venerdì 29 aprile 2011

Rischia una condanna per diffamazione chi spedisce a una coppia di condomini un email contro l'amministratore di condominio.

Corte di cassazione - V Sezione penale - Sentenza 18 aprile 2011 n. 15542.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione che ha annullato con rinvio l'assoluzione, per il delitto di diffamazione, pronunciata dal Tribunale di Milano nei confronti di un proprietario che aveva denunciato le scorrettezze dell'amministratore mediante l’invio di un email a una coppia di condomini.

Seconda la Cassazione il Tribunale ha errato nel non aver riconosciuto un effetto diffamatorio alla e-mail a cagione della pretesa mancata sua divulgazione. L’email, infatti, risultava inviata non solo alla moglie ma anche al marito come chiaramente ricavabile dalla sua intestazione “Carissim **** e *****” .

Gli Ermellini hanno, inoltre, precisato che "nella materia della diffamazione la giurisprudenza di legittimità abbia posto in evidenza che il requisito della comunicazione con più persone possa ritenersi integrato anche "non simultaneamente", ossia parlando in tempi diverse con due persone (v. Cass. Sez. V 21 dicembre 2000 n. 6920) e comunque anche solo parlando con una persona affinché questa ripeta la notizia diffamatoria ad altri che poi effettivamente la ricevano (v. Cass. Sez. V 16 giugno 2004 n. 31728) oppure parlando ad alta voce affinché altri, non direttamente partecipi alla conversazione tuttavia ascoltino (v. Cass. 6 ottobre 1981 n. 10263) e, infine, che a formare il numero delle persone diverse dal destinatario possa concorrere anche un congiunto sia del diffamante che del diffamatore (v. Cass. Sez. V 3 maggio 1985 n. 5267). 

 Il nucleo comune di tutte le fattispecie appena richiamate è, dunque, nel fatto che in tanto si realizza il connotato tipico della diffamazione, ossia la diffusività della notizia denigratoria, in quanto questa raggiunga in concreto un numero di persone superiore alla unità, posto che diversamente, il colloquio fra due soggetti privati a proposito di terzi rimane, di regola, oggetto del prevalente interesse alla riservatezza delle comunicazioni costituzionalmente garantito."

Fonte: Condominioweb   

giovedì 28 aprile 2011

Delibere impugnabili anche con citazione.


Citazione contro le delibere sempre possibile, con più tempo per le presentazione e meno rischi per le notifiche. Le sezioni unite della Corte di cassazione, con la sentenza 8491, depositata il 14 aprile 2011, hanno anticipato uno dei contenuti della riforma del condominio, chiarendo un punto sul quale la giurisprudenza degli ultimi anni era stata altalenante: ii tipo di atto introduttivo di impugnazione di delibera assembleare condominiale per chiederne l'annullamento.

I precedenti erano, peraltro, orientati nel considerare il termine "ricorso", indicato nell'articolo 1137 del Codice civile in senso tecnico, prediligendolo anche in quanto collegato con l'urgenza della richiesta di sospensiva. La Cassazione ha evidenziato che sinora solo alle azioni di annullamento si considerava appplicabile l'articolo 1137, mentre per quelle di nullità si potevano usare ambedue le strade (ricorso e citazione). Le sezioni unite hanno intanto chiarito che «l'art. 1137 c.c. non disciplina la forma che deve assumere l'atto introduttivo dei giudizi di cui si tratta» e che «il termine "ricorso" è impiegato nel senso generico di istanza giudiziale».

In ogni caso, per essere certi dell'efficacia della domanda di annullamento, era necessario procedere con il deposito del ricorso, nel termine di trenta giorni dalla delibera (o dalla sua conoscenza se non presenti) e provvedere agli adempimenti per la notifica nei termini stabiliti, nel prosieguo, dal giudice.
Se si sceglieva, invece, di procedere con citazione, per essere certi degli esiti, si doveva non solo notificare l'atto entro i trenta giorni dalla delibera ma iscriverlo, successivamente, a ruolo sempre entro lo stesso termine, per rispettare l'articolo 1137 del Codice civile.

Per le sezioni unite, però, «la domanda di annullamento di una delibera condominiale, proposta impropriamente con ricorso anziché con citazione» è da ritenersi valida ed è sufficiente che «che entro i 30 giorni stabiliti dall'articolo 1137 c.c. l'atto venga presentato al giudice, e non anche notificato». È importante sottolineare che, nella pratica, il ricorso costituisce un mezzo più sicuro; infatti, una volta che il ricorso viene depositato in cancelleria, il termine di decadenza dall'impugnazione viene definitivamente interrotto per cui, anche nell'ipotesi in cui l'atto unitamente al provvedimento di comparizione del magistrato non sia tempestivamente notificato, il giudice disporrà una nuova udienza concedendo termini per una nuova notifica.

