lunedì 30 maggio 2011

Lo stalking si allarga anche al condominio.


Va punito per stalking chi molesta ripetutamente i condòmini di un edificio in modo da produrre in essi uno stato d'ansia. Lo ha stabilito la Cassazione con una innovativa sentenza, la n. 20895 del 26 maggio 2011, che segna un punto a favore di tutti coloro che si trovano a essere destinatari di molestie, anche solo occasionalmente, in virtù dell'appartenenza a un determinato gruppo sociale. Sia, dunque, per l'appartenenza a un genere, come per esempio l'essere donna, sia nel caso si faccia parte di un particolare consesso, come nel caso di un condominio.

Il reato si configura anche se le persone sono diverse
I giudici di Piazza Cavour, infatti, nel respingere il ricorso di un soggetto affetto da una sindrome maniacale, hanno riconosciuto che non è necessario per integrare la fattispecie del reato di stalking che il comportamento persecutorio sia tenuto verso la medesima persona. «Difatti, - osserva la Corte - la minaccia rivolta a una persona può coinvolgerne altre o comunque costituirne molestia». Come nel caso di colui che «minacci d'abitudine qualsiasi persona attenda ogni mattino nel luogo solito un mezzo di trasporto per recarsi al lavoro». Per la Suprema Corte è "ineludibile" l'implicazione che «l'offesa arrecata ad una persona per la sua appartenenza ad un genere turbi di per sé ogni altra che faccia parte dello stesso genere». E, dunque, «se la condotta è reiterata indiscriminatamente contro talaltra, perché vive nello stesso luogo privato, sì da esserne per questa ragione occasionalmente destinataria come la precedente persona minacciata o molestata, il fatto genere all'evidenza turbamento in entrambe».

A nulla è servito l'intervento del parroco
Il caso è quello di un uomo di 44 anni della provincia di Torino che aveva più volte minacciato diverse donne residenti nel suo stesso condominio, intimando loro di andarsene. In un caso, una di queste si era anche fatta accompagnare dal parroco affinché dissuadesse lo stalker dal proseguire nei suoi atteggiamenti, ma la presenza del prelato a nulla è servita. Altre volte, l'imputato aveva provocato l'arresto dell'ascensore nel quale avevano trovato rifugio delle signore facenti parte del condominio, o ancora ne aveva "ostentamente" seguita qualcuna. La Cassazione, bocciando il ricorso, ha così confermato la lettura della norma fatta dalla Corte d'appello di Torino per cui «le singole condotte, in quanto ripetute nei confronti di donne di qualsiasi età conviventi nell'edificio le coinvolgesse tutte».

Fonte: Francesco Machina Grifeo de Il Sole 24Ore

venerdì 27 maggio 2011

Il condominio non può applicare penali a chi è moroso.


Le delibere condominiali approvate senza l’unanimità con le quali si applicano delle penali (sotto forma di interessi bancari) ai condomini che sono in ritardo nel pagamento delle spese condominiali, sono nulle. Lo afferma la Cassazione (sentenza 10929/11).

La Suprema Corte ha confermato la nullità della delibera di un condominio di Madonna di Campiglio con la quale si era deciso di applicare gli interessi bancari ai condomini morosi nell’adempimento dei contributi per le spese di gestione del comprensorio immobiliare nel quale avevano il loro appartamento. L’assemblea condominiale aveva stabilito che non potessero essere sollevate questioni relative all’annullabilità delle delibere nel caso in cui non si fosse raggiunto il quorum.
La Cassazione, invece, ha confermato la sentenza con la quale la Corte d’Appello di Trento aveva convalidato la nullità del decreto ingiuntivo con il quale ad una condomina era stato intimato il pagamento di 9 milioni di lire comprensivo delle rate condominiali con l’applicazione degli interessi bancari.
Per la Suprema Corte «non rientra nei poteri dell’assemblea condominiale prevedere penali a carico dei condomini morosi, le quali possono, in teoria, essere inferite soltanto in regolamenti così detti "contrattualì". cioè approvati all’unanimità».

