mercoledì 23 novembre 2011

Chi compra l'appartamento deve pagare i lavori già deliberati.


Le migliorie dell'edificio sono a carico di chi ne beneficia ma attenzione, i giudici sono divisi: soprattutto se gli interventi non sono stati decisi all'unanimità.
Chi deve pagare le spese condominiali in caso di compravendita dell’unità immobiliare?
L’articolo 63, secondo comma, disp. att. del codice civile stabilisce che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidamente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

Cosa si intende per “anno in corso” e “precedente”?

Il tribunale di Milano, con sentenza dell’8 luglio 1971 ha precisato che l’obbligazione del subentrante (cioè l’acquirente) relativa ai contributi condominiali dell’anno in corso e di quello precedente si riferisce all’anno di gestione condominiale e non a quello solare.

Chi deve pagare le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio nel caso in cui la delibera sia stata approvata solo pochi giorni prima della vendita dell’unità immobiliare residenziale?

La Corte di Cassazione, con sentenza numero 4393 del 1997 ha stabilito che l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva dalla concreta attuazione dell’attività di manutenzione, e non già dalla preventiva approvazione della spesa. Applicando questo principio, la Suprema Corte ha stabilito che la quota per la manutenzione di una parte comune dell’edificio era a carico dell’acquirente, considerando irrelevante la circostanza che la deliberazione dell’assemblea di approvazione della spesa fosse stata assunta alcuni giorni prima della vendita dell’immobile.

L’indicazione della Suprema Corte di individuare nell’acquirente il soggetto che deve pagare i contributi condominiali è stato confermato da altre decisioni dei giudici di legittimità?

Si. La Suprema Corte, con sentenza 9 settembre 2008, n, 23345 ha precisato che l’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge nel momento in cui tali spese vengono effettivamente eseguite e non quando esse vengano effettivamente approvate, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, con la conseguenza che, in caso di compravendita, tenuto alla spesa è colui che è condomino al momento in cui si concretizza l’obbligo di corrisponderle.

La Corte di Cassazione è univoca nell’indicare nell’acquirente il soggetto tenuto al pagamento dei contributi condominiali?

No. Con sentenze numero 9366 del 26 ottobre 1996, numero 10370 del 17 luglio 2002 e numero 22034 del 2 settembre 2008, la Suprema Corte ha stabilito che l’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento degli oneri condominiali sorge per effetto della delibera assembleare che li approva; conseguentemente, nell’ipotesi di vendita di una unità immobiliare situata in un condominio, tenuto al pagamento è colui che riveste la qualifica di proprietario quando la spesa venga deliberata. In sostanza, le spese devono rimanere a carico di chi abbia concorso con il proprio voto ad approvarle.

In pratica, si può dire che dalla Corte di Cassazione emergano due posizioni contrapposte?

Si. Con decisione numero 24654 del 3 dicembre 2010, la Corte di Cassazione in prima battuta conferma che la giurisprudenza dei giudici di legittimità ha dato risposte contrastanti. Ad avviso del collegio giudicante, la soluzione al quesito di diritto dipende dalla diversa origine della spesa alla quale il condomino deve contribuire. Nel caso di spesa necessaria alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazioni di servizi nell’interesse comune, è l’acquirente che deve sostenerla. Se, invece, siano stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, tenuto a sopportarne i relativi costi è chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea; conseguentemente qualora tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente.

E se l’acquirente ha effettuato il pagamento?

Con la decisione indicata in precedenza, la Suprema Corte ha precisato che l’acquirente ha diritto di rivalersi nei confronti del venditore per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva stabilito dall’articolo 63 delle disp. att. del codice civile.

Come uscire da questa situazione di incertezza giuridica?

E’ auspicabile un intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione che possa portare la necessaria chiarezza in una materia di notevole rilevanza anche sotto il profilo economico.

L’acquirente come può evitare di vedersi recapitare dall’amministratore condominiale spese “impreviste”?


Chi acquista dovrebbe, preventivamente, chiedere informazioni all’amministratore condominiale sulla situazione debitoria del venditore. Eventuali spese condominiali che non risultano ancora pagate potranno, con l’accordo del venditore, essere detratte dal prezzo concordato per l’acquisto dell’unità immobiliare. L’aspirante proprietario dovrà, inoltre, chiedere all’amministratore se sono già state deliberate spese di rilevante entità. In caso affermativo, potrà tenerne conto al momento di concretizzare la proposta di acquisto.

La mancata comunicazione all’amministratore dell’avvenuto trasferimento di proprietà può creare problemi per quanto concerne il pagamento dei contributi condominiali?


La Corte di Cassazione, con sentenza numero 5307/1998 ha precisato che l’acquirente di un appartamento in un edificio condominiale non può pretendere di essere considerato tale dal condominio e dolersi di non essere stato invitato a partecipare all’assemblea dei condomini fino a quando non abbia notificato, o almeno comunicato, l’avvenuto passaggio di proprietà. Fino all’avvenuta effettuazione di questa comunicazione, rimangono in capo al venditore la titolarità dei diritti e degli obblighi relativi allo status di condomino.

In caso di aggiudicazione di un immobile in un’asta giudiziaria, l’interessato è esonerato dal pagamento delle spesse condominiali?

No. Il tribunale di Bologna, con sentenza numero 1471 del 56 maggio 2000 ha escluso questa possibilità; conseguentemente, l’aggiudicatario dovrà pagare i contributi condominiali per l’anno in corso e per quello precedente.

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