lunedì 31 ottobre 2011

Regole per risparmiare in condominio.


Le possibilità non mancano: basta un po' di impegno nella ricerca dei preventivi migliori, una maggiore attenzione nel contenere gli sprechi e magari un pizzico di inventiva, che può arrivare fino alla decisione limite di rimboccarsi le maniche e "risolvere" in autogestione la cura delle piante nel giardino comune. In tempo di crisi economica, il risparmio delle famiglie può partire dal condominio: con un vantaggio economico che, se studiato con cura, pesa alla fine dell'anno anche per tre zeri.

A scendere in campo e dispensare qualche consiglio utile a chi vuole abbattere i costi in accordo con i "vicini di pianerottolo" è l'Anammi, l'Associazione nazional-europea degli amministratori di immobile, che ha stilato un decalogo di regole utili per ridurre le spese comuni. A seconda delle situazioni di partenza, bastano spesso pochi accorgimenti e si riesce, secondo le stime dell'associazione, a contenere l'ammontare di bollette e consuntivi anche del 30 o 40 per cento.

«La base da cui partire è sempre la corretta manutenzione dello stabile – spiega Giuseppe Bica, presidente dell'Anammi –, che non deve mai essere dilazionata. Compito degli amministratori è sensibilizzare i condomini. Tenendo conto che, quando dovesse capitare che non c'è accordo su un intervento urgente, l'amministratore può anche intervenire di propria volontà nell'interesse comune.

D'accordo anche i proprietari, che pongono l'accento su altre misure per restringere la spesa. «Diminuire le uscite è possibile – afferma Corrado Sforza Fogliani, presidente di Confedilizia –. L'introduzione della contabilizzazione del calore, ad esempio, riduce i costi anche nell'ordine del 35-40%. Questa soluzione, però, richiede un sacrificio economico iniziale, che non sempre è possibile sopportare, anche se si ripaga in tempi brevi. Se, in alternativa, si cerca un risparmio senza costi di partenza, una strada può essere la ricerca di condizioni più vantaggiose per la fornitura dell'energia elettrica e del gas, eventualmente da parte di un unico soggetto e prestando sempre attenzione alle condizioni effettive dell'offerta, per evitare di sottoscrivere contratti che sono solo convenienti in apparenza.

Buona prassi è, inoltre, confrontare sempre più preventivi, ad esempio per la manutenzione degli impianti». Se il risparmio è garantito per il titolare di un immobile, diverso può essere a volte il discorso per gli inquilini, che non sempre hanno la possibilità di votare le decisioni dell'assemblea. «Su alcune questioni – fa presente Guido Piran, segretario generale del sindacato Sicet – il potere dell'inquilino è limitato. Ad esempio, chi è in locazione ha diritto di esprimersi solo su alcune questioni, come le spese per il riscaldamento o il servizio di portierato, che ricade al 90% su chi effettivamente abita.

Una delle soluzioni caldeggiate dal nostro sindacato, che in passato è stata a volte utilizzata e che poi, nel tempo, si è un po' persa, è l'autogestione di alcuni servizi, come le pulizie delle scale o il taglio dell'erba negli eventuali spazi verdi. La contabilizzazione del calore può essere una scelta conveniente, anche se spesso sorgono questioni sulla suddivisione delle spese». Una via per alleggerire le spese delle famiglie in condominio, soprattutto negli edifici più grandi, è poi la locazione o la vendita di spazi comuni che, nel tempo, non sono più utilizzati.

Ad esempio gli ex locali caldaia, che possono essere ceduti anche a terzi (ma serve l'unanimità). Inoltre, se l'immobile è ubicato in posizione appetibile, a volte è possibile affittare il tetto o la facciata per l'installazione di manifesti pubblicitari. «Una scelta, a volte scontata, ma che paga – prosegue Bica – è rivolgersi ad amministratori di condominio professionisti, perché il fai-da-te può comportare un notevole aggravio di spese. Basta non ottemperare a una norma o violare una legge e si rischia di incorrere in sanzioni anche molto salate».

Ma a volte risparmiare significa semplicemente utilizzare il buon senso. «Non rovinare o danneggiare gli spazi comuni, magari con un uso improprio – conclude il Sicet – evita di dover far fronte a spese elevate, per il ripristino delle aree a uso della collettività».

Fonte: Maria Chiara Voci de Il Sole 24Ore

venerdì 28 ottobre 2011

Amministratori di condominio, predisposto il contratto tipo con cui accettare il mandato.


L'Unioncamere ha predisposto un contratto tipo che disciplina puntualmente l’intero rapporto obbligatorio fra condominio ed amministratore, sia con riferimento al contenuto dell’incarico conferitogli in via ordinaria e straordinaria, sia agli aspetti strettamente pertinenti al suo mandato, quale la durata, la revoca ed il compenso. Una novità di particolare rilevanza per i condòmini, che, riuniti in assemblea, devono deliberare la scelta dell’amministratore cui affidare la gestione del proprio condominio (scelta obbligata se sono presenti più di 4 condòmini): essi potranno formalizzare l’incarico mediante la sottoscrizione di un contratto con il quale si stabiliranno le condizioni e le modalità con cui l’amministratore dovrà svolgere il proprio compito.

