mercoledì 30 novembre 2011

Limiti ai divieti sugli animali.


I cani e i gatti rappresentano uno dei problemi di maggiore conflittualità condominiale. In quanti si lamentano per il latrato del cane che il vicino si ostina a lasciare tutto il giorno solo a casa o per l'eterna presenza di piatti e scodelle nel cortile comune o, ancora, per i cattivi odori in acensore? Per non parlare delle paure di malattie, delle quali, spesso per semplice sentito dire, sono considerati portatori gli amici a quattro zampe.

Il dato allarmante è che si sta intensificando il proliferare di comportamenti criminali. Difficile quantificare il fenomeno, ma secondo i dati forniti dall'Aidaa (Associazione italiana difesa animali e ambiente) solamente nel 2011 circa 3.500 tra cani e gatti sono stati avvelenati in condominio. La 'modalità' più diffusa è la classica polpetta avvelenata. Uccidere un animale, è utile ricordarlo, è un reato punibile con la reclusione fino a due anni (articolo 544-bis Codice penale).

È in questo contesto che, di fronte a situazioni critiche e per evitare esasperazioni, l'assemblea condominiale decide, sempre più frequentemente, di vietare la detenzione di animali. Una simile decisione è legittima? La risposta non è univoca ed è, comunque, incerta. Partiamo dall'unico dato incontestabile: l'assemblea condominiale non può decidere a maggioranza, magari con una modifica al regolamento, il divieto assoluto di detenzione di animali. Una decisione del genere sarebbe nulla perché l'assise non può comprimere i diritti dei singoli sulle parti di proprietà esclusiva (Cassazione, sentenza num. 4806/05).

Ciò non toglie che l'assemblea possa vietare, ad esempio, che gli animali entrino in ascensore oppure che possano stazionare nelle parti comuni e così via. Ma questa decisione è da ritenersi legittima solamente se accompagnata dalla descrizione del pregiudizio che s'intende evitare. Ad esempio: «È vietato trasportare animali in ascensore e tenerli nelle parti comuni in modo tale che possano sporcare». In questo modo la norma indica il danno che si vuole evitare per i beni condominiali e quindi legittima la restrizione. La decisione assembleare è da ritenersi illegittima, invece, in tutti quegli altri casi in cui con lo scopo di disciplinare l'uso delle parti comuni si finisce per limitarne la fruizione da parte dei condomini.

Si può ritenere lecito il 'divieto di fatto' di usare l'ascensore da parte dell'anziano condomino dell'ultimo piano solo perché esce accompagnato da Fido? La riposta è no. Ma se le norme sono contenute nel regolamento contrattuale (quello accettato da tutti, per intendersi) il discorso cambia (Cassazione 18 febbraio 2011 n. 3705). Certo non basta dire che è vietato detenere animali, si arriverebbe all'assurdo di proibire anche la presenza d'un criceto: le norme limitatrici dei diritti dei condomini sulle loro abitazioni devono essere formulate espressamente e in modo non equivoco (Cassazione 20 luglio 2009, n. 16832).
Regolamenti a parte, gli animali particolarmente rumorosi e 'indisciplinati' possono dar luogo alla violazione dell'art. 844 del Codice civile ‐ che prevede che le «immissioni rumorose» non debbano superare la «normale tollerabilità, anche riguardo la condizione dei luoghi» ‐ e dell'articolo 659 del Codice penale, che inserisce gli «strepiti di animali» tra le attività che possono «disturbare le occupazioni o il riposo delle persone», prevedendo « l'arresto fino a tre mesi o l'ammenda fino a 309 euro». Tuttavia perchè l'abbiare di un cane possa essere considerato molesto, è necessario che il disturbo riguardi la generalità dei condomini e che sia superata una soglia limite (che in genere viene indivituata in 3 decibel sopra il rumore di fondo, ma che spesso in realtà è da stabilire caso per caso).

Quindi il divieto non impedisce al cane di abbaiare (cosa innaturale), ma di farlo in maniera smodata e in orari tali da disturbare un numero elevato di persone (Cassazione penale n. 35234 del 27 settembre 2001). Nel caso esista una restrizione alla detenzione di animali, ricorredo in sede civile, il giudice può ordinarne l'allontanamento dal condominio con divieto assoluto di ritorno nell'edificio.

Fonte: Alessandro Gallucci ed Emiliano Sgambato su Il Sole 24Ore

lunedì 28 novembre 2011

Ottenere copia delle tabelle millesimali per agire pro quota per quanto effettivamente dovuto da ciascun condomino, responsabilità dell’amministratore.


Trib. civ.Sant'Angelo dei Lombardi, , 5 ottobre 2011.
La colpevole e protratta inerzia tenuta dall'amministratore alla richiesta avanzata da un creditore del condominio di ottenere copia delle tabelle millesimali (al fine di poter agire pro quota per quanto effettivamente dovuto da ciascun condomino), aggravando in termini economici e temporali la posizione del creditore e costringendolo ad una serie di defatiganti attività per conseguire il quantum dovuto, rientra nell'ambito di operatività del novellato terzo comma dell'art. 96 c.p.c. (come introdotto dall'art. 45, comma 12, L. 18 giugno 2009, n. 69) (Nella specie il Giudicante ha quantificato in euro 500,00 l'indennizzo in favore del creditore).

venerdì 25 novembre 2011

Infiltrazioni d'acqua nei box: ai proprietari solo metà spese.


