lunedì 30 gennaio 2012

La riforma del condominio riprende il suo iter: mandato più lungo all'amministratore.


La riforma del condominio riprende il suo iter. Approvata in prima lettura dal Senato il 26 gennaio 2011 con voto quasi unanime (astenuti Udc e Idv), dal 5 aprile non era stata più esaminata in commissione Giustizia della Camera. Ora che vi si è riaffacciata, vede sul tavolo una serie di punti sui quali le associazioni degli amministratori di condominio chiedono correttivi. Perché proprio la figura dell'amministratore esce ridimensionata da un testo (il Ddl Ac 4041) che tutti ritengono necessario a svecchiare le regole, ma ancora perfettibile.
Tra le principali novità, la riforma allunga da 12 a 24 mesi il mandato degli amministratori, che per esercitare dovranno iscriversi in un registro pubblico presso le Camere di commercio. Prevede per la contabilità un registro con i movimenti, un riepilogo finanziario e una nota esplicativa, e l'uso di un conto corrente intestato al condominio. L'amministratore avrà l'obbligo di agire contro i morosi entro quattro mesi da quando il credito diventa esigibile, pena la revoca dell'incarico da parte del giudice su ricorso anche di un solo condomino. E dovrà presentare, se richiesto e «a pena di nullità della nomina», una polizza a garanzia degli atti compiuti durante il proprio mandato, che copra un importo pari almeno al bilancio annuale.

«Si sente il bisogno di regolare il rapporto tra amministratore e condomini, e ridurre il contenzioso civile: il 3º rapporto Anaci-Censis Servizi 2009 stima 14 cause ogni cento condomìni amministrati, ovvero circa 130mila procedimenti instaurati ‐ spiega Francesca Cilluffo, deputata Pd e membro della commissione Giustizia della Camera ‐. La figura dell'amministratore esce rafforzata dalla riforma, e allo stesso modo il potere di controllo dei condomini sul suo operato. Forse l'istituzione del registro non arriverà in porto, perché così si creerebbe indirettamente una nuova categoria professionale, mentre l'intento del Governo è l'opposto. È però necessaria un'assunzione di responsabilità da parte di chi svolge il mestiere: la polizza la renderei obbligatoria e non facoltativa, e infatti ho presentato un emendamento in questo senso».
Le associazioni, che vorrebbero veder riconosciuto di più il proprio ruolo, saranno ascoltate a Montecitorio nei prossimi giorni. Chiedono maggiori vincoli per l'iscrizione al registro (adesso l'unico è per i pregiudicati per reati contro la fede pubblica e il patrimonio); un fondo di garanzia alimentato dagli amministratori al posto dell'assicurazione; termini più lunghi per far scattare l'obbligo di decreto ingiuntivo contro i condomini morosi. «Il punto principale ‐ dice Carlo Parodi, direttore del Centro studi nazionale Anaci ‐ è che si possa dare vita a un fondo di garanzia gestito dalle associazioni e alimentato da un prelievo, che potrebbe essere l'1%, calcolato sulla media del capitale gestito dagli amministratori. Un modo per assicurare i proprietari immobiliari dal rischio di 'fuga con la cassa', e non aggravare i costi: la polizza assicurativa sarebbe infatti onerosa».
«Con la riforma ‐ continua Parodi ‐ si ottiene certo maggior tutela. Oggi è previsto che l'amministratore possa chiedere decreto ingiuntivo contro i condomini morosi: c'è però il timore di crearsi nemici e venire cacciato da chi raccatta deleghe. L'obbligo di agire ci solleva da questi ricatti, ma meglio prevederlo a quattro mesi dall'approvazione del rendiconto annuale, anziché dal momento in cui il credito è esigibile, altrimenti con quote trimestrali dovrei chiedere decreto troppo spesso».
L'amministratore è l'unico lavoratore che viene licenziato ogni anno senza appello. Così sostiene il presidente dell'Anammi, Giuseppe Bica: «Giusto dare più garanzie, unite all'estensione del mandato a 24 mesi. Bisogna però eliminare la responsabilità solidale con il moroso. Ci sono decreti chiesti a luglio e non ancora arrivati: nel frattempo il moroso continua a non pagare». A proposito del registro, dice Bica, «vorremmo che fossero le associazioni a dare il nulla osta all'iscrizione, chiedendo in più gli stessi requisiti previsti al loro interno: diploma di scuola superiore e idoneità tecnico-pratica certificata da un attestato associativo». Preoccupazione condivisa dal presidente dell'Anapi, Vittorio Fusco: «Non siamo contrari al registro, ma identifichiamo le figure giuste. Le associazioni offrono la formazione e si battono per il riconoscimento della categoria».