 Il testo del contratto (da integrare, arricchire ed armonizzare con il Regolamento condominiale) è stato realizzato tenendo in considerazione le esigenze che generalmente sorgono in sede di affidamento dell’incarico all’amministratore ma soprattutto dei problemi che nella prassi possono svilupparsi fra le parti, purtroppo fonti di numerose e fastidiose controversie (si pensi al caso in cui il condominio rifiuti di retribuire l’Amministratore di un ulteriore compenso in caso di opere di straordinaria manutenzione, o l’Amministratore rifiuti di consegnare o far visionare documenti ai condòmini richiedenti, o ancora veicoli denaro del condominio su conti personali o infine non effettui il dovuto passaggio delle consegne all’atto del subentro del nuovo amministratore).
Di seguito le principali clausole previste dal contratto-tipo pubblicato da Unioncamere:
a) mansioni dell’amministratore. Si raccomanda di includere nel contratto una clausola che preveda, al di fuori delle ipotesi di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c. e salvo quanto stabilito nel contratto stesso e nel regolamento condominiale (ove adottato), che l’Amministratore può agire solo se previamente autorizzato dall’assemblea, come nel caso in cui sia necessario esercitare le azioni reali, ossia le azioni di rivendicazione, negatorie, di regolamento di confini, per apposizione di termini, previste dagli artt. 948-951 c.c. nonché per promuovere azione di risarcimento danni per deprezzamento di parti comuni dell’edificio, derivante da opere abusive eseguite da terzi.

Qualora lo stato in cui versano le cose comuni rappresenti un serio rischio e pericolo all’incolumità dei terzi e dei condomini stessi, in caso di mancata formazione della volontà assembleare o di impossibilità di riunire l’assemblea condominiale e per motivi di imminente necessità ed urgenza, l’Amministratore è legittimato ad agire autonomamente, salvo riferire nella prima assemblea;
 
b) obbligo di gestione esclusiva e separata. Nel caso in cui l’amministratore condominiale gestisca contemporaneamente altri condomini, oltre a quello di cui al contratto, è fatto obbligo di predisporre una gestione amministrativa e contabile separata rispetto alle altre amministrazioni e/o autogestioni;
 
c) durata della delega dell’amministratore. È previsto che l’amministratore duri in carica un anno dalla sottoscrizione del contratto. Alla scadenza naturale del mandato, è facoltà dell’Assemblea la conferma dell’Amministratore. In caso di revoca si conviene che l’amministratore continui ad esercitare i propri poteri finché non si provveda alla sostituzione con un altro incaricato. Alla cessazione dell’incarico l’amministratore deve restituire tutta la documentazione contabile del condominio consegnando tempestivamente al nuovo nominato in modo diligente, trasparente e puntuale tutti i documenti relativi al condominio.

Fonte: Lilla Laperuta su Diritto.it

mercoledì 26 ottobre 2011

Spese anticipate dal condomino, restituzione pro-quota ai condomini rimasti inerti, requisiti dell’urgenza.


Cassazione, sez. II Civile, sentenza del 12 ottobre 2011, n. 21015.
Il condomino che anticipa le spese necessarie per la conservazione delle cose comuni può chiedere la restituzione pro-quota ai condomini rimasti inerti , ma solo se le opere eseguite siano caratterizzate dal requisito dell'urgenza. Principio che trova applicazione anche nell'ipotesi del c.d. “condominio minimo”.

Nella sentenza si legge:

Il Tribunale ha correttamente e motivatamente ricondotto la fattispecie oggetto di giudizio all'ambito di applicabilità dell'art. 1134 cod. civ.. Tale soluzione è in linea con l'approdo giurisprudenziale costituito dalla sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte, la quale ha affermato il principio secondo cui “la diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 cod. civ. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione” che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione.

Ne discende che, istaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, poiché tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art.1134 cod. civ.” (Cass., S.U., n. 2046 del 2006).
Si deve solo aggiungere che correttamente il Tribunale ha ritenuto applicabile la disposizione di cui all'art. 1134 cod. civ., pur se, nella specie, il condominio non risultava formalmente costituito, con nomina dell'amministratore, atteso che la disciplina del condominio negli edifici opera per il semplice fatto che coesistano in un fabbricato, come nella specie, parti di proprietà comune e parti di proprietà esclusiva.   

lunedì 24 ottobre 2011

Così il condominio volta pagina sull'amministratore.


Il cambio di amministratore è senz'altro uno dei momenti più delicati della vita di condominio e trascina con sé notevoli difficoltà. Il passaggio immediato di consegne non è sempre possibile e, anche quando lo è, può trovare grossi incagli sulla propria strada. A causa della delicatezza del mandato conferito all'amministratore, la legge prescrive all'assemblea una maggioranza degli intervenuti in assemblea e di almeno metà dei millesimi. La stessa maggioranza è necessaria anche per la riconferma o per la revoca. Quest'ultima può avvenire non solo alla fine del mandato (mancata riconferma) ma anche in qualsiasi momento del suo corso, anche senza "giusta causa", cioè senza motivazioni (Cassazione, sentenza 1445/1993).

La prorogatio
Le maggioranze per la nomina, riconferma o revoca sono abbastanza alte e sono particolarmente difficili da raggiungere nei grossi complessi o anche nei condomini di seconde case. È quindi comune il caso, quando l'amministratore uscente non viene confermato, che non si riesca a nominarne uno nuovo.

La giurisprudenza è chiara: l'amministratore uscente resta in carica, con tutti i suoi poteri, finché non è sostituito. La diffusa convinzione che l'amministratore in proroga abbia poteri limitati e debba occuparsi solo dell'ordinaria amministrazione, è, quindi, errata: la Cassazione (tra le altre, con le sentenze 1445/1993 e 705/1994) ha più volte ribadito che egli ha gli stessi poteri attribuiti all'amministratore regolarmente eletto, compreso quello di gestire appalti straordinari in condominio o di rappresentarlo in giudizio. La Suprema Corte ha anzi addirittura chiarito (sentenze 4531/2003 e 1405/2007) che perfino l'amministratore revocato o quello eletto illegittimamente restano al loro posto fino alla regolare nomina di un successore. A meno che i condomini non decidano espressamente che non possa continuare la propria attività (Cassazione, sentenza 2099/1999), ma è una scelta pericolosa perché tutti diventano responsabili anche per le scelte di un solo condomino che agisca in nome del condominio.