Il giardino condominiale può svolgere la funzione di copertura delle sottostanti autorimesse ed essere anche la causa di infiltrazioni che possono verificarsi nei locali box. Sorge in questo caso il problema di individuare chi deve sopportare le spese per eliminarle. Non sempre il regolamento di condominio specifica come addebitare i relativi costi e allora bisogna esaminare di volta in volta la concreta fattispecie che si presenta e valutare a carico di chi, tra proprietari delle autorimesse e del giardino comune, debbano essere posti gli oneri delle riparazioni.

Si è a volte privilegiato la funzione di decoro architettonico svolta dal giardino, attribuendo quindi a tutti i condomini la spesa per il rifacimento dell'impermeabilizzazione della copertura dei sottostanti box. Altre volte si è invece ritenuta primaria la funzione di copertura delle autorimesse svolta dalla soletta che sostiene il giardino e si è addebitata la spesa della riparazione (e dei conseguenti danni provocati dalle infiltrazioni) ai soli proprietari di queste. Si è infine fatta una distinzione tra spese riguardanti la mera copertura e quelle invece relative alla rimozione e sistemazione del sovrastante giardino, addebitando le prime ai proprietari dei box e le seconde a tutti i condomini.
 
È innegabile che i giardini costituiscano un primario ornamento del l'edificio e che garantiscano un certo decoro architettonico all'intero complesso condominiale, rivalutando i singoli appartamenti che lo compongono. È altrettanto vero che i giardini, al pari degli altri beni comuni, possano essere usati anche con modalità particolari e con intensità diversa in favore di tutta la collettività condominiale, ad esempio adibendoli parzialmente al gioco dei bambini. Non da ultimo, nella maggior parte dei casi, attraverso i viali dei giardini comuni spesso si raggiungono i singoli edifici oppure le stesse rampe di accesso ai box: su detti viali viene a volte addirittura consentita la sosta dei veicoli.
 
Ecco allora che la soletta di divisione tra la proprietà comune e quella esclusiva va a svolgere una contestuale funzione: per un verso di sostegno del giardino condominiale, per l'altro di copertura delle unità immobiliari sottostanti. Non si ha in tal caso una utilizzazione particolare del solaio di copertura da parte di un condomino rispetto agli altri, ma un'utilizzazione conforme alla destinazione tipica, anche se non esclusiva, di tale manufatto da parte di tutti i condomini.
 
È evidente che non possa trovare giustificazione una diversa misura di addebito tra i comproprietari in ragione di un terzo al condominio e due terzi ai proprietari dei locali sottostanti, come invece avevano in precedenza ritenuto alcune pronunce giurisprudenziali, applicando l'analogo principio dettato per i lastrici solari e andando in tal modo a penalizzare i condomini dei box, spesso vittime incolpevoli di una cattiva manutenzione del sovrastante giardino e di una incuria nella gestione del bene comune.
 
Ci sono invece le condizioni per un'applicazione dell'articolo 1125 del Codice civile che stabilisce che i costi per la riparazione delle "solette" sono ripartiti in parti uguali tra i proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e quindi, nel caso in esame, con l'addebito dell'intervento per una metà a carico di tutti i condomini e per l'altra in capo ai proprietari delle autorimesse, corselli compresi: a carico dei primi restano le coperture del pavimento e a carico degli altri l'intonaco e la tinteggiatura della parte sottostante della soletta.
 
Così ha di recente deciso la Cassazione (sentenza n. 15841 del 19 luglio 2011), attribuendo in tal modo un maggior onere in capo a coloro che con un uso più intenso determinano la necessità di intervenire con le opere di manutenzione: al condominio devono essere poste a carico nella misura di metà le spese per la manutenzione e la ricostruzione del solaio e interamente invece le spese di pavimentazione del piano superiore il cui uso da parte della collettività condominiale di certo contribuisce e rende necessario l'intervento.
 
Se il giardino non è curato il danno è comune
Il condominio è custode di tutti i beni comuni e quindi anche del giardino. In tale veste risponde dei danni conseguenti a negligenza nella manutenzione o, in genere, di quelli per cui non abbia adottato tutte le necessarie misure per evitarli.
Può capitare che la caduta accidentale di rami di alberi piantati nel giardino condominiale, piuttosto che degli alberi stessi, procuri danni a persone o a cose. Ferma la diretta responsabilità del condominio in quanto comunque custode del bene comune, trattasi di eventi che, nella maggior parte dei casi, trovano copertura assicurativa, talché al condominio, e per esso al suo amministratore, spetta solo l'onere di tempestivamente relazionare la propria compagnia.
 
L'insidia può però nascondersi sotto il terreno e rimanere silente sino a quando cominciano a comparire le prime infiltrazioni nei locali sottostanti il giardino. Si sta parlando delle radici degli alberi di alto fusto o degli arbusti che, proprio perché incontrollate, vanno lentamente a perforare il manto di impermeabilizzazione della soletta di copertura dei box, deteriorandolo. L'impianto di irrigazione mal funzionante pensa al resto ed ecco che la piccola macchia d'acqua apparsa sul soffitto di un box si propaga sempre di più, sino a invadere pareti e saracinesche. Cadono in questo caso tutti i principi di responsabilità congiunta tra condominio e proprietari dei locali sottostanti al giardino perché spetta solo al primo rispondere integralmente di tutti i danni causati dalla propria incuria. Custodire il giardino significa infatti prevenire simili inconvenienti.

Fonte: Augusto Cirla su Il Sole 24Ore

mercoledì 23 novembre 2011

Chi compra l'appartamento deve pagare i lavori già deliberati.