Fonte: Dario Aquaro de Il Sole 24Ore

venerdì 27 gennaio 2012

Liti in condominio? La colpa è di Fido


Nel 2011 sono state oltre 73.000 le segnalazioni di liti in condominio aventi come oggetto gli animali di casa un dato pressoché raddoppiato rispetto al 2010 quando le segnalazioni arrivate al servizio di consulenza legale per gli animali di condominio di Aidaa (animalincondominio@libero.it) furono meno di 37.000.

In particolare - si spiega in un comunicato - la maggior parte delle liti riguardano i cani di casa (63% del totale), il 31% riguardano problemi legati al micio di casa, mentre il restante 6% delle segnalazioni riguardano liti di condominio aventi per oggetto conigli, volatili, pappagalli fracassoni e altri animali tra cui sono in aumento quelle per la presenza di serpenti negli appartamenti.

Le motivazioni delle liti di condominio che vedono la presenza di animali sono prevalentemente legate all`uso degli spazi comuni (cani in ascensore, cani nel giardino e questione escrementi e pulizia scale), seguono gli abbai dei cani in appartamento specialmente nelle ore notturne. Per quanto riguarda i gatti le lamentele sono quasi tutte legate a mici che girano nei giardini o negli spazi di persone che non li sopportano, e alla gestione delle colonie feline in condominio.

Interessanti alcune segnalazioni con le quali si chiede di allontanare i pappagalli che a volte insultano i vicini quando si affacciano al balcone, e persone che si lamentano della presenza di serpenti in condominio. Nel corso del 2011 sono state poco meno di 5.000 le liti finite in tribunale, in 54 casi le liti sono degenerate provocando l`intervento delle forze dell`ordine e dell`ambulanza.

Le regioni più litigiose sono Emilia, Lombardia, Lazio, Sicilia e a sorpresa in Valle d`Aosta dove sono triplicate rispetto al 2010. Le cinque città più litigiose sono Napoli, Roma, Milano, Reggio Emilia e a sorpresa Aosta.
Aidaa per evitare il proliferare di queste liti ha messo a punto un volume distribuito gratuitamente online intitolato “Micio e Fido per affrontare ogni situazione” che può essere richiesto semplicemente mandando una email a direttivo.aidaa@libero.it.

mercoledì 25 gennaio 2012

Incendio da canna fumaria, non è punibile l’amministratore di condominio se i condomini non gli hanno dato il via libera per rimuovere il pericolo.


Cass. Sez. III Pen. , Sentenza del 13/01/2012, n. 886
I poteri dell'amministratore derivano direttamente dalla legge (comprese la "legitimatio ad causam" e quella "ad processum"), e l'obbligo di intervento da parte dell'amministratore di un condominio, a tutela delle parti comuni dell'edificio condominiale, prescinde dalla provenienza del pericolo.

Nel reato colposo omissivo improprio, il rapporto di causalità tra omissione ed evento non può ritenersi sussistente sulla base del solo coefficiente di probabilità statistica, ma deve essere verificato alla stregua di un giudizio di alta probabilità logica, 'sicché esso è configurabile solo se si accerti che, ipotizzandosi come avvenuta l'azione che sarebbe stata doverosa ed esclusa l'interferenza di decorsi causali alternativi, l'evento, con elevato grado di credibilità razionale, non avrebbe avuto luogo ovvero avrebbe avuto luogo in epoca significativamente posteriore o con minore intensità lesiva'.
(Nella caso di specie, per intervenuta prescrizione, è stato dichiarato non punibile l’amministratore che non ha proposto ricorso d’urgenza ex articolo 700 Cpc per ordinare lavori urgenti alla canna fumaria di una pizzeria adiacente al condominio, completamente sprovvista di qualsiasi limitazione del calore, che in seguito ha causato un incendio nello stabile)

Nella sentenza si legge:

"- Il ricorso è meritevole di considerazione nei termini di seguito precisati. Il parametro di valutazione della fondatezza del primo motivo di ricorso non può che essere rappresentato dai dettami della sentenza di annullamento con rinvio di questa S.C. ove, pur annullando per motivi diversi da quelli indicati dal ricorrente (che aveva puntato ad escludere, in capo all'amministratore, l'esistenza di una posizione di garanzia) si era finito per rilevare che comunque, la decisione impugnata andava rivista.

