venerdì 30 settembre 2011

Il condominio non risponde dei danni prodotti dal tecnico inviato dall'amministratore.


In materia di condominio, con la sentenza n. 18795, depositata il 14 settembre 2011, la Corte di Cassazione ha stabilito che non è responsabile il condominio se amministratore manda tecnico a domicilio per verificare danni lamentati da condomini. I giudici, accogliendo il ricorso del condominio con rinvio, hanno spiegato che sussiste vizio di motivazione della decisione dei giudici di appello che hanno ritenuto il condominio responsabile sul mero rilievo che l'amministratore ha dato incarico a un tecnico di procedere agli interventi necessari per verificare la causa delle infiltrazioni d'acqua lamentate dal proprietario dell'appartamento così assumendo un'obbligazione in nome e per conto del condominio.

I giudici di merito non hanno infatti considerato il consenso dato dal padrone di casa all'intervento del tecnico e la necessità di detto intervento per l'individuazione della causa delle infiltrazioni, a nulla rilevando la natura invasiva dell'opera prestata dall'idraulico nella proprietà altrui.

Fonte: Luisa Foti su Studio Cataldi

mercoledì 28 settembre 2011

Regolamento più forte se "contrattuale".


Le norme che disciplinano la vita condominiale sono contenute nel regolamento, ma questo può essere di due tipi: assembleare o contrattuale. Il secondo tipo è molto più stringente nel regolare i diritti dei singoli condomini, ma deve essere approvato all'unanimità o accettato al momento del rogito. La legge (articolo 1138 del Codice civile) dispone che negli edifici con più di dieci condomini deve essere formato un regolamento che contenga le norme per disciplinare l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Anche ai complessi condominiali formati da meno di dieci unità è riconosciuta la possibilità di dotarsi di un regolamento, nel rispetto delle più ampie regole generali dettate dalla legge.

Il regolamento ha la funzione di costituire una sorta di statuto convenzionale del condominio che disciplina la vita e l'attività dello stesso come ente di gestione. Può perciò essere considerato la legge interna del condominio. Il regolamento predisposto dal l'unico originario proprietario del l'intero edificio o dal costruttore si definisce di natura contrattuale in quanto, essendo specificamente richiamato nei singoli atti di acquisto delle unità immobiliari, è accettato da tutti i condomini. È il cosiddetto "regolamento esterno" proprio perché la sua formazione avviene a opera di un terzo. Trae la sua forza vincolante dalla volontà dei condomini espressa attraverso l'accettazione di una disciplina predisposta da persone esterne e destinata a divenire parte integrante del rogito. Una disciplina quindi più penetrante perché in grado di incidere sulle posizioni dei singoli, più dettagliata rispetto a quella prevista dalla legge e più stabile perché destinata a resistere ai mutevoli voleri della maggioranza.

Può contenere sia norme regolamentari e sia contrattuali. Le prime riguardano le modalità d'uso dei servizi comuni e in genere l'organizzazione e il funzionamento dei servizi. Le seconde pongono invece nell'interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini sulle parti comuni oppure su quelle di loro esclusiva proprietà, impedendone magari un determinato uso o vietando di destinarle a particolari attività ritenute fastidiose per i condomini: si pensi al divieto di destinare le unità immobiliari a una determinata attività oppure di tenervi animali. Tali divieti possono essere formulati sia mediante esatta elencazione delle attività vietate, sia con la generica indicazione dei pregiudizi che si intendono evitare. Simili clausole devono essere trascritte nei registri immobiliari o essere menzionate espressamente nei singoli atti di acquisto o approvate con il consenso unanime di tutti i condomini. Solo così hanno valore anche nei confronti di coloro che successivamente acquistano le singole unità immobiliari dagli iniziali condomini. Può contenere anche una sanzione più incisiva a carico dei condomini che versano con ritardo le somme da loro dovute.