Le migliorie dell'edificio sono a carico di chi ne beneficia ma attenzione, i giudici sono divisi: soprattutto se gli interventi non sono stati decisi all'unanimità.
Chi deve pagare le spese condominiali in caso di compravendita dell’unità immobiliare?
L’articolo 63, secondo comma, disp. att. del codice civile stabilisce che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidamente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

Cosa si intende per “anno in corso” e “precedente”?

Il tribunale di Milano, con sentenza dell’8 luglio 1971 ha precisato che l’obbligazione del subentrante (cioè l’acquirente) relativa ai contributi condominiali dell’anno in corso e di quello precedente si riferisce all’anno di gestione condominiale e non a quello solare.

Chi deve pagare le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio nel caso in cui la delibera sia stata approvata solo pochi giorni prima della vendita dell’unità immobiliare residenziale?

La Corte di Cassazione, con sentenza numero 4393 del 1997 ha stabilito che l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva dalla concreta attuazione dell’attività di manutenzione, e non già dalla preventiva approvazione della spesa. Applicando questo principio, la Suprema Corte ha stabilito che la quota per la manutenzione di una parte comune dell’edificio era a carico dell’acquirente, considerando irrelevante la circostanza che la deliberazione dell’assemblea di approvazione della spesa fosse stata assunta alcuni giorni prima della vendita dell’immobile.

L’indicazione della Suprema Corte di individuare nell’acquirente il soggetto che deve pagare i contributi condominiali è stato confermato da altre decisioni dei giudici di legittimità?

Si. La Suprema Corte, con sentenza 9 settembre 2008, n, 23345 ha precisato che l’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge nel momento in cui tali spese vengono effettivamente eseguite e non quando esse vengano effettivamente approvate, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, con la conseguenza che, in caso di compravendita, tenuto alla spesa è colui che è condomino al momento in cui si concretizza l’obbligo di corrisponderle.

La Corte di Cassazione è univoca nell’indicare nell’acquirente il soggetto tenuto al pagamento dei contributi condominiali?

No. Con sentenze numero 9366 del 26 ottobre 1996, numero 10370 del 17 luglio 2002 e numero 22034 del 2 settembre 2008, la Suprema Corte ha stabilito che l’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento degli oneri condominiali sorge per effetto della delibera assembleare che li approva; conseguentemente, nell’ipotesi di vendita di una unità immobiliare situata in un condominio, tenuto al pagamento è colui che riveste la qualifica di proprietario quando la spesa venga deliberata. In sostanza, le spese devono rimanere a carico di chi abbia concorso con il proprio voto ad approvarle.

In pratica, si può dire che dalla Corte di Cassazione emergano due posizioni contrapposte?

Si. Con decisione numero 24654 del 3 dicembre 2010, la Corte di Cassazione in prima battuta conferma che la giurisprudenza dei giudici di legittimità ha dato risposte contrastanti. Ad avviso del collegio giudicante, la soluzione al quesito di diritto dipende dalla diversa origine della spesa alla quale il condomino deve contribuire. Nel caso di spesa necessaria alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazioni di servizi nell’interesse comune, è l’acquirente che deve sostenerla. Se, invece, siano stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, tenuto a sopportarne i relativi costi è chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea; conseguentemente qualora tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente.

E se l’acquirente ha effettuato il pagamento?

Con la decisione indicata in precedenza, la Suprema Corte ha precisato che l’acquirente ha diritto di rivalersi nei confronti del venditore per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva stabilito dall’articolo 63 delle disp. att. del codice civile.

Come uscire da questa situazione di incertezza giuridica?

E’ auspicabile un intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione che possa portare la necessaria chiarezza in una materia di notevole rilevanza anche sotto il profilo economico.

L’acquirente come può evitare di vedersi recapitare dall’amministratore condominiale spese “impreviste”?


Chi acquista dovrebbe, preventivamente, chiedere informazioni all’amministratore condominiale sulla situazione debitoria del venditore. Eventuali spese condominiali che non risultano ancora pagate potranno, con l’accordo del venditore, essere detratte dal prezzo concordato per l’acquisto dell’unità immobiliare. L’aspirante proprietario dovrà, inoltre, chiedere all’amministratore se sono già state deliberate spese di rilevante entità. In caso affermativo, potrà tenerne conto al momento di concretizzare la proposta di acquisto.

La mancata comunicazione all’amministratore dell’avvenuto trasferimento di proprietà può creare problemi per quanto concerne il pagamento dei contributi condominiali?


La Corte di Cassazione, con sentenza numero 5307/1998 ha precisato che l’acquirente di un appartamento in un edificio condominiale non può pretendere di essere considerato tale dal condominio e dolersi di non essere stato invitato a partecipare all’assemblea dei condomini fino a quando non abbia notificato, o almeno comunicato, l’avvenuto passaggio di proprietà. Fino all’avvenuta effettuazione di questa comunicazione, rimangono in capo al venditore la titolarità dei diritti e degli obblighi relativi allo status di condomino.

In caso di aggiudicazione di un immobile in un’asta giudiziaria, l’interessato è esonerato dal pagamento delle spesse condominiali?

No. Il tribunale di Bologna, con sentenza numero 1471 del 56 maggio 2000 ha escluso questa possibilità; conseguentemente, l’aggiudicatario dovrà pagare i contributi condominiali per l’anno in corso e per quello precedente.

lunedì 21 novembre 2011

Le scale non sono a norma e il portiere muore: amministratore responsabile.