Più precisamente, per un verso, era stato affermato che i poteri dell'amministratore derivano direttamente dalla legge (comprese la 'legitimatio ad causami' e quella 'ad processum'), e che l'obbligo di intervento da parte dell'amministratore di un condominio, a tutela delle parti comuni dell'edificio condominiale, prescinde dalla provenienza del pericolo'. Per altro verso, però, la prima sentenza della Corte d'appello era stata ritenuta inadeguata sul piano motivazionale non essendo stati in essa precisati né i contenuti della condotta che avrebbe dovuto concretamente tenere l'amministratore né l'esistenza di un nesso causale tra la mancata tenuta di quel certo comportamento e l'evento verificatosi.

Rivisitando la sentenza qui impugnata, alla luce di quelle indicazioni nonché delle critiche qui mosse dal ricorrente deve concludersi che, effettivamente, la Corte d'appello ha, anche in sede di rinvio, sviluppato una motivazione incongrua nella quale non è stato adeguatamente tenuto conto dei contenuti delle due assemblee condominiali - evocate dal ricorrente che (a differenza di quanto le era stato espressamente indicato in sede di rinvio da questa S.C.) non ha esaminato nella loro complessità tralasciando di prendere in considerazione, in particolare, la circostanza che la volontà assembleare, non solo non era stata diretta a conferire alcun mandato alle liti, ma, addirittura, sembrava rivolta nella direzione opposta.

È sufficiente ricordare la chiarezza delle affermazioni contenute in quella sentenza circa il fatto che la decisione che fu allora rivista 'avrebbe dovuto puntualmente indicare le circostanze di fatto, desumibili da detto verbale (quello dell'assemblea condominiale del 10.12.01 ndr) rivelatrici di una situazione di allarme, avvertita come tale anche dai condomini.... tenendo conto, al riguardo del testo completo del verbale in argomento (richiamato dal ricorrente) e non della sola parziale formulazione evidenziata a pag. 13 della sentenza'.

Orbene, mutatis mutandis, si può dire che anche la decisione qui impugnata, presta il fianco alla medesima censura per la parzialità con cui ha considerato i verbali di assemblea condominiali dai contenuti - come sopra detto - addirittura opposti all'idea che l'assemblea avesse preso atto della esistenza di una situazione di allarme ed avesse sollecitato l'adozione di una iniziativa giudiziaria.

Tutto ciò rende ancora più assertivo ed indimostrato l'avere ribadito, da parte dei giudici di appello, il fatto che la condotta cui il G. sarebbe stato tenuto era rappresentata dall'attivazione di una procedura di urgenza ex art. 700 c.p.c..
La 'doverosità' di tale condotta è, infatti, tutta da dimostrare visto e considerato anche che risultava esservi stato un interessamento da parte delle autorità competenti (Comune ed asl) che non poteva essere semplicemente considerato - come fatto -'irrilevante'.

A tutto concedere, poi, non è nemmeno infondata la censura del ricorrente a proposito delle pretesa decisività della omissione in termini di causa/effetto. A riguardo, la sentenza impugnata si limita ad affermare che - ove il G. avesse adito il giudice civile - sarebbe stato 'altamente probabile in linea logica' che il B. ed il R. si sarebbero attivati eseguendo i lavori e prevenendo il verificarsi dell'incendio.

In realtà, con tale affermazione, i giudici di merito eludono le indicazioni fornite dalla S.C. in sede di annullamento quando hanno richiamato la decisione di queste S.U. (su 10.7.02, Franzese, Rv. 222138) ed, in particolare, il concetto ivi espresso in base al quale, nel reato colposo omissivo improprio, il rapporto di causalità tra omissione ed evento non può ritenersi sussistente sulla base del solo coefficiente di probabilità statistica, ma deve essere verificato alla stregua di un giudizio di alta probabilità logica, 'sicché esso è configurabile solo se si accerti che, ipotizzandosi come avvenuta l'azione che sarebbe stata doverosa ed esclusa l'interferenza di decorsi causali alternativi, l'evento, con elevato grado di credibilità razionale, non avrebbe avuto luogo ovvero avrebbe avuto luogo in epoca significativamente posteriore o con minore intensità lesiva'.