L'essere in proroga, comunque, non toglie all'amministratore alcuna responsabilità. Per esempio, la Cassazione (sentenza 3588/ 1993) ha chiarito che è costretto a risarcire i condomini degli interessi legali richiesti dall'Inps sui mancati versamenti di contributi al portiere.
Peraltro, il condominio in cui l'amministratore resta in sella per anni in "prorogatio" può divenire ingestibile. I proprietari che gli si oppongono possono creargli molte difficoltà.

Senza maggioranze
A certe condizioni, la soluzione più semplice per sciogliere il nodo della proroga, è la nomina di un nuovo amministratore con maggioranze insufficienti. Se nessuno, nei 30 giorni previsti per l'impugnazione di tale delibera ricorre al tribunale per il suo annullamento, essa diviene pienamente valida. Tale stratagemma può funzionare quando l'amministratore uscente ha dato lui le dimissioni e non intende comunque proseguire nel suo mandato. Altrimenti è facile che trovi alleati tra i condomini perché impugnino la delibera, magari a costo di assicurare loro la sua partecipazione alle spese legali.

Le esclusioni
È ben possibile che la proroga del mandato sia esclusa nel regolamento condominiale o anche tramite una delibera di tipo regolamentare (votata con la maggioranza dei presenti e almeno metà dei millesimi). Ma è piuttosto raro. Innanzitutto perché le maggioranze per la delibera sono esattamente uguali a quelle necessarie per la nuova nomina. E poi perché non è possibile derogare dal principio, posto dal codice civile, che la nomina dell'amministratore avvenga a maggioranza degli intervenuti e di metà dei millesimi.

La nomina giudiziale
A questa situazione di stallo il codice dà uno sbocco: anche solo un condomino può rivolgersi al giudice, chiedendo la nomina di un amministratore giudiziale, senza neppure dover notificare agli altri tale ricorso. Sulla carta si tratterebbe di una soluzione decisiva.
Infatti, trattandosi di un procedimento di volontaria giurisdizione, il condomino che richieda l'amministratore al Giudice non è costretto a farsi assistere da un avvocato, pagando spese legali. Tuttavia, una persona inesperta non è in grado di gestire il meccanismo dell'iter giudiziale ed è quasi sempre costretta a rivolgersi comunque a un avvocato.
Inoltre, non è chiaro se il condomino ricorrente debba o meno essere caricato delle spese di giudizio. Secondo la Cassazione (sentenza 30/4/2001, n. 4706) questo ricorso si configura non come una causa contro il condominio, in cui quest'ultimo è soccombente, ma come un semplice atto di tipo amministrativo.

Occorre, quindi, con un successiva azione ordinaria, lamentare il comportamento omissivo del condominio nel non revocare l'amministratore in carica o nel non nominare il nuovo amministratore, per poter chiedere il risarcimento. Perciò, se l'assemblea ha tentato ma non si è riuscita a nominarlo, il condomino che si è rivolto al giudice per la nomina rischia di pagare, a meno che l'assemblea decida di "graziarlo", spartendo la spesa tra tutti.
Altro inciampo nella nomina giudiziale è che essa è un atto sempre modificabile: se l'assemblea riesce in seguito a designare un amministratore, la nomina giudiziale decade e diviene inutile.
Ancora, va tenuto conto del fatto che l'amministratore scelto dal giudice presenta solo in seguito in assemblea il suo preventivo di onorario: se l'assemblea lo giudica troppo elevato, si deve ricominciare da capo. Infine, l'amministratore giudiziale "piove dal cielo", senza che sia stato valutato dai condomini.

venerdì 21 ottobre 2011

Assicurazione obbligatoria per gli amministratori condominiali.


Il disegno di legge per la riforma del condominio è già stato approvato dal Senato e in questi giorni sta passando all’esame dalla Camera. Il “succo” di questa nuova norma sarà che all’amministratore del condominio potrà essere richiesto di presentare ai condomini un’assicurazione per garantire le azioni compiute durante la carica.

Se l’amministratore condominiale rifiuterà di accettare l’assicurazione non producendo il documento, ci sarà la caduta immediata del mandato. I massimali non potranno essere minori del totale bilancio consuntivo approvato dall’assemblea condominiale e non dovrebbe essere inferiore della giacenza media di ogni condominio durante l’anno precedente alla nomina.

Secondo Confedilizia la nuova riforma aumenterà i costi dei bilanci condominiali dato che molto probabilmente l’utilizzo della polizza sarà stabilito per legge e non su scelta dell’assemblea condominiale.

Secondo Carlo Parodi, il direttore del Centro Nazionale Studi di Anaci, la riforma sembra comprendere anche gli atti fraudolenti, è quindi stato subito proposto un emendamento che prevede la formazione di un fondo di garanzia associativo in modo da contenere gli altissimi costi assicurativi.
Il nome più specifico di questo tipo di polizza è “Globale Fabbricato”, e già dal 2004 che si pensa ad una riforma del genere, che però non è ancora mai stata messa in atto.

Vi terremo aggiornati aggiornati su questo disegno di legge, che ricordiamo deve ancora essere approvato dalla Camera, ma che con molta probabilità vedrà la luce molto presto.

mercoledì 19 ottobre 2011

Nessun potere per l'assemblea di suddividere le quote in via provvisoria.