Il portiere muore cadendo dalle scale a causa del parapetto troppo basso: l'amministratore condominiale ne risponde penalmente. Così ha stabilito la Cassazione, con la sentenza 23425/11. Probabilmente, mentre cercava di togliere una ragnatela, il portiere di un condominio si sporgeva troppo dal parapetto delle scale, alto solo 84 cm, e moriva a causa della caduta. Il gup di Roma dichiarava non luogo a procedere nei confronti dell'amministratore di condominio, «perché il fatto non costituisce reato». In sostanza, a parere del giudice, non era condivisibile la tesi delle parti civili circa l'automatismo tra la violazione antinfortunistica accertata (il parapetto era sotto i limiti di legge) e la responsabilità penale, per omicidio colposo, del datore di lavoro (nel caso in esame, l'amministratore). Contro la sentenza propone ricorso per cassazione la moglie della vittima.

La signora sostiene che, una volta accertata la violazione di una norma antinfortunistica, il nesso causale tra la violazione di legge e l'evento dannoso debba ritenersi presunto. Solo un evento idoneo a far venire meno il nesso di causalità, come ad esempio un malore della vittima o un suicidio - ipotesi comunque escluse dagli inquirenti - avrebbe fatto venir meno la responsabilità del datore di lavoro.

Il datore di lavoro deve assicurare tutte le garanzie ai dipendenti e rispettare le norme antinfortunistiche. Secondo la Corte Suprema, se il legislatore ha stabilito in un metro l'altezza minima di un parapetto «ha evidentemente ritenuto che un'altezza inferiore non possa considerarsi idonea ad assicurare al lavoratore una tutela efficace». In più, viene sottolineato che i destinatari delle norme di prevenzione contro gli infortuni sul lavoro sono sia i datori di lavoro che gli stessi dipendenti, ma l'inosservanza di dette norme da parte dei datori di lavoro ha valore assorbente rispetto al comportamento dell'operaio. Nel caso di specie, quindi, a prescindere dall'eventuale condotta imprudente della vittima e avendo l'amministratore violato le norme di sicurezza, la Cassazione annulla la sentenza con rinvio al gup del Tribunale di Roma.

Fonte: La Stampa

venerdì 18 novembre 2011

Le spese nel supercondominio.


Il supercondominio è un concetto utile a descrivere dei complessi edilizi formati da più fabbricati tra loro collegati da beni e servizi funzionali al miglior godimento delle unità immobiliari che li compongono. Supercondominio tra gli edifici al pari di condominio negli edifici: si tratta d'una definizione sintetica risultante dall'impegno degli addetti ai lavori (dottrina e giurisprudenza ) che mancando dei riferimenti legislativi, hanno dovuto dare soluzione al quesito principale.Ma quali sono le norme di legge che disciplinano il supercondominio (o condominio complesso)? È chiaro che dare una definizione senza indicare come applicarla nella quotidianità dei casi resta un mero esercizio di stile. Rispondere alla domanda, dunque, è stata la prima questione di fondamentale importanza. Ebbene, al supercondominio si applicano le norme che disciplinano il condominio negli edifici e non quelle dettate in materia di comunione. Per analogia, sono le prime le disposizioni che più si adattano alla fattispecie. Non sempre però e più avanti diremo perchè.

Una recente sentenza della Cassazione, la n. 17332 del 17 agosto, ribadisce questo concetto ormai consolidatosi come maggioritario. A ben vedere, dunque, tutta la vicenda ruota intorno al rapporto di condominialità. Esso esprime il legame funzionale e/o materiale tra due beni, di modo che uno di essi sia legato all'altro consentendo di usufruirne o agevolando ciò. Si pensi alla strada interna al complesso edilizio che conduce ai vari edifici o ancora al cancello che delimita e chiude l'area di proprietà esclusiva. Si pensi ancora alle tubature dell'impianto idrico, di proprietà comune a tutti i condomini fino al punto di diramazione verso i singoli edifici. Stesso discorso per l'impianto di riscaldamento o per quello d'illuminazione. Non di meno si applica lo stesso discorso per l'alloggio e i locali usati dal portiere. Tutte cose che rendono possibile il pieno godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Funzionalità ed accessorietà, quindi, rispetto alle unità immobiliari. Perché i partecipanti al supercondominio sono i singoli condomini e non le compagini che lo compongono. Ogni prassi o diverso accordo sarebbe illegittimo (si veda Cassazione, 13 luglio 1997 n. 5333).

Laddove questo legame non sussiste, si torna all'eccezione di cui dicevamo all'inizio: salvo diversa indicazione degli atti d'acquisto o del regolamento del supercondominio, i beni e i servizi devono considerarsi in comunione (su tutte Cassazione 7 luglio 2000 n. 9096). La differenza più evidente tra le due discipline in termini di gestione, si riflette sulla ripartizione delle spese. In base ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo, per i beni in (super) condominio. In parti uguali, a meno di diversa pattuizione, per i beni in comunione. Cosa può essere considerato in comunione? Si pensi a un campo da tennis o a una piscina. Tutte cose che aggiungono pregio e confort alle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma nessuna è funzionale al godimento delle medesime.Una casa senza piscina è cosa ben diversa da una senza impianto idrico.
Oltre agli aspetti proprietari e di ripartizione dei costi, il supercondominio è soggetto anche alle norme di gestione di una compagine condominiale. Ciò significa che esso deve essere amministrato per mezzo dell'assemblea, cui devono partecipare i singoli condomini e l'amministratore, obbligatorio quando ci sono più di quattro partecipanti al supercondominio, e nell'osservanza della legge e del regolamento, necessario quando i supercondomini sono almeno undici. Il supercondominio, quindi, è un normale condominio per tutti quei beni che rendono possibile o anche solamente migliore il godimento delle unità immobiliari ubicate nei vari edifici che lo compongono. È una comunione in relazione a quelle cose il cui godimento, invece, è fine a se stesso.
Il cosiddetto supercondominio non è regolato da leggi o prescrizioni del Codice civile, ma per analogia è sottoposto alle regole previste per il condominio, come specificato dalla giurisprudenza che si è sviluppata in materia.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Il Sole 24Ore

mercoledì 16 novembre 2011

Norme condominio: luci temporizzate per ridurre gli sprechi.


