mercoledì 31 agosto 2011

Le scale ed i terrazzi devono rispettare le norme sulle distanze legali.


Con ordinanza n. 424 del 27 gennaio 2010 la IV sezione del Consiglio di Stato ribadisce un principio in tema di distanze tra le costruzioni per cui ai fini del calcolo delle distanze legali dai confini devono computarsi "le parti dell'edificio, quali scale, terrazze e corpi avanzati che, seppur non corrispondano a volumi abitativi coperti, siano destinati a estendere e ampliare la consistenza del fabbricato; mentre non sono computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano una funzione meramente ornamentale, di rifinitura o accessoria di limitata entità, come le mensole, i cornicioni, le grondaie e simili "
Richiamandosi alla nozione civilistica di "costruzione" prevista dall'art. 873 C.C. ed al limite minimo dei tre metri quale unica nozione inderogabile perché stabilita dalla legge statale, i Giudici di palazzo Spada confermano la sentenza del TAR Lombardia e la legittimità di un'ordinanza di demolizione di una scala esterna ad un edificio che non rispettava le distanze legali.

Il manufatto seppure non corrispondente ad un volume abitativo coperto viene considerato costruzione destinata ad ampliare ed estendere la consistenza del fabbricato cui è connessa e per ciò solo tenuta al rispetto delle distanze dai confini.

I Giudici del Consiglio di Stato, richiamando poi all'interno della loro decisione la sentenza della Cassazione n. 19544 del 10 settembre 2009, ribadiscono che il limite dei "tre metri" previsto dall'art. 873 Cod. Civ. come distanza minima dalle costruzioni, non può essere derogato da fonti normative secondarie quali i regolamenti comunali Resta ammissibile invece per queste fonti secondarie "stabilire distanze maggiori" ai sensi dall'art. 873 seconda parte e/o anche determinare "punti di riferimento, per la misurazione delle distanze, diversi da quelli indicati dal codice civile, escludendo taluni elementi della costruzione dal calcolo delle più ampie distanze previste in sede regolamentare"

Fonte: Avv. Fabio Agostoni, Studio legale Rusconi & Partners. su Il Sole 24 Ore

lunedì 29 agosto 2011

Condominio moroso: quando la solidarietà è una bufala e quando, invece, è necessario pagare anche per lui.


Parlare di spese condominiali vuol dire anche fare i conti con un interrogativo: ognuno paga per sé oppure in qualche caso bisogna farsi carico anche delle quote degli altri? In sostanza: la tanto famigerata solidarietà esiste oppure no? La risposta è: no, quasi sempre, non esiste. In relazione all’annosa vicenda le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione hanno specificato che “ la solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; che in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale; considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro; che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l'art. 1123 cit., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che - in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità - l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà. Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditali in proporzione alle loro quote e l'obbligazione in solido di uno dei condebitori tra gli eredi si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie” (Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).

Questa sentenza era relativa alle obbligazioni discendenti da un contratto stipulato per la manutenzione dell’edificio. Quell’accordo, stando a quanto si legge nel testo della pronuncia, non conteneva alcuna indicazione in merito alla solidarietà tra i condomini per il credito della ditta appaltatrice. Anche in ragione di ciò, quindi, a quella particolare fattispecie erano inapplicabili le regole sulla solidarietà. Essa, pertanto, può sussistere solamente se i comproprietari all’unisono decidono (magari con un accordo che prenda la forma di una clausola contenuta in un regolamento contrattuale) di far fronte comune per saldare il debito magari per scongiurare la sospensione dell’erogazione dei servizi pattuiti. Resta il fatto che, nella pratica quotidiana (si pensi alle forniture di acqua, luce e gas) per evitare di rimanere senza quei beni si preferisce, di fatto, accollarsi, salvo ristorno al momento del recupero, le somme dovute dai morosi.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

venerdì 26 agosto 2011

Stalking: Cassazione, l'offesa ad una donna che abita in un condominio turba anche altre donne dello stabile.