Il regolamento assembleare è riservato all'autonoma volontà dei condomini, i quali ne curano la formazione e provvedono poi ad approvarlo in assemblea con il consenso della maggioranza degli intervenuti portatori di almeno la metà del valore dell'edificio: con pari maggioranze possono successivamente modificarlo. Tale regolamento è detto di origine interna in quanto preparato da uno o più condomini e sottoposto successivamente al l'esame dell'assemblea al fine di renderlo obbligatorio per tutti i partecipanti al condominio. Nel caso in cui non venga approvato dall'assemblea, ciascun partecipante al condominio può agire in giudizio per chiedere che ne venga formato uno da parte del giudice.

Questo deve però limitarsi a prevedere norme che disciplinano l'uso o le modalità di godimento delle cose comuni, non potendo invece includere disposizioni che vanno a incidere sui diritti dei singoli condomini e che si risolvono in un'alterazione, a vantaggio di alcuni di loro e in pregiudizio di altri, della misura del godimento che ciascuno di loro ha in ragione della propria quota. Né tanto meno può imporre limiti al l'uso delle singole unità immobiliari consistenti in restrizioni delle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva di esse oppure limitare o escludere il diritto di ciascun condomino di servirsi delle cose comuni nella maniera più conveniente.

Fonte: Augusto Cirla de Il Sole 24Ore

lunedì 26 settembre 2011

Il costo del servizio di portierato deve essere suddiviso tra tutti i condomini che ne usufruiscono sulla base dei millesimi di proprietà.


Il condominio Alfa si compone di venti unità immobiliari. Cinque di queste sono dei locali commerciali aventi ingresso diretto dalla pubblica via. La compagine è dotata di un servizio di portierato. Quali condomini e secondo quali criteri partecipano alla spesa per tale servizio? La domanda, frequente e dalla soluzione ormai pacifica, ha trovato ulteriore risposta in una pronuncia, la n. 13684, resa dal Tribunale di Roma lo scorso 22 giugno. Prima di entrare nello specifico esame della vicenda vale la pena svolgere alcune considerazioni di carattere generale.

Molti condomini sono dotati di servizio di portierato in quanto l’originario costruttore ha provveduto a istituirlo e disciplinarlo mediante il regolamento condominiale contrattuale che ha fatto firmare a tutti gli acquirenti delle unità immobiliari al momento della cessione delle medesime. Qualora l’esigenza di dotarsi di un simile collaboratore sorgesse successivamente, la relativa deliberazione, questo almeno è il parere di dottrina e giurisprudenza, non ha carattere innovativo. In tal senso è stato affermato che “ non costituisce innovazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 1120 c.c., l’istituzione del servizio di portierato in uno stabile altamente signorile e con locali già idonei all’espletamento di tale servizio; di conseguenza, la relativa delibera assembleare può essere assunta a maggioranza semplice” (Trib. Torino 16 marzo 1981). Come per l’assunzione anche la soppressione del servizio è sufficiente il voto favorevole della maggioranza semplice degli interventi all’assemblea.

Tanto chiarito è utile domandarsi: nel frattempo chi paga il costo del servizio. Di questa fattispecie, lo ribadiamo, s’è occupato il Tribunale di Roma con una sentenza dello scorso giugno. Nel caso di specie una società, proprietaria d’un locale commerciale ubicato al piano terra con accesso diretto dalla pubblica via, impugnava una deliberazione assembleare che le attributiva, sulla base dei millesimi di proprietà, una quota parte della spese necessaria per garantire il servizio di portierato. Il condominio si costituiva in giudizio opponendosi alla domanda. Il Tribunale l’ha ritenuta infondata in quanto, si legge in sentenza, “ le spese di portierato in un edificio condominiale, trattandosi di servizio per sua natura tale da assicurare la custodia e la vigilanza dell'intero fabbricato, vanno ripartite tra i condomini alla stregua del criterio dettato dall'art. 1123 primo comma c.c., la cui applicabilità può essere legittimamente negata solo se risulti una contraria convenzione oppure se si accerti che il servizio, per particolari situazioni di cose e luoghi, non può considerarsi reso nell'interesse di tutti i condomini (in tal senso Cass.13.2.86 n. 962). Inoltre in tema di condominio negli edifici le spese di portierato che siano previste nel regolamento tra quelle di carattere generale, vanno ripartite tra tutti i condomini ai sensi dell'art. 1123 c.c. in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno ed indipendentemente dalla maggiore o minore utilizzazione del servizio da parte di condomini proprietari di unità immobiliari site in posizione particolare, quali negozi (in tal senso Cass. 30.5.90 n. 5081)”. Quanto alle ipotesi di esclusione dal pagamento, nel corso della causa, si era accertato che i locali della società impugnante godevano del servizio di portierato e che, quindi, non v’era motivo di escluderli dalla partecipazione alle spese.