Qualora, al contrario, una citazione non venga notificata o, per un qualche motivo, non venga iscritta a ruolo nei dieci giorni dalla notifica (nel caso in cui, per un disguido, l'ufficiale giudiziario, per esempio, ritardi la restituzione dell'originale) l'azione non si sarà avviata o, se avviata, non si sarà perfezionata per cui interverrà la decadenza. Le conseguenze per i giudizi in corso, pertanto, non potranno che essere positive per l'attore o ricorrente, atteso che saranno ritenuti validi entrambi i rimedi esperiti, sia con citazione (ancorché notificata, e non iscritta nei trenta giorni, bensì nei dieci successivi) che con ricorso (depositato nei trenta giorni e notificato alla controparte in tempo successivo).

Fonte: Saverio Fossati de Il Sole 24Ore

mercoledì 27 aprile 2011

Chi fa il guardone sui terrazzi condominiali rischia la multa per molestie.


Spiare dalla terrazza condominiale i coinquilini equivale a molestarli. Lo afferma la Cassazione (sentenza 15450/11) che impone multe nei confronti dei condomini che hanno la brutta abitudine di fare i guardoni. È quanto è accaduto ad un quarantenne condannato a 600 euro di multa per il reato di molestie perchè, posto su un terrazzo a brevissima distanza dall’appartamento abitato da una coppia di vicini, scrutando in continuazione all’interno, li costringeva a tirare i tendaggi e ad accendere la luce anche in pieno giorno per proteggersi dalla sua intrusione.
Il guardone, inoltre, irrideva gli inquilini barricati in casa facendo gesti beffardi con la bocca e con le mani. Condannato a 600 euro di multa dal Tribunale di Pordenone, ha fatto ricorso in Cassazione per dimostrare che si trattava di una terrazza privata e che non tutti i condomini avevano diritto di accedervi. Ma ha avuto la peggio.
La Suprema Corte ha deciso che «la sentenza impugnata, con motivazione incensurabile, ha specificato che la terrazza in questione si trovasse al piano ammezzato fra il primo piano, dove era ubicato l’appartamento delle odierne parti offese ed il secondo piano, dove era ubicato l’appartamento del ricorrente e che ad essa si accedeva attraverso un’apertura del comune vano scale condominiale, sicchè la terrazza in questione ben poteva qualificarsi come luogo aperto alla generalità dei condomini».

Fonte: La Stampa

martedì 26 aprile 2011

Audizione Commissione Giustizia sulla riforma normativa condominiale.

Il 18 aprile l’ANACI ha partecipato all’audizione presso la Commissione Giustizia della Camera dei Deputati (esame in sede referente della proposta di legge n. 4041 recante modifiche alla disciplina codicistica condominiale).
Il relatore On. Torrisi ha sottolineato che l’obiettivo della Commissione è quello di realizzare un testo che, superando le criticità, consenta di ridurre il contenzioso; una legge attesa per dare maggiori garanzie all’utenza.

Il Dott. Rafaele Corona, nella convinzione che la politica debba stabilire gli obiettivi di fondo della riforma lasciando ai tecnici l’elaborazione della normativa applicativa che non ha bisogno di revisioni radicali, ha evidenziato la necessità di privilegiare comunque l’autonomia privata ed ha proposto l’obbligatorietà del fondo speciale previsto dall’art. 1135 c.c. 

Il Prof. Michele Costantino ha così sintetizzato le ragioni della riforma: è politicamente opportuno e socialmente utile l’intervento legislativo inteso a ricondurre la soluzione dei conflitti alla vera natura dei diritti e dei rapporti nel solco tracciato dagli indirizzi giurisprudenziali prevalenti. Il suo Registro degli amministratori però non prevede novità rispetto a quello del 1934: una “pubblicità-notizia” che non assicura all’utenza servizi di qualità.

Concetto ripreso da Confabitare (proprietà immobiliare) che considera indispensabile formazione, aggiornamento ed affidabilità dell’operato dell’amministratore per la tutela dei partecipanti al condominio, ma che ritiene le nuove attribuzioni dell’amministratore più da “sindaco-sceriffo” che da mandatario.
Critico il prof. Raffaele Caterina per il mancato riconoscimento della capacità giuridica del condominio ritenuta una soluzione convincente per il problema della responsabilità dei comproprietari per i debiti condominiali. Anche il Dott. Spaziani Testa, in rappresentanza della Confedilizia, nel rendersi conto delle difficoltà di trasformare un ente di gestione in persona giuridica, ha sollecitato l’attribuzione della capacità giuridica del condominio per rendere possibile la titolarità di diritti obblighi (…..che in fondo però, già esiste).

Il Presidente dell’ANACI Pietro Membri, preso atto delle maggiori responsabilità dell’amministratore previste nel progetto di riforma, ha individuato come indispensabili i requisiti di professionalità ed onorabilità (già richiesti ad altri professionisti come i consulenti finanziari) per l’iscrizione al Registro con l’affidamento alle associazioni più rappresentative sul territorio nazionale della gestione di un fondo di garanzia per i propri iscritti. 

Il direttore del Centro Studi ANACI Carlo Parodi ha chiarito le motivazioni di alcuni degli emendamenti presentati alla Commissione per meglio utilizzare alcuni orientamenti giurisprudenziali, per semplificare la convocazione assembleare abolendo la prima, per deliberare la realizzazione di impianti di videosorveglianza al fine di dare soluzione alle diverse interpretazioni di Garante privacy e Cassazione Penale.  

