lunedì 27 giugno 2011

Più facile mutare le quote millesimali.


Facciamo il punto sulla pronuncia con cui la Corte di cassaziome, a sezioni unite, (n. 18477/2010) ha mutato le regole sulla modifica delle tabelle millesimali. Scrive la Corte: «Atteso che le tabelle millesimali non costituiscono un negozio di accertamento, ma un atto di mera natura valutativa, per la loro approvazione non è necessario il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata richiesta per l'approvazione del regolamento di condominio, a norma dell'articolo 1136, secondo comma, Codice civile» (maggioranza degli intervenuti oltre ai 500 millesimi).

La pronuncia della Corte ha suscitato molto scalpore, anche se ha comportato la soluzione della annosa questione della revisione delle tabelle millesimali. Certo è che la pronuncia ha sovvertito alcuni principi, che in precedenza erano stati ritenuti pacifici dalla stessa Corte, per la quale la determinazione e la modifica delle tabelle millesimali non è di competenza dell'assemblea (Cassazione 7359/1996), dovendosi l'approvazione o modifica delle tabelle configurare come un negozio di accertamento (Cassazione 7359/1964).

In particolare – secondo la pronuncia della Cassazione 14037/99 – la formazione/modifica delle tabelle millesimali, operata con delibera assembleare, senza l'unanimità dei consensi, è inefficace nei confronti dei condomini assenti o dissenzienti. Solo con la sentenza 11960/2004, la Corte era arrivata a distinguere – in sede di modifiche – tra tabelle millesimali allegate al regolamento e tabelle non allegate al regolamento. Nell'occasione, la Corte aveva puntualizzato che, ove le tabelle fossero allegate al regolamento contrattuale di condominio, per la modifica, sarebbe stato necessario il consenso unanime di tutti i condomini o una sentenza emessa dal giudice. Solo nella seconda ipotesi, la modifica avrebbe potuto essere deliberata dall'assemblea, con le maggioranze di cui all'articolo 1136, secondo comma, Codice civile.

Sta di fatto che le sezioni unite hanno ora ritenuto che la delibera assembleare, che approva le tabelle, non si pone come fonte diretta del l'obbligo contributivo dei condomini, ma solo come parametro di quantificazione di tale obbligo. Conseguentemente, l'approvazione della tabella millesimale non può essere considerata né un contratto, né un atto negoziale, ma deve essere considerata solo come il risultato di una operazione tecnico-aritmetica, senza che possa configurarsi alcuna attività negoziale.

Secondo la sentenza, la tabella millesimale non incide dunque sul valore della proprietà, ma solo sugli obblighi contributivi. Oltretutto, dovendo essere allegata al regolamento – che può essere approvato anche a maggioranza – la tabella non deve necessariamente soggiacere alla regola della unanimità, in quanto quest'ultima costituirebbe un ostacolo alla libera determinazione della volontà dei singoli condomini. La sentenza delle sezioni unite ha anche evidenziato che, sulla diversa natura delle disposizioni regolamentari e sul loro diverso regime di modificabilità, non può incidere tout court il solo fatto che la tabella sia allegata al regolamento.

E ciò, anche alla stregua della giurisprudenza del passato (Cassazione 12173/1991 e Cassazione sezioni unite n. 943/1999), per la quale hanno natura contrattuale solo le clausole regolamentari limitatrici dei diritti dei condomini, sulle proprietà esclusive o comuni, attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto ad altri. Quest'ultimo principio è sicuramente da condividere, non potendosi riconoscere natura contrattuale – sempre e comunque – alle tabelle millesimali solo per il fatto che esse, ai sensi dell'articolo 68, disposizione di attuazione al Codice civile, siano allegate a un regolamento di origine contrattuale. Ulteriormente, secondo la sentenza richiamata, la determinazione dei valori della proprietà di ciascun condomino e la loro espressione in millesimi sarebbe regolata direttamente dalla legge, sicché non rientra neppure nelle competenze dell'assemblea.