A ben vedere, invece, l'asserzione circa l’'alta probabilità logica' ribadisce suggestivamente le parole della S.C. ma si risolve in una mera petizione di principio.

Il vero è che le critiche che il ricorrente muove alla sentenza impugnata non risultano manifestamente infondate (come pure deve dirsi del secondo motivo sicuramente giustificato ed assorbito dall'accoglimento del primo) e tale apprezzamento, di fronte alla sopraggiunta maturazione del termine prescrizionale, preclude la possibilità di un nuovo annullamento con rinvio della decisione in discussione ed impone, al contempo, una declaratoria di tale causa di non punibilità.
Peraltro, è stato già affermato in questa sede di legittimità (sez. II 22.3.11, curtopelle, Rv. 250020; Sez. vi, 3.6.09, Tamborrini, Rv. 244533) che, nell'ipotesi in cui la Corte di cassazione riscontri, unitamente alla causa estintiva della prescrizione del reato, un vizio di motivazione della sentenza di condanna impugnata, deve annullarla senza rinvio ai fini penali e, 'ove la sentenza contenga la condanna al risarcimento del danno in favore della parte civile, annullarne anche le statuizioni civili con rinvio al giudice civile competente per valore in grado di appello'.

Nello statuire in tal senso, si demanda alla Corte d'appello civile anche la liquidazione delle spese sostenute in appello, ed in questo grado, dalla parte civile."   

lunedì 23 gennaio 2012

No al decreto ingiuntivo per recuperare spese condominiali se prima non viene approvata spesa da assemblea.


In materia di spese condominiali, con sentenza n. 28644, depositata il 23 dicembre 2011, la prima sezione civile della Corte di Cassazione, ha stabilito che il decreto ingiuntivo per il recupero delle spese condominiali non può essere emesso se non cìè stata prima l'approvazione della spesa da parte dell'assemblea. Infatti, se è vero che il decreto può essere richiesto per il pagamento dei contributi condominiali anche in mancanza dell'approvazione dello stato di ripartizione approvato - necessario per la clausola di immediata esecutività del decreto - la prova scritta di cui all'art. 633 cod. proc. civ. è costituita comunque dal documento da cui risulti l'approvazione da parte dell'assemblea della relativa spesa.

Secondo la ricostruzione della vicenda fatta in sentenza, due soggetti si opponevano al decreto con cui il giudice di pace di Napoli aveva loro ingiunto di pagare in favore di un condominio un importo a titolo di conguaglio per lavori di ristrutturazione eseguito al fabbricato condominiale. I due si opponevano al decreto deducendo l'assenza di una delibera assembleare di approvazione delle somme in oggetto. Il condominio contestava la domanda e il Giudice di Pace rigettava l'opposizione.

La decisione era poi confermata dal Tribunale di Napoli che respingeva l'appello proposto dagli opponenti. Su ricorso per cassazione proposto dai due soggetti, la Corte, ha ribaldato il doppio verdetto spiegando che il decreto ingiuntivo per il recupero delle spese condominiali non può essere emesso prima dell'approvazione della spesa da parte dell'assemblea.

Fonte: Noi consumatori

venerdì 20 gennaio 2012

Rientra nei poteri dell’assemblea la rimozione dell’antenna centralizzata.


In materia condominiale la ricezione del segnale radiotelevisivo è argomento fonte di un cospicuo contenzioso. Il diritto d’antenna, tralaltro, costituendo una specificazione del diritto all’informazione, e pertanto coinvolgendo valutazioni attinenti a situazioni giuridiche protette dalla Costituzione repubblicana, rappresenta, tra quelli dei condomini, uno dei diritti che riceve maggiore tutela.

 Secondo quanto declinato dall’art. 1117, n. 3, del codice civile, in situazioni condominiali, sono considerati comuni (fra le altre cose) le opere, le installazioni e i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune. In quest’ultima categoria vanno ricomprese le antenne centralizzate, quelle cioè destinate a servire tutte o almeno più unità immobiliari di proprietà esclusiva, le quali, per loro stessa natura non sono fruibili in maniera personale e diretta da ciascun condomino, ma richiedono un’attività d’impianto e di gestione comune che è compito dell’assemblea deliberare istituendo il relativo servizio.