Aderendo alla proposta del Dott. Corona ha ricordato che l’obbligo del fondo speciale per la manutenzione straordinaria è già previsto in molti ordinamenti europei. La delegazione ANACI era completata dai dirigenti Burrelli, Molteni e Santonocito.

Fonte: Anaci Roma

venerdì 22 aprile 2011

L'avanzo di cassa.


Non è detto che il bilancio debba essere redatto in forma rigorosamente contabile, essendo sufficiente che i relativi dati siano ordinati in maniera tale da mettere i condomini di verificare entrate, uscite e quota dovuta ( Cassazione 25/11/1975, n. 3936 ).
Se, al termine della gestione annuale, si registra un avanzo, questo va indicato nel bilancio consuntivo, trattandosi di un dato essenziale ai fini della valutazione del risultato della gestione condominiale.

Fonte: Avv. Germano Palmieri de Corriereconomia

giovedì 21 aprile 2011

Regolamento Condominiale ed Animali Domestici.


Gli amanti degli animali si pongono spesso questo problema quando si tratta di scegliere casa, sia che si tratti di affitto, sia che si tratti di acquistare un appartamento.
Molti regolamenti condominiali infatti vietano esplicitamente di tenere in casa un animale domestico, ed anche se le persone normalmente non tengono conto di questa regola, può capitare che un irritabile condomino minacci di portarvi in tribunale per ottenere l'allontanamento dallo stabile del vostro amico a quattro zampe.

Ebbene, secondo la Corte di Cassazione, il regolamento condominiale non è sufficiente per proibire gli animali domestici, dal momento che una norma del genere andrebbe ad impattare sul diritto di proprietà.
Quindi, per vietare gli animali domestici all'interno di un condominio, è necessario indire un'assemblea condominiale e quindi ottenere l'unanimità dei condomini per ottenere l'allontanamento dei nostri amici a quattro zampe.

Chi è affezionato al proprio cane o al proprio gatto può quindi dormire sonni tranquilli e non subordinare la scelta della propria abitazione ad eventuali restrizioni da parte del regolamento condominiale per quello che riguarda gli animali domestici.

Fonte: Blogosfere

mercoledì 20 aprile 2011

Delimitazione del parcheggio condominiale.


Se un condominio è dotato di area a parcheggio comune, l’assemblea, legittimamente ed al fine di disciplinarne l’uso, può decidere di delimitarla con l’apposizione di una sbarra automatizzata all’ingresso.Questa in sostanza la decisione resa dal Tribunale di Ivrea con una sentenza dello scorso 2 febbraio. Due gli elementi che, nel leggere la sentenza, meritano un cenno.

Innanzitutto il Tribunale piemontese fa suo il concetto di nullità della deliberazione assembleare a suo tempo formulato delle Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 4806/05.
In secondo luogo si ribadisce che fintanto che l’assemblea disciplina le modalità d’uso delle cose comuni, senza con ciò comprimere il diritto individuale dei singoli condomini sulle medesime, il suo intervento è più che legittimo. Gli unici profili d’invalidità, in tal caso, posso riguardare le maggioranze necessarie per una simile deliberazione.

Nel caso di specie l’assise condominiale aveva deciso l’installazione di una sbarra automatizzata all’ingresso della zona comune destinata a sosta dei veicoli al fine di delimitarla rispetto alla pubblica via e quindi evitare il così detto parcheggio selvaggio. A seguito di tale decisione dei condomini decidevano d’agire giudizialmente per ottenere l’invalidazione della delibera per nullità della stessa.

Il ricorso è stato respinto. Ciò perché, si legge in sentenza, le delibere dell’assemblea di condominio possono considerarsi nulle solo se prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, se incidono sui diritti individuali sulle cose comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, ed, infine, se comunque invalide in relazione all’oggetto (Trib. Modena, Sez. I, 08/02/2008 – Trib. Benevento, 26/02/2008).

Non par dubbio, invece, che la delibera assunta dall’assemblea condominiale in data (…) , non rientri nelle categorie citate.Essa, infatti, non si ritiene abbia un oggetto impossibile o illecito, né si ritiene che abbia inciso su diritti indisponibili dei condomini; al contrario, avendo ad oggetto parti comuni del condominio, e non incidendo sui diritti individuali dei singoli condomini sulle predette parti comuni, la delibera in questione ben poteva essere adottata dalla maggioranza condominiale, salvo eventuali contestazioni relative alla sussistenza dei quorum costitutivo e deliberativo prescritti per legge, le quali, tuttavia, al massimo, avrebbero potuto incidere sull’annullabilità della medesima delibera ma non certamente sulla sua nullità (Trib. Ivrea 2 febbraio 2011).

Vale la pena ricordare, per completezza, che le decisioni assembleari in merito all’uso della cosa comune, in virtù di quanto stabilito dall’art. 1138 c.c. (riguardante il regolamento di condominio), debbono essere assunte con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino quanto meno 500 millesimi.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

martedì 19 aprile 2011

Antenne e parabole: il condominio può sempre disciplinare le modalità d'installazione delle parabole.