Le tabelle millesimali sarebbero infatti predisposte principalmente al fine del computo delle maggioranze in assemblea, avendo carattere pregiudiziale rispetto alla costituzione e alla validità delle delibere assembleari, oltreché per la misura della contribuzione dei singoli condomini. Tant'è che l'articolo 68 delle disposizioni attuative, al suo comma primo, dispone che per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del Codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o ciascuna porzione di piano, spettanti in proprietà esclusiva ai condomini.

A sua volta, l'articolo 68, secondo comma, dispone che i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliabili a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi, in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Infine, il terzo comma del medesimo articolo 68, dispone che, nell'accertamento dei valori, non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano. In sostanza, la richiamata disposizione attuativa del Codice escluderebbe implicitamente, secondo la nuova pronuncia, qualsiasi riferimento agli effetti reali delle tabelle millesimali, attribuendo alle stesse natura puramente dichiarativa.

Nello stesso senso del richiamato articolo 68, dovrebbe leggersi anche la disposizione di cui all'articolo 1118, Codice civile, per il quale «il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti». Sotto questo profilo – a parte la possibilità di un titolo contrario – occorre per ogni proprietà esclusiva, prendere in considerazione, sia gli elementi intrinseci, sia gli elementi estrinseci della proprietà, oltre alle pertinenze (Cassazione 1° luglio 2004, n. 12018).

Sta però di fatto che, per il disposto legislativo, la quota di comproprietà sui beni comuni può essere determinata non solo dal rapporto di valore tra le singole proprietà, ma anche da un accordo contrattuale, così come previsto dall'articolo 1117 e dello stesso articolo 1118, per il quale alla presunzione di comunione può essere contrapposto un titolo contrario e diverso.

Fonte: Silvio Rezzonico de Il Sole 24Ore

venerdì 24 giugno 2011

Diritto alla salute, Immissioni sonore derivanti da campane e campi sportivi parrochiali.


TRIBUNALE CIVILE DI ROMA, SEZ. VI - ordinanza 9 maggio 2011.
Sussistono i presupposti per una tutela cautelare ex art. 700 c.p.c. a fronte di forti immissioni acustiche provenienti da campane di una Chiesa suonate ogni giorno per oltre un minuto alle 7.00 di mattina e da tre campi sportivi parrocchiali (urla, tonfi di palloni, cori di incitamento etc.). Il diritto al riposo è, infatti, inalienabile.

Di conseguenza il diritto di “suonar campane” alle 7.00 di mattina va limitato a soli 20 secondi, conciliando le esigenze parrocchiali con quelle al riposo e tranquillità domestiche, mentre quello di praticare attività sportive rumorose va limitato alle fasce orarie 10.00-13.00 e 16.00-20.00. (spazi temporali di regola destinati al riposo pomeridiano (e, per tale ragione, anche presi in considerazione dai regolamenti locali per escludere, in loro costanza, l’esecuzione di lavori possibili fonti di rumore, quali quelli edili).


mercoledì 22 giugno 2011

Parcheggi, rumori e animali perché si litiga in condominio.


Ama il tuo vicino, ma non togliere la siepe. Visti i risultati dell’indagine condotta da Immobiliare.it su un campione di oltre 3.000 condomini, il vecchio adagio è ancora valido e i litigi tra vicini sembrano non conoscere crisi. I risultati del sondaggio mostrano un’Italia ancora avvezza a incomprensioni tra chi condivide lo stesso pianerottolo: ben il 26% degli Italiani ha litigato con il proprio vicino di casa. I motivi? “Parcheggia sempre dove non deve” (19%) e “sembra sposti i mobili durante la notte” (15%): sono queste le giustificazioni più comuni, che si ritrovano anche nella classifica compilata dai 13 mila amministratori di condominio dell'Anammi. Non mancano gli animali domestici invadenti (14%), i danni a seguito di infiltrazioni (11%) e il disordine sul pianerottolo (9%).