Con la sentenza n. 20895/2011 la Corte di Cassazione allarga le maglie della fattispecie di "atti persecutori" prevista dall'art. 612-bis c.p, il neonato reato di matrice anglosassone introdotto nel nostro ordinamento nel 2009. Secondo i giudici di legittimità si pone in essere in un'ipotesi di "stalking condominiale" quando uno dei condomini perseguiti le altre abitanti dello stabile, in quanto donne, minacciandole di morte in ascensore o pedinandole.

Secondo Piazza Cavour, il fatto che gli atti persecutori dell'uomo fossero rivolti nei confronti delle abitanti del condominio è sufficiente a generare un senso di turbamento anche nelle altre donne abitanti del condominio. Respingendo il ricorso di un condomino, condannato per stalking dai giudici di secondo grado, la Corte ha infatti sostenuto che non per forza il reato di stalking si integri ai danni di una sola persona ma addirittura ben può integrarsi in danno delle abitanti di un intero condominio.

Secondo la ricostruzione della vicenda, un uomo aveva l'abitudine di terrorizzare le vicine di casa, perseguitandole e minacciandole, in quanto donne. Tale circostanza è bastata ai giudici di Piazza Cavour per dichiarare la legittimità della configurazione del reato di stalking: infatti ogni offesa in danno di una donna abitante del condominio turba in se ogni altra donna residente nello stabile.

La Corte ha infine avuto modo di illustrare le sostanziali differenze tra la fattispecie prevista dall'art. 612-bis e l'art. 610 del codice penale: nel secondo caso, violenza privata, si ha una fattispecie nella quale, la violenza si sostanzia sia non solo nel costringimenti emotivi, come nello stalking, ma anche nella violenza fisica, obbligando la persona ad uno specifico comportamento.

Fonte: Luisa Foti su Studio Cataldi

mercoledì 24 agosto 2011

Creazione di un bagno in un’unità immobiliare: perché ed in che modo il condominio può opporsi ?


Ognuno ha diritto di godere della propria unità immobiliare in modo pieno ed esclusivo nel rispetto dei limiti imposti dalla legge e dal regolamento di condominio. Il godimento del bene può comportare la sua trasformazione o modificazione a seconda delle esigenze del suo proprietario. In questo contesto accade spesso che nelle unità immobiliari dotate di un solo servizio igienico, il proprietario decida di crearne uno nuovo. Se l’abitazione è del tipo unifamiliare le problematiche, al di là delle questioni squisitamente tecniche, saranno ricollegabili solamente alla richiesta delle necessarie autorizzazioni amministrative.

Nel caso di un’unità immobiliare ubicata in condominio a questa vicenda si associano quelle legate alla compagine. In particolare la norma di riferimento è l’art. 1122 c.c. a mente del quale:
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio”.

Il concetto di danno va inteso in senso lato. Così ad esempio la Cassazione ha specificato che ““ non v’e dubbio che il concetto di danno, cui la norma fa riferimento, non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma esteso anche al danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili della cosa comune, anche se di ordine edonistico od estetico (v. Cass. 27.4.1989, n. 1947), per cui ricadono nel divieto tutte quelle modifiche che costituiscono un peggioramento del decoro architettonico del fabbricato. Decoro da correlarsi non soltanto all’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata armonia, ma anche all’ aspetto di singoli elementi o di singole parti dell’edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano comunque suscettibili per sé di considerazione autonoma (v. Cass. 24.3. 2004, n. 5899). (Cass. 19 gennaio 2005, n. 1076).

La pronuncia è specificamente rivolta alle lesioni del decoro dell’edificio ma la parte di essa che abbiamo evidenziato non passa inosservata. Al di là del danno materiale alle strutture e di quello d’ordine estetico le opere su parti di proprietà individuale non devono ridurre in modo apprezzabile l’utilità che ogni condomino può trarre dalle parti comuni. Poiché gli impianti per l’acqua e la fognatura sono beni comuni E’ chiaro che essi subiranno un diverso e più utilizzo ma il nuovo bagno non potrà mai deteriorare l’utilità dell’impianto. Diversamente l’opera individuale sarebbe da considerarsi illegittima ex art. 1122 c.c. La prova della perdita d’utilità e quindi del danno causato alle parti comuni dall’intervento del singolo nella sua unità immobiliare, infine, dev’essere data da chi se ne lamenta.