Trib. Varese, sez. I, ord. 25 febbraio 2011, gu. Buffone.
E’ lecita la delibera che impone ai condomini dove montare la parabole onde evitare un uso distorto dei beni comuni. Infatti per il giudice non si viola la libertà di informazione costituzionalmente garantita. (Nella specie: divieto d'installazione a meno di un metro dal confine del balcone) Nella sentenza si legge:

L’installazione di antenne, sul tetto condominiale,
non costituisce “innovazione” nel senso tecnico-giuridico del termine, come espresso nel codice civile e come recepito nel Regolamento di Condominio. Guardando alla delibera oggetto di lite (doc. 9 fasc. att.), al punto n. VI, si prevede che “ le antenne paraboliche andranno posate o al centro della porzione di tetto di pertinenza o sul balcone a mt. 1 dal confine”.

Una regolamentazione in sede condominiale delle paraboliche va ritenuta ammissibile e rientrante nei poteri dell’Amministrazione del Condominio, posto che un libero potere dei condomini, al riguardo, può generare limitazioni indebite della cosa comune (ad es. v. Trib. Milano, 25 ottobre 2001 in Giur. milanese, 2002, 96).

Né, in tal modo, si viola la libertà di informazione costituzionalmente garantita: l’an della installazione, infatti, certamente non può essere inibita; il quomodo, però, certamente può essere regolato. Si tratta, dunque, di reperire un coretto punto di bilanciamento posto che il principio costituzionale di libertà di informazione, facoltizza il singolo condomino alla installazione dell'antenna medesima, ma con il limite che essa non arrechi pregiudizio all'uso del bene da parte degli altri condomini, né produca un qualsiasi, apprezzabile danno alle parti comuni (App. Perugia, 1 luglio 2004 in Arch. Locazioni, 2005, 440). Da qui il diritto a installare la parabolica, nel rispetto delle previsioni condominiali.

L’interpretazione qui seguita è, peraltro, conforme all’ acquis communautaire: secondo la Corte di Lussemburgo, un regolamento comunale (analogamente ad uno condominiale) ben può prevedere limiti all'installazione delle antenne paraboliche, al fine di preservare l'ambiente urbano, purché non determinino un'eccessiva restrizione della libera prestazione dei servizi (Corte giustizia comunità Europee, Sez. V, 29 novembre 2001, n.17 in Riv. Giur. Edil., 2002, I, 545).

Non è, poi, inopportuno ricordare quanto affermato, in materia, pure dalla Suprema Corte (Cass. civ., sez. II, sentenza 6 maggio 2005, n. 9393): “ il sacrificio imposto ai proprietari di immobili dalle disposizioni che disciplinano la materia (art. 1 della legge 6 maggio 1940, n. 554, art. 397 del D.P.R. 29 marzo 1973, n. 156) deve intendersi condizionato alla impossibilità per gli utenti dei servizi radiotelevisivi di utilizzare spazi propri, a meno di ammettere che si tratta di norme irragionevolmente vessatorie, che ingiustificatamente privilegiano sugli interessi di una parte quelli dell'altra, anche quando non è necessario per il loro soddisfacimento”. La domanda è dunque accolta e va imposto alle parti convenute di rispettare la norma regolamentare violata.”

(Le parti convenute sono state condannate all’immediato riposizionamento delle antenne paraboliche secondo le disposizioni stabilite dalla delibera condominiale del 20 giugno 2006 : “ ponendole o al centro della porzione di tetto di pertinenza o sul balcone a mt. 1 dal confine.” ).
 
Fonte: Condominioweb   

venerdì 15 aprile 2011

Vincoli stretti al cambio d'uso degli alloggi.


Che il condominio si avviasse a essere antistorico dal punto di vista urbanistico e sociale lo si era intuito da un pezzo: ma con la riforma in corso di approvazione da parte del Parlamento si peggiora di molto la situazione. Infatti, se c'è un soggetto nella vita della città, da un lato restio a qualsiasi rinnovamento edilizio e urbano, e dall'altro fonte inesauribile di contenzioso, questo è il condominio.

Sotto il profilo del recupero edilizio, è il turn-over abitativo che dà luogo alle opere manutentive e di adeguamento tecnologico, nonché agli obblighi di certificazione: senza turn-over, non si ha (quasi mai) riqualificazione. Inoltre, il condominio rappresenta un freno alla sostituzione edilizia e ingessa – di riflesso – la città. La frammentazione della proprietà tipica dell'Italia rende impossibili in radice i programmi di demolizioni e ricostruzioni caratteristici, ad esempio, delle città tedesche.

La riforma ora in discussione alla Camera accentua questo fenomeno, limitando gli interventi di modifica della destinazione d'uso degli immobili e subordinandoli alla loro irrilevanza sul piano del godimento delle cose comuni. Questo, però, significa andare contro la tendenza oggi in atto, da parte dei pianificatori comunali, di assecondare al massimo grado la funzionalità del l'immobile in rapporto alle esigenze espresse dal dinamismo della città: il caso del piano di governo del territorio (Pgt) di Milano è emblematico. Ammettere poi un'azione autonoma dei conduttori a presidio delle destinazioni d'uso è una forzatura.