In sostanza, è possibile affermare che: i locali commerciali per i quali risulti escludibile l’irrilevanza del servizio di portierato sono tenuti a partecipare alla spesa in proporzione ai millesimi di proprietà ad essi riferibili.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condomnioweb

venerdì 23 settembre 2011

Animali domestici, a causa loro nei condomini italiani un litigio ogni 10 minuti.


A causa della difficile convivenza tra animali domestici e condomini si litiga e si litiga davvero tante. Nei condomini italiani scoppia mediamente una lite ogni 10 minuti a causa di problemi di convivenza tra le famiglie che hanno gli animali domestici e quelle che non le hanno. Molto spesso questo fenomeno delle litigate èdovuto al fatto che non esistono ancora regole uniche nazionali valide su tutto il territorio nazionali, ma che invece in ogni condominio, ogni proprietario dell’immobile da cedere in affitto spesso di regola di sua iniziativa sui in merito agli spazi destinati alla detenzione di cani e gatti, sia in merito alle condizioni che rendono o meno possibile la presenza degli animali domestici negli spazi comuni.

Allo sportello online di AIDAA animalincondominio@libero.it nel corso del 2010 sono giunte 52.560 segnalazioni e richieste di consulenza in merito alle liti in condominio, rispetto alle 37.000 del 2010. Le parole d’ordine dovrebbero essere rispetto e tolleranza, sia da parte del possessore dell’animale che deve educarlo a non infastidire i vicini di appartamento, sia da parte dei condomini tutti, che non devono certo pretendere che il cane del vicino non abbai mai o che il gatto non miagoli. Quasi mai tuttavia tolleranza e rispetto hanno la meglio, visto che si finisce sempre più spesso a litigare animatamente e addirittura in tribunale.

Lo sportello dell’Aidaa raccoglie migliaia di richieste di consulenza legale ogni anno e ha stimato che nei condomini c’è in media una lite ogni 10 minuti scatenata da contenziosi sulla presenza e il comportamento degli animali domestici. Nel 2010 ci sono state 52.560 segnalazioni, con 4200 liti finite in tribunale. Per fortuna sono diminuite le liti degenerate e che hanno provocato feriti, in tutto il 2010 sono state 32. Per quanto riguarda gli animali oggetto delle segnalazioni i cani rappresentano il 65% del totale, seguono i gatti con il 29%, i pappagalli, ed altri volatili con il 3%, i conigli da compagnia con il 2% e a finire altri animali tra le quali tartarughe ed esotici che sono causa dell’1% delle segnalazioni relative alle liti in condominio.

Tra la classifica delle regioni più litigiose si conferma al primo posto la Lombardia, seguita da Piemonte, Sicilia, Toscana, Lazio ed Emilia-Romagna. Tra le città dove si litiga di più spiccano Milano, Bologna, Roma, Torino e Firenze. I motivi che maggiormente portano alla lite sono l’abbaio notturno dei cani, l’uso degli spazi comuni, in particolare dell’ascensore da parte degli animali, ed ovviamente le vicende legate alle colonie feline o ai gatti di proprietà che girano per i giardini privati e condominiali. Non mancano infine richieste strane come quella pervenuta da Cremona dove un condominio chiedeva di proibire al gatto di una condomina si salire sui tetti.

mercoledì 21 settembre 2011

Restrizioni da approvare con consenso unanime.


