mercoledì 29 febbraio 2012

E' valida la ripartizione di spese operata senza tabelle millesimali


È la decisione della seconda sezione civile della Corte di cassazione, che, con sentenza n. 2237 del 16 febbraio 2012, si è pronunciata sul ricorso di due proprietari di appartamenti e locali facenti parte di un condominio, cui era stata rigettata, nei precedenti gradi di giudizio, la domanda di nullità della delibera assembleare con la quale era stato approvato il rendiconto della gestione. I ricorrenti sostenevano che la ripartizione delle spese era stata operata in assenza delle tabelle millesimali di cui il condominio era sprovvisto.

 La Suprema Corte, confermando in sostanza quanto in precedenza deciso, ha ritenuto la contestazione sulla ripartizione delle spese adottata con la delibera in oggetto priva di valido fondamento, trattandosi di uso consolidato delle tabelle millesimali approntante dal condominio, anche se non formalmente approvate. La ripartizione di una spesa condominiale può essere, infatti, deliberata anche in mancanza di appropriata tabella millesimale, purché nel rispetto della proporzione tra la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente, dato che il criterio per determinare le singole quote preesiste ed è indipendente dalla formazione della tabella derivando dal valore della proprietà singola e quella dell’intero edificio.

Ne consegue che il condomino, il quale ritenga che la ripartizione della spesa abbia avuto luogo in contrasto con tale criterio, è tenuto ad impugnare la deliberazione indicando in quali esatti termini la violazione di esso abbia avuto luogo e quale pregiudizio concreto ed attuale gliene derivi. Ciò non è avvenuto nella fattispecie, in quanto i ricorrenti non hanno indicato per quali concreti motivi, con riferimento a specifici parametri tecnici, la ripartizione di spesa approvata dall’assemblea fosse lesiva dei loro diritti, risultando, pertanto, la domanda generica per indeterminatezza della questione.

Fonte: Biancamaria Consales su Diritto.it  

lunedì 27 febbraio 2012

La carica dei conciliatori ma i controlli sono al palo.


Sono circa 320-330mila le cause che si potrebbero scaricare tra qualche giorno sui 782 enti di mediazione iscritti al registro. Le stime sono fatte dal ministero della Giustizia, ma vanno poi prese, ed è lo stesso ministero a sottolinearlo, con una certa accortezza. La quasi totalità delle nuove controversie che dal 20 marzo sarà interessata dal tentativo obbligatorio di conciliazione proviene dal risarcimento danni da incidente stradale. Il flusso attuale, si spiega al ministero, è di 300mila liti all'anno, ma poi bisognerà verificare quante di queste finiranno in mediazione, almeno nell'immediato. Si è infatti facili profeti nel prevedere che si verificherà quanto già avvenuto un anno fa al momento del debutto assoluto della conciliazione.

Con una corsa all'iscrizione delle cause nei giorni immediatamente precedenti il giorno dell'entrata in vigore della mediazione obbligatoria e un crollo, o quantomeno una diminuzione subito dopo. Ad alimentare una lettura di questo genere c'è poi, quest'anno, la variabile della Corte costituzionale che, chiamata in causa prima dal Tar Lazio e poi da altri tribunali, si pronuncerà probabilmente tra aprile e maggio. Dopo l'esordio della nuova tranche di materie.

I giudici di pace, cui tocca la competenza in materia, saranno così verosimilmente inondati di iscrizioni di procedimenti nell'arco dei prossimi giorni, in maniera tale da evitare l'obbligo di avviare il tentativo di conciliazione, mentre, in attesa del verdetto della Consulta, gli avvocati tireranno il freno. Per quanto riguarda il condominio, le valutazioni sull'impatto sono nettamente più basse, almeno sul piano quantitativo.

Sono infatti circa 20mila le cause che interessano in questa materia iscritte ogni anno nei tribunali. Ma anche in questo caso è necessaria un'avvertenza, perché il ministero è in grado di monitorare le controversie in materia condominiale che riguardano "solo" due tipologie, per quanto assai frequenti: le contestazioni delle delibere condominiali e le liti sulla ripartizione dei millesimi. Tutte quelle invece che vedono condomini contrapposti, per esempio, non rientrano o non possono non rientrare anche per effetto di una valutazione del giudice nella classificazione.

Così, seppure con tutte le avvertenze sopra riportate, le cause che potrebbero finire in mediazione sfonderebbero il tetto di 400mila. Dando credito almeno ai dati del ministero sulla giustizia alternativa relativi al 2011. In circa nove mesi sono stati infatti quasi 61mila i procedimenti iscritti. A fronte di questa mole di controversie ci sarà un esercito di 780 enti di conciliazione, con una "truppa" di migliaia di conciliatori, sui quali i controlli devono ancora decollare. Enti di varia tipologia e con varie percentuali di successo.