Tra uomini e donne le differenze sono meno nette di quanto si possa pensare: le donne si mostrano più litigiose degli uomini, ma lo stacco fra i due sessi è minimo. Le signore ammettono di aver litigato con un vicino di casa per il 27% del campione, gli uomini si fermano al 25%. Sui motivi, invece, che spingono alla discussione qualche differenza c’è: alle donne i rumori notturni danno più fastidio che agli uomini, tanto da essere la prima motivazione per il litigio (18%); l’automobile resta in cima ai pensieri dei maschi e più di un uomo su cinque litiga perché il proprio vicino parcheggia sempre dove non deve (21%). Poco importa, per entrambi, se il vicino è in perenne ritardo con i pagamenti condominiali, motivazione fanalino di coda per tutti e due i generi.

Per quanto riguarda le differenze regionali, va ai siciliani la palma di “più riottosi d’Italia”, con il 34% del campione che almeno una volta ha litigato con i vicini. Seguono, a breve distanza, lucani, valdostani e abruzzesi con il 31%. I meno litigiosi sembrano essere gli umbri (solo il 18%) e i calabresi (19%), i più attenti a preservare l'armonia di quel microcosmo che è la vita nei condomini.

Se gli Italiani si confermano un popolo propenso al litigio, non amano ammettere di essere invidiosi. La percentuale di chi confessa di aver, almeno qualche volta, invidiato il proprio condomino si ferma all’8%, senza distinzione tra uomini e donne. Il motivo in assoluto più ricorrente sta, neanche a dirlo, nelle differenze tra i rispettivi immobili: il 24% di chi ha dichiarato di aver invidiato il vicino l’ha fatto perché geloso del suo terrazzo o del suo giardino. A seguire, l’idea che la casa dell’odiato sia più bella (20%) o più grande (18%) della propria.

Il torneo nazionale degli invidiosi è vinto dai marchigiani, che si definiscono gelosi del vicino nel 18% del campione analizzato. Seguono i piemontesi e i lucani, con il 14%, e i cittadini dell’Emilia-Romagna con il 13%. Ancora una volta, la bile del vicino è sempre più verde.

Intanto la riforma del condominio, passata in Senato a gennaio 2011, si è arenata alla Camera. Il disegno di legge di iniziativa parlamentare (ddl As 71), che introduce modifiche al codice civile in materia di gestione della convivenza negli edifici, è infatti ancora in attesa di approvazione. Obiettivo primario della riforma, che tende a rendere più snella e trasparente la gestione condominiale, è proprio quello di ridurre la litigiosità tra vicini di casa. E, se l'intervento pacificatore dell'amministratore di condominio non dovesse bastare, per dirimere le questioni più spinose fra un anno tutti i cittadini potranno evitare il tribunale e ricorrere all'istituto della mediazione civile.

Fonte: Monica Rubino de La Repubblica

lunedì 20 giugno 2011

I criteri dell'addio al centralizzato.


Bollette del riscaldamento troppo care, stanze sempre fredde in inverno o, all'opposto, troppo calde. In condominio si discute (e si litiga) spesso su caldaia, termosifoni e temperature. Tutte voci che incidono per circa il 40% delle spese totali e che – in questa stagione di impianti spenti – potrebbero far venire la tentazione a qualcuno di "distaccarsi" dal riscaldamento centralizzato, installando una caldaietta autonoma. Non è un caso che la maggior parte delle domande in tema di servizio termico nel Forum online organizzato il 23 maggio dal Sole 24 Ore siano state inoltrate proprio da proprietario che volevano lasciare la caldaia unica.

Secondo la Cassazione (da ultimo, sentenza 11857 del 27 maggio) il distacco è legittimo quando l'interessato dimostra che dalla sua scelta non derivano né aggravi di spese per gli altri condomini né squilibri termici pregiudizievoli per l'erogazione del servizio. Inoltre, non è necessaria l'autorizzazione o l'accettazione da parte degli altri condomini ed è nulla una delibera negativa (si vedano anche le sentenze 6481/2011, 6923/2001, 1775/1998 e 1597/1995).