Assumono particolare importanza i limiti all'utilizzazione delle singole proprietà esclusive contenuti nel regolamento di condominio, purché di natura contrattuale oppure approvato in assemblea con il consenso unanime di tutti i condomini.

Queste limitazioni possono essere formulate sia mediante specifica elencazione delle attività vietate e sia mediante riferimenti ai pregiudizi che si intendono evitare. Nella prima ipotesi è sufficiente, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, verificare se essa sia inclusa o meno nell'elenco. Nel secondo caso è necessario invece accertare l'effettiva capacità della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che con la norma del regolamento si vuole evitare. È evidente che simili limitazioni pongono un peso sulla singola unità immobiliare, traducendosi in un'evidente compressione delle facoltà e dei poteri inerenti il diritto di proprietà e il libero godimento del bene.

Ecco perché è assolutamente indispensabile che le restrizioni vengano indicate in modo espresso e chiaro nel testo del regolamento oppure che emergano da una volontà così pacifica da non lasciare dubbi su una loro diversa interpretazione. Esse devono dunque risultare da manifestazioni rivelatrici in modo certo di un preciso intento non suscettibile, in quanto tale, di dare luogo a incertezze o dubbi. In ogni caso, i divieti o i limiti devono essere trascritti nei registri immobiliari oppure conosciuti dal terzo acquirente dell'immobile gravato, attraverso un'espressa dichiarazione contenuta nell'atto di compravendita con cui dichiara di conoscere e di accettare il regolamento in ogni sua parte.

È dunque possibile per i condomini, attraverso un regolamento, disciplinare i loro rapporti in materia di immissioni in maniera più rigorosa di quella prevista dalla legge: la norma del regolamento prevale quindi su quella del codice, a condizione però che sia accettata da tutti i condomini.

Deve pertanto ritenersi legittimo e vincolante il divieto contenuto nel regolamento di natura contrattuale di fare funzionare elettrodomestici oltre una certa ora serale. Simile clausola, se da un lato pregiudica i condomini impedendo loro di usufruire di tariffe agevolate per il consumo dell'elettricità, dall'altra tutela il loro diritto alla quiete e alla tranquillità. Si tenga infine presente che la violazione di questo obbligo prescinde dall'accertamento della tollerabilità o meno dell'immissione rumorosa prodotta dall'elettrodomestico, trattandosi di un vincolo che le parti hanno stipulato e accettato (sentenza della Cassazione n. 1064/11).

lunedì 19 settembre 2011

Danni al solaio, agire nei confronti del condomino del piano superiore per il risarcimento dei danni.


Cass. civ., Sez. II sentenza 8 settembre 2011, n. 18420.
La ripartizione delle spese per la manutenzione, ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai secondo i criteri dell'art. 1125 cod. civ., riguarda le ipotesi in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini.

Nell'ipotesi in cui il condomino del piano sottostante agisca nei confronti del condomino del piano superiore per il risarcimento dei danni al suo solaio deve dimostrare, ai sensi dell'art. 2043 cod. civ., che essi dipendono da fatti imputabili a quest'ultimo, altrimenti dovendosi ripartire in parti uguali le spese per la riparazione di esso per la presunzione assoluta di comunione tra loro del solaio, da cui deriva altresì l'inapplicabilità dell'art. 2051 cod. civ. diretta a tutelare i terzi danneggiati dalle cose che altri hanno in custodia, non i comunisti tra loro.   

Fonte: Condominioweb

venerdì 16 settembre 2011

Parti comuni, cambiare si può.