Stando a tutto il 2011, infatti, la Giustizia ricorda che il tasso più elevato di definizione con accordo raggiunto è appannaggio degli enti costituiti dagli ordini professionali con il 28,9%; mentre camere di commercio e organismi privati si attestano intorno al 23% di esiti positivi; in coda alla lista gli organismi dell'ordine degli avvocati, che si fermano al 16 per cento. Ma qui l'avvertenza è sul fatto che i dati sono espressi in percentuale, senza un riferimento preciso ai numeri assoluti, che certo segnalerebbero una rilevanza minore per i procedimenti degli ordini rispetto a quelli delle camere di commercio o degli organismi privati.

Come tutto ancora da valutare sarà l'impatto in termini di deflazione del contenzioso. La Giustizia segnala una calo, con perimetri a campione di 43 tribunali, del 30% nelle materie oggi interessate. Ma si premura anche di segnalare aspettative superiori da una parte, insieme al fatto che le materie sinora coinvolte non avevano un tasso di incidenza molto elevato sul totale del contenzioso. Le cose però potrebbero cambiare con l'allargamento delle materie interessate. percentuale, senza un riferimento preciso ai numeri assoluti, che certo segnalerebbero una rilevanza minore per i procedimenti degli ordini rispetto a quelli delle camere di commercio o degli organismi privati.

Come tutto ancora da valutare sarà l'impatto in termini di deflazione del contenzioso. La Giustizia segnala una calo, con perimetri a campione di 43 tribunali, del 30% nelle materie oggi interessate. Ma si premura anche di segnalare aspettative superiori da una parte, insieme al fatto che le materie sinora coinvolte non avevano un tasso di incidenza molto elevato sul totale del contenzioso. Le cose però potrebbero cambiare con l'allargamento delle materie interessate.

Fonte: Giovanni Negri su Il Sole 24Ore

venerdì 24 febbraio 2012

Quanto tempo ha il proprietario di un appartamento per chiedere le quote condominiali all’inquilino dal momento dell’approvazione del rendiconto?


Il credito del proprietario di un’unità immobiliare ubicata in condominio verso il conduttore per gli oneri condominiali si prescrive nel termine di due anni che decorre dal momento di approvazione del rendiconto di gestione nel quale quelle spese sono inserite. E’ indifferente, ai fini del computo del termine, che il documento contabile sia stato approvato anche alcuni anni dopo l’effettiva erogazione della spesa. A questa conclusione è giunta la Corte d’appello di Firenze con una sentenza resa lo scorso 6 febbraio. La sentenza, è bene dirlo, non tiene conto del fatto che alcune norme su cui si base sono state abrogate.

In sostanza quello che diremo, salvo una precisazione finale, vale per tutti quei debiti dei conduttori per oneri condominiali maturati fino alla fine del 2008. Il caso ruotava, tra le altre cose, attorno ad un’eccezione di prescrizione presentata dagli ex inquilini di un appartamento in condominio. La Corte fiorentina ha escluso che nel caso di specie si potesse parlare di prescrizione. Si legge nella sentenza che “ ad avviso del decidente (in adesione a Cass. civ. sez. III 12 maggio 2003 n. 7184) nel caso, come quello qui in esame, in cui l'immobile locato sia compreso in un edificio in condominio, la decorrenza della prescrizione del diritto del condomino locatore al rimborso degli oneri accessori posti per legge o per contratto a carico dei conduttori, dalla data in cui l'assemblea dei condomini approva il bilancio consuntivo annuale con il riparto delle spese condominiali tra i condomini, trova giustificazione nella circostanza che solo in tale momento sorge il debito del condominio verso il condomino e, correlativamente, il credito del medesimo verso il conduttore (si veda anche Cass. civ. sez. II 5 novembre 1992 n. 11981). A nulla vale eccepire che non essendo state tenute assemblee annuali nulla sarebbe dovuto perché, dovendosi far decorrere il termine iniziale della prescrizione dalla chiusura di ogni gestione annuale, quanto meno fino al febbraio del (…) risulterebbe prescritto il diritto al pagamento, da un lato perché nessuna norma codicistica o di normativa speciale fissa i termini di inizio e di fine della gestione annuale e, dall’altro, perché, pur prevedendosi dall’art. 1135 c.c. l’approvazione annuale del rendiconto, nulla vieta che si possa procedere ad approvazioni cumulative per più anni, purché l’impegno di spesa riguardi il passato e non anche il futuro, per il quale, invece si deve ritenere operante una dimensione annuale della gestione condominiale il cui mancato rispetto comporterebbe la nullità della delibera di impegno di versamenti a carico dei condomini per più anni a venire (Cass. civ. sez. II 21 agosto 1996 n. 7706)” (Corte d’appello di Firenze 6 febbraio 2012 n 62).