L’assemblea della comunione non ha né il potere di determinare in via definitiva le quote di partecipazione dei singoli partecipanti, né tanto meno il potere di determinarle in via provvisoria ai fini della gestione delle cose comuni. A ricordarlo è la Cassazione, con la sentenza 11264/11.

Durante una complicata vicenda successoria, la Corte d’appello afferma che la divisione delle spese di manutenzione degli immobili oggetto della comunione tra i coeredi, trova la sua ragione nella necessità di rimborsare alcuni di loro, che avevano anticipato le somme per provvedere appunto alla conservazione degli stessi. Di diverso avviso è invece la Suprema Corte, che ribadisce la differenza tra comunione e condominio.

La comunione non va confusa con il condominio. In particolare, i giudici affermano: in tema di condominio, prima della formazione delle tabelle millesimali, non esiste un criterio legale o convenzionale per determinare la misura della partecipazione alle spese; invece, in tema di comunione, la misura della partecipazione, in mancanza del titolo, è stabilita dalla legge, nel senso della parità delle quote, per cui non c’è bisogno di una determinazione provvisoria da parte dell’assemblea.

Successione: le quote sono determinate o dalla legge o dal de cuius. Infine, ricorda la Suprema Corte, nel caso di successione le quote sono quelle predeterminate dalla legge nel caso di successione legittima o quelle determinate dal testatore in caso di successione testamentaria.

Fonte: La Stampa

lunedì 17 ottobre 2011

La privacy entra in bacheca.


Privacy e condominio, ovvero la sfida tra diritto a vedere rispettata la propria riservatezza e diritto a conoscere la situazione gestionale della compagine. Partiamo da un caso da manuale: morosità e spese condominiali.
«Nonostante i numerosi solleciti, verbali e per iscritto, per il pagamento delle quote relative ai lavori deliberati dall'assemblea, alcuni condomini restano morosi. Trascorsi cinque giorni l'amministratore provvederà a inoltrare la pratica al legale del condominio». Assieme all'annuncio c'è il piano di riparto della spesa e le posizioni debitorie dei condomini. Quante volte è successo di leggere un simile cartello affisso sulla bacheca condominiale? È bene sapere che se la bacheca è visibile da un numero indeterminabile di persone (ad esempio perché affissa nell'atrio d'ingresso), l'amministratore ha agito in maniera illecita. Oltre alla rimozione dell'avviso è possibile ottenere il risarcimento del danno per lesione del diritto alla riservatezza.
Tanto la Cassazione, quanto il Garante della privacy hanno evidenziato che il trattamento dei dati personali deve avvenire in modo tale che le informazioni contenute negli atti condominiali non possano, senza l'esplicito consenso degli interessati, essere conosciute da soggetti estranei al condominio. Se la bacheca è posta in luogo accessibile da molte persone estranee al condominio, quindi, gli avvisi potranno avere solamente carattere generale e mai arrivare a evidenziare le specifiche posizioni dei singoli.
A questo punto è lecito domandarsi: com'è possibile allora che, in caso di morosità, l'amministratore possa permettersi di comunicare ai creditori i nomi e le quote dei condomini morosi? La questione è divenuta di fondamentale importanza dopo che le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che la cosiddetta solidarietà tra debitori non si applica al condominio negli edifici (n. 9148/08). In sostanza, ognuno paga per sé. In questo contesto, sollecitato da più parti, il Garante è intervenuto specificando che è legittima la comunicazione dei dati personali dei condomini relativamente, però, a quelli pertinenti rispetto agli obblighi contrattualmente assunti dal condominio. Così, sarà lecito dire che il condomino moroso è il sig. Rossi e comunicare la quota millesimale della sua unità immobiliare, ma dovrà considerarsi illegittimo comunicare ad esempio il suo numero di cellulare per un bonario sollecito.

Fin qui si tratta dei rapporti tra condomini e l'esterno. E nei rapporti interni alla compagine,chi ha diritto di sapere che cosa? In breve: ognuno ha diritto di sapere ogni notizia riguardante gli altri condomini limitatamente a fatti e circostanze inerenti la gestione comune. Il sig. Rossi potrà chiedere all'amministratore, che sarà tenuto a comunicarglielo, da quanto tempo il sig. Bianchi non versa le proprie quote, perché ogni comproprietario ha diritto di conoscere la situazione di cassa del condominio.
E per quanto concerne le comunicazioni intercorse tra un condomino e l'amministratore? Gli altri hanno diritto a conoscerle? La Cassazione (8 settembre 2011 n. 18421) ha avuto modo di specificare che la valutazione della violazione della riservatezza dei singoli condomini rispetto alle comunicazioni inoltrate dall'amministratore agli altri comproprietari, di fatti riguardanti i primi, deve essere svolta caso per caso avendo riguardo alla natura di quanto comunicato. Nel caso specifico due condomini lamentavano che una loro comunicazione all'amministratore, di carattere personale, fosse stata girata agli altri comproprietari ledendo così la loro riservatezza. Non secondo i giudici, che hanno specificato che la comunicazione era legittima in quanto coinvolgeva anche beni comuni. Infine, proprio in relazione a questi ultimi e con riferimento alle sempre più pressanti domande di sicurezza, è bene ricordare che per l'installazione d'un impianto di videosorveglianza sia necessaria l'unanimità.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Il Sole 24Ore

venerdì 14 ottobre 2011

Umidità dall'appartamento, danni al negozio. Ma a pagare è la proprietaria dell'immobile commerciale.