Fonte: Avv- Alessandro Gallucci su Condominioweb

lunedì 22 agosto 2011

Cassazione, la presunzione di comproprietà su parti comuni dell'edificio può essere superata.


In materia di condominio l'elencazione dettagliata dei beni che si presumono di proprietà comune, contenta nell'art. 1117 del codice civile (parti comuni dell'edificio), non può considerarsi tassativa ma meramente esemplificativa. E' quanto afferma la seconda sezione civile della Corte di Cassazione (Sentenza n.16914/2011) spiegando che il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio "ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune".

Per questo, spiega la Corte, la presunzione di comproprietà posta dall'art. 1117 c.c. può essere superata "se la cosa, per obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile". In tal caso - scrive la Corte, viene meno "il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacchè la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario".

venerdì 19 agosto 2011

Sulle parti comuni in condominio plafond limitato.


Se un unico soggetto possiede più appartamenti di un condominio, il limite massimo di spesa di 48mila euro per gli interventi sulle parti comuni non dovrebbe essere moltiplicato per il numero degli appartamenti. È questa la risposta fornita dai funzionari dall'agenzia delle Entrate, direzione Veneto, al convegno Anaci tenutosi a Padova il 4 luglio 2011. Una presa di posizione che tuttavia contrasta con l'orientamento espresso in due precedenti risoluzioni delle Entrate e che – allo stato – non può prevalere su queste ultime, essendo di rango inferiore nella gerarchia delle fonti, anche se potrebbe forse offrire lo spunto per un ripensamento.

Per le spese di ristrutturazione sostenute dopo il 1º ottobre 2006, l'agevolazione spetta sino al limite di spesa di 48mila euro per ogni unità immobiliare, pertanto, l'importo massimo della detrazione Irpef è pari a 17.280 euro (36% di 48mila euro). Anche se la norma non lo prevede, l'amministrazione finanziaria ha confermato quanto detto nelle risoluzioni 4 giugno 2007, n. 124/E e 29 aprile 2008, n. 181/E, secondo le quali il limite massimo della spesa detraibile deve essere riferito non solo all'abitazione, ma anche alle sue pertinenze unitariamente considerate. Quindi, per l'intervento su un'abitazione e le sue pertinenze, anche se accatastate separatamente, la detrazione del 36% è riconosciuta nel limite di spesa massimo di 48mila euro, considerando complessivamente l'abitazione e le pertinenze.

Questo principio, consolidato nella prassi, oltre a essere contrario alla norma, genera un'ingiustificata disparità di trattamento tra le ristrutturazione delle pertinenze di abitazioni e gli interventi sulle parti comuni condominiali. In quest'ultimo caso, come del resto per la realizzazione del box pertinenziale, vi è un autonomo limite di spesa di 48.000 euro. A parere dell'Agenzia ciò è giustificato dal fatto che gli interventi sulle parti comuni condominiali sono espressamente considerati dall'articolo 1, legge 449/97, come un'autonoma agevolazione rispetto ai lavori di recupero dell'abitazione. Per questi, quindi, si applica separatamente il limite di spesa di 48mila euro e questo beneficio fiscale si aggiunge a quello spettante per il singolo appartamento (risoluzione agenzia delle Entrate 3 agosto 2007, n. 206/E).

Nel convegno è stata confermata questa impostazione. Successivamente, però, i funzionari dell'Agenzia hanno fatto l'esempio di un «unico proprietario di una palazzina di 4 appartamenti», sostenendo che questo soggetto può «detrarsi cinque volte (potenzialmente) le spese: 48 mila euro per ogni appartamento accatastato più 48 mila euro per la manutenzione ordinaria delle parti comuni».

Risposta contraria alla posizione ufficiale delle Entrate contenuta nella risoluzione 25 gennaio 2008, n. 19/E, secondo la quale «in relazione ai lavori sulle parti comuni dell'edificio», si può «godere di un tetto massimo di spesa di 48mila euro, su cui calcolare la detrazione del 36%, riferito a ogni singola abitazione». Ancora più chiara fu la precedente risoluzione 4 giugno 2007, n. 124/E, secondo la quale «nel caso di titolarità, da parte di un condomino, di più appartamenti, il limite massimo di spesa (48.000 euro) relativo ai lavori sulle parti comuni va considerato per ciascuna abitazione».

mercoledì 17 agosto 2011

Gatti liberi, in condominio si può.