Per il risparmio energetico tra le norme di condominio una gestione più attenta degli impianti: luci temporizzate per ridurre gli sprechi e monitoraggio ciclico dei consumi per bollette più leggere.
La crisi economica ha avuto le sue conseguenze nell’ambito del condominio: la morosità è in costante aumento e non sono rari i casi in cui singoli condòmini, a causa delle difficoltà economiche, non riescono a contribuire al pagamento delle spese necessarie per la gestione e conservazione delle cose comuni. Allo scopo di prevenire queste situazioni, l’ANAMMI (Associazione nazional-europea degli amministratori di immobili) ha stilato otto regole pratiche che dovrebbero attutire gli effetti del difficile momento economico sulla vita condominiale.

Alcune regole:
Riduzione degli sprechi di luce e acqua mediante soluzioni tecniche per risparmiare, ad esempio le luci temporizzate.
Rivedere i contratti con fornitori e gestori di servizi, per verificare tutte le possibilità di risparmio, come l’utilizzo delle rinnovabili per risparmiare energia.
Manutenzione degli impianti: la negligenza nella manutenzione può causare spese ancora più pesanti in caso di guasto o, peggio, di incidente.
Corretto uso degli spazi condominiali: un corretto utilizzo degli spazi condominiali evita interventi gravosi per ripristinare il decoro dell’immobile.
Monitoraggio dei consumi: contro le bollette pazze, è bene abituare i condòmini all’autolettura dei contatori e, laddove ci sia un impianto centralizzato, verificare ciclicamente i consumi.
Partecipare regolarmente alle assemblee di condominio: se davvero si vuole tenere d’occhio il flusso finanziario, alle assemblee è bene essere presenti.

Pagare la quota condominiale evitando grandi ritardi: le spese condominiali servono alla normale manutenzione dell’edificio che, di conseguenza, non può essere ottemperata. Va poi sottolineato che, accumulando debiti, si rischia prima la messa in mora, poi il decreto ingiuntivo e, se non si ottiene nulla, l’atto di precetto. Ultimo atto, il pignoramento, mobiliare e immobiliare.
Rivolgersi all’amministratore in caso di difficoltà: in caso di difficoltà rivolgersi sempre all’amministratore di condominio, l’unico che può concedere una minima dilazione nei pagamenti.

martedì 15 novembre 2011

Detrazione 36%: la documentazione da conservare ed esibire a richiesta degli Uffici dell’Agenzia delle Entrate.


Direzione Centrale Accertamento Documentazione da conservare ed esibire a richiesta degli Uffici dell’Agenzia delle Entrate, ai sensi dell’art. 1, comma 1, lett. a), del Decreto Interministeriale 18 febbraio 1998, n. 41 come sostituito dall’art. 7, comma 2, lett. q) del Decreto Legge 13 maggio 2011, n. 70.

IL DIRETTORE DELL’AGENZIA

In base alle attribuzioni conferitegli dalle norme riportate nel seguito del presente provvedimento,

Dispone:

I soggetti che, ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, intendono avvalersi della detrazione di imposta di cui all’art. 1 della Legge 27 dicembre 1997, n. 449 sono tenuti a conservare ed esibire, a richiesta degli Uffici, i sottoindicati documenti:

1. Le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (Concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori).
Nel caso in cui la normativa non preveda alcun titolo abilitativo per la realizzazione di determinati interventi di ristrutturazione edilizia comunque agevolati dalla normativa fiscale: dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del Decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili, pure se i medesimi non necessitano di alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa edilizia vigente.
2. Per gli immobili non ancora censiti, domanda di accatastamento.
3. Ricevute di pagamento dell’imposta comunale sugli immobili, se dovuta.
4. Delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, e tabella millesimale di ripartizione delle spese.
5. In caso di lavori effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi, dichiarazione di consenso del possessore all'esecuzione dei lavori.
6. Comunicazione preventiva indicante la data di inizio dei lavori all’Azienda sanitaria locale, qualora la stessa sia obbligatoria secondo le vigenti disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri.
7. Fatture e ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute.
8. Ricevute dei bonifici di pagamento.