Sotto il profilo della litigiosità del condominio, il disegno di legge in esame alla Camera pare entrare in modo significativo nella sfera privata dei singoli condòmini. Dietro la motivazione della sicurezza e della questione energetica, il testo prevede tutta una serie di interferenze da parte dei condòmini, dell'amministratore e dei conduttori, nella casa altrui. Sul piano procedurale, peraltro, di fronte ai minimi intoppi, è previsto il ricorso al giudice. Per rendersene conto basta vedere con quanta frequenza appaiano nel testo le parole «ricorso» e «magistratura». Questo proprio mentre la disciplina della mediazione ha fa slittare di un anno l'obbligatorietà della conciliazione nel caso di controversie condominiali (insieme ai sinistri stradali, il grosso del contenzioso civile).

Il testo attuale della riforma prevede poi che all'assemblea deliberante sulla gestione ordinaria possano partecipare i conduttori. La norma è dettata per gli inquilini degli usufruttuari e già come tale suscita perplessità perché usufrutto non significa uso dell'appartamento: ci sono palazzi in condominio con decine e decine di unità godute da un unico usufruttuario e l'assemblea dei conduttori esautorerebbe il titolare del diritto reale di godimento dall'amministrazione del bene. Addirittura alcuni interpreti sostengono possa valere per tutti gli inquilini; e ciò sarebbe ancor meno in linea con le esigenze della proprietà.

Fonte: Achille Colombo Clerici Presidente Assoedilizia su Il Sole 24Ore

giovedì 14 aprile 2011

La ristrutturazione non e' extra per l'amministratore.


Quando si vive in un condominio, i lavori di ristrutturazione dello stabile sono un evento che non raramente mette a rischio i rapporti di buon vicinato. Tra proteste, lamentele, intenzioni contrastanti dei vari condomini, pratiche burocratiche che si moltiplicano, i problemi da risolvere non sono pochi. Per un amministratore, in periodo di ristrutturazione, i compiti si moltiplicano, ma ciò lo autorizza a chiedere una retribuzione aggiuntiva? No, a meno che non sia esplicitamente previsto negli accordi che il professionista ha sottoscritto con il condominio.

I compiti dell'amministratoreSe in periodo di ristrutturazione l'amministratore del condominio richiede un onorario extra per farsi carico dei numerosi adempimenti aggiuntivi, non e' detto che i condomini lo debbano soddisfare. La tutela delle parti comuni - infatti - rientra a pieno titolo tra i compiti che e' tenuto ad assolvere l'amministratore. In questo insieme di attività rientrano anche la gestione delle opere di manutenzione straordinaria e la curatela delle pratiche burocratiche collegate, come le richieste di detrazioni fiscali.
Dunque, nel caso in cui l'amministratore si presti a svolgere le pratiche destinate alla richiesta delle detrazioni, i condomini non hanno l'obbligo di versargli una remunerazione aggiuntiva, a meno che così non sia previsto dall'apposita delibera d'incarico.

Quando l'extra e' stabiliti dall'assembleaSe e' vero che - salvo accordi che vadano in senso diverso - all'amministratore non spetta nessun compenso aggiuntivo per svolgere le pratiche collegate ai lavori di ristrutturazione del condominio, e' altrettanto vero che nulla vieta ai condomini di riconoscere al professionista un onorario straordinario per il disbrigo di compiti aggiuntivi. Più precisamente, spetta all'assemblea di condominio - per tramite di una delibera - riconoscere all'amministratore un compenso extra rispetto all'onorario pattuito annualmente.

In assenza di una specifica delibera, tuttavia, l'amministratore non potrà sottrarsi ai suoi compiti. Qualora, infatti, non svolgesse le pratiche atte all'ottenimento delle detrazioni fiscali, il professionista impedirebbe ai condomini l'esercizio di un diritto riconosciuto dalla normativa fiscale. In questo caso, dunque, i condomini potrebbero citarlo per danni.

Fonte: La Stampa

mercoledì 13 aprile 2011

Isolamento acustico: dal 2012 obbligatorio per le nuove costruzioni.


Chi vive in un con­do­minio lo sa bene: i rumori pos­sono dare fas­tidio e dis­tur­bare il riposo serale dopo una lunga gior­nata lavo­ra­tiva. Un altro fat­tore di dis­turbo è dato dal traf­fico nelle strade e nelle piazze sot­tostanti, che si riesce a mit­i­gare uti­liz­zando i doppi vetri, ma resta comunque un prob­lema nella mag­gior parte dei casi.

Per questa ragione, a par­tire dall’anno 2012, accanto alla Cer­ti­fi­cazione Ener­get­ica, sarà obbli­ga­to­rio anche indi­care la classe di iso­la­mento acus­tico delle abitazioni, che indicherà quanto queste sono in grado di “difend­ersi” dai rumori esterni all’abitazione. Si tratta di un para­metro impor­tante per il benessere abi­ta­tivo delle per­sone, che potranno riposare meglio anche quando i vicini sono rumor­osi o nella strada accanto è pre­sente un cantiere o un ingorgo nel traffico.