Fonte: La Stampa

mercoledì 25 maggio 2011

Che cosa si può fare se si scopre che l’amministratore non paga i fornitori nonostante i versamenti dei condomini?


L’amministratore deve essere nominato in tutte quelle compagini che contano almeno 5 proprietari. La nomina è validamente deliberata se adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio. E pacifico in giurisprudenza il fatto che “ l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).

Una volta nominato il mandatario dura in carica un anno e può essere revocato dall’assemblea in qualsiasi momento. Ciò nonostante la Cassazione ha specificato che “ se la revoca interviene prima della scadenza dell'incarico, l'amministratore avrà diritto alla tutela risarcitoria, esclusa solo in presenza di una giusta causa a fondamento della revoca (art. 1725, co. 1°, cod. civ.). E deve ritenersi che le tre ipotesi di revoca giudiziale previste dall'art. 1129, co. 3°, cod. civ. configurino altrettante ipotesi di giusta causa per la risoluzione ante tempus del rapporto”(così Cass. 29 ottobre 2004 n. 20957). La revoca del legale rappresentante del condominio può avvenire che per via giudiziale, su ricorso di ciascun condomino, se:

a) non presenta il rendiconto di gestione per due anni di seguito;

b) non comunica all’assemblea le citazioni in giudizio ed i provvedimenti amministrativi non di sua competenza;

b) vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

Quanto a quest’ultima condizione, decisamente più vaga rispetto alle precedenti, la giurisprudenza ha evidenziato che per avanzare una simile richiesta di revoca si debbano avere “ elementi precisi e concordanti che facciano prevedere un imminente pregiudizio per il condominio” (così Trib. Napoli 18 novembre 1994).

Chiariti questi aspetti di carattere generale è bene comprendere come debba agire il singolo condomino (così come un gruppo di comproprietari o l’intera compagine) se viene a conoscenza del fatto che l’amministratore di condominio non adempie alle obbligazioni contratte nell’interesse dei suoi amministrati (es. pagamento delle utenze, delle imprese, ecc.). Bisogna ricordare che è compito specifico dell’amministratore quello di “ erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni”. Non v’è dubbio che i condomini avrebbero la possibilità di agire in una duplice direzione:

a) revocare il mandatario per via assembleare;

b) agire giudizialmente chiedendo la revoca per fondati sospetti di gravi irregolarità.

In quest’ultimo caso, è bene ricordarlo, per avere certezza o quanto buone possibilità di vedere accolto il proprio ricorso è necessario che il condomino ricorrente alleghi alla propria domanda giudiziale dati di fatto dai quali poter desumere inequivocabilmente una situazione come quella sopradescritta. In che modo si può fare ciò? Ad esempio dimostrando che nonostante i condomini siano in regola con i pagamenti delle quota di loro spettanza, giungano al condominio intimazioni formali di pagamento o peggio ancora decreti ingiuntivi per il recupero di quelle somme.

lunedì 23 maggio 2011

Il condomino può sempre impugnare la causa fatta dall'amministratore.


Anche se è l'amministratore a portare avanti la causa per conto del condominio, i singoli condomini possono sempre intervenire "autonomamente" a tutela dei propri diritti e anche impugnare direttamente le decisioni del tribunale. Lo ha stabilito la Corte di cassazione con la sentenza n. 10717/2011, rigettando il ricorso di un mobilificio che aveva fatto causa a un complesso residenziale per risarcimento del danno. Per la Suprema corte, infatti, il condominio non ha una personalità giuridica distinta da quella dei condomini.

L'amministratore aveva perso la causa
In primo grado il tribunale di Caltagirone aveva condannato il condominio, rappresentato dall'amministratore, a risarcire 7 milioni e 800mila lire per il danneggiamento dei mobili posti nella cantina dell'edificio a causa di un guasto che aveva provocato l'otturazione delle acque nere. Contro questa decisione erano ricorsi in appello quattro condomini. E la Corte di territoriale di Catania ha riconosciuto le loro ragioni rigettando la domanda di risarcimento presentata dalla società.