Umidità e infiltrazioni d’acqua dalla terrazza dell’appartamento nell’immobile condominiale. Con conseguenze evidenti per il negozio collocato nel locale sottostante, preso in affitto: danni alle strutture e alla merce. A pagare, però, è la proprietaria dell’immobile commerciale. Fondamentale è il "doppio" sopralluogo del consulente tecnico – come chiarisce la Cassazione, con la sentenza 20218/11 – che permette di ricostruire le condizioni delle strutture.

E' fastidioso per un appartamento, ancor più fastidioso per un negozio: il marchio lasciato dall’umidità, difatti, può provocare non solo danni all’immagine – come anti-estetiche chiazze sulle pareti – ma anche alla merce, soprattutto quando si parla di abbigliamento. Ecco perché, di fronte a una situazione di disagio oramai cronica, il titolare di un negozio di vestiti aveva scelto di adire le vie legali. Obiettivo: vedere risarciti i guasti provocati dalle infiltrazioni di acqua provenienti dall’appartamento soprastante.

Ma vedere soddisfatte le proprie pretese non si è rivelato semplicissimo: richiesta accolta dal Tribunale, sì, ma respinta dalla Corte d’Appello. Per quale ragione? Semplice, non erano emersi elementi a carico della proprietaria dell’appartamento, anzi era stato evidenziato che quando ella aveva «provveduto alla sostituzione della copertura della terrazza, la guaina impermeabilizzante era ancora in buono stato»: a certificarlo era stato il consulente tecnico. E, per giunta, anche «la causa delle infiltrazioni di acqua, provenienti dalla terrazza, non erano state accertate con sicurezza»; per essere più chiari «non era stato accertato che le infiltrazioni provenissero dalla terrazza» "incriminata". Salva, quindi, la proprietaria dell’appartamento soprastante.

Restava in sospeso la domanda fondamentale: chi avrebbe pagato per i danni subiti dal negozio? Era ancora la Corte d’Appello a stabilirlo, consegnando il cerino in mano alla proprietaria dell’immobile commerciale: era lei a dover ripagare i danni. Di fronte a questa svolta, però, proprio la proprietaria del negozio – dato in affitto – decideva di presentare ricorso in Cassazione.

Col ricorso è proposta una nuova ricostruzione della vicenda, puntando, in particolare, sul doppio sopralluogo del consulente tecnico: il primo a settembre 1997, il secondo a maggio 1998. Secondo la ricorrente, «la guaina presente dopo i lavori del 1997 non era quella originale, ma una guaina nuova, prima non esistente»: in questa visione, la valutazione positiva data dal consulente non era utile, perché legata a una situazione diversa da quella originaria. Sulla stessa falsariga, peraltro, anche la posizione del condominio: ovvero, che il proprietario esclusivo di una terrazza deve rispondere «in ogni caso a titolo di custodia dei danni derivanti da infiltrazioni di acqua nei locali sottostanti».

Questa nuova ricostruzione, però, non può essere accolta dai giudici di piazza Cavour, che invece mostrano di condividere la decisione della Corte d’Appello, la quale, a sua volta, ha fatto proprie le conclusioni del consulente. Questi aveva escluso «ogni responsabilità» della proprietaria dell’appartamento «in ordine alle infiltrazioni di acqua verificatesi» nel locale commerciale.
Alla luce di questa panoramica, il ricorso è rigettato: a pagare i danni sarà la proprietaria dell’immobile in affitto.

Fonte: La Stampa

mercoledì 12 ottobre 2011

Portineria chiusa in tre anni.


La tendenza a trasferire a società di servizi esterne i compiti di pulizia, custodia e manutenzione dello stabile prima assegnati a un addetto dedicato si è intensificata negli ultimi anni. A causa di un fenomeno sociale che cambia le regole della convivenza urbana – i portieri ancora in attività sono circa 35mila – ma certo anche, più prosaicamente, a causa della crisi.

L'eborso medio per un portiere con alloggio in una città come Roma o Milano – considerato il costo del lavoro che grava su uno stipendio base netto mensile di 1.200-1.400 euro, le utenze e le spese condominiali – si può stimare tra i 30 e i 40mila euro annui. Non sorprende quindi che siano sempre più frequenti i casi in cui i condòmini chiedono di mettere all'ordine del giorno la soppressione del servizio. Difficile che si prenda in esame l'opzione del cambio di addetto, anche perché, considerando il preavviso necessario e lo sfratto a cui in genere si deve arrivare per far lasciare l'appartamento in uso all'ormai ex portiere, può ipotizzarsi un tempo non certo inferiore ai due-tre anni.
L'iter per la cessazione del servizio è, almeno sulla carta, semplice. Questa non è infatti considerata innovazione (come invece sarebbe ad esempio l'introduzione del portiere) e quindi l'assemblea può deliberare con la maggioranza degli intervenuti (che rappresenti almeno un terzo dei partecipanti al condominio) portatori di almeno la metà più uno dei millesimi.