In precedenza, invece, la Cassazione non ammetteva la rinuncia e il distacco, considerando che l'impianto centrale era normalmente progettato, dimensionato e costruito in funzione dei volumi complessivi dell'edificio, cui doveva assicurare un equilibrio termico di base. Di conseguenza, lo squilibrio termico determinato dal distacco si poteva eliminare solo con un aggravio delle spese di esercizio e di conservazione per i condomini che continuavano a servirsi dell'impianto (sentenza 6269/1984).

Il pregio della sentenza di fine maggio è di specificare che per "squilibrio termico" non si deve intendere la differente temperatura che potrebbe esserci nell'appartamento "distaccato", anche se questo dovesse comportare una maggior spesa per gli altri. La Corte non precisa però che cosa si debba intendere per squilibrio termico, nozione che dovrà essere elaborata in base agli ultimi orientamenti della tecnica.

Tutti i casi esaminati finora dalla Cassazione fanno riferimento a fatti avvenuti prima del Dlgs 192/2005 e al Dpr 59/2009, i due testi di riferimento sul contenimento dei consumi energetici. In queste leggi il distacco non viene vietato, ma viene equiparato alla ristrutturazione di un impianto termico. La conseguenza è che, anche al distacco, vanno applicati i criteri, le condizioni e le modalità per migliorare le prestazioni degli edifici fissate per le ristrutturazioni: sostanzialmente, non si dovrebbe verificare un incremento dei consumi energetici.

Fonte: Cristiano Dell'Oste de Il Sole 24Ore

mercoledì 15 giugno 2011

Il «conto» del singolo condomino non può finire in bacheca.

Cassazione, sezione II civile, ordinanza 4 gennaio 2011 n. 186.

La disciplina del codice della privacy in materia di protezione dei dati personali, prescrivendo che il trattamento avvenga nell'osservanza dei principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati stessi sono raccolti, non consente che gli spazi condominiali, aperti all'accesso a terzi estranei al condominio, possano essere utilizzati per la comunicazione di dati personali riferibili al singolo condomino; pertanto - fermo il diritto di ciascun condomino di conoscere, anche su propria iniziativa, gli inadempimenti altrui nei confronti della collettività condominiale - l'affissione nella bacheca dell'androne condominiale da parte dell'amministratore, dell'informazione concernente le posizioni di debito del singolo partecipante al condominio, risolvendosi nella messa a disposizione di quel dato in favore di una serie indeterminata di persone estranee, costituisce un'indebita diffusione, come tale illecita e fonte di responsabilità civile ai sensi degli articoli 11 e 15 del codice.

Cassazione: se regolamento condominiale vieta varianti alla facciata non sono ammessi neppure interventi minimi e senza impatto estetico.


Se il regolamento condominiale lo vieta, non possono essere apportate varianti, seppur minime, alla facciata dell'edificio. È questo il contenuto della sentenza n. 12291 depositata il 7 giugno 2011 con cui la seconda sezione civile, confermando la decisione della Corte di Appello di Torino, ha stabilito che laddove il regolamento condominiale di natura contrattuale vieti qualsiasi variante alla facciata dell'edificio, è escluso che detta disposizione debba essere interpretata nel senso tecnico di cui al testo unico dell'edilizia: ne consegue che non risultano proibiti soltanto gli interventi di natura straordinaria, ma anche quelli di più modesta portata costruttiva che tuttavia introducono un uso personalistico delle parti comuni, a nulla rilevando l'eventuale valutazione positiva da parte del giudice sull'assenza di impatto estetico delle opere abusive.