Per la Srl i quattro condomini non potevano fare appello
A questo punto la Srl è ricorsa in Cassazione sostenendo che la Corte di Appello aveva sbagliato a non rilevare d'ufficio la «nullità dell'appello perché proposto da soggetti diversi dalle parti del giudizio di primo grado». Secondo i giudici di Piazza Cavour però «se è vero che la legittimazione ad appellare deve essere riconosciuta soltanto ai soggetti che siano stati parti del giudizio di primo grado», e che siano soccombenti, «deve però tenersi presente in senso contrario, che, configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini» la sola «esistenza dell'amministratore non priva i singoli condomini della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all'edificio condominiale».

Sì alla impugnazione diretta
Dunque, i condomini, devono essere considerati «non terzi, ma parti originarie» e possono «intervenire nel giudizio in cui la difesa dei diritti sulle parti comuni sia stata già assunta dall'amministratore». Ma anche adire direttamente l'autorità giudiziaria sia «nel caso di inerzia dell'amministratore», sia quando gli altri condomini «non intendano agire o resistere in giudizio». E, in ultimo, possono autonomamente «esperire i mezzi di impugnazione» per evitare gli «effetti sfavorevoli della pronuncia resa nei confronti dell'amministratore».

Fonte: Francesco Machina Grifeo su Il Sole 24Ore

venerdì 20 maggio 2011

Debiti condominiali: ognuno versa la sua quota.


La Corte di Cassazione a sezioni unite, con l'ormai nota sentenza 9148 dell'aprile 2008, di natura sicuramente innovativa rispetto al precedente insegnamento giurisprudenziale, ha sancito che il condomino risponde soltanto per la sua quota nei confronti del terzo creditore per le obbligazioni contratte in nome e per conto del condominio, precisando che deve prevalere, in difetto di espressa disposizione di legge nella materia in questione, la intrinseca parziarietà dell'obbligazione.

Stante l'autorevolezza dell'organo da cui promana e l'importante funzione riconosciuta alle sezione unite, può quindi affermarsi che la responsabilità dei condomini per debiti contratti dal condominio nell'interesse comune è retta dal criterio della parziarietà, anche se "inthesi" non può escludersi che i giudici di merito possano pervenire a discostarsi da tale orientamento.

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore

lunedì 16 maggio 2011

Il disavanzo del condominio non è un credito dell'amministratore.


Se il bilancio approvato dal condominio è in passivo, questo non vuol dire che via sia un corrispondente credito da parte dell'amministratore. Infatti, se è vero che per l'approvazione del rendiconto non sono necessarie particolari formalità, come ad esempio quelle previste per le società, è pur vero che la contabilità deve essere chiara in modo da «rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa». Perciò, «l'approvazione di singole partite deve essere specifica» e cioè «formare oggetto di espresso esame» e dunque di «altrettanto manifesta dichiarazione di volontà da parte dell'assemblea».

Non basta la via deduttiva Non basta perciò «la via deduttiva» per ritenere che la differenza tra entrate ed uscite «sia stata versata dall'amministratore utilizzando denaro proprio» o comunque che egli vanti un credito corrispondente. Lo ha stabilito la Corte di cassazione con la sentenza n. 10153/2011 ribaltando il verdetto della Corte di Appello di Roma che aveva riconosciuto agli eredi di un amministratore di condominio il diritto alle corrispondenti somme. Per i giudici di Piazza Cavour, dunque, sarà una altra sezione della medesima Corte territoriale a decidere attenendosi al principio per cui «in materia di deliberazione di assemblea condominiale, l'approvazione del rendiconto ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle sole poste passive specificamente indicate». E, pertanto, «l'approvazione di un rendiconto di cassa che presenti un disavanzo tra uscite e entrate», non implica che «possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall'amministrazione».