Se il portierato è però previsto dal regolamento contrattuale – che ha una natura più vincolante ed è stato accettato da tutti i proprietari dello stabile al momento del rogito o deliberato all'unanimità (vedi Casa24 Plus del 21 settembre) – la giurisprudenza è meno certa. L'orientamento consolidato fino allo scorso anno era che per la modifica fosse necessaria l'unanimità. La Cassazione, con la sentenza 18477 del 9 agosto 2010, ha però stabilito che la variazione delle tabelle millesimali fosse possibile con la maggioranza che abbiamo decritto sopra (generalmente definita "assoluta" per distinguerla dalla maggioranza dei due terzi detta "qualificata" e da quella di un terzo o "semplice"). Da qui deriva la possibilità che anche i dettami del regolamento contrattuale possano essere cambiati a maggioranza "assoluta".
Dal momento in cui l'assemblea delibera, l'amministratore può procedere alla formale comunicazione al portiere, che ha diritto – a norma di contratto nazionale e salvo diverso accordo tra le parti – a dodici mesi di preavviso per lasciare l'incarico e l'alloggio. Il conteggio dei 12 mesi parte sempre o dal 1° del mese (se la comunicazione avviene dal 16 a fine mese) o dal 16 (dal 1° al 15). L'articolo 659 del Codice di procedura civile prevede lo specifico caso di sfratto per immobili concessi per motivi di prestazione d'opera: per affrettare i tempi, è consigliabile rivolgersi ad un avvocato e adire il giudice subito dopo la comunicazione al portiere, intimando la licenza per il rilascio.
In questo modo è possibile, appena scaduto il termine fissato dal giudice per la liberazione dei locali, dare subito corso all'esecuzione dello sfratto senza attendere i tempi del giudizio e notificare quindi all'ex portinaio il precetto di rilascio e poi l'avviso di sloggio, atto quest'ultimo con cui si segnala il giorno in cui l'ufficiale giudiziario procederà all'effettiva liberazione dei locali, anche, occorrendo, con richiesta della forza pubblica in caso di mancato rilascio spontaneo.

Una volta liberati, i locali ex portineria (spazio comune) possono rimanere a disposizione per usi condivisi (ad esempio lavanderia, deposito biciclette, locale per le assemblee o anche per le feste di compleanno dei bambini) oppure essere locati agli stessi condomini o a terzi (se ad uso commerciale è necessario cambiare la destinazione) o addirittura venduti. Tranne per quest'ultimo caso, per cui è necessaria l'unanimità dei consensi, l'assemblea può decidere la destinazione con la maggioranza di un terzo dei millesimi e un terzo dei partecipanti al condominio.

Fonte: Augusto Cirla ed Emiliano Sgambato de Il Sole 24Ore

lunedì 10 ottobre 2011

Distaccarsi dall'impianto di riscaldamento, il regolamento di condominio non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge.


Corte di Cassazione, Sez. II Civ., Sentenza del 29 settembre 2011, n. 19893.
Poiché tra le spese indicate dall'art. 1104 c.c., soltanto quelle per la conservazione della cosa comune costituiscono "obligationes propter rem" - e per questo il condomino non può sottrarsi all'obbligo del loro pagamento, ai sensi dell'art. 1118, comma secondo, c.c., che invece, significativamente, nulla dispone per le spese relative al godimento delle cose comuni - è legittima la rinuncia di un condomino all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento (purché questo non ne sia pregiudicato), con il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell'art. 1123, comma secondo, c.c., dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso del servizio centralizzato; è invece obbligato a sostenere le spese dell'eventuale aggravio derivato alle spese di gestione di tale servizio, compensato dal maggiore calore di cui beneficia anche il suo appartamento .

Il condomino, dunque, come ripetutamente affermato da questa Corte, può rinunciare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo al pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione dell'impianto se, e nei limiti in cui, il suo distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini.

A tali considerazioni occorre aggiungere che non osta la natura contrattuale della norma impeditiva contenuta nel regolamento di condominio, poiché questo è un contratto atipico le cui disposizioni sono meritevoli di tutela solo ove regolino aspetti del rapporto per i quali sussista un interesse generale dell'ordinamento (per la questione dell'interesse meritevole di tutela).

Pertanto, il regolamento di condominio, anche se contrattuale, approvato cioè da tutti i condomini, non può derogare alle disposizioni richiamate dall'art. 1138 comma quarto c.c. e non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, mentre è possibile la deroga alle disposizioni dell'art. 1102 c.c. non dichiarato inderogabile.

Il che non è ravvisarle, anzi è il contrario, quanto al distacco delle derivazioni individuali dagli impianti di riscaldamento centralizzato ed alla loro trasformazione in impianti autonomi, per un duplice ordine di ragioni: in primo luogo, giacché proprio l'ordinamento ha mostrato di privilegiare, al preminente fine d'interesse generale rappresentato dal risparmio energetico, dette trasformazioni e, nei nuovi edifici, l'esclusione degli impianti centralizzati e la realizzazione dei soli individuali; in secondo luogo, giacché la ratio atipica dell'impedimento al distacco, riscontrata dal giudice a quo, non può meritare la tutela dell'ordinamento in quanto espressione di prevaricazione egoistica anche da parte d'esigua minoranza e di lesione dei principi costituzionali di solidarietà sociale.  

venerdì 7 ottobre 2011

Va vietata l'installazione di una caldaia privata nel vano scala.


L’uso di parti comuni dell’edificio è consentito al singolo condomino solo se anche tutti gli altri abbiano la possibilità di soddisfare analoghe esigenze e se, rimaste soddisfatte tutte queste esigenze, il bene non perda la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento occorre un consenso unanime. È il principio espresso dalla Cassazione con la sentenza 19205/11.
Due condomini realizzano un ripostiglio nel vano scala, all’interno del quale fanno installare una piccola caldaia per uso privato. La cosa non piace ai vicini, che ne chiedono la rimozione, e la lite entra nelle aule di giustizia: la Corte d’Appello riforma parzialmente la sentenza di primo grado e condanna i condomini a demolire le pareti del ripostiglio, ma non a rimuovere la caldaia, come avevano chiesto gli attori, i quali propongono ricorso per cassazione.

