venerdì 25 novembre 2011

Infiltrazioni d'acqua nei box: ai proprietari solo metà spese.


Il giardino condominiale può svolgere la funzione di copertura delle sottostanti autorimesse ed essere anche la causa di infiltrazioni che possono verificarsi nei locali box. Sorge in questo caso il problema di individuare chi deve sopportare le spese per eliminarle. Non sempre il regolamento di condominio specifica come addebitare i relativi costi e allora bisogna esaminare di volta in volta la concreta fattispecie che si presenta e valutare a carico di chi, tra proprietari delle autorimesse e del giardino comune, debbano essere posti gli oneri delle riparazioni.

Si è a volte privilegiato la funzione di decoro architettonico svolta dal giardino, attribuendo quindi a tutti i condomini la spesa per il rifacimento dell'impermeabilizzazione della copertura dei sottostanti box. Altre volte si è invece ritenuta primaria la funzione di copertura delle autorimesse svolta dalla soletta che sostiene il giardino e si è addebitata la spesa della riparazione (e dei conseguenti danni provocati dalle infiltrazioni) ai soli proprietari di queste. Si è infine fatta una distinzione tra spese riguardanti la mera copertura e quelle invece relative alla rimozione e sistemazione del sovrastante giardino, addebitando le prime ai proprietari dei box e le seconde a tutti i condomini.
 
È innegabile che i giardini costituiscano un primario ornamento del l'edificio e che garantiscano un certo decoro architettonico all'intero complesso condominiale, rivalutando i singoli appartamenti che lo compongono. È altrettanto vero che i giardini, al pari degli altri beni comuni, possano essere usati anche con modalità particolari e con intensità diversa in favore di tutta la collettività condominiale, ad esempio adibendoli parzialmente al gioco dei bambini. Non da ultimo, nella maggior parte dei casi, attraverso i viali dei giardini comuni spesso si raggiungono i singoli edifici oppure le stesse rampe di accesso ai box: su detti viali viene a volte addirittura consentita la sosta dei veicoli.
 
Ecco allora che la soletta di divisione tra la proprietà comune e quella esclusiva va a svolgere una contestuale funzione: per un verso di sostegno del giardino condominiale, per l'altro di copertura delle unità immobiliari sottostanti. Non si ha in tal caso una utilizzazione particolare del solaio di copertura da parte di un condomino rispetto agli altri, ma un'utilizzazione conforme alla destinazione tipica, anche se non esclusiva, di tale manufatto da parte di tutti i condomini.
 
È evidente che non possa trovare giustificazione una diversa misura di addebito tra i comproprietari in ragione di un terzo al condominio e due terzi ai proprietari dei locali sottostanti, come invece avevano in precedenza ritenuto alcune pronunce giurisprudenziali, applicando l'analogo principio dettato per i lastrici solari e andando in tal modo a penalizzare i condomini dei box, spesso vittime incolpevoli di una cattiva manutenzione del sovrastante giardino e di una incuria nella gestione del bene comune.
 
Ci sono invece le condizioni per un'applicazione dell'articolo 1125 del Codice civile che stabilisce che i costi per la riparazione delle "solette" sono ripartiti in parti uguali tra i proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e quindi, nel caso in esame, con l'addebito dell'intervento per una metà a carico di tutti i condomini e per l'altra in capo ai proprietari delle autorimesse, corselli compresi: a carico dei primi restano le coperture del pavimento e a carico degli altri l'intonaco e la tinteggiatura della parte sottostante della soletta.
 
Così ha di recente deciso la Cassazione (sentenza n. 15841 del 19 luglio 2011), attribuendo in tal modo un maggior onere in capo a coloro che con un uso più intenso determinano la necessità di intervenire con le opere di manutenzione: al condominio devono essere poste a carico nella misura di metà le spese per la manutenzione e la ricostruzione del solaio e interamente invece le spese di pavimentazione del piano superiore il cui uso da parte della collettività condominiale di certo contribuisce e rende necessario l'intervento.
 
Se il giardino non è curato il danno è comune
Il condominio è custode di tutti i beni comuni e quindi anche del giardino. In tale veste risponde dei danni conseguenti a negligenza nella manutenzione o, in genere, di quelli per cui non abbia adottato tutte le necessarie misure per evitarli.
Può capitare che la caduta accidentale di rami di alberi piantati nel giardino condominiale, piuttosto che degli alberi stessi, procuri danni a persone o a cose. Ferma la diretta responsabilità del condominio in quanto comunque custode del bene comune, trattasi di eventi che, nella maggior parte dei casi, trovano copertura assicurativa, talché al condominio, e per esso al suo amministratore, spetta solo l'onere di tempestivamente relazionare la propria compagnia.
 
L'insidia può però nascondersi sotto il terreno e rimanere silente sino a quando cominciano a comparire le prime infiltrazioni nei locali sottostanti il giardino. Si sta parlando delle radici degli alberi di alto fusto o degli arbusti che, proprio perché incontrollate, vanno lentamente a perforare il manto di impermeabilizzazione della soletta di copertura dei box, deteriorandolo. L'impianto di irrigazione mal funzionante pensa al resto ed ecco che la piccola macchia d'acqua apparsa sul soffitto di un box si propaga sempre di più, sino a invadere pareti e saracinesche. Cadono in questo caso tutti i principi di responsabilità congiunta tra condominio e proprietari dei locali sottostanti al giardino perché spetta solo al primo rispondere integralmente di tutti i danni causati dalla propria incuria. Custodire il giardino significa infatti prevenire simili inconvenienti.

Fonte: Augusto Cirla su Il Sole 24Ore

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