I paletti per la ricognizione del debito Dal momento che «la ricognizione di debito», sebbene possa essere manifestata anche «in forma non espressa», richiede «pur sempre un atto di volizione su di un oggetto specificamente sottoposto all'esame dell'organo collettivo, chiamato a pronunciarsi su di esso».

Fonte: Francesco Machina Grifeo su Il Sole 24Ore

mercoledì 11 maggio 2011

Impugnare delibera. La forma secondo la Cassazione.


Come in molti casi, anche in materia di condominio, l’eccessiva genericita’ ed insufficienza della normativa codicistica rende necessario rivolgersi alla giurisprudenza. I ripetuti interventi interpretativi, tuttavia, spesso sfociano in contrasti sul significato d’attribuire alle norme. E’ successo per quanto concerne la natura (solidale o parziaria) delle obbligazioni condominiali, per il concetto di condomino apparente, per le tabelle millesimali e, questo e’ il caso di cui tratteremo, per cio’ che concerne la forma dell’atto d’impugnazione delle delibere condominiali.

In tutti questi casi, compreso quest’ultimo, s’e’ reso necessario l’intervento chiarificatore delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione. Quanto alla forma dell’atto introduttivo del giudizio d’impugnazione delle delibere condominiali, la sentenza di riferimento e’ la n. 8941 dello scorso 14 aprile.

Le Sezioni Unite, e’ cosa nota, intervengono per risolvere un contrasto in merito al significato da dare ad una norma. La loro interpretazione non e’ vincolante; ad ogni modo rappresentando la massima Autorita’ in tema di chiarimento del significato da attribuire alle norme di legge, le sue decisioni assumono un valore importante e chiarificatore. Un punto di riferimento, per dirla in breve. Nel caso delle impugnazioni delle decisioni assembleari le Sezioni Unite dovevano dare risposta al seguente quesito: l’art. 1137 c.c. utilizza la parola ricorso. Cio’ vuol dire che l’impugnazione deve essere proposta con tale specifico atto o, invece, il termine e’ usato in senso atecnico e puo’ essere introdotta anche con citazione? Sottesi a questa domanda due diversi indirizzi giurisprudenziali: il primo, piu’ datato, che riteneva il ricorso l’unico atto utile per impugnare una deliberazione; il secondo, piu’ recente, affermava, invece, che il termine ricorso era stato usato in senso atecnico e quindi l’azione poteva essere proposta tanto con citazione tanto con ricorso.

Qual e’ stata la soluzione delle Sezioni Unite?
Il principio espresso e’ chiaro ma il contenuto della sentenza non spazza via ogni dubbio, lasciando quindi incertezza per il futuro. Perche’ tale affermazione? Secondo la massima espressione della Corte di Cassazione, "l'art. 1137 c.c., non disciplina la forma delle impugnazioni delle deliberazioni condominiali, che vanno pertanto proposte con citazione, in applicazione della regola dettata dall'art. 163 c.p.c." (Cass. SS.UU. 14 aprile 2011 n. 8491). In sostanza, sintetizzando il ragionamento delle Sezioni Unite, le norme del codice civile dettate in materia di condominio concernono la tutela dei diritti e non anche le forme giudiziali per ottenerla.

Prova ne e’ il fatto, secondo la Cassazione, che l’art. 1133 c.c., dettato in materia di contestazione dei provvedimenti dell’amministratore, parla di ricorso all’assemblea svuotando cosi’ il termine di qualsiasi connotato processuale. In considerazione di cio’, quindi, la Cassazione non ha dubbi che debba farsi valere il principio sopra espresso.

Alla luce di questa presa di posizione la Corte afferma che, contrariamente al dubbio posto con la remissione della causa alle Sezioni Unite, si tratta di stabilire se la domanda di annullamento di una deliberazione condominiale, proposta impropriamente con ricorso anziche’ con citazione, possa essere ritenuta valida e se a questo fine sia sufficiente che entro i trenta giorni stabiliti dall'art. 1137 c.c., l'atto venga presentato al giudice, e non anche notificato.