Dalla sentenza di legittimità di evince che, un condominio conveniva un altro abitante dello stabile per sentirlo condannare alla rimozione di un'opera consistente in due nicchie aperte nella facciata dell'edificio, nelle quali erano state poste a dimore altrettante caldaie per il riscaldamento, deducendo al violazione del regolamento condominiale nella parte in cui vietava ai condomini di apportare varianti di qualsiasi genere alle pareti esterne del fabbricato.

In seguito all'accoglimento della domanda dell'attore da parte del Tribunale e anche da parte della Corte di Appello, l'altro condominio proponeva ricorso per la cassazione della sentenza di secondo grado, eccependo, tra gli altri motivi di ricorso, la violazione e falsa applicazione di una disposizione del regolamento condominiale in relazione al concetto di "variante" (da intendersi, secondo il ricorrente, in senso tecnico-edilizio, come un documento che mira a modificare una concessione recedente o un progetto o un piano regolatore già approvato).

La Cassazione, dopo una breve digressione sulla natura giuridica del regolamento contrattuale, ha rigettato il ricorso del ricorrente, spigando che "l'unico criterio ermeneutico astrattamente coordinabile con il senso della critica è costituito dall'art. 1362 c.c. e del principio dell'interpretazione letterale come tecnica primaria di verifica della volontà delle parti". Nel caso di specie, hanno poi continuato i giudici di Piazza Cavour, "la sentenza impugnata ha attribuito alla parola "variante" un significato non tecnico, ma si senso comune e di portata più ampia".

Secondo gli Ermellini che hanno condiviso l'interpretazione data dalla Corte territoriale "il vietare qualsiasi variante (...) del regolamento dei condominio non è volto soltanto ad evitare interventi o varianti di natura sostanzialmente straordinaria, insite nel concetto di variante propugnato dalla parte (in allora) appellante ma è diretta a comprimere anche interventi di più modesta portata costruttiva o di minore impatto estetico, che tuttavia introducano, per le singole porzioni in proprietà esclusiva, un uso personalistico delle parti comuni dell'edificio, nello specifico le pareti esterne, che verrebbero invece singolarmente caratterizzate proprio dalle esigenze di ciascun condomino con sostanziale alterazione e turbamento della complessiva uniformità estetica e funzionale dell'edificio".

Fonte: Luisa Foti de Studio Cataldi

venerdì 10 giugno 2011

Assemblea condominiale: il conflitto d'interessi nella votazione deve essere concreto a va provato.


Quando si sente parlare di conflitto d'interessi la mente vola a tutt'altre faccende rispetto a quelle condominiali. Una sentenza resa dalla Corte di Cassazione, la n. 10754 dello scorso 16 maggio, ci offre lo spunto per tornare a parlarne. Non è una novità che anche in seno al condominio possano sorgere delle divergenze tra l'interesse della collettività e quello dei singoli comproprietari. Il luogo ove tale confliggenza riveste un ruolo tale d'assumere rilevanza giuridica è l'assemblea.

Detto più chiaramente: il voto del singolo condomino espresso in conflitto con l'interesse della compagine che sia determinante ai fini della formazione dell'adozione di una decisione rende la deliberazione invalida e più nello specifico annullabile. Le norme dettate in materia di condominio non disciplinano gli effetti della votazione in conflitto d'interessi. Quanto detto si desume, quindi, dalla disciplina societaria che, in alcuni casi, è applicabile alle compagini condominiali per analogia. Tanto si è giunti ad affermare "sulla base d'un'interpretazione estensiva dell'art. 2373 c.c. - giustificata dall'identità di ratio e dai notevoli punti d'identità delle due situazioni giuridiche, caratterizzate entrambe dalla posizione conflittuale in cui l'interesse del singolo (socio o condomino) si pone rispetto a quello generale (della società o del condominio) e dell'esigenza d'attribuire carattere di priorità alla tutela di quest'ultimo" (così Cass. 22 luglio 2002 n. 10683).