Sentenza del tribunale di Milano: è un loro diritto

I gatti sono animali sociali, e quindi è un loro diritto aggirarsi liberamente per gli stabili condominiali. A stabilirlo è una sentenza del tribunale di Milano, che ha dato ragione alla "gattara" di un palazzo. La donna era stata citata da una coppia di condòmini e che chiedeva la rimozione delle cassette in cui veniva lasciato il cibo, l'allontanamento degli animali e un risarcimento morale. Ma il giudice ha dato loro torto.

"La decisione del giudice civile - sottolinea l'Aidaa, associazione italiana difesa animali e ambiente - richiama per la prima volta le normative della Legge 281, riconoscendo che i gatti sono animali sociali che si muovono liberamente", e quindi "i gatti che stazionano e vengono alimentati nelle zone condominiali non possono essere allontanati o catturati per nessun motivo". Una sentenza, quindi, che gli animalisti definiscono "storica".

Fonte: Tgcom

mercoledì 10 agosto 2011

Ponteggi, furti e danni.


Quante volte sarà accaduto di lamentarsi presso l’amministratore delle cattive condizioni di sicurezza dei ponteggi? In effetti, ogni volta che si effettuano dei lavori che contemplano l’uso delle impalcature il rischio che i così detti topi d’appartamento le utilizzino per i propri scopi illeciti non è marginale. Qualora l’impresa non predisponesse tutte quelle cautele utili ad evitare l’utilizzo di questa struttura per commettere reati potrebbe essere chiamata a rispondere dei danni subiti da chi, ad esempio, ha subito un furto nel proprio appartamento.

Allo stesso modo, seppur per ragioni diverse, anche la compagine condominiale è responsabile per il comportamento della ditta appaltatrice ed in particolare per non aver vigilato a dovere per evitare che si creassero le condizioni favorevoli alla commissione di reati. Di questa visione d’insieme troviamo conferma in una sentenza resa dal Tribunale di Terni sul finire dello scorso maggio.

In particolare un condomino chiamava in causa l’impresa titolare del ponteggio, attraverso il quale ignoti s’erano introdotti nella sua unità immobiliare, ed il condominio del quale faceva parte. Il giudice chiamato a decidere sulla richiesta di risarcimento ha considerato colpevoli entrambi i convenuti.

In relazione all’impresa si legge in sentenza che conformemente all’orientamento espresso dalla Corte di Cassazione, in tema di furto consumato da persona introdottasi in un appartamento avvalendosi dei ponteggi installati per i lavori di manutenzione dello stabile, è configurabile la responsabilità, ai sensi dell’art. 2043 cod. civ., dell’imprenditore che per tali lavori si avvale dei ponteggi ove, violando il principio del neminem laedere, egli abbia collocato tali impalcature omettendo di dotarle di cautele atte ad impedirne l’uso anomalo (Cass. Sez. 3, sentenza n. 8630 del 12/04/2006).

Il Tribunale prosegue a motivare questa sua presa di posizione affermando che La ditta avrebbe infatti dovuto adottare ogni opportuna cautela onde impedire l’uso improprio delle impalcature; ciò non ha fatto e tale omissione ha quindi agevolato in maniera determinante la penetrazione da parte dei ladri nella abitazione degli Quanto al condominio la responsabilità è da ravvisarsi per un duplice titolo: sia quale custode del fabbricato, ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia per culpa in vigilando od in eligendo, allorché risulti che abbia omesso di sorvegliare l’operato dell’impresa appaltatrice, ovvero ne abbia scelta una manifestamente inadeguata per l’esecuzione dell’opera (Cass. Sez. 3, sentenza n. 6435 del 17/03/2009) (Trib. ult. cit.).