A entrambi i quesiti va data risposta affermativa, in quanto l'adozione della forma del ricorso non esclude l'idoneita’ al raggiungimento dello scopo di costituire il rapporto processuale, che sorge gia’ mediante il tempestivo deposito in cancelleria, mentre estendere alla notificazione la necessita’ del rispetto del termine non risponde ad alcuno specifico e concreto interesse del convenuto, mentre grava l'attore di un incombente il cui inadempimento puo’ non dipendere da una sua inerzia, ma dai tempi impiegati dall'ufficio giudiziario per la pronuncia del decreto di fissazione dell'udienza di comparizione” (Cass. SS.UU. 14 aprile 2011 n. 8491).

In sintesi: l’impugnazione va proposta con citazione ma se, impropriamente, si usa il ricorso, cio’ non vanifica gli effetti di tale atto. Nella sostanza, quindi, stando a queste affermazioni, cos’e’ cambiato rispetto a prima? Nulla, verrebbe da dire. Solo l’applicazione pratica di questo principio ci dira’ il contrasto puo’ dirsi risolto.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Aduc

martedì 10 maggio 2011

Impianti fotovoltaici condominiali : tutto ciò che c’è da sapere.


Il fotovoltaico continua ad espandersi. Negli ultimi anni, infatti, l’uso della “tecnologia green” si sta espandendo a vista d’occhio e numerose sono le famiglie che hanno scelto di investire in tal senso.
Nonostante questo, però, continuano a persistere confusioni e cattive informazioni riguardo alle procedure di istallazione e ai relativi permessi, difatti per la stragrande maggioranza delle persone, questo tipo di tecnologia resta ad esclusiva fruizione di casali e villette, idea questa assolutamente non corrispondente al vero.

Installare un pannello fotovoltaico in condominio, infatti, è più difficile ma non impossibile! Per poter ottenere i permessi non esistono particolari ostacoli, basta solo sapere a chi rivolgersi.
Ricordiamo a coloro che ancora non ne fossero al corrente, prima di tutto, che gli impianti solari installati sui tetti condominiali possono usufruire delle detrazioni al 55% grazie alla norma che disciplina i lavori di riqualificazione energetica. C’è da dire però, che un solo impianto con buona probabilità non riuscirà a soddisfare il fabbisogno energetico di molti appartamenti, una delle strategie perseguibili, quindi, potrebbe essere quella di impiegare l’energia solare per la produzione di acqua calda, senza caricare la produzione energetica dei pannelli anche dell’energia utile ai riscaldamenti.

Inoltre, è importante sottolineare un altro aspetto, l’impatto estetico che questi possono avere nel contesto urbano, si sente spesso dire -infatti- che gli impianti fotovoltaici condominiali deturpano il decoro urbano. In realtà esistono in commercio svariati modelli tutti perfettamente mimetizzabili, inoltre l’istallazione solitamente viene realizzata in modo da non essere visibile dalla strada.

Altra informazione non corretta, deriva dalla credenza che i pannelli innalzino la temperatura dell’appartamento all’ultimo piano. In realtà non è affatto così, in quanto a quest’ultimi engono applicati degli impianti di raffreddamento che non implicano l’accumulazione di calore per gli attici.

Ma a chi bisogna rivolgersi per avere i permessi necessari?
Iniziamo con il dire che prima di fare richiesta agli organi competenti, bisogna comunque convocare un’assemblea condominiale ed ottenere il consenso della platea, una volta ottenuto il benestare bisogna rivolgersi al comune in cui è ubicato lo stabile.
In ogni caso, se dovesse verificarsi una mancata accettazione da parte degli altri condomini, l’utente potrà comunque procedere all’istallazione ad uso privato, a patto che non occupi e non renda impraticabili gli spazi comuni.

Fonte: MondoEco

lunedì 9 maggio 2011

Riscaldamento, delibera assembleare che respinge la richiesta di autorizzazione al distacco.


Corte di Cass., Sez. II, ordinanza del 22 marzo 2011, n. 6481.
Il condomino può legittimamente rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini, se prova che dalla sua rinunzia e dal distacco non derivano né un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, né una squilibrio termico dell’intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio.