Motivazioni

Al fine di semplificare gli adempimenti gravanti sui contribuenti per godere del beneficio fiscale di cui al novellato art. 1 della Legge 27 dicembre 1997, n. 449, il Decreto Legge 13 maggio 2011, n. 70, art. 7, comma 2, lett. q), sostituisce l’art. 1, comma 1, lett. a) del Decreto Interministeriale 18 febbraio 1998, n. 41.
Con la nuova previsione normativa viene soppresso l'obbligo di inviare la comunicazione preventiva di inizio lavori al Centro operativo dell'Agenzia delle Entrate di Pescara e, nel contempo, viene disposto l’obbligo di:I. inserire nella dichiarazione dei redditi i dati indicati dalla lett. a) del citato Decreto Interministeriale n. 41, così come sostituita;
II. conservare ed esibire, a richiesta degli Uffici, i documenti stabiliti in apposito provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate.
Il presente provvedimento recepisce il disposto di cui al precedente punto II. ed individua i documenti che i contribuenti devono tenere a disposizione e, a richiesta, esibire.
Si specifica che la comunicazione preventiva all’Azienda sanitaria locale (punto 6), prevista dalla lett. b) dell’art. 1, comma 1, del richiamato Decreto Interministeriale n. 41, è inserita nell’elenco al fine di prevederne l’obbligo di conservazione e di esibizione agli Uffici.
Le fatture e le ricevute fiscali (punto 7) e le ricevute dei bonifici di pagamento (punto 8), il cui obbligo di conservazione ed esibizione agli Uffici è già stabilito dalla lett. c) dell’art. 1, comma 1, del medesimo Decreto Interministeriale n. 41, sono inserite nell’elenco a fini di completezza espositiva, tenuto anche conto della particolare rilevanza di detto tipo di documentazione.

Si riportano i riferimenti normativi del presente provvedimento.

Attribuzioni del Direttore dell ’Agenzia delle Entrate.

Decreto legislativo 30 luglio 1999, n. 300 (art. 57; art. 62; art. 66; art. 67, comma 1; art. 68, comma 1; art. 71, comma 3, lettera a); art. 73, comma 4);
Statuto dell’Agenzia delle Entrate pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 42 del 20 febbraio 2001 (art. 5, comma 1; art. 6, comma 1);
Regolamento di Amministrazione dell’Agenzia delle Entrate , pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 36 del 13 febbraio 2001 (art. 2, comma 1);
Decreto del Ministro delle Finanze 28 dicembre 2000, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 9 del 12 febbraio 2001.
Disciplina normativa di riferimento.
Legge 27 dicembre 1997, n. 449, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 302 del 30 dicembre 1997- supplemento ordinario;
Decreto Interministeriale 18 febbraio 1998, n. 41, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 60 del 13 marzo 1998;
Decreto Ministeriale 9 maggio 2002, n. 153, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 174 del 26 luglio 2002;
Decreto Legge 13 maggio 2011, n. 70, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 110 del 13 maggio 2011
La pubblicazione del presente provvedimento sul sito internet dell’Agenzia >delle Entrate tiene luogo della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, ai sensi dell’articolo 1, comma 361, della legge 24 dicembre 2007, n. 244.

Roma, 02 novembre 2011
IL DIRETTORE DELL’AGENZIA
Attilio Befera

Fonte: Condominioweb

lunedì 14 novembre 2011

Animali domestici in condominio: uno su tre avvelenato dai vicini.


Secondo quanto prescritto dalla legge, «la detenzione di animali domestici in un condominio è vietata solo qualora all’atto dell’acquisto sia menzionata l’esistenza di un regolamento di tipo contrattuale che contenga l’esplicito divieto di possedere animali». In tutti gli altri casi, le persone sono libere di accogliere in casa propria e nel condominio un animale domestico, a patto che la sua presenza sia rispettosa dei beni comuni e della sicurezza degli abitanti.

In aggiunta a questo, c’è stato poco tempo fa il caso di un giudice civile del tribunale di Milano che aveva riconosciuto anche ai gatti senza padrone la possibilità di aggirarsi e nutrirsi nelle aree urbane, anche all’interno dei palazzi di proprietà (secondo quanto prescritto dalla legge 281/1991).
Dura lezione per chi pensava di essere legittimato a fermare questa situazione in maniera più o meno legale. C’è da dire, infatti, che gli animali sono una delle cause principali di litigio nei condomini e che nel 2010 sono stati all'origine ben 46.000 dibattimenti giudiziari.

Ci sono casi in cui, però, non si riesce nemmeno ad arrivare a giudizio e questo perché gli animali vengono letteralmente “fatti fuori” con bocconi avvelenati. Secondo quanto risulta dai dati dello sportello animali di Aidaa – Associazione italiana difesa animali & ambiente, nel corso del 2011 sono stati intossicati oltre 1.250 cani e 2.000 gatti nei giardini e negli spazi condominiali (+7% rispetto al 2010). Di questi, 450 cani e oltre 1.300 gatti sono morti.

In tutto, sono state 700 le denunce e gli esposti presentati alle forze dell’ordine in tutta Italia e il record si è verificato in Puglia (Brindisi in testa e poi Bologna, Roma e Terni, Bari, Palermo, Napoli e Aosta). Bisogna considerare che, in più del 50% dei casi, questi avvelenamenti sono dovuti alle derattizzazioni nei condomini che sono ancora eseguite in modo inadeguato. Così, il cibo avvelenato destinato ai topi finisce per essere ingurgitati dagli ignari animali domestici, che poi ne pagano le spese con la vita. Un altro 20% delle segnalazioni che arrivano all’Aidaa riguarda avvelenamenti accidentali, ma un buon 30% di cani e gatti (uno su tre) viene avvelenato apposta.

venerdì 11 novembre 2011

Barriere architettoniche e distanze legali non rispettate: va demolito l’ascensore installato sulla proprietà esclusiva senza l'approvazione dell’assemblea.


Corte di Appello di Firenze, Sez. I, sentenza del 14 settembre 2011.
L'ascensore costruito d'iniziativa del disabile sulla propria proprietà, secondo i criteri di cui all'art. 3 della Legge 13/1989, ovvero, in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, può essere demolito senza una regolare approvazione dell’assemblea condominiale.
(Nella specie il disabile aveva fatto costruire nella corte interna del suo immobile un ascensore con struttura portante e copertura terminale metallica a distanza inferiore di quella legale rispetto alla finestra della stanza da bagno dell'appartamento dell'attrice e dal muro divisorio tra le due proprietà, quindi chiedeva la condanna del convenuto alla demolizione dell'opera ed alla rimessione in pristino dei luoghi, oltre al risarcimento dei danni.)  