 Nella sentenza n. 144 dell'11 gennaio 2012 la Corte di Cassazione ha avuto modo di ricordare che rientra nei poteri dell’assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della relativa migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento dei beni comuni. Viene cioè riconosciuto all'assemblea il potere di modificare, sostituire od eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito. E' stata ritenuta pertanto legittima la delibera dell'assemblea condominiale cha a maggioranza abbia decretato la rimozione dell'antennza centralizzata per la ricezione dei canali televisivi.

L'antenna, è stato precisato, costituisce bene comune, solo se effettivamente idonea a soddisfare l’interesse dei condomini a fruire del relativo servizio condominiale. Pertanto, la volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere siffatto uso, non si pone come contraria al diritto dei singoli condomini sul bene comune, perché quest’ultimo è tale finché assolva la sua funzione a beneficio di tutti i partecipanti.

Non si tratta di impedire il godimento individuale di un bene comune – chiariscono i giudici - bensì di non dar luogo ad un servizio la cui attivazione o prosecuzione non può essere imposta dal singolo partecipante per il solo fatto di essere comproprietario delle cose che ne costituiscono l’impianto materiale.

mercoledì 18 gennaio 2012

36% -gli amministratori di condominio devono riportare nel quadro AC anche i dati catastali degli immobili oggetto di interventi sulle parti comuni.


Gli amministratori di condominio che si avvalgono dell’assistenza fiscale, oltre al Mod. 730 devono presentare anche il quadro AC del Mod. UNICO 2011 2012 relativo all’elenco dei fornitori del condominio, insieme al frontespizio del Mod. UNICO Persone fisiche 2011 2012, nei modi e nei termini previsti per la presentazione di questo modello.

Gli amministratori di condominio devono riportare nel quadro AC anche i dati catastali degli immobili oggetto di interventi sulle parti comuni condominiali per i quali è stato eliminato l’obbligo della comunicazione al Centro operativo di Pescara (decreto legge n. 70 del 13 maggio 2011, entrato in vigore il 14 maggio 2011).

lunedì 16 gennaio 2012

Cassazione: l'autorità giudiziaria può sciogliere il condominio anche se restano in comune i sistemi di gestione delle acque pluviali.


In tema di divisione del condominio e, in particolare, di interventi necessari (opere sul sistema di gestione delle acque pluviali), la seconda sezione civile ha stabilito che è possibile richiedere l'intervento dell'autorità giudiziaria per lo scioglimento laddove l'intervento necessario riguardi unicamente i sistemi di gestione delle acque pluviali.

E' quanto emerge dalla sentenza n. 25507/2011 (qui sotto allegata) con cui la seconda sezione civile, accogliendo il ricorso di alcuni condomini ha spiegato che "alla stregua di una corretta applicazione degli articoli 61 e 62 delle disposizioni attuative del codice civile l'autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento del condominio unicamente quando un complesso immobiliare sia suscettibile di divisione, senza che si debba attuare una diversa ristrutturazione, in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, pur potendo rimanere in comune tra gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'articolo 1117 Cc, mentre, ove la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e siano necessarie opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio, e la costituzione di più condomini separati, possono essere approvati soltanto dall'assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio".

Le norme richiamate dalla Corte dispongono in particolare: "Art. 61 attuazione Codice Civile - 1. Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. 2. Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'articolo 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.

Art. 62 attuazione Codice Civile - La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'articolo 1117 del codice. 2. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'articolo 1136 del codice stesso
Fonte: StudioCataldi

venerdì 13 gennaio 2012

Ecco come si licenzia l'amministratore.


La legge è chiara nello stabilire che quando i condòmini sono più di quattro l'assemblea deve nominare l'amministratore, cioè una figura che, indipendentemente dai compiti attribuitigli dalla legge, è costantemente chiamato a impartire un gran numero di direttive per garantire ai propri amministrati un pacifico godimento dei beni comuni. L'amministratore è colui che, proprio per gli enormi cambiamenti e per l'indiscutibile espansione che ha subito nell'ultimo ventennio il fenomeno del condominio, deve oggi affrontare una serie di problematiche per la cui soluzione sono richieste specifiche conoscenze tecniche e giuridiche.