Attual­mente, purtroppo, sono davvero pochi i cantieri in grado di costru­ire edi­fici con un grado di iso­la­mento acus­tico suf­fi­ciente a garan­tire il benessere dei futuri abi­tanti dell’edificio. La regione dove sono mag­giori i cantieri in grado di costru­ire edi­fici con questi req­ui­siti è la Lom­bar­dia, dove i cantieri pronti sono circa il 10%, per scen­dere al 9% in Emilia Romagna, fino a toc­care il 2% in Calabria.

Fonte: Attico

martedì 12 aprile 2011

Impianto fognario abusivo, effettuazione di uno scarico senza avere richiesto l’autorizzazione.


Corte di Cassazione, Sezione II, Sentenza 11 febbraio 2011, n. 3417.
Nell’individuare il soggetto attivo della violazione in “chiunque” si renda responsabile dell’apertura o dell’effettuazione di uno scarico senza avere richiesto l’autorizzazione, l’articolo 54, D. Lgs. n. 152 del 1999, chiarisce che, coerentemente con la finalità di tutela ambientale, la violazione non presuppone una particolare qualità del soggetto attivo, potendo lo stesso identificarsi sia in colui che, realizzando il relativo impianto abbia aperto gli scarichi e sia in chi, valendosi dell’impianto in quanto lo gestisca o lo detenga di fatto o anche in assenza di esso, effettui gli scarichi. 

lunedì 11 aprile 2011

Video e privacy in cerca di regole.


La riforma del condominio è l'occasione giusta per disciplinare l'installazione di telecamere in condominio, tutelando il diritto alla privacy e colmando un vuoto normativo sul quale si innestano oggi diverse posizioni contrastanti.

Con la sentenza 22602/2008 la Cassazione penale ha evidenziato che possono essere legittimamente effettuate le riprese video dall'esterno di un edificio del quale si inquadri il cortile: non c'è nessuna intrusione in una "privata dimora", dato che i luoghi ripresi vanno qualificati come esposti al pubblico.
Dal canto suo, il Garante per la protezione dei dati personali, pur rilevando che la raccolta e l'uso delle immagini deve essere proporzionale agli scopi perseguiti evitando le riprese in aree che non sono soggette a concreti pericoli (provvedimento 29 aprile 2004), ha rilevato che l'articolo 615-bis del Codice penale sanziona chiunque si procura indebitamente immagini relative alla vita privata che si svolge nel domicilio. Ancora la Cassazione, poi, ha ritenuto che in questi casi non si possa configurare l'ipotesi «interferenza illecita nella vita privata» (sentenza 5591/2006).

Con la newsletter n. 308 del 17 giugno 2008 il Garante per la privacy ha quindi evidenziato che «servono regole chiare» segnalando al Parlamento e al Governo l'opportunità di valutare l'adozione di una disciplina che regoli alcuni aspetti relativi al trattamento dei dati personali determinati dall'installazione di impianti di videosorveglianza nei condomìni, materia allo stato non disciplinata specificamente. Il Garante riceve infatti quesiti e segnalazioni da interi condomini che intendono installare tali impianti in aree comuni, quali portoni, androni, cortili, scale e parcheggi.

Emerge l'esistenza di due interessi contrapposti: da un lato l'esigenza di sicurezza delle persone e di tutela di beni comuni, dall'altro la preoccupazione dei singoli che gli impianti stessi possano incidere sulla libertà di muoversi, senza essere controllati, nel proprio domicilio e all'interno delle aree comuni.
Il Garante ha espresso inoltre perplessità in ordine ai soggetti che debbono esprimere la volontà di installazione dell'impianto (proprietari o anche conduttori) nonché al tipo di maggioranza assembleare che può approvare l'iniziativa (quella per le innovazioni? Quella semplificata in quanto intervento "migliorativo"?). Non contribuiscono al chiarimento le prime sentenze di merito, come quella del Tribunale di Salerno (14 dicembre 2010), in cui si afferma che l'impianto di videosorveglianza esula dalle attribuzioni dell'assemblea in quanto «prestazione non finalizzata a servire le parti comuni per uno scopo estraneo alle esigenze condominiali».

Al momento non risulta alcuna iniziativa normativa al riguardo, mentre la problematica si presenta sempre più di frequente nell'ambito condominiale. Ecco perché l'occasione della riforma all'esame della Camera, dopo la prima approvazione al Senato, sembra quindi opportuna, considerato che il testo (Ac n. 4041) già considera la semplificazione delle maggioranze deliberative anche per altri interventi di interesse pubblico (barriere architettoniche, risparmio energetico, banda larga, antenne satellitari).

Fonte: Dott. Carlo Parodi Direttore Centro studi nazionale Anaci su Il Sole 24 Ore

venerdì 8 aprile 2011

La deliberazione dell’assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell’amministratore può essere impugnata solo per ragioni di mera legittimità.