In sostanza se il condomino, che resta l’unico obbligato diretto verso la compagine, non ha contezza della sua posizione debitoria nei confronti come può chiedere la quota parte anche all’inquilino? I riferimenti normativi sono rappresentati dall’art. 9 della legge 27 luglio 1978 n. 392 e dall'art. 6 l. 22 dicembre 1973 n. 841. Questa legge, tuttavia, è stata abrogata per intero a partire dalla fine del 2008. Ciò vuol dire che il termine prescrizionale di due anni si applica solamente in relazione a quei sorti prima di quella data. E per quelli successivi? Il termine da considerare è quello quinquennale di cui all’art. 2948 n. 3 c.c.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

mercoledì 22 febbraio 2012

Ascensore antico e rumoroso, applicabili i limiti sulla tollerabilità della normativa più recente.


Rumori molesti causati dall’ascensore? La battaglia del condomino ha successo. A stabilirlo è la Corte di Cassazione – ordinanza 26898/11 –, ribaltando la pronuncia emessa in Appello e accogliendo la protesta avanzata dall’inquilino di un appartamento, collocato all’interno di un condominio e, per giunta, vicino all’ascensore ‘fastidioso’.
Il caso
L’abituale utilizzo – anche notturno – dell’ascensore del palazzo diventa un incubo per un inquilino. Che chiede al condominio di risarcire i danni, in primo luogo, e, poi, di provvedere alla «esecuzione di lavori» finalizzati a «contenere la rumorosità dell’impianto dell’ascensore». Richiesta accolta dal Tribunale. Ma, a sorpresa, la Corte d’Appello ribalta la pronuncia, respingendo le richieste del condomino. La decisione assunta in secondo grado afferma che «non sono direttamente applicabili i criteri fissati dalle norme» sulle soglie di tollerabilità; secondo, pur assumendo tali criteri come parametri di riferimento, è stata esclusa «la sussistenza, in concreto, dell’intollerabilità dei rumori prodotti» dall’ascensore «nelle fasi di apertura e chiusura delle porte, e nelle ore notturne».

A questo proposito, anzi, i giudici affermano che il superamento registrato non è «sufficiente ad integrare l’intollerabilità dei rumori lamentati», anche tenendo presente che quei rumori «erano discontinui e rari in periodo notturno». Ultimo, significativo elemento, valutato in Appello, le ‘caratteristiche’ del condomino, ovvero «un soggetto particolarmente sensibile ai rumori», che «avrebbe dovuto valutare, all’epoca dell’acquisto dell’appartamento, le condizioni acustiche dell’impianto e delle mura dell’immobile».

Le valutazioni compiute dai giudici in Appello, però, vengono contestate dal condomino nel ricorso in Cassazione: «sulla scorta degli accertamenti tecnici» è stato accertato che «il livello di rumorosità, misurato secondo i criteri tecnici fissati dalla recente normativa per i nuovi impianti, superava i limiti di accettabilità», eppure «tali norme» sono state ritenute «non direttamente applicabili» perché «sopravvenute alla costruzione del fabbricato ed all’installazione dell’ascensore». Per giunta, poi, viene ritenuto inaccettabile il fatto che il superamento della soglia consentita sia stato considerato insufficiente «a integrare l’intollerabilità dei rumori lamentati», e ancor più incomprensibile il richiamo alla «sensibilità» del condomino.

Lo snodo della vicenda giudiziaria è rappresentato, per i giudici della Cassazione, da una semplice considerazione: «i limiti normativi di rumorosità, da osservarsi nella costruzione degli impianti di ascensore», anche se «sopravvenuti alla realizzazione dell’edificio ed alla installazione dell’ascensore», possono essere comunque «assunti quali parametri obiettivi» per valutare «la tollerabilità delle immissioni». L’applicazione di questo principio chiarisce la legittimità delle richieste avanzate dal condomino, con accoglimento del ricorso e questione rimessa alla valutazione della Corte d’Appello. Di rimando, però, serve a rimettere completamente in discussione anche le valutazioni compiute in Appello.

Su quest’ultimo punto, i giudici della Cassazione spiegano che «avendo dato atto che l’impianto continuava a funzionare producendo rumori erano da presumersi nocivi per la salute umana, non poteva costringersi» il condomino «sol perché ‘particolarmente sensibile’, a continuare a tollerare immissioni che, seppur discontinue, erano da presumersi dannose», pensando, ad esempio, «alle conseguenze di improvvisi risvegli notturni».

Fonte: La Stampa

lunedì 20 febbraio 2012

Sull'antenna centralizzata decide l'assemblea.


