venerdì 3 febbraio 2012

Il condomino, i millesimi e la formazione del regolamento.


Il condominio, facendo riferimento in questo caso all’organizzazione di persone finalizzata alla gestione dei beni comuni, è tenuto a dotarsi di un regolamento se il numero di partecipanti è superiore a dieci partecipanti, con ciò intendendo dire almeno dieci persone proprietarie di altrettante unità immobiliari.Non ammette repliche sul punto il primo comma dell’art. 1138 c.c., a mente del quale quando in un edificio il numero dei condomini e superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Che cos’è esattamente il regolamento?
 Secondo la Cassazione quali che ne siano l’origine ed il procedimento di formazione, e, quindi, anche quando, come quello qui in contestazione, abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico, ed a porsi come fonte di obblighi e di diritti, non tanto per la collettività condominiale come tale quanto, soprattutto, per i singoli condomini (Cass. 29 novembre 1995 n. 12342).
In che modo si può giungere alla sua adozione?
 Ci viene in soccorso il secondo comma della norma sopracitata, secondo cui ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
All’approvazione potranno, poi, provvedere tutti i condomini e parleremo in tal caso di regolamento di origine contrattuale (che potrà contenere clausole limitatrici dei diritti dei singoli sulle cose comuni e sulle parti di proprietà esclusiva) o l’assemblea (con le maggioranze previste per la nomina dell’amministratore); in tale ultimo caso il contenuto dovrà limitarsi a quanto prescritto dal primo comma dell’art. 1138 c.c.
Che cosa accade se nessun condomino, nemmeno quello con più millesimi o più appartamenti (si pensi ad una compagine in cui è ancora presente il costruttore), prende l’iniziativa, doverosa, per la formazione del succitato regolamento?

Allo stato attuale non è possibile affermare con certezza se ci si possa rivolgere al giudice per la sua formazione. Alcuni autori hanno, infatti, affermato che trattandosi di un argomento dove è preponderante la volontà discrezionale dell’assemblea, il giudice non può sostituirla.
Al di là di tale vicenda, ciò che pare certo, invece, è che nessun condomino può lamentarsi che il vicino con più quote non si sia attivato per la sua approvazione, o meglio: non può farlo intentandogli una causa nel quale lo si accusa anche di ciò al fine di chiedere un risarcimento danni.
E’ stata questa l’insolita richiesta rivolta al Tribunale di Roma da un gruppo di condomini chi chiedevano la condanna del Comune capitolino, che possedeva la maggioranza delle unità immobiliari in uno stabile, al risarcimento danni per alcune omissioni manutentive. Essi accusavano, tra l’altro, all’ente pubblico di non essersi attivato per l’adozione del regolamento, causando così dei rallentamenti nella gestione della compagine.
Dopo aver avuto ragione in primo grado e torto in appello, i condomini si rivolgevano alla Cassazione per ottenere il riconoscimento delle loro ragioni. Richiesta respinta visto che secondo la Cassazione, che ha confermato la sentenza d’appello, non si può condannare un condomino per non essersi attivato per la formazione del regolamento visto che tutti possono farlo (Cass. 27 dicembre 2011 n. 28946).

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

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