Imprese e condominii, dunque, devono stare attenti a fare in modo che l’uso dei ponteggi come strumento di commissione dei reati sia annoverabile tra quei casi eccezionali che fungono da motivo di esonero da responsabilità. Come fare ciò? Facendo in modo che l’eventuale uso illecito sia dovuto alla particolare perniciosità dell’azione dei malviventi e che in alcun modo il proprio comportamento possa aver facilitato i loro intenti.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

lunedì 8 agosto 2011

Inosservanza delle disposizioni antincendio e Impugnazione da parte di un condomino della delibera di approvazione dell'installazione di un ascensore.


Cass. civile sez. I., sentenza del 10 giugno 2011, n. 12722.
La giurisdizione del giudice amministrativo non è in nessun caso configurabile nelle controversie che si svolgono tra privati, nelle quali non sia in discussione la natura pubblica o privata di una delle parti, nè possa ravvisarsi alcun collegamento tra queste ultime e la P.A., non rilevando che, in una controversia avente ad oggetto l'impugnazione da parte di un condomino della delibera di approvazione dell'installazione di un ascensore, il condominio abbia dedotto la violazione di normativa tecnica antincendio, emanata dalla P.A., asseritamente non lesiva dei diritti dei condomini.

Secondo la prospettazione del condominio ricorrente, la inosservanza delle disposizioni antincendio, ravvisata dalla Corte territoriale nella installazione dell'ascensore di cui si tratta, non risulta lesiva di alcun diritto dei condomini, e, pertanto, non può essere invocata innanzi all'autorità giudiziaria ordinaria. La normativa antincendio sarebbe, infatti, costituita da un complesso ai regole tecniche poste nel pubblico interesse, la cui osservanza configurerebbe un obbligo verso la pubblica amministrazione, senza attribuire diritti al privato, nei rapporti con altri privati, e la cui violazione potrebbe determinare unicamente l'intervento repressivo della competente autorità amministrativa. Sicché, nella specie, l'attuale controricorrente non era titolare di un diritto soggettivo, ma solo di un interesse legittimo all'osservanza delle predette norme, che avrebbe potuto azionare innanzi al giudice amministrativo.

La censura non è meritevole di accoglimento.
In un giudizio che si svolga tra privati, e nel quale non sia insorta controversia intorno alla natura pubblica o privata di una delle parti, né possa ravvisarsi alcun collegamento tra di esse e la pubblica amministrazione non è in nessun caso configurabile la giurisdizione del giudice amministrativo, essendo le parti legate tra loro da un comune rapporto contrattuale, e rimanendo i diritti e gli obblighi reciproci soggetti alla disciplina civilistica.

Né rileva, in contrario, la circostanza, dedotta dal ricorrente, che, nella specie, sia in discussione la mancata osservanza di disposizioni tecniche ministeriali. L'attinenza del complesso di siffatte disposizioni ai rapporti tra cittadino e p.a. - sostenuta nel ricorso alla stregua di un passo, decontestualizzato, della sentenza di questa Corte n. 12847 del 2007, in realtà, riferibile piuttosto al contenuto della censura in quella sede esaminata - non costituiva, comunque, in quella occasione, la ratio decidendi della sentenza allora impugnata, fondata essenzialmente, come quella all'odierno esame, sulla violazione dell'art. 1120, secondo comma, c.c., e, in definitiva, attinente proprio alla corretta regolamentazione dei rapporti tra condomini.

La Corte d'appello di Genova, con sentenza depositata il 3 novembre 2009, respinse il gravame sul rilievo che l'assemblea del 25 luglio 1994 non risultava aver avuto ad oggetto alcuna delibera attinente al superamento delle barriere architettoniche, bensì la realizzazione dell'impianto ascensore; che il condominio non aveva fornito la prova che nello stabile vivessero portatori di handicap; e che comunque la citata normativa fa salva la previsione di cui all'art. 1120, secondo comma, c.c., la quale, in assenza di unanimità dei condomini, vieta le innovazioni che rendano alcune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso e a godimento anche di un solo condomino.