L'assemblea può deliberare di modificare, sostituire o sopprimere un servizio condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e, quindi, se non incide sui diritti dei singoli condomini. Il principio è stato richiamato dalla Cassazione (sentenza 144/2012) nel caso di un condomino che aveva fatto ricorso contro la sentenza del tribunale che, confermando quella del giudice di pace, aveva respinto la domanda attrice, ritenendo legittima la delibera con la quale l'assemblea aveva deciso di non installare l'antenna centralizzata accettando che il servizio comune non fosse ripristinato.

Per i giudici di legittimità, in materia di condominio negli edifici sono comuni le opere, le installazioni e i manufatti di qualunque genere che servono al l'uso e al godimento comune, come tutte le altre cose citate dall'articolo 1117, n. 3, del Codice civile. A questa categoria vanno ricondotte le antenne centralizzate (cioè destinate a servire più unità di proprietà esclusiva) che non sono fruibili in maniera personale e diretta da ciascun condomino, ma richiedono un'attività d'impianto e di gestione comune (compresa la manutenzione), che è compito dell'assemblea deliberare istituendo il relativo servizio.

In particolare, la Cassazione ha già affermato, in fattispecie analoga, che «le attribuzioni del l'assemblea di condominio riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente a impedire ogni decisione».

Rientra dunque nei poteri dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento dei beni comuni.

L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini (Cassazione, sentenza 6915/07 nella quale ha ritenuto legittima la delibera che ha disposto la rimozione delle bombole del gas collocate nel cortile comune, in precedenza autorizzata dall'assemblea ad alcuni condomini, essendo stato deciso dal condominio l'allacciamento alla fornitura del gas metano e pertanto sia venuta meno l'esigenza che aveva giustificato la precedente autorizzazione).

Nel caso in esame, non si è trattato di impedire il godimento individuale di un bene comune, ma di non dar luogo ad un servizio la cui attivazione o prosecuzione non può essere imposta dal singolo partecipante per il solo fatto di essere comproprietario delle cose che ne costituiscono l'impianto materiale.

venerdì 17 febbraio 2012

Decreto ingiuntivo contro condominio non può essere eseguito contro singolo condomino.


Il decreto ingiuntivo ottenuto contro il condominio non può essere fatto valere in executivis contro il singolo condomino se non viene messo nelle condizioni di conoscerlo prima. È quanto afferma la Corte di cassazione con sentenza n. 1289, depositata il 30 gennaio 2012. I giudici di legittimità, ricordano peraltro che la responsabilità del condomino è solo parziale in proporzione alla sua quota, anche nei rapporti esterni.

Tuttavia, anche sotto l'erroneo presupposto che il titolo esecutivo ottenuto contro il condominio possa essere fatto valere in executivis contro il singolo condomino quale preteso obbligato in solido, il precetto, intimato a tal fine allo stesso condomino, non avrebbe comunque potuto prescindere dalla notificazione, preventiva o contestuale, del decreto ingiuntivo emesso nei confronti dell'ente di gestione, ancorché detta ingiunzione fosse risultata del tipo ex art. 654, 2° comma, cod. proc. civ. È evidente, infatti, che, se una nuova notificazione del titolo esecutivo non occorre per il destinatario diretto del decreto monitorio nell'ipotesi di cui all'art. 654, 2° comma, cod. proc. civ., detta notificazione, invece, è necessaria qualora si intenda agire contro soggetto, non indicato nell'ingiunzione, per la pretesa sua qualità di obbligato solidale.
Fonte: StudioCataldi

mercoledì 15 febbraio 2012

Rumori in condominio: per le immissioni rumorose i limiti normativi sono parametri utili per valutarne l’intollerabilità.


Una condomina abita un’unità immobiliare vicina all’impianto d’ascensore comune. Il rumore prodotto da quell’impianto, a suo dire, è intollerabile. In ragione di ciò ed in considerazione del fatto che i rumori superano le soglie previste dai decreti ministeriali del 1997, la comproprietaria decide di far causa alla compagine per chiedere la cessazione della rumorosità illecita. La norma cui fa riferimento è l’art. 844 c.c. a mente del quale:

Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.
Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso
”.

Nel giudizio di primo grado la condomina vede accolte le proprie istanze che, però, sono rigettate a seguito del giudizio d’appello promosso dal condominio. Secondo il giudice del gravame, infatti, nella valutazione dell’intollerabilità non si poteva tener conto dei parametri normativi che erano stati emanati successivamente alla edificazione dello stabile. Tra le altre cose, poi, i rumori sembravano saltuari e la condomina risultava essere ipersensibile alla rumorosità. Un altro modo per dire: nulla d’intollerabile. La comproprietaria interessata non ci sta e ricorre alla Cassazione. I giudici di legittimità hanno ritenuto che la sentenza d’appello fosse illegittima. Qui di seguito vediamo più nel dettaglio il perché.