Quanto al caso d'impugnazione della deliberazione viziata perché è presente un voto determinante in conflitto d'interesse spetterà al ricorrente dimostrare: a) quale condomino e perché è in conflitto d'interesse; b) l'essere quel voto determinante ai fini della votazione adottata; c) perché quella decisione così assunta possa recare danno alla compagine. Ciò discende da una lettura della norma applicabile (il succitato art. 2377 c.c.) e da quanto affermato dalla Cassazione.

Proprio con la sentenza citata in principio la Corte ribadisce questa presa di posizione. Nel caso di specie un condomino aveva impugnato una deliberazione asserendo che essa era stata assunta con il voto determinante di alcuni comproprietari che versavano in una situazione di conflitto d'interesse con il condominio. Più nello specifico l'impugnante contestava che la deliberazione, relativa ad interventi di manutenzione ordinaria, era stata assunta con il voto favorevole di due imprese, condomine, che erano tra l'altro anche le costruttrici dell'edificio.

La Cassazione – nel rigettare il ricorso confermando la sentenza di secondo grado e nell'evidenziare che l'oggetto della decisione nulla aveva a che vedere con vizi costruttivi che potessero lasciar intravedere anche solo potenzialmente un conflitto – ha specificato che "in materia di condominio , ai fini della invalidità della delibera assembleare, il conflitto di interessi può essere riconosciuto solo ove risulti dimostrata una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la maggioranza assembleare, ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio (Cass., Sez. 2^, 18 maggio 2001, n. 6853; Cass., Sez. 2^, 5 dicembre 2001, n. 15360)" (Cass. 16 maggio 2011 n. 10754).

Per dirla come lo si farebbe comunemente: al chiacchiericcio sui contrasti e sui voti in mala fede devono sempre seguire dati di fatto tali da consentire una dimostrazione di quanto si dice altrimenti è inutile impugnare. Il ricorso avrebbe un triste esito.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Casa24 de Il Sole 24Ore

mercoledì 8 giugno 2011

In condominio: piccole collaborazioni? Pagate con i voucher.


Per pagare i piccoli lavori in casa o nel condominio è possibile ricorrere ai buon lavoro o voucher, uno strumento agile che consente di essere in regola con fisco e previdenza senza bisogno di un contratto e senza troppi calcoli da fare. Scopriamo insieme le ultime novità in materia..

Buoni lavoro
I buoni lavoro sono un metodo alternativo per pagare il lavoro occasionale accessorio. In pratica il lavoratore viene pagato con questi buoni che incorporano già una quota di tasse pagate e un “pezzettino” di Inps e Inail. In questo modo il lavoratore ha assicurata sia la copertura previdenziale, sia quella contro gli infortuni e non deve pagare imposte sul reddito incassato perché ha già provveduto il datore di lavoro. Il meccanismo è semplice: come vedremo nel dettaglio, per ogni dieci euro di buoni comprati dal datore di lavoro, il lavoratore riscuote circa 7 euro e cinquanta: la differenza è costituita proprio dall’importo dell’Irpef, dell’Inps e dell’Inail e da una commissione.

Chi può utilizzarli
I buoni lavoro interessano famiglie, privati, imprenditori e non, che intendono avvalersi delle prestazioni di un “lavoratore saltuario” che può essere ad esempio pensionato, studente tra i 16 ed 25 anni, disoccupato, cassintegrato, lavoratore in mobilità, lavoratore part-time, straniero con permesso di soggiorno, casalinga e in alcuni casi dipendente pubblico o privato. Il lavoro - a patto che sia occasionale - può essere svolto nel settore domestico come, per esempio baby sitter o dog sitter, ma non solo. Possono essere pagati con i voucher, tra l’altro, anche i lavori di giardinaggio, pulizia e manutenzione di edifici, strade, parchi e monumenti; fiere e manifestazioni sportive, culturali o caritatevoli; lavori di emergenza o di solidarietà; e ancora, consegna porta a porta e vendita ambulante di quotidiani e periodici, attività agricole o lezioni private. Nati per essere utilizzati in settori specifici recentemente si va cercando di estendere sempre di più l’ambito applicativo dei buoni lavoro. Sembra ad esempio che i lavoratori part-time possano utilizzare i buoni lavoro in qualsiasi settore produttivo, a condizione che non si tratti dello stesso datore di lavoro del contratto a tempo parziale. La stessa facilitazione dovrebbe essere operativa anche per pensionati e altri soggetti svantaggiati. Naturalmente per chi fosse interessato ad ulteriori informazioni in materia è opportuno contattare direttamente il call center Inps al numero 803.164.