Cassazione Civile, Sez. II, sentenza del 4 marzo 2011, n. 5254.
La deliberazione dell’assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell’amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall’art. 1137 c.c., comma 3 non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ex art. 1418 c.c., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell’impugnazione della delibera, da considerarsi, perciò, annullabile.

giovedì 7 aprile 2011

Autoconvocazione dell'assemblea e impugnazione della delibera.


Il codice civile prevede che nel caso di condominii la cui gestione sia demandata ad un amministratore, la competenza a convocare l’assemblea sia rimessa a quest’ultimo. Ciò tanto per quanto concerne l’assemblea ordinaria così come per quella straordinaria. Tuttavia mentre per la prima la competenza è da ritenersi esclusiva, nel caso dell’assemblea straordinaria, invece, i condomini, al ricorrere di determinate condizioni, possono autoconvocarsi.

E’ chiaro in tal senso il primo comma dell’art. 66 disp. att. c.c., secondo il quale i comproprietari possono indire una riunione se l’amministratore non ha evaso una richiesta in tal senso qualora la stessa sia stata presentata da almeno due condomini in rappresentanza, quanto meno, di un sesto del valore millesimale dell’edificio (ossia almeno 166 millesimi).

Nelle compagini sprovviste di amministratore il problema non si pone in quanto, come specifica il secondo comma dell’articolo testé citato, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino (art. 66, secondo comma disp. att. c.c.).

Ciò detto è utile domandarsi: nel caso di assemblea autoconvocata ai sensi del primo comma e secondo comma dell’art. 66 disp. att. c.c. quali sono le regole che debbono essere seguite per l’impugnazione di una deliberazione che s’assume essere invalida?

La risposta è molto semplice: le regole sono le medesime previste per l’impugnazione delle decisioni prese da adunanze convocate dall’amministratore. Ciò che conta, quindi ed al di là di tutto, è che la deliberazione sia valida secondo quanto prescritto dalla legge essendo influente a tal fine chi la convoca.

Per essere ancor più chiari: che sia il mandatario dei condomini a indire la riunione oppure direttamente i condomini, le regole su avviso di convocazione, deliberazione, quorum ecc. sono sempre le stesse. Tanto detto è utile ricordare che ai sensi dell’art. 1137 c.c. le deliberazioni contrarie alla legge ed al regolamento condominiale possono essere impugnate dai dissenzienti (cui la giurisprudenza ha equiparato gli astenuti) e dagli essenti entro 30 giorni, che per i primi decorrono dalla deliberazione mentre per i secondi dalla data di comunicazione del verbale d’assemblea.

Ciò vale per le deliberazioni annullabili, poiché quelle nulle possono essere impugnate da chiunque vi abbuia interesse (ivi compresi i favorevole, si veda da ultimo Cass. n. 6714/10) e senza limiti di tempo.

Per completezza ed in conclusione è utile rammentare che, secondo l’ormai consolidata giurisprudenza di merito e di legittimità, sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto.

Sono da ritenersi annullabili, invece, le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto (così Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

mercoledì 6 aprile 2011

Balconi aggettanti: sono di proprietà esclusiva, non condominiale.


Condòmino e condominio: due lati della stessa medaglia, la parte contro il tutto da essa stessa costituito, sempre a rincorrersi e a pizzicarsi per varie questioni, piccole e grandi, che sul lungo periodo possono cambiare la qualità della vita. Uno degli argomenti più gettonati, che più di altri suscita acceso dibattito nel contesto condominiale è la natura, privata o comune, dei balconi aggettanti, cioè di quella particolare tipologia di balconi che si caratterizza per avere il piano di calpestio sporgente rispetto alla facciata dello stabile.

Ci si chiede, in particolare, se il balcone aggettante sia un bene condominiale, e, come, tale, suscettibile di essere impiegato per il soddisfacimento di esigenze comuni, oppure no. Nonostante esista una giurisprudenza pacifica sul punto (peraltro richiamata anche dalla Cassazione nella sentenza in commento) la questione è riemersa con riferimento alla vicenda di un condòmino che si è visto installare, nella parte sottostante del proprio balcone, i contatori condominiali del gas.

Il condomino agiva in via possessoria, contestando l’intervenuta turbativa del possesso per avere il Condominio indebitamente usato del balcone afferente l’unità abitativa di sua esclusiva proprietà; resisteva il Condominio eccependo la mancata evasione dell’onere della prova esistente in capo al ricorrente con riferimento al profilo del possesso esclusivo del bene. Il Tribunale competente per territorio, in accoglimento della tesi del convenuto, rigettava la domanda. La sentenza veniva ribaltata in secondo grado: i giudici d’appello, infatti, escludevano l’applicabilità al caso della norma di cui all’art. 1125 c.c. in base all’analisi del contesto concreto di riferimento.

Invero, il balcone dell’attore era ubicato al piano terra ed il fatto che il piano di calpestio del medesimo sormontasse il fosso ed il terrapieno condominiale non modificava la natura privata del bene, posto che, se mai, era il fosso ad svolgere una funzione strumentale rispetto al balcone, impedendo la risalita dell’umidità proveniente dal terreno sottostante.