Secondo gli ermellini “ i limiti normativi di rumorosità da osservarsi nella costruzioni degli impianti di ascensore, ancorché sopravvenuti alla realizzazione dell'edificio ed alla installazione dell'ascensore, in quanto evidentemente finalizzati a contenere l'impatto acustico nell'ambito di ambienti circoscritti (quali i fabbricati condominiali), a salvaguardia del diritto alla salute delle persone direttamente esposte alle emissioni in questione, ben possono essere assunti quali obiettivi parametri, ai fini del giudizio ex art. 844 c.c. di tollerabilità delle immissioni, valutazione che va compiuta all'attualità” (così Cass. 14 dicembre 2011 n. 26898). La palla ora tonerà alla Corte d’appello che dovrà giudicare in conformità a questo principio.

E’ bene, comunque, ricordare che per quanto le soglie normative siano specificamente previste per valutare la liceità di determinate emissioni, è altrettanto vero che non esiste un dato normativo che, ai fini della valutazione della tollerabilità ai sensi dell’art. 844 c.c., le ponga come dato unico ed insostituibile. In sostanza: non sempre illecito vorrebbe dire intollerabile. La tendenza contraria, però, sta andando sviluppandosi in seno alla Suprema Corte di Cassazione. Sta di fatto che dei rumori in condominio si parla tanto e spesso a giusta ragione visto la maleducazione delle persone o per la scarsa attenzione che in passato si è avuta nella progettazione e realizzazione degli edifici. Prossimamente approfondiremo questo tema in uno specifica guida pratica dedicata alla sopravvivenza da rumori in condominio.

lunedì 13 febbraio 2012

Il Piano casa del Lazio si estende anche ai condomini.


Chiarimenti sulla nozione di centro storico, un’interpretazione «estensiva» del concetto di autonomia funzionale, parecchi interventi di dettaglio e la correzione di un refuso sull’entrata in vigore della legge. La Regione Lazio cerca di rispondere ai moltissimi dubbi interpretativi sul piano casa che, in questi primi mesi di applicazione, hanno attanagliato operatori e tecnici. E lo fa con una circolare approvata in Giunta, quindi con valore rinforzato, nella quale si riescono anche a innovare le previsioni originarie del testo.

Nella sezione dedicata all’autonomia funzionale, infatti, la circolare contiene un paio di righe destinate a fare la felicità di parecchi cittadini. «L’edificio plurifamiliare sarà ampliabile fino al 20% della preesistenza con il limite massimo di 70 metri quadri per ciascuna unità immobiliare dell’edificio dotata di specifica autonomia funzionale». Significa che in un condominio ciascun appartamento con ingresso autonomo potrà essere considerato un’unità immobiliare a sé. E, come tale, non dovrà essere limitato dai tetti di cubatura previsti dalla legge (70 metri quadri per tutto l’edificio), ma potrà consumare tutto il bonus in autonomia.

Fonte: Edilio

venerdì 10 febbraio 2012

Il parcheggio non autorizzato diventa reato.


Parcheggiare irregolarmente la propria auto, nei posti comuni condominiali, in modo da impedire agli altri condomini di transitare con il proprio veicolo per accedere alla via pubblica, integra gli estremi del delitto di violenza privata di cui all'art. 610 del Codice penale, punibile anche con la reclusione.

Attenzione quindi a lasciare l'auto ferma davanti al box del vicino oppure posteggiata nei viali interni del condominio, perché così facendo si costringe qualche altro condomino a tollerare un comportamento che lo porta a dovere scegliere soluzioni diverse, come conseguenza dell'impossibilità di far uso della propria auto impedita alla manovra dall'altrui abuso. Vale anche nel caso in cui facciate sostare un ospite oppure più semplicemente un mezzo di servizio a vostro vantaggio.

Non occorrono particolari comportamenti per integrare gli estremi di quella violenza che fa poi scattare la sanzione penale, ma è sufficiente rifiutarsi, una volta che si è invitati a farlo, di spostare il proprio veicolo.
Lo ha recentemente ribadito la Suprema Corte (sentenza del 12 gennaio 2012 n.603) affermando che, se da un lato è pacifico che costituisce il reato di violenza privata la condotta di chi effettua il parcheggio della propria autovettura in modo tale da impedire intenzionalmente a un'altra persona di uscire dal parcheggio comune, accompagnato dal reiterato rifiuto alla richiesta della parte offesa di liberare l'accesso, dall'altro è ragionevole ritenere reato anche il rifiuto di spostare l'auto.

In tale seconda condotta la costrizione con violenza dell'altrui volontà è determinata dal mantenimento della vettura nella posizione irregolare. Il mancato rispetto dell'altrui diritto godere liberamente degli spazi condominiali e dei beni comuni può dunque portare a conseguenze a volte inimmaginabili.