Rilevò ancora la Corte di merito che il decoro architettonico del fabbricato, in stile liberty, risultava compromesso dalla installazione dell'ascensore, non conforme alle disposizioni antincendio, e che, tra l'altro, aveva diminuito la fruibilità di talune parti dell'edificio all'uso o al godimento quanto meno dell'appellato, essendo stata ridotta la rampa originale della scala, ed aveva creato pregiudizio alla sicurezza del fabbricato ed alla incolumità degli abitanti, rendendo particolarmente difficoltoso l'accesso di mezzi di soccorso, ed infine determinavano una svalutazione dell'alloggio dell'appellato.

Per la cassazione di tale sentenza ricorre il Condominio di Via XX settembre n. 165 in La Spezia sulla base di otto motivi, illustrati anche da successiva memoria, uno dei quali attinente al dedotto difetto di giurisdizione del giudice ordinario nella specie, relativa alla violazione di norme antincendio, che non darebbe luogo alla lesione di un diritto soggettivo, ma solo di interessi legittimi. Resiste con controricorso il Celentano, che propone altresì ricorso incidentale, resistito con controricorso del condominio ricorrente.

Deve preliminarmente essere disposta, ai sensi dell'art. 335 c.p.c., la riunione del ricorso principale e di quello incidentale siccome proposti nei confronti della medesima sentenza.

Va esaminato, per ragioni di priorità logica, il terzo motivo del ricorso principale nella parte relativa al dedotto difetto di giurisdizione del giudice ordinario. Secondo la prospettazione del condominio ricorrente, la inosservanza delle disposizioni antincendio, ravvisata dalla Corte territoriale nella installazione dell'ascensore di cui si tratta, non risulta lesiva di alcun diritto dei condomini, e, pertanto, non può essere invocata innanzi all'autorità giudiziaria ordinaria. La normativa antincendio sarebbe, infatti, costituita da un complesso ai regole tecniche poste nel pubblico interesse, la cui osservanza configurerebbe un obbligo verso la pubblica amministrazione, senza attribuire diritti al privato, nei rapporti con altri privati, e la cui violazione potrebbe determinare unicamente l'intervento repressivo della competente autorità amministrativa. Sicché, nella specie, l'attuale controricorrente non era titolare di un diritto soggettivo, ma solo di un interesse legittimo all'osservanza delle predette norme, che avrebbe potuto azionare innanzi al giudice amministrativo.

Il terzo motivo del ricorso principale deve, quindi, in parte qua, essere rigettato, con dichiarazione della giurisdizione del giudice ordinario. La causa deve essere rimessa alla Seconda Sezione civile per l'esame delle ulteriori censure illustrate dalle parti, e per il regolamento della spese di giudizio di legittimità.


venerdì 5 agosto 2011

«Vado a stendere il bucato in solaio». Un singolo condomino può usare il bene comune per fini privati.


Con la sentenza 15523/11 la Cassazione ha affermato che ogni condomino può trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri: se un condomino si serve di un locale, le cui chiavi restano a disposizione di tutti, non commette alcun atto di spoglio del possesso.

Lite tra vicini: una donna porta in giudizio la condomina dell’ultimo piano, accusandola di essersi impossessata del locale antenna, posto sul lastrico solare dell’edificio, e, col benestare dell’assemblea, di aver cominciato a farne uso esclusivo, bloccando l'accesso agli altri condomini. Il Tribunale fa proprie tutte le considerazioni svolte dalla condomina accusata, la quale sosteneva di non aver mai rivendicato la proprietà esclusiva del locale, né di aver compiuto alcun atto di spoglio del possesso, dato che una copia della chiave del locale conteso era a disposizione di tutti i condomini. Seguiva l'appello, rigettato, e il ricorso per cassazione.

Il locale in questione era stato chiuso dall’amministratore dopo che si era verificata una fuoriuscita dalla cisterna al suo interno; le chiavi erano state consegnate a tre condomini, tra cui la condomina in questione, mentre una copia era a disposizione di tutti, posta in una cassetta appesa al muro della scala comune. Secondo la Cassazione, verificate queste circostanze, è corretta la conclusione della sentenza, che ha escluso una qualsiasi forma di spoglio del possesso da parte della convenuta.