Soddisfatta tale condizione, egli è obbligato a pagare soltanto le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale.  Pertanto, la delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune. 

venerdì 6 maggio 2011

Sostituzione ascensore pagata da chi se ne serve.


La totale sostituzione dell'impianto di ascensore, dovuta a vetustà o per adeguamento alle direttive dell'Unione europea, può essere deliberata con la maggioranza di 500 millesimi, a norma delle legge 179/2002. In particolare, l'obbligo di adeguamento degli ascensori alla normativa UE attiene all'aspetto funzionale dell'ascensore, ancorchè riguardi l'esecuzione di opere nuove, l'aggiunta di nuovi dispositivi e l'introduzione di nuovi elementi strutturali.

La sostituzione completa della cabina dell'ascensore - salvo diversa disposizione del regolamento contrattuale che preveda una diversa ripartizione della spesa - deve essere configurata come spesa di manutenzione straordinaria o di ricostruzione. Sul punto, la sentenza della Cassazione 25 marzo 2004, n. 5975, ha ritenuto che " in tema di condominio di edifici la regola posta dall'articolo 1124 del codice civile relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione o ricostruzione delle scale ( per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo ) è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica ratio, alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente. Nell'ipotesi, invece, d'installazione " ex novo " dell'impianto dell'ascensore, trova applicazione la disciplina dell'articolo 1123 del codice civile relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza ( proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino )"

Sempre salvo diversa disposizione del regolamento contrattuale, le spese di manutenzione e ricostruzione dell'ascensore sono a carico di tutti i proprietari che se ne servono, a norma dell'articolo 1124 del codice civile.

Fonte: " L'Esperto risponde " de Il Sole 24Ore

mercoledì 4 maggio 2011

Decoro architettonico, installazione di una tettoia in alluminio a 20 cm dal balcone soprastante.


Corte d'Appello Roma, Sez. IV Civ., sentenza del 23 febbraio 2011, n. 747
Nel condominio degli edifici, la lesività estetica dell'opera abusivamente compiuta da uno dei condomini non può assumere rilievo in presenza di una già grave evidente compromissione del decoro architettonico dovuto a precedenti interventi sull'immobile.

Nella specie è stata ritenuta legittima la realizzazione di una tettoia in lamiera installata da un condomino ad una distanza verticale di soli 20 cm. dal parapetto del terrazzo sovrastante, ritenendola necessaria per la tutela della sua privacy e per il riparo dagli agenti atmosferici, nonostante fosse di dimensioni maggiori rispetto a quella di analoghi manufatti di altri condomini, provocasse fastidiosi riverberi di luce a causa della copertura metallica, e comprimesse l'esercizio del diritto di veduta in appiombo del condomino dell'appartamento sovrastante).

Secondo la Corte, l'uso della cosa comune (la facciata) è avvenuto nel rispetto dei limiti stabiliti dal citato art. 1102 e senza limitazione di luce ed aria per i condomini sovrastanti, con intervento volto a tutelare la riservatezza, riparare il balcone dalle avversità atmosferiche e dall'eventuale caduta di materiali dai piani superiori, tanto da condurre la Corte, in virtù dei principi esposti e nel contemperamento dei vari interessi (la veduta è limitata, di fatto, sul solo balcone sottostante), ad affermare la piena legittimità della condotta tenuta al fine dell'ordinato svolgersi della convivenza propria dei rapporti condominiali.  

martedì 3 maggio 2011

Assemblea e autorità giudiziaria.


L’assemblea è sovrana! Quante volte, di fronte ad una decisione assunta in sede di riunione, ci si è sentiti rispondere in questo modo? D’altronde lo stesso codice civile (art. 1137, primo comma, c.c.) specifica che le decisioni dell’assise sono obbligatorie per tutti i condomini (assenti e dissenzienti inclusi). Ad ogni modo l’art. 1137 c.c. consente di impugnare le decisioni contrarie alla legge e/o al regolamento di condominio.