Fino a 5.000 euro netti
I buoni lavoro sono stati pensati per i lavori marginali. Pertanto si può svolgere attività di lavoro accessorio fino ad un massimo di 5.000 euro netti l’anno (6.660 euro lordi) per singolo datore di lavoro (committente).
Per i titolari di prestazioni integrative o di sostegno al reddito (ad esempio, cassintegrati, lavoratori in mobilità, ecc.), il limite scende a 3.000 euro netti per anno solare e non per singolo committente (per le imprese familiari il limite è di 10 mila euro netti l’anno).

Retribuzione
Il lavoro svolto viene retribuito attraverso appositi voucher, dal valore nominale di 10, 20 o 50 euro ciascuno. Questi buoni comprendono lo “stipendio”, i contributi Inps (che verranno accreditati sulla posizione individuale del lavoratore) i contributi Inail e un compenso all’Inps per la gestione del servizio. L’importo netto a favore del lavoratore, per un voucher da 10 euro, quindi, è di 7,50 euro (5,80 euro per le prestazioni svolte a favore di imprese familiari).
Attenzione, però: prima che inizi l’attività di lavoro accessorio, il datore di lavoro deve fare la denuncia obbligatoria all’Inail (anche per telefono al numero 803.164 o tramite il sito www.inail.it).

Come fare
Il committente può ritirare i buoni cartacei presso qualsiasi sede provinciale Inps, mostrando la ricevuta di pagamento di quanto dovuto sul conto corrente postale 89778229 intestato a INPS DG LAVORO OCCASIONALE ACC. Prima di consegnare i voucher al lavoratore, il committente deve scrivervi il proprio codice fiscale, quello del lavoratore, il periodo della prestazione e convalidare il voucher con la propria firma. I buoni lavoro si possono anche acquistare per via telematica, ma in questo caso è necessaria la registrazione sul sito www.inps.it sia del datore di lavoro che del lavoratore. La terza e forse più interessante possibilità è quella di acquistare i voucher direttamente in una tabaccheria che aderisce alla convenziona Inps-Fit: in questo caso occorre presentare la tessera sanitaria o il codice fiscale. Dall’altra parte, l’incasso dei voucher da parte del lavoratore può avvenire presso qualsiasi ufficio postale, oppure se acquistato in tabaccheria presso il circuito dei tabaccai abilitati. In entrambi i casi ricordiamo al lavoratore di munirsi della propria tessera sanitaria o del codice fiscale.
Se il datore di lavoro che ha acquistato i buoni successivamente non ne avesse più bisogno, in tutto o in parte, può richiederne il rimborso, a seconda della modalità d’acquisto, presso le Sedi dell’INPS o presso il tabaccaio.

Perché scegliere i voucher
Il committente può beneficiare di prestazioni occasionali nella massima legalità, con copertura assicurativa Inail e senza dover stipulare alcun tipo di contratto. Per il lavoratore occasionale il compenso è esente da tasse e non incide sullo stato di disoccupato o inoccupato. Inoltre, dà diritto all’accantonamento previdenziale presso l’Inps, alla copertura Inail ed è cumulabile con i trattamenti pensionistici. Per saperne di più si può consultare anche il sito www.inps.it alla voce “prestazioni occasionali di tipo accessorio”.

Fonte: Oliviero Franceschi su Il Messaggero

lunedì 6 giugno 2011

La delibera può essere annullata se nel verbale d'assemblea mancano i nomi di assenti e dissenzienti.