L’uso che è stato fatto del locale è conforme alla normativa in materia di comunione: l’art. 1102 del codice civile, infatti, consente a ciascun partecipante la comunione di servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione, e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso, secondo il loro diritto. Ebbene, il singolo condomino può, quindi, usare il bene comune per un suo fine privato particolare, con la conseguente possibilità di trarre dal bene un’utilità specifica aggiuntiva rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri.

Fonte: La Stampa

mercoledì 3 agosto 2011

Se il costruttore non finisce il giardino, l'amministratore può fargli causa direttamente.


L'azione contro il costruttore inadempiente, perché non ha realizzato il giardino condominiale ma anzi vi ha costruito un magazzino per sé, può essere esercitata direttamente dall'amministratore. Non c'è dunque bisogno di un esplicito mandato da parte dell'assemblea, in quanto l'azione rientra fra gli «atti conservativi» delle parti comuni. Lo ha stabilito la Corte di cassazione con la sentenza n. 16230 del 25 luglio 2011 dando ragione a un condominio romano che per ben due volte, nei precedenti gradi di giudizio, aveva avuto torto per difetto di legittimazione.

Per la Corte di appello di Roma, infatti, l'amministratore era «privo di mandato» non potendo considerarsi «validamente attribuito con le ratifiche di cui a successive delibere assembleari». Una tesi bocciata dalla Suprema corte secondo cui la costruzione di un magazzino, comportando la perdita per i condomini dell'uso di un'area condominiale, andava tutelata attraverso l'esercizio di una attività «conservativa dei diritti inerenti le parti comuni», che il codice civile fra rientrare tra gli obblighi dell'amministratore. Una azione, dunque, «di ripristino» e non di «accertamento» di diritti di proprietà, per esercitare la quale «non era necessario il mandato di tutti i condomini».

Un precedente importante che ha spinto gli ermellini, nel rinviare la decisione ad altra sezione della Corte d'Appello di Roma, a mettere nero su bianco anche il principio di diritto al quale il Collegio dovrà attenersi: «in relazione alla denuncia da parte di un condominio dell'abusiva costruzione da parte del costruttore di una porzione di area (in uso) condominiale mediante la costruzione di manufatto di proprietà esclusiva, sussiste la legittimazione dell'amministratore di condominio ad agire giudizialmente ai sensi dell'articolo 1130 n. 4 e 1131 cc., con azione per il ripristino dei luoghi e il risarcimento del danno, nei confronti dell'autore dell'opera denunciata e dell'acquirente di essa».

Fonte: Francesco Machina Grifeo su Il Sole 24Ore

lunedì 1 agosto 2011

Un bimbo entra nel giardino privato e viene aggredito dal cane. Il padrone paga i danni.


Cass. Sez. III Civ., sentenza del 20 luglio 2011, n.15895.
La responsabilità di cui all'art. 2052 cod. civ., prevista a carico del proprietario in relazione ai danni cagionati da un animale di cui è proprietario, trova un limite solo nel caso fortuito, ossia nell'intervento di un fattore esterno nella causazione del danno, che presenti i caratteri della imprevedibilità, della inevitabilità e della assoluta eccezionalità: con la conseguenza che all'attore compete solo di provare l'esistenza del rapporto eziologico tra il comportamento dell'animale e l'evento lesivo, mentre il convenuto, per liberarsi, deve provare l'esistenza di un fattore, estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo ad interrompere detto nesso causale, non essendo sufficiente la prova di aver usato la comune diligenza nella custodia dell'animale.

Nella sentenza si legge:
È erronea in diritto l'individuazione come caso fortuito dell'ingresso della minore nel giardino, sul rilievo che il cane si trovava in un luogo privato, recintato e chiuso da un cancello.

Infatti risulta che il cane era stato lasciato libero in un giardino con un cancello che non aveva idonea chiusura,tanto da essere facilmente aperto da una bambina di tre anni, e che di conseguenza il custode non aveva adottato cautele idonee in concreto ad evitare l'ingresso di estranei.

In tale fattispecie l'introduzione di una bambina, come del resto di qualunque altra persona estranea,non presenta il carattere della eccezionalità e della imprevedibilità che connotano il caso fortuito ex art.2052 c.c..

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