Il parcheggio delle auto o dei motocicli nella aree comuni condominiali è ormai un abituale motivo di discussione in assemblea, soprattutto in quei grandi complessi dove diventa anche difficile un attento controllo da parte sia dei condomini e sia, ancor meno, dell'amministratore.

Il principio generale dettato dalla legge è che ciascun condomino può servirsi della cosa comune senza però alterarne la destinazione e non impedendo agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
A volte però capita che il parcheggio negli spazi comuni cade nell'irragionevolezza e nell'abuso: è il caso, ad esempio, di chi lascia parcheggiata per lungo tempo la propria auto nello spazio cortilizio condominiale, limitandone in tal modo, se non addirittura escludendolo, il libero e pacifico godimento da parte degli altri partecipanti.

Si pone allora il problema di come intervenire per riportare la normalità in condominio nel più breve tempo possibile, qualora il legittimo uso si trasformi in prevaricazione.
È importante il tempestivo intervento dell'amministratore, perché al condomino disobbediente si possono opporre gli specifici divieti previsti dalla legge (anche penale, come si è visto) o dal regolamento circa l'uso degli spazi comuni.

È pacifico infatti che il regolamento condominiale di tipo contrattuale può vietare il parcheggio all'interno della aree comuni e che anche nel regolamento approvato dall'assemblea possono essere previste alcune clausole dirette a disciplinarne le modalità d'uso al fine di consentire un migliore godimento a tutti i condomini.

Crea invece più problemi l'auto dell'estraneo al condominio che parcheggia negli spazi comuni.
Si pensi al parente o all'amico del condomino che, ottenuto magari il benestare dal condomino stesso, parcheggi abitualmente la propria auto.

In questo caso l'amministratore deve assicurarsi una rapida eliminazione della molestia nel possesso ed è quindi legittimato a procedere con mezzi propri alla rimozione del veicolo parcheggiato negli spazi comuni, affidando ad esempio l'incarico a una impresa specializzata e addebitando al molestatore tutte le spese sostenute per la rimozione e per il ricovero forzato del veicolo.

Attenzione però, perché se l'arbitrario parcheggio si limita all'ingombro del passo carraio, l'obbligo di tutela passa in capo all'amministrazione pubblica e l'eventuale rimozione del veicolo mal parcheggiato deve essere effettuata in via esclusiva dalla polizia municipale e non a cura del condominio.
Fonte: Carlo Cazzaniga su 100Casa

mercoledì 8 febbraio 2012

Nessun recupero delle spese per l'amministratore e il mandatario senza l'approvazione dell’assemblea.


Cass. sez. II Civile, sentenza 27 gennaio 2012, n. 1224.
Per poter richiedere il pagamento di contributi o conguagli rispetto agli acconti versati, è necessario farsi legittimare dall'assemblea nella carica di amministratrice, sottoporre all'approvazione dei condomini-proprietari le tabelle millesimali e il regolamento, e sottoporre all'approvazione dell'assemblea le voci di spesa.

Nella sentenza si legge:

Con l’unico motivo la ricorrente, lamentando l’“errata individuazione della norma regolatrice della controversia” e vizi di motivazione, deduce che, data la mancanza di regolari tabelle millesimali, di un valido regolamento e di un legittimo organo gestore delle cose comuni, nella fattispecie: in esame non possono trovare applicazione le norme sul condominio. Fa presente che la clausola contenuta nel contratto di vendita prevedeva il conferimento di un incarico per la ''redazione ed il deposito del regolamento di Condominio con annesse tabelle millesimali", senza il quale non si sarebbe potuto amministrare il condominio per il tempo necessario alla sua costituzione. Sostiene c:he tale incarico va inquadrato nella disciplina del mandato, con conseguente applicazione dell'art. 1720 c.c., in forza del quale al mandatario vanno rimborsate le anticipazioni fatte per l’adempimento dell’incarico al medesimo conferito. Il motivo è infondato.

Secondo il costante orientamento di questa Corte, il condominio negli edifici viene ad esistenza per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà per piani orizzontali, a prescindere dalla approvazione: di un regolamento di condominio e dalla completezza e validità dello stesso (Cass. 4-6-2008 n. 14813:, v .. anche Cass. 18-1-1982 n. 319; Cass. 22-6-1982 n. 3787). Il semplice frazionamento della proprietà di un edificio per effetto del trasferimento delle singole unità immobiliari a soggetti diversi, pertanto, comporta il sorgere di uno stato di condominio.

Tanto è sufficiente ai fini dell'applicazione delle apposite disposizioni di legge (artt. 1100-1139 c.c.), non richiedendosi preliminarmente la formazione del regolamento condominiale né l 'approvazione delle tabelle millesimali.