Secondo i giudici territoriali l’allocazione della caldaia nel vano scala costituisce un uso, seppure più intenso, della cosa comune consentito dall’art. 1102 del codice civile in quanto le modeste dimensioni dell’oggetto non comprometterebbe un uguale uso della cosa comune da parte degli altri condomini, per le loro esigenze.

Di parere opposto la Cassazione, che accoglie il ricorso dei vicini di casa. Secondo pacifica giurisprudenza, infatti, al singolo condomino è consentito servirsi in modo esclusivo delle parti comuni dell’edificio a due condizioni.
Ci sono due requisiti per l’uso esclusivo: rispetto delle altrui esigenze individuali e mantenimento dell’originaria destinazione della cosa comune. Da una parte, il bene comune nelle parti residue deve essere sufficiente a soddisfare le potenziali, analoghe esigenze degli altri condomini; dall’altra, il bene comune non deve perdere la sua originaria destinazione, per effetto dell’uso esclusivo di un condomino, perché per tale mutamento è necessaria l’unanimità dei consensi.

Nel caso di specie, la Corte territoriale si è limitata a considerare soltanto il primo requisito, per di più in modo generico, omettendo qualsiasi valutazione in merito al secondo. Ed infatti, se può essere vero che le modeste dimensioni della caldaia appaiono compatibili con la possibilità per tutti gli altri condomini di fruire del vano scala, nulla si è detto, nella sentenza impugnata, né in merito alla materiale possibilità di installare tante caldaie quanti sono i condomini, né se questa astratta previsione sarebbe compatibile con l’originaria destinazione del vano scala comune.

Il vano scala serve per consentire l’accesso alle proprietà individuali: se tutti installassero caldaie private, cambierebbe la destinazione originaria. Il vano scala, insomma, assolve alla precisa finalità di dare accesso alle proprietà individuali, e tale destinazione originaria risulterebbe modificata dall’installazione di tante caldaie quanti sono i condomini. Per evitare che ciò avvenga, dunque, l’installazione di una caldaia privata deve considerarsi uso privato del bene comune incompatibile col dettato normativo in materia di condominio.

Fonte: La Stampa

mercoledì 5 ottobre 2011

Come il proprietario anche il conduttore può opporsi alle delibere che limitano i suoi diritti sui beni comuni.


Tribunale di Roma, Sez. V, sentenza del 10/03/2011 n. 5179.
Il conduttore, cui è consentito trarre dalla cosa locata tutte le utilità inerenti al suo normale godimento escluse solamente quelle espressamente vietate dal contratto, può utilizzare le parti comuni dell'edificio condominiale ove è sito l'immobile locatogli con eguale contenuto ed eguali modalità del potere di utilizzazione spettante al proprietario. Da ciò consegue che il conduttore ben può opporre le delibere che comprimano o neghino un suo diritto sul bene comune.

Nella spece il giudice ha annullato la delibera dell’assemblea con cui si era deciso di non permettere al conduttore di un appartamento sito al piano seminterrato e con ingresso indipendente di posizionare un citofono all'esterno del cancello d'ingresso dello stabile e di poter utilizzare anche il vialetto d’accesso all’edificio condominiale.  

Fonte: Condominioweb

lunedì 3 ottobre 2011

Telecamere in un condominio? Dipende da dove puntano.


Il singolo condomino non può autonomamente installare un impianto di videosorveglianza che riprenda parti comuni dell'edificio, neppure a scopo di tutela della sua sicurezza, messa in pericolo da atti vandalici e/o tentativi di effrazione, così ha deciso il Tribunale di Varese con la sentenza n. 1273 del 16 giugno 2011, ritenendo che perché possa installarsi legittimamente detto impianto è necessario il consenso espresso di tutti i condomini
A seguito di alcuni tentativi di effrazione e di atti vandalici subiti, un condomino, di propria iniziativa, aveva fatto installare un impianto di videosorveglianza con tre telecamere: la prima montata sul pianerottolo del primo piano che inquadrava parzialmente la porta di ingresso di altri condomini, la seconda che puntava sul portone di accesso al fabbricato e sul garage e l’ultima che riprendeva una vecchia serra. A tale iniziativa reagivano gli altri condomini, sottoponendo al Tribunale di Varese la descritta situazione e chiedendo di dichiararne l’illegittimità con conseguente rimozione dell’impianto stesso, in via cautelare, sul presupposto che il sistema era destinato a riprendere immagini degli spazi comuni con conseguente violazione della privacy e della riservatezza dei condomini.

La questione giuridica affrontata concerne, in sostanza, la liceità del comportamento di un singolo condomino che, senza previa delibera assembleare, installi, al fine di tutelare la propria personale sicurezza, un impianto di videosorveglianza che riprenda anche aree condominiali comuni, con conseguente sacrificio del diritto alla riservatezza degli altri condomini e di terzi tutelato direttamente dall’art. 2 Cost..

E’ ormai orientamento consolidato che il siffatto comportamento, anche se assunto contro la volontà degli altri comproprietari, non integra il reato di interferenze illecite nella vita privata di cui all’art. 615 bis c.p. in quanto la tutela penale del domicilio è limitata a ciò che avviene in luoghi di provata dimora, non visibili ad estranei. Ciò soprattutto se gli altri condomini siano a conoscenza dell'esistenza delle telecamere e possano visionarne in ogni momento le riprese: “l’esposizione alla vista di terzi di un'area che costituisce pertinenza domiciliare e che non è destinata a manifestazioni di vita privata esclusive è incompatibile con una tutela penale della riservatezza, anche ove risultasse che manifestazioni di vita privata in quell'area siano state in concreto, inaspettatamente, realizzate” (Cass. pen. 21 ottobre – 26 novembre 2008, n. 44156, Cass. pen. 30.10.2008, n. 40577, Cass. SS. UU. pen. 28 marzo 2006 n. 26795, Corte costituzionale n. 149/2008).
Non così pacifica è, invece, la valutazione della liceità del descritto comportamento dal punto di vista civile.