All'amministratore è richiesto di organizzare al meglio gli interventi di professionisti e di tecnici che, seguendo le sue direttive, possano risolvere i più svariati problemi che si presentano in condominio: da quelli della contabilità, a cui egli può direttamente provvedere, a quelli dei rapporti di lavoro con dipendenti, degli appalti per le manutenzioni, dei contratti con i fornitori e, non da ultimo, delle responsabilità verso i condomini e verso i terzi. Quello che certamente gli si richiede è di compiere il suo incarico con diligenza, perizia, correttezza e buona fede.

Il compito di nominare l'amministratore è riservato all'assemblea. La relativa delibera deve essere assunta con la maggioranza dei voti degli intervenuti all'assemblea (comunque non inferiore al terzo dei partecipanti al condominio) che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.
Allo scadere del termine annuale l'amministratore può essere confermato nella sua carica. La conferma costituisce in ogni caso una nuova nomina e necessita quindi della stessa maggioranza occorrente per la prima nomina. Se l'assemblea non è in grado di provvedere, può essere richiesto l'intervento dell'Autorità giudiziaria su richiesta anche di un solo condomino. Trattasi di un intervento che assume quindi carattere sussidiario e residuale rispetto al potere-dovere dell'assemblea dei condomini di decidere.

Con le stesse maggioranze con cui si procede alla nomina, l'assemblea può deliberare, in qualsiasi momento e senza particolari formule, di revocare l'amministratore pur in assenza di giusta causa: tanto serve per nominarlo e tanto ci vuole per revocarlo dall'incarico, qualora, a giudizio dei condomini, non abbia diligentemente svolto i compiti che la legge gli affida oppure che l'assemblea gli abbia conferito. Qualora non si raggiunga la maggioranza, ci pensa il giudice, nel caso in cui per due anni non abbia sottoposto al vaglio dei condomini il conto della gestione oppure si sia astenuto dall'infornare l'assemblea di avere ricevuto un qualsiasi atto giudiziario o un provvedimento con contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni.

Scatta la revoca anche in presenza di fondati sospetti di gravi irregolarità nel suo modo di operare. È grave ad esempio l'avere omesso di pagare i fornitori del condominio, pur avendo ricevuto la provvista finanziaria dai condomini per poterlo fare; ancor più grave è il presentare rendiconti incompleti o falsati, oppure, e la censura è totale, il versare quote condominiali e fondi di riserva sul proprio conto corrente anziché su quello del condominio.

Sulla revoca decide il Tribunale del luogo ove è sito l'edificio condominiale dopo aver sentito le ragioni dell'amministratore, il quale ha comunque il diritto di pretendere il pagamento del proprio compenso per tutto il periodo in cui ha effettivamente ricoperto la carica. Quando la revoca è priva di giusta causa, il compenso è eventualmente dovuto per il periodo residuo di durata dell'incarico, a titolo di risarcimento del danno per l'ingiustificato venir meno del guadagno che la prosecuzione del mandato gli avrebbe invece procurato.
Una volta cessato l'incarico, tutta la documentazione condominiale deve essere consegnata al nuovo amministratore affinché egli possa senza difficoltà continuare a gestire il condominio. Ciò deve avvenire indipendentemente da possibili pretese anche economiche che l'amministratore ritenga pur fondatamente di vantare nei confronti dei condomini.

Le norme a tutela della privacy, infine, escludono che l'amministratore uscente possa trattenere presso di sé le copie dei documenti riconsegnati: essendo cessato dall'incarico e venuta quindi meno la ragione per cui gli era consentito di trattare i dati personali dei condomini, riprende pieno vigore la disciplina diretta a garantire la sfera personale e la riservatezza dei condomini.

Fonte: Augusto Cirla de Il Sole 24Ore

mercoledì 11 gennaio 2012

Causa condominiali e spese legali.