Ne discende l'infondatezza del!'assunto della ricorrente, secondo cui, nella specie, il condominio sarebbe venuto ad esistenza solo a seguito della formazione del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali, con conseguente applicabilità fino a tale momento delle norme sul mandato. Al contrario, avendo insindacabilmente accertato che l'unità immobiliare alienata al V. faceva parte: di un edificio condominiale, correttamente la Corte di Appello ha ritenuto operanti le norme sul condominio e rilevato che l'attrice, per ottenere conguagli e rimborsi per le anticipazioni sostenute per l'amministrazione del fabbricato, avrebbe dovuto in primo luogo farsi legittimare dall'assemblea nella carica di amministratrice, in secondo luogo sottoporre all'approvazione dei condomini il regolamento e le tabelle millesimali, e infine:: far approvare dall'assemblea le voci di spesa.

In assenza di una deliberazione dell’assemblea, infatti, nemmeno l'amministratore può pretendere il rimborso delle spese da esso sostenute, in quanto il principio posto dall'art. 1720 c.c.. (secondo il quale il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario) deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea (cfr. Cass. 27-6-2011 n.. 14197). Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese sostenute dal resistente nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.  

Fonte: Condominioweb

lunedì 6 febbraio 2012

Garanzie allargate per i condòmini.


Garanzie allargate per i condòmini nei confronti dei debiti contratti dal condominio. La Corte di cassazione – Terza civile, sentenza 1289/12 depositata il 30 gennaio u.s. - ribadisce che il comproprietario (e/o l'inquilino) non può vedersi azionato contro il decreto ingiuntivo emesso contro il condominio se prima non è stato messo in grado di conoscere il "titolo" della pretesa. In sostanza se non gli è stato notificato personalmente l'atto disposto dal giudice.
La vicenda processuale riguardava un atto di precetto che intimava a una condomina il pagamento di 2.193 euro; l'esistenza del credito era stata avallata dal decreto ingiuntivo già notificato all'amministratore pro-tempore dello stabile, documento utilizzato in un secondo momento anche per azionare la pretesa nei confronti della singola co-obbligata. L'operazione però è stata "congelata" dai giudici di legittimità, cui era ricorsa la donna.

Secondo la Cassazione, anche ammesso che «il titolo esecutivo intervenuto nei confronti dell'ente di gestione condominiale (...) possa essere validamente azionato nei confronti del singolo condomino quale obbligato solidale» – questione che le Sezioni Unite 9148/2008 hanno risolto «nel senso che la responsabilità del condomino è solo parziale, in proporzione della sua quota anche nei rapporti esterni» – questa "libertà" di azione non si estende comunque fino a escludere l'onere di informazione e di conoscenza del singolo debitore. Pertanto, sottolinea l'estensore «è di tutta evidenza che, se una nuova notificazione del titolo esecutivo non occorre per il destinatario diretto del decreto monitorio ex articolo 654, comma 2 del codice di procedura («esecutorietà non disposta con sentenza»), detta notificazione, invece, è necessaria qualora si intenda agire contro soggetto non indicato nell'ingiunzione, per la sua pretesa qualità di obbligato solidale».

Fonte: Alessandro Galimberti de Il Sole 24Ore

venerdì 3 febbraio 2012

Il condomino, i millesimi e la formazione del regolamento.


Il condominio, facendo riferimento in questo caso all’organizzazione di persone finalizzata alla gestione dei beni comuni, è tenuto a dotarsi di un regolamento se il numero di partecipanti è superiore a dieci partecipanti, con ciò intendendo dire almeno dieci persone proprietarie di altrettante unità immobiliari.Non ammette repliche sul punto il primo comma dell’art. 1138 c.c., a mente del quale quando in un edificio il numero dei condomini e superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Che cos’è esattamente il regolamento?
 Secondo la Cassazione quali che ne siano l’origine ed il procedimento di formazione, e, quindi, anche quando, come quello qui in contestazione, abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico, ed a porsi come fonte di obblighi e di diritti, non tanto per la collettività condominiale come tale quanto, soprattutto, per i singoli condomini (Cass. 29 novembre 1995 n. 12342).
In che modo si può giungere alla sua adozione?
 Ci viene in soccorso il secondo comma della norma sopracitata, secondo cui ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
All’approvazione potranno, poi, provvedere tutti i condomini e parleremo in tal caso di regolamento di origine contrattuale (che potrà contenere clausole limitatrici dei diritti dei singoli sulle cose comuni e sulle parti di proprietà esclusiva) o l’assemblea (con le maggioranze previste per la nomina dell’amministratore); in tale ultimo caso il contenuto dovrà limitarsi a quanto prescritto dal primo comma dell’art. 1138 c.c.
Che cosa accade se nessun condomino, nemmeno quello con più millesimi o più appartamenti (si pensi ad una compagine in cui è ancora presente il costruttore), prende l’iniziativa, doverosa, per la formazione del succitato regolamento?

