.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

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