Tribunale di Nuoro, Sez. Civ., sentenza del 15/03/2011.
In tema di condominio degli edifici, ai fini della validità delle deliberazioni assembleari devono essere individuati, e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti e i valori delle rispettive quote millesimali, pur in assenza di una espressa disposizione in tal senso.

Tale individuazione è infatti indispensabile per la verifica dell'esistenza della maggioranza prescritta dall'art. 1136, secondo, terzo e quarto comma, c.c. ai fini della validità dell'approvazione delle deliberazioni con riferimento all'elemento reale, ossia della quota proporzionale dell'edificio espressa in millesimi (v. Cass, civ., Sezioni Unite, 7.3.2005, n. 4806; Cass. civ., 29.1.1999, n. 810; Cass. civ., 10.8.2009, n. 18192). Dalla non conformità alla legge dell'omissione dell'indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli contrari e delle loro quote di partecipazione al condominio discende l'invalidità della deliberazione impugnata, che deve pertanto essere annullata.

Nel caso di specie la delibera assembleare impugnata non conteneva alcun riferimento ai condomini assenti e dissenzienti, né alcuna indicazione in ordine alle quote millesimali, recando soltanto l'indicazione dei condomini presenti.   

Fonte: Condominioweb

mercoledì 1 giugno 2011

Lavori di manutenzione dei balconi: riepilogo della ripartizione delle spese in relazione ai singoli interventi.


Quando si parla di balconi, la prima cosa che verrebbe da dire (la smentita sarebbe impossibile) è che la situazione è tutt’altro che chiara e definita. Se il regolamento (contrattuale) non ha sancito nulla in merito alle spese per gli interventi manutentivi riguardanti questa parte dell’edificio, guardare alla legge nella speranza che faccia, chiaramente, altrettanto è un’illusione. Il tutto, come spesso accade in materia condominiale, è rimesso all’analisi degli orientamenti giurisprudenziali che proprio in quanto tali sono spesso soggetti a mutamenti tanto inattesi quanto sorprendenti. Nonostante ciò vale la pena capire, ad oggi, quali siano i punti fermi ricavabili dall’esame delle sentenze in materia di balconi in condominio.

In primis sulla proprietà dei balconi è bene far presente che “ è del tutto evidente che i balconi non sono necessari per l'esistenza o per l'uso, e non sono neppure destinati all'uso o al servizio dell'intero edificio: è evidente, cioè, che non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono. D'altra parte, solo in determinate situazioni di fatto, determinate dalla peculiare conformazione architettonica del fabbricato, i balconi possono essere considerati alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.). Per la verità, è possibile applicare, mediante la interpretazione estensiva, la disciplina stabilita dalla citata norma di cui all'art. 1125 all'ipotesi non contemplata dei balconi soltanto quando esiste la stessa ratio. Orbene, la ratio consiste nella funzione, vale a dire nel fatto che il balcone - come il soffitto, la volta ed il solaio - funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore”. (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637)

I balconi cui applicare la ripartizione delle spese prevista dall’art. 1125 c.c. per ciò che concerne il piano di calpestio (che funge da soffitto) tra i confinati del piano superiore ed inferiore è quello così detto incassato, vale a dire quella tipologia di balcone che non sporge rispetto alla facciata dello stabile. Per questa categoria le spese per il rifacimento della parte frontale dovranno essere poste a carico di tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c. poiché tale parte fa parte integrante della facciata dell’edificio.

Leggermente diversa la situazione per i balconi incassati. Innanzitutto con tale dizione s’identificano quelli che sporgono rispetto alla facciata dell’edificio. La giurisprudenza è costante nell’affermare che “ I balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (Cass. 30 luglio 2004 n. 14576). E’ evidente l’incertezza della situazione visto e considerato che la valutazione dell’incidenza sul decoro è questione chiaramente soggettiva che, per quanto ancorata a parametri estetici comuni, non può dar luogo alla formulazione di norme precise.

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