Allo stato attuale non è possibile affermare con certezza se ci si possa rivolgere al giudice per la sua formazione. Alcuni autori hanno, infatti, affermato che trattandosi di un argomento dove è preponderante la volontà discrezionale dell’assemblea, il giudice non può sostituirla.
Al di là di tale vicenda, ciò che pare certo, invece, è che nessun condomino può lamentarsi che il vicino con più quote non si sia attivato per la sua approvazione, o meglio: non può farlo intentandogli una causa nel quale lo si accusa anche di ciò al fine di chiedere un risarcimento danni.
E’ stata questa l’insolita richiesta rivolta al Tribunale di Roma da un gruppo di condomini chi chiedevano la condanna del Comune capitolino, che possedeva la maggioranza delle unità immobiliari in uno stabile, al risarcimento danni per alcune omissioni manutentive. Essi accusavano, tra l’altro, all’ente pubblico di non essersi attivato per l’adozione del regolamento, causando così dei rallentamenti nella gestione della compagine.
Dopo aver avuto ragione in primo grado e torto in appello, i condomini si rivolgevano alla Cassazione per ottenere il riconoscimento delle loro ragioni. Richiesta respinta visto che secondo la Cassazione, che ha confermato la sentenza d’appello, non si può condannare un condomino per non essersi attivato per la formazione del regolamento visto che tutti possono farlo (Cass. 27 dicembre 2011 n. 28946).

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

mercoledì 1 febbraio 2012

Rottura della braga condominiale, si al risarcimento dei danni subiti a causa di infiltrazioni d'acqua.



Cass. , sez. II Civile, ordinanza n. 778 del 19/01/2012
Nella sentenza si legge:"Il ricorso è infondato. In termini di fatto può considerarsi circostanza pacifica che la fessurazione che ha dato origine alla infiltrazione di cui è causa sia collocata nella braga che funge da collegamento tra la colonna verticale di scarico (pacificamente condominiale) e gli scarichi collegati agli appartamenti dei resistenti e dell'intimato non costituito. La questione riguarda nella sostanza la qualificazione o meno di bene condominiale della parte della colonna di scarico che, all'altezza dei singoli piani dell'edificio condominiale, funge da raccordo tra la colonna di scarico e lo scarico individuale dei singoli appartamenti.

Al riguardo appare opportuno evidenziare che il Tribunale ha ritenuto di considerare condominiale la braga in questione in relazione alla sua funzione, ritenuta prevalente, di raccordo tra le singole parti e la conduttura verticale di scarico. E' appena il caso di osservare che, in assenza della braga in questione, non vi sarebbe raccordo tra le tubazioni di scarico verticale poste in corrispondenza dei singoli piani dell'edificio condominiale. Occorre anche considerare che l'intervento su detto raccordo deve essere operato sulla condotta verticale, mentre qualsiasi intervento sui tubi di scarico delle singole unità immobiliari fino al raccordo in questione può essere effettuato senza sostanzialmente impegnare lo scarico condominiale.

In definitiva quindi il Tribunale ha fondato la sua decisione con un'argomentazione con la quale ha dato prevalenza alla specifica conformazione della colonna verticale di scarico, della quale fa parte proprio la braga di collegamento (e senza la quale il funzionamento della colonna verticale verrebbe meno) rispetto alla funzione di collegamento con gli scarichi delle singole unità immobiliari. Il ragionamento compiuto dal giudice non appare affetto dai vizi denunciati, né appare violato l'articolo 1117, 3° comma del codice civile, posto che correttamente quest'ultimo può essere interpretato nel senso che la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini sulla colonna verticale è limitata fino al punto del loro raccordo con l'innesto nella stessa.

La memoria depositata non fornisce elementi di valutazione ulteriori rispetto a quelli già esaminati, che consentano di giungere ad una diversa conclusione. I precedenti citati non appaiono in contrasto con tali conclusioni, ove si consideri che nel caso in questione, in fatto, il punto di rottura della braga non aveva alcun riguardo al tratto di tubi a servizio dei singoli appartamenti, ma si trovava nella sua parte bassa nel punto cioè in cui tale braga è strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale, senza la quale lo scarico verticale non sarebbe in grado di svolgere la sua funzione.

E del resto con argomentazione in fatto del tutto persuasiva, occorre tener conto che, come accertato dal CTU, le lamentate infiltrazioni si verificavano indipendentemente dall'uso degli scarichi degli appartamenti dei resistenti, essendo., quindi, la perdita riferibile ad un guasto di tenuta dello scarico verticale nel suo complesso considerato." 

Fonte: Condominioweb

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