In questo contesto, pertanto, qual è il significato d’attribuire alla locuzione sovranità dell’assemblea?
La risposta, conforme al consolidato convincimento espresso dalla dottrina e dalla giurisprudenza, è stata fornita da una recente pronuncia del Tribunale di Salerno.

Nel caso di specie i condomini impugnanti lamentavano il fatto che l’assemblea condominiale, nell’affidamento dell’incarico per l’esecuzione di interventi manutentivi sulle parti comuni dell’edificio, avesse scelto un’impresa piuttosto che un’altra. Il giudice salernitano, chiamato a pronunciarsi in merito alla sospensione dell’esecutività della deliberazione, ha respinto tale doglianza.

Nel fare ciò ha specificato che sulle delibere dell’assemblea di condominio edilizio il sindacato dell’autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che si estende anche al riguardo dell’eccesso di potere, ravvisabile soltanto quando la causa della deliberazione sia falsamente deviata dal suo modo d’essere; di tal che l’esame delle delibere qui impugnate va limitato al riscontro della legittimità delle stesse, avendosi riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, essendo l’assemblea organo sovrano della volontà dei condomini, i quali sono padroni, ove esprimano una valida maggioranza, ad esempio di scegliere questa o quell’impresa esecutrice dei lavori di manutenzione dell’edificio, questo o quel tecnico incaricato della progettazione e della direzione dei lavori edilizi, di stipulare questo o quel contratto, di addivenire a questa o quella transazione, ovviamente sempre nei limiti della gestione degli interessi condominiali, senza che il Tribunale possa essere chiamato a valutare la convenienza dell’affare (Trib. Salerno 12 aprile 2011).

In sostanza, è questo il principio che viene ribadito, nel prendere le proprie decisioni l’assemblea deve rispettare le norme procedurali e sostanziali dettate in relazione ad ogni singolo argomento sul quale è chiamata a pronunciarsi. Fatto ciò la deliberazione deve considerarsi pienamente valida ed efficace, sicché la discrezionalità nelle scelte effettuate non può essere sottoposta al vaglio dell’Autorità Giudiziaria.

A chi non è d’accordo, quindi, non resta che adeguarsi.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

lunedì 2 maggio 2011

Paga l'acquirente se le spese sono state deliberate dopo la vendita della casa.


In base al principio di solidarietà su cui si basa l'onere di ripartizione delle spese condominiali, nell'ipotesi in cui il condomino venda la proprietà esclusiva della sua casa, il venditore è tenuto al pagamento delle spese deliberate dall’assemblea quando era ancora proprietario ma non anche di quelle deliberate dopo la vendita dell’immobile che gravano invece sull’acquirente. È quanto ha deciso il Tribunale di Bari (sentenza 459/11) rigettando la domanda dell’acquirente di un immobile all’interno di uno stabile condominiale che aveva citato in giudizio il condominio, nella persona dell’amministratore, per la sospensione, oltre che per l’accertamento dell’invalidità, della delibera assembleare che le accollava una serie di costi per oneri condominiali non pagati dai venditori dell’appartamento e di danni per presunte infiltrazioni dalle condutture condominiali.
 Il Tribunale, richiamando il principio di legittimità consolidato in materia, sancisce che le spese deliberate dal condominio, durante l’assemblea alla quale ha preso parte lo stesso acquirente, non possono essere richieste al venditore. Opera il principio di solidarietà che ripartisce gli oneri tra venditore e acquirente. In caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all'acquirente, e pertanto soltanto quest'ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni, mentre il venditore non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali ma può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi attraverso l'acquirente che gli è subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa, che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa.

Perciò, una volta perfezionato il trasferimento della proprietà dell'immobile del singolo condomino, il venditore perde la qualità di condomino per cui alla perdita di quella qualità e dunque del rapporto di natura reale che lo legava alla proprietà dell'immobile consegue che lo stesso non ha più titolo per partecipare all'assemblea dei condomini.
Fonte: La Stampa

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