Destinare una parte del giardino o del cortile condominiale a parco giochi per i bambini o a parcheggio. Oppure trasformare l'ex portineria in un asilo nido, in una lavanderia o in un deposito per biciclette. Sono solo alcuni esempi possibili di come utilizzare (e trasformare) le parti comuni all'interno di un condominio.
Ma occorre muoversi entro regole e limiti ben precisi. Le decisioni dell'assemblea devono infatti fare i conti con il rispetto del decoro architettonico, del regolamento condominiale, con il diritto di tutti i proprietari a non vedere lesa la possibilità di utilizzo della cosa comune. Cosicché non tutte le decisioni prese hanno vita facile davanti ai giudici. Se poche complicazioni si presentano in genere quando si decide sulla destinazione di un bene comune che non è utilizzato perché è cessata la sua destinazione originaria (si pensi a un ex locale caldaia o alla ex portineria), nel caso si tratti di una modificazione della destinazione esistente le cose in genere si complicano.
La sentenza della Cassazione numero 15319 del 12 luglio scorso tratta proprio uno di questi casi e in particolare stabilisce che è legittima la trasformazione di una parte del giardino condominiale in parcheggio decisa dall'assemblea con una delibera adottata a maggioranza. Al condomino che denunciava come la decisione dell'assemblea sarebbe andata a ledere il decoro dell'edificio, la Corte ha risposto che spetta al giudice di merito decidere se si verifichi o meno un'alterazione del decoro e che la Cassazione può intervenire solo nel caso la decisione non sia «congruamente motivata». Nel caso specifico la Corte di Appello ha escluso che «la destinazione a parcheggio di un'area di giardino interessata solo in piccola parte da alberi di alto fusto e di ridotta estensione (mq 240) rispetto alla superficie complessiva (mq 1.300) abbia provocato un apprezzabile deterioramento del decoro»; anzi, il parcheggio ha determinato «una valorizzazione dell'immobile». La Corte d'Appello ha stabilito anche che la realizzazione del parcheggio non ha determinato «alcuna significativa menomazione del godimento e dell'uso del bene comune e quindi la sua "inservibilità" ex articolo 1120 Codice civile». In relazione a questa disposizione la Corte ha notato come «la delibera assembleare di destinazione di aree condominiali scoperte in parte a parcheggio e in parte a parco giochi, ha a oggetto un'innovazione diretta al miglioramento o al l'uso più comodo o al maggior godimento della cosa comune (Cass 29- 12-2004 n.24146) e che la deliberazione di destinazione a parcheggio di un cortile è diretta a disciplinare le modalità d'uso del detto bene comune (Cass. 8-11-2004), stabilendo, in entrambi i casi, la legittimità delle delibere adottate anche soltanto a maggioranza».
Come regola generale si può trarre che le delibere sulla destinazione d'uso delle parti comuni, nel caso intendano apportare una miglioria nel loro utilizzo, possono essere prese dalla maggioranza semplice (cioè degli intervenuti all'assemblea, che rappresentino almeno 500 millesimi di proprietà).
Questo però a tre condizioni. Primo: che non si alteri il decoro del l'edificio; sarà poi eventualmente il giudice di merito a stabilire caso per caso se questo è invece avvenuto. Secondo: non si deve impedire l'uso della parte comune anche a un solo condomino; nel caso di traformazioni come quella presa in considerazione dalla sentenza analizzata è sufficiente che una parte significativa del bene resti a disposizione per l'uso precedente (caso diverso sarebbe ovviamente se fosse stato deciso che tutto il giardino doveva diventare parcheggio). Terzo: la modifica non deve essere esplicitamente vietata dal regolamento condominiale che abbia natura contrattuale (la Cassazione non si è pronunciata su questo aspetto nella sentenza analizzata perché nel ricorso era presente un vizio).

Fonte: Emiliano Sgambato de Il Sole 24Ore

mercoledì 14 settembre 2011

Cassazione, va rispettata la riservattezza nelle comunicazioni dell'amministratore ma non se riguardano beni comuni.


Anche i condomini hanno diritto al rispetto della privacy perché titolari del trattamento di dati riservati. Non sempre però si integra in una violazione. Lo ricorda la Corte di Cassazione spiegando che non può essere ritenuta illecita una "comunicazione all'interno della compagine condominiale avente ad oggetto i dati concernenti nell'insieme la gestione condominiale ivi compresi quelli attinenti alle posizioni personali di ciascun condomino".