 Nella sentenza si legge:
 “L'art. 3 della legge n. 13/1989 prevede che le opere volte al superamento delle barriere architettoniche negli edifici "possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi anche per i cortili e le chiostrine interni a fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati". Nella specie il cortile che ospita la struttura dell'ascensore non è, né di proprietà comune, né di uso comune a più fabbricati, bensì è di proprietà esclusiva e di uso esclusivo del T****.

Il fatto che altra parte della proprietà immobiliare di quest'ultimo, come il lastrico solare, sia invece in comune con la controparte, non assume evidentemente alcun rilievo nel soddisfare i requisiti della norma. Le disposizioni volte a favorire il superamento delle barriere architettoniche negli edifici privati, del resto, tendono a facilitare, secondo un criterio di solidarietà sociale, l'adozione delle deliberazioni in materia nell'ambito delle proprietà comuni, M non possono incidere sui diritti dei terzi, anzi il comma 2 dell'art. 3 espressamente stabilisce che "è fatto salvo l'obbligo di rispetto delle distanze ... nell'ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune".

La miglior riprova che la costruzione dell'ascensore non coinvolgesse una proprietà comune alla M**** sta dunque nel fatto che T**** l'abbia deliberata per proprio conto, ritenendosi padrone esclusivo dell'opera. Ne deriva che la M****, essendo estranea alla costruzione, ha tutto il diritto di pretendere il rispetto delle distanze legali.”

mercoledì 9 novembre 2011

Fuori dal tribunale l'uso dei servizi del condominio.


Tra le cause di competenza del giudice di pace, in ambito condominiale trovano il primo posto quelle relative a beni mobili di valore non superiore a 5mila euro riguardanti la richiesta di ingiunzione di pagamento per quote condominiali non pagate. Sono di sua competenza anche le cause per apposizione di termini ogni qual volta che, pur essendo certi e riconosciuti i confini, si vuole ottenere la collaborazione del vicino per collocare o costruire quelle opere, come ad esempio piccoli scavi, muri, che rendano evidente e riconoscibile la linea di demarcazione.

Ciò potrebbe avvenire, ad esempio, durante la costruzione di uno stabile confinante con un terreno privato per cui si rende necessario apporre chiaramente i confini per permettere la recinzione. Di sua competenza anche le cause relative al rispetto delle distanze da alberi e siepi: quando la piantagione eseguita dal vicino sia a una distanza minore di quella stabilita dalle leggi o da regolamenti comunali, si può chiedere allo stesso giudice la rimozione delle piante ed il risarcimento dei danni ingiustamente subiti.

Infine troviamo le cause relative alla misura e modalità d'uso dei servizi condominiali che annoverano quelle che hanno ad oggetto il modo più conveniente e opportuno di esercitare un diritto condominiale oppure quelle in cui si discute sul modo di utilizzare un servizio comune tra i condomini. Per esempio: il servizio di riscaldamento, l'orario di accensione o spegnimento o la temperatura; gli impianti comuni dell'acqua o dello scarico e così via.

Più precisamente vi rientrano quelle cause che riguardano le riduzioni o le limitazioni quantitative del diritto dei singoli condomini. Per le cause relative a rapporti tra proprietario e detentori di immobili adibiti a civile abitazione in materia di immissioni di fumo, o di calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e simili propagazioni che superino la normale tollerabilità vi appartengono quelle che concernono i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione ossia quelle relative al modo più conveniente ed opportuno con cui tali facoltà debbono esercitarsi, nel rispetto delle facoltà di godimento riservate agli altri condomini, in proporzione delle rispettive quote, secondo quanto stabilito dalla legge o dalla volontà della maggioranza oppure da eventuali disposizioni del regolamento condominiale.

Il limite di tollerabilità delle immissioni non ha carattere assoluto ma è relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti; spetta, pertanto, al giudice di merito accertarla in concreto.

lunedì 7 novembre 2011

Il proprietario di un box non ha servitù di passaggio sul marciapiede condominiale.


Con la sentenza n. 12310/11 la Cassazione ha stabilito che il proprietario di un locale condominiale, adibito ad uso box, non può essere considerato per ciò solo titolare di una servitù di passaggio sul marciapiede, che gli consenta l'accesso al locale stesso. Né può installare scivoli tra la strada e il marciapiede, perché ciò muterebbe la destinazione del bene comune condominiale, limitandone l'uso agli altri condomini.

Il proprietario di un locale al piano terra di un condominio chiede che gli venga riconosciuto il diritto a realizzare scivoli tra il marciapiede e la strada per consentire l'accesso in automobile al locale, adibito a box. In via subordinata chiede che venga accertata la sua servitù di passaggio sul marciapiede condominiale. Il Tribunale di Genova rigetta le domande e la decisione è confermata in appello. Il proprietario propone ricorso per cassazione.

La sentenza impugnata nega l'esistenza di una servitù di passaggio sul marciapiede condominiale, in quanto il locale è stato acquistato dal ricorrente ad uso negozio e non box. La servitù si trasferisce con il fondo dominante solo quando essa effettivamente esista e non basta la circostanza, esposta dal ricorrente, dell'uso costante del locale come box per far sorgere la servitù.