In questo articolo tratteremo di un fatto ricorrente e, riguardando le nostre tasche, molto sentito: le spese legali da pagare all’avvocato del condominio. Un condominio chiede ed ottiene un decreto ingiuntivo contro un comproprietario moroso per il pagamento degli oneri condominiali.
L’ingiunto, ricevuta la notifica dell’atto, propone opposizione.
Ne segue un ordinario giudizio al termine del quale il giudice, al di là della questione di merito, dispone la compensazione delle spese legali. l condominio prende atto e l’amministratore, al momento della ripartizione della parcella dell’avvocato difensore della compagine, addebita il costo anche al condomino ingiunto.
La ripartizione, così predisposta, viene approvata dall’assemblea. l condomino interessato, vista la situazione, decide d’impugnare la decisione dell’assise. A suo dire, infatti, non è possibile, senza un ordine del giudice, che un costo dovuto ad una controversia giudiziale intrapresa nei suoi confronti possa gravare anche su di lui.
Riassunta diversamente la lamentela del condominio è pressappoco la seguente: se Tizio fa causa e Caio e il giudice compensa le spese, Tizio non può chiedere a Caio di pagargli l’avvocato. Il fatto, stando a quanto viene scritto nel nostro forum, è molto ricorrente.Talmente tanto frequente che la storia che abbiamo appena raccontato è quella realmente accaduta al proprietario d’un appartamento in un condominio di Roma.
Questo, vistasi addebitare una quota parte delle spese dell’avvocato del condominio dopo che la compagine gli aveva fatto causa ed il giudice aveva compensato le spese, impugnava la deliberazione che gli imputava una quota del costo. La causa è stata decisa dalla Corte d’Appello di Roma (sent. 18 maggio 2011 n. 2178).
Secondo i magistrati capitolini è errato porre a carico del condomino le spese legali sostenute dalla compagine per un’azione giudiziaria promossa dei suoi confronti.Ciò, secondo le ordinarie regole, può essere fatto solamente se il giudice, decidendo sulla controversia, abbia posto le spese legali, o una parte di esse, a carico della parte soccombente.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

lunedì 9 gennaio 2012

Targa professionale sul palazzo? Legittima la richiesta di rimozione.



L'amministratore di condominio batte l'avvocato. Ai punti. Se la materia del contendere è la collocazione della targa identificativa del professionista su uno spazio condominiale. Cornice della querelle è un palazzo di Genova, dove l'avvocato condomino utilizzava una targa ad hoc per far più facilmente individuare il proprio studio professionale. Ma l'azione ha avuto la peggio di fronte al condominio, e al relativo regolamento. Tanto da essere arrivata all'attenzione del Tribunale di Genova, della Corte d'Appello e, infine, della Cassazione.

Nessuna rimozione. Questa la risposta del professionista alla lettera dell'amministratore di condominio che, con tanto di delibera assembleare, aveva chiesto la rimozione della targa (collocata nel vano antistante il portone) e la sostituzione della lastra di marmo (conseguenzialmente danneggiata). E, assieme a tale risposta, anche la richiesta dell'avvocato, alla giustizia, di cancellare la delibera, annullare il provvedimento dell'amministratore (perché adottato in eccesso di potere) e riconoscere il risarcimento dei danni. Richieste accolte, queste, in appello, eccezion fatta per la domanda di danni.

L'unica opzione, per l'amministratore, è stata quella di rivolgersi alla Corte di Cassazione, con un articolato corpo di motivi a sostenere il proprio ricorso, per difendere la legittimità del proprio operato, soprattutto alla luce della delibera assembleare. Tra i nodi centrali, ci sono sicuramente, per i giudici di piazza Cavour: il dovere di rispettare il regolamento condominiale (che, in questo caso, vietava l'affissione di targhe identificative sulla facciata dell'edificio e nelle parti comuni); il potere-dovere dell'amministratore di eseguire le deliberazioni dell'assemblea, e di adottare provvedimenti (obbligatori per i condomini) nell'ambito dei propri poteri, così come sancito dall'art. 1133 c.c..

E anche il ricorso a una lettera di ben chiaro contenuto, trasmessa in forma di raccomandata e con l'indicazione di un termine (10 giorni) per l'adempimento è ritenuto, dalla Cassazione, legittimo, perché ricompreso nell'esercizio ragione delle funzioni dell'amministratore condominiale. In sostanza, le azioni dell'amministratore, in questo specifico caso, hanno completamente rispettato le proprie funzioni e hanno rispettato anche le volontà del condominio.