Insomma nel caso in cui vi sia stata quindi una divulgazione di dati personali non per questo si realizza automaticamente una violazione della privacy. Il giudice di merito in casi del genere deve effettuare una comparazione tra gli interessi coinvolti. Nel caso esaminato dalla Corte è stato ritenuto non censurabile il comportamento di un amministratore che aveva diffuso fra condomini le fotocopie di un progetto di realizzazione di un ascensore privato. I

l progetto era stato inviato all'amministratore dal promotore ma dette informazioni, spiega la Corte, riguardavano le parti comuni dell'edificio e ciò esclude che vi sia stata una violazione della normativa che protegge i dati personali.

venerdì 9 settembre 2011

Se si dice «no» a una delibera condominiale.


«L’articolo 1.137 del Codice civile non disciplina la forma delle impugnazioni delle delibere condominiali, che vanno pertanto proposte con citazione, in applicazione della regola dettata dall’articolo 163». Lo hanno stabilito le Sezioni Unite della Cassazione, così risolvendo un contrasto giurisprudenziale sorto attorno all’individuazione del mezzo tecnico di impugnazione delle decisioni assunte dall’assemblea di condominio. Secondo una parte della giurisprudenza, infatti, il termine «ricorso», che figura ripetutamente nel citato articolo 1.137, andava inteso in senso tecnico; secondo altra parte della giurisprudenza, invece, lo stesso termine andava letto come sinonimo di istanza giudiziale.

Nella motivazione del provvedimento, i Supremi giudici giustificano la loro decisione sul presupposto che la previsione di cui all’articolo 1.137 «è inserita in un contesto normativo - il Codice civile - destinato alla configurazione dei diritti e all’apprestamento delle relative azioni sotto il profilo sostanziale» e «non anche sotto quello procedurale»; inoltre, in base alla considerazione che «la prescrizione del ricorso, come veste dell’atto introduttivo dei giudizi in determinate materie, è sempre accompagnata dalla fissazione di varie altre regole, intese in genere a delineare procedimenti caratterizzati da particolare snellezza e rapidità», regole che, invece - precisano ancora i giudici - «mancano del tutto con riguardo alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali», le quali, pertanto, non possono che essere «soggette alle norme comuni di procedura».

Fonte : Presidente Confedilizia su Il Giornale 

mercoledì 7 settembre 2011

Offese fra condomini? A volte sono scusabili.


Il condomino provocato può talvolta - senza abusarne - "farsi giustizia da sè" mandando a quel paese l’inquilino autore della provocazione. La Cassazione (sentenza 32901/11) ha bocciato il ricorso di un amministratore condominiale veneto che chiedeva la condanna per ingiuria di una condomina dalla quale era stato ingiuriato con un "vaffa".
L'amministratore, dovendo verificare la possibilità di organizzare nello stabile dei posti auto per i condomini, insieme ad altri inquilini aveva spostato le fioriere della condomina. Uno spostamento vissuto come vero e proprio affronto dalla signora che aveva ingiuriato l’amministratore. Immediata la denuncia. Il caso, dopo che la condomina è stata assolta dal Tribunale di Portogruaro, è arrivato sino in Cassazione.

La Suprema Corte ha respinto il ricorso ricordando che «in tema di ingiuria, costituisce fatto ingiusto idoneo ad integrare l’esimente della provocazione la condotta dell’ingiuriato che intraprenda autonomamente l’attività ablatoria di una situazione che ritenga illegittima, invece di sollecitare l’intervento dell’autorità, in quanto, a tale fine, la caratterizzazione di ingiustizia deve essere parametrata non già all’ipotetica illegittimità del comportamento di controparte, quanto piuttosto alla conformità della condotta dell’ingiuriato alle ordinarie regole del vivere civile, le quali esigono che l’illegittimità sia accertata ed eventualmente rimossa nelle forme di legge».

Lo «spostamento delle fioriere fu espressione di ostilità non essendo necessario alle misurazioni che la persona offesa stava eseguendo e avendo il senso di esplicitare la contestazione di una situazione di fatto che si assumeva di intralcio alla creazione di aree destinate a parcheggi privati». Insomma, la signora aveva subito un affronto e va scusata per avere mandato a quel paese l’inquilino prevaricatore. Che pagherà le spese del procedimento.

Fonte: La Stampa

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