Ugualmente, è stata negata la legittimità di costruire scivoli permanenti tra la strada e il marciapiede al fine di agevolare l'ingresso in automobile nel box. Infatti, come già ha rilevato la Corte territoriale, il marciapiede per sua natura ha la funzione tipica «di consentire il sicuro transito dei pedoni», e l'utilizzazione dello stesso come accesso al locale di proprietà del ricorrente «avrebbe comportato il mutamento di destinazione di tale parte comune».

Ciascun comproprietario può trarre dal bene comune una utilità più intensa o diversa rispetto agli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione, o compromesso il diritto al pari uso. Ebbene, osserva il Collegio, l'utilità che il ricorrente vorrebbe ottenere sarebbe, oltre che più intensa, anche palesemente in contrasto con quella che ne ricavano gli altri condomini, in quanto consentendo l'attraversamento di un'automobile sul marciapiede sarebbe compromessa la sicurezza di transito dei pedoni, i quali non si troverebbero più su un luogo in cui le vetture non possono accedere.

Infine, il ricorrente richiama la normativa in materia di portatori di handicap (art. 2, L. n. 13/89), che riconosce la possibilità di installare «a proprie spese, servo scale, nonché strutture mobili al fine di rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori ed ai garages». Anche questo motivo viene giudicato infondato, poiché le opere cui fa riferimento il richiamato articolo servono a consentire l'accesso ai portatori di handicap e non alle autovetture di loro proprietà.

Fonte: La Stampa

venerdì 4 novembre 2011

Il costo del sollecito di pagamento.


Ogni condomino, in ragione della titolarità dell’unità immobiliare ubicata nell’edificio, ha il dovere di corrispondere le somme necessarie alla gestione e conservazione delle cose comuni.Si tratta delle così dette obbligationes propter rem. La Suprema Corte di Cassazione, al pari della dottrina, hanno avuto modo di specificare che questo genere di obbligazione sussiste ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell’obbligo.

La connessione tra il diritto e l’obbligo consiste in ciò che, a certe condizioni, l’obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d’essere nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi (cuius comoda eius et incomoda) (così Cass. n. 6323 del 2003).

Nel caso del condominio la misura dell’obbligo contributivo è determinata in ragione dei valori millesimali dell’unità immobiliare utilizzati per ripartire le spese approvate nelle rendicontazioni di spesa preventive e consuntive. Entrando nello specifico delle spese di gestione, soffermiamo la nostra attenzione su uno specifico costo che ricorre frequentemente: il riferimento è al sollecito di pagamento inviato ai condomini morosi.

Chi deve pagarlo?
Il condomino interessato o la compagine condominiale? Al riguardo è bene riaffermare un concetto. Il condomino, in quanto tale, ha l’obbligo di pagare le spese condominiali, alle scadenze pattuite, senza necessità di avvisi. L’amministratore, in questo contesto, ha il preciso obbligo di riscuotere i contributi eventualmente anche tramite azione giudiziaria (art. 63 disp. att. c.c.).E’ prassi che il mandatario, prima di passare la pratica al legale, prenda carta e penna e solleciti personalmente il moroso. Questo sollecito è un’attività extra rispetto a quella sua ordinaria che dovrebbe limitarsi, al massimo, a ricordare le scadenze.
In questo contesto, quindi, il sollecito di pagamento potrebbe essere inteso come comunicazione personale al condomino il cui costo è addebitabile al medesimo. In effetti, molti preventivi di spesa, approvati dall’assemblea, risolvono la vicenda in tal modo. Ciò non toglie, però, che il sollecito dell’amministratore abbia lo stesso ed identico valore legale della lettera di messa in mora inviata dall’avvocato.
Da qui la conclusione: salvo diversa indicazione del regolamento di condominio di origine contrattuale o di decisione assembleare adottata con il consenso di tutti i condomini oppure a maggioranza ma mai impugnata, la spesa per il sollecito dovrà essere ripartita tra tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123 c.c. quale spesa necessaria per la gestione delle parti comuni.
Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

mercoledì 2 novembre 2011

Illegittima l'apertura di un secondo ingresso sul pianerottolo se limita l'uso della cosa comune.


Cass., sez. II Civile, sentenza del 20 luglio 2011 n. 15968.
L'apertura di un secondo ingresso sul pianerottolo , da parte di un proprietario con il quale intende servire un secondo alloggio, trova il limite del pregiudizio all’utilizzo della cosa comune da parte di tutti gli altri condomini. (Nella specie era necessario eliminare una parte del cavedio che sarebbe rimasta incorporata nella proprietà esclusiva della ricorrente.)

Nella sentenza si legge:
Si è osservato che per realizzare l'ingresso al nuovo alloggio, che L..C. intendeva ricavare dalla divisione del suo appartamento, sarebbe stato necessario eliminare in corrispondenza di quel piano la cavità attraversante verticalmente tutto l'edificio, la quale sarebbe rimasta “incorporata per la corrispondente sezione nella esclusiva disponibilità della C.”. Indipendentemente, quindi, dall'eventuale possibilità di utilizzazione della porzione residua del cavedio, questo sarebbe stato in parte inglobato nella proprietà esclusiva di C.L.. Nel che è comunque ravvisabile, alla luce della costante giurisprudenza di questa Corte in materia (v. Cass. 28 aprile 2004 n. 8119, 9 marzo 2006 n. 5085, 24 ottobre 2006 n. 22835, 2 marzo 2010 n. 4965), un uso illecito della cosa comune.”  

Fonte: Condominioweb

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