La materia sottoposta al vaglio del Tribunale si presenta alquanto spinosa e controversa. Di certo vi è che, nonostante i solleciti provenienti da più parti, manca una disciplina normativa che attui la riserva di legge prevista dall’art. 14 Cost..  In attesa che venga colmata questa lacuna, il Garante per la Privacy è intervenuto più volte per stabilire alcuni punti fermi.

In primo luogo vi è da precisare che l'installazione di tali impianti, se effettuata nei pressi di immobili privati e all'interno di condominii e loro pertinenze, non è soggetta al Codice in materia di dati personali (D. Lgs. 196/2003) quando i dati non sono comunicati sistematicamente o diffusi. Nonostante ciò, richiede comunque l'adozione di cautele a tutela dei terzi (art. 5, comma 3, del Codice). In particolare le riprese devono essere limitate esclusivamente agli spazi di propria esclusiva pertinenza (ad esempio quelli antistanti l'accesso alla propria abitazione) escludendo ogni forma di ripresa, anche senza registrazione di immagini, relative ad aree comuni (cortili, pianerottoli, scale, garage comuni) o antistanti l'abitazione di altri condomini.

Quando invece la ripresa delle aree condominiali è effettuata da più condomini o dal condominio trova applicazione il citato Codice. L'installazione di questi impianti è ammissibile esclusivamente per assicurare la sicurezza di persone e la tutela di beni da concrete situazioni di pericolo, di regola costituite da illeciti già verificatisi, oppure nel caso di attività che comportano, ad esempio, la custodia di denaro, valori o altri beni (recupero crediti, commercio di preziosi o di monete aventi valore numismatico).

Poiché, ad ogni modo, comporta l'introduzione di una limitazione e comunque di un condizionamento per i cittadini, deve essere rifiutato ogni uso superfluo nonchè ogni utilizzazione eccessiva rispetto allo scopo da raggiungere. Scopo che deve essere determinato, esplicito e legittimo e, soprattutto, di pertinenza del titolare dell’impianto. Per questo motivo possono essere attivati soltanto quando altre misure (ad esempio: controlli da parte di addetti, sistemi di allarme, misure di protezione degli ingressi, abilitazioni agli ingressi) siano insufficienti o inattuabili e, per questo motivo, anche l'installazione meramente dimostrativa o artefatta di telecamere non funzionanti o per finzione, anche se non comporta trattamento di dati personali, può essere legittimamente oggetto di contestazione.

Sulla scorta di tale quadro si è formata una giurisprudenza di merito, non essendovi ancora sul punto pronunce della Suprema Corte, compattamente orientata nel senso che non esiste un potere spettante a ciascun condomino di installare impianti di videosorveglianza, soprattutto se orientati su parti condominiali, in quanto ciò comporta una evidente compressione e lesione del diritto all’altrui riservatezza, non giustificata da un interesse altrettanto forte e ampio, considerando che l’esigenza di tutela possa far capo ad uno solo dei condomini, mentre il diritto alla riservatezza riguarda tutti gli altri (in tal senso Trib. Nola, sez. II civ., ord. 3 febbraio 2009, Trib. Milano, 6 aprile 1992).

Condividendo tali assunti, la sentenza in esame, tenuto conto che, nel caso concreto, le telecamere erano state “puntate” non soltanto sulla proprietà esclusiva del condomino installatore ma anche su aree comuni e ritenendo che “il condomino non abbia alcun potere di installare, per sua sola decisione, delle telecamere in ambito condominiale idonee a riprendere spazi comuni o addirittura spazi esclusivi degli altri condomini”, ha qualificato illecito tale comportamento con il conseguente ordine di eliminare le telecamere posizionate.

Ma il Tribunale di Varese si spinge oltre statuendo che neppure l’assemblea condominiale può deliberare l’installazione dell’impianto di videosorveglianza, in quanto lo scopo della tutela dell'incolumità delle persone e delle cose dei condomini, non essendo finalizzata a servire i beni comuni e concretandosi in una lesione di un diritto fondamentale della persona tutelato direttamente dall’art. 2 Cost., esula dalle attribuzioni dell'assemblea stessa (conforme Tribunale di Salerno ordinanza del 14 dicembre 2010).

Ed infatti “i singoli condomini non possono giammai sopportare, senza il loro consenso, una ingerenza nella loro riservatezza seppur per il fine di sicurezza di chi video-riprende. Né l’assemblea può sottoporre un condomino ad una rinuncia a spazi di riservatezza solo perché abitante del comune immobile, non avendo il condominio alcuna potestà limitativa dei diritti inviolabili della persona.
Peraltro, nell’ottica del cd. balancing costituzionale, la videoripresa di sorveglianza può ben essere sostituita da altri sistemi di protezione e tutela che non compromettono i diritti degli altri condomini, offrendo quindi un baricentro in cui i contrapposti interessi possono convivere”.

Pertanto, il sistema di videosorveglianza può essere installato soltanto nel caso in cui la decisione sia deliberata all’unanimità dai condomini, perfezionandosi in questo caso un comune consenso idoneo a fondare effetti tipici di un negozio dispositivo dei diritti coinvolti e, quindi, con il consenso espresso, libero e documentabile per iscritto come prescritto dall’art. 23 del Codice in materia di protezione dei dati personali.

Fonte: Monica Buzzelli de Ipsoa

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