Con la sentenza 13689/11, i giudici di piazza Cavour, difatti, riconoscono la legittimità all'operato dell'amministratore. È logicamente successiva la decisione di liquidare le spese a favore della parte ricorrente. A questo punto, dovrebbe essere inevitabile anche la rimozione della targa identificativa del professionista.

Fonte: La Stampa

mercoledì 4 gennaio 2012

Grava sull’amministratore l'onere di attivarsi per comunicare il verbale dell’assemblea al condomino assente.


Sull’amministratore di condominio grava l’onere di comunicare al condomino assente all’assemblea il verbale della deliberazione adottata e ciò al fine di far decorrere, in mancanza di una conoscenza acquisita aliunde, il termine di decadenza stabilito dall’art. 1137 c.c. per la proposizione dell’eventuale ricorso in opposizione.

È quanto sancito dalla Cassazione nella sentenza n. 29386 del 29 dicembre 2011, che esclude, invece, la configurabilità in capo al condomino assente, ai fini del decorso del termine per l’impugnativa, di un dovere di attivarsi per conoscere le decisioni assembleari adottate, quando difetti la prova dell’avvenuto recapito, all’indirizzo del destinatario, del verbale che le contenga.

Si legge nel testo della sentenza che, a soddisfare l’esigenza della comunicazione al condomino assente della deliberazione dell’assemblea condominiale, ai fini del decorso del termine di impugnazione innanzi all’Autorità giudiziaria, occorre che tale comunicazione segua all’assemblea, in modo tale che il destinatario, pur non avendo preso parte alla deliberazione, possa conoscerne e apprezzarne il contenuto in maniera adeguata alla tutela delle sue ragioni.

La presunzione iuris tantum di conoscenza ex art. 1335 c.c., spiegano gli ermellini, sorge dalla trasmissione del verbale all’indirizzo del condomino destinatario - che nella specie non risulta provata - e non dal  mancato esercizio da parte di quest'ultimo della diligenza nel seguire l'andamento nella gestione comune e nel documentarsi in proposito.

Fonte: Anna Costagliola su Diritto

lunedì 2 gennaio 2012

Condominio, niente insulti a chi chiede silenzio.


Nonostante il «degrado del linguaggio e della inciviltà che oramai non di rado contraddistingue il rapporto tra i cittadini», ad avviso della Cassazione, merita una condanna per ingiuria il condomino che insulta il vicino che suona alla sua porta per chiedergli il rispetto della quiete e del silenzio, dato che dal suo appartamento provengono molti rumori.

Con la sentenza 48072, la Suprema Corte ha confermato la condanna per ingiuria, con tanto di risarcimento dei danni, a carico di una signora di Grosseto che aveva mandato a quel paese la vicina del piano di sotto che, alle 10 di sera, aveva suonato più volte alla sua porta per chiederle di smettere di fare rumori. A causa del frastuono la vicina non riusciva nemmeno ad addormentare il suo bambino di otto mesi, e per questo si era decisa a farlo presente a Lidia S. ma dopo aver suonato più volte il suo campanello, la vicina era stata accolta da Lidia S. con ripetuti epiteti di «vaff..., accompagnato dalla espressioni non mi rompere i co... e non mi rompere il ca...».

Questo frasario, secondo i supremi giudici, «non è soltanto indice di cattiva educazione e di uno "sfogo" dovuto ad una pretesa invadenza dell’offeso, ma anche del disprezzo che si nutre nei confronti dell’interlocutore». In proposito la Cassazione rileva che «bussare alla porta di un vicino, anche se più volte, non è un fatto che possa ritenersi ingiusto tanto da legittimare una reazione così scomposta». «La richiesta del silenzio perchè a causa del rumore il figlio neonato non riusciva a prendere sonno, può non essere opportuna se fatta alle 10 di sera, anche se bisognerebbe conoscere l’ entità del rumore, ma non costituisce, per nulla, fatto ingiusto al quale reagire in stato d’ira con frasi ingiuriose».

La Cassazione ricorda ai maleducati che «corrisponde alle regole del vivere civile che un vicino per ragioni particolari, malattia di un congiunto, pianto di un neonato e altro, possa bussare alla porta e chiedere di fare meno rumore. Con questa decisione la Suprema Corte ha confermato la sentenza di condanna emessa nel 2009 dal tribunale di Grosseto.

Fonte: La Stampa

ShareThis

LinkWithin

Blog Widget by LinkWithin

wibiya widget