Investita della questione a cura del Condominio soccombente in secondo grado, la Corte di Cassazione, ribadito, in primo luogo, che l’indagine sul fatto spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, se immune da vizi logici e giuridici, insegna che:

(a) la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c. si basa sul carattere strumentale ed accessorio dei beni ivi indicati rispetto alle unità di proprietà esclusiva dei condomini. Possono, dunque, dirsi condominiali i beni sono posti a servizio delle singole proprietà e rispondono ad esigenze collettive. Tale non può certamente essere definito il balcone oggetto di causa, per le ragioni già ampiamente enucleate dalla Corte territoriale alla luce dell’esame del contesto ambientale di riferimento;

(b) parimenti inappropriata è, poi, l’applicazione al caso della norma di cui all’art. 1125 c.c. per due motivi:

1) la norma, prevedendo la comunione del solaio divisorio tra due appartamenti l’uno all’altro soprastanti, regola un aspetto che è totalmente estraneo al caso, il quale riguarda, appunto, per così dire “solai esterni”, non “interni”;
2) esiste un orientamento giurisprudenziale consolidato, e che la Corte condivide, in base al quale “i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di proprietà comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 c.c.: i balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono”.

martedì 5 aprile 2011

Apporre una sbarra all'ingresso dell'area destinata a parcheggio, validità della delibera.


Tribunale di Ivrea, 2 febbraio 2011
Nella sentenza si legge:

Considerato, pertanto, che attraverso la delibera impugnata in questa sede, l'assemblea condominiale non provvedeva a mutare la destinazione dell'area a parcheggio, ma, semplicemente, deliberava l'apposizione di una sbarra che, anzi, avrebbe agevolato e migliorato il godimento dell'area comune da parte di tutti i condomini, si deve ritenere la delibera stessa perfettamente valida ed efficace. Si tenga presente, in proposito, che le delibere dell'assemblea di condominio possono considerarsi nulle solo se prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, se incidono sui diritti individuali sulle cose comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, ed, infine, se comunque invalide in relazione all'oggetto .

Non par dubbio, invece, che la delibera assunta dall'assemblea condominiale in data 06.12.2005, non rientri nelle categorie citate. Essa, infatti, non si ritiene abbia un oggetto impossibile o illecito, né si ritiene che abbia inciso su diritti indisponibili dei condomini; al contrario, avendo ad oggetto parti comuni del condominio, e non incidendo sui diritti individuali dei singoli condomini sulle predette parti comuni, la delibera in questione ben poteva essere adottata dalla maggioranza condominiale, salvo eventuali contestazioni relative alla sussistenza dei quorum costitutivo e deliberativo prescritti per legge, le quali, tuttavia, al massimo, avrebbero potuto incidere sull'annullabilità della medesima delibera ma non certamente sulla sua nullità.

lunedì 4 aprile 2011

Per cani e gatti aumentano liti e dispetti tra condomini.


Ritorna come ogni primavera il problema degli animali in condominio, o meglio il problema della poca tolleranza tra vicini e, in qualche caso, anche della poca educazione dei padroni dei cani che non rispettano le regole condominiali o più semplicemente quelle di civile convivenza. Solo nell’ultima settimana sono state oltre 1.200 le segnalazioni e le richieste di consulenza arrivate al tribunale degli animali di Aidaa ed allo sportello animalincondominio libero.it relative a liti condominiali.

Si tratta per lo più di situazioni classiche, legate all’abbaio del cane, all’uso dell’ascensore da parte di proprietari con al seguito fido o di gatti che fanno i propri bisogni nel giardino del vicino. Stando alle prime richieste di consulenze, delle 1.200 arrivate circa 800 provengono da padroni di animali che si sento vessati dai regolamenti di condominio o dai vicini che mal sopportano la presenza dei quattro zampe, ma ci sono anche circa 400 richieste di consulenza legale o amministrativa provenienti da persone che a loro volta si sentono infastidite dal comportamento dei padroni degli animali (nessuno che si lamenta della presenza di cani e gatti in quanto tali in condominio).

Ovviamente oltre alla moltitudine di lamentele e di richieste di consulenza su problemi specifici non mancano i casi particolari quali la richiesta di sfratto che arriva da Torino avanzata perchè il cane «fa la pipì acida nel pavimento del giardino», oppure la richiesta avanzata da più parti dai pedoni che hanno paura in quanto i cani delle villette confinanti mentre abbaiano sporgono il muso fuori dal cancello e quindi questi signori hanno paura di essere morsicati. Ci sono poi alcuni casi di cani che vengono sottoposti a vere e proprie sevizie attraverso l’uso dei laser che vengono puntati di notte contro l’animale libero allo scopo di provocare l’abbaio. In due situazioni specifiche, a Bologna e Milano, il tribunale degli animali dopo aver individuato i responsabili di questi che sono veri e propri maltrattamenti sta provvedendo in questi giorni alla denuncia dei due per maltrattamento di animali e per istigazione alla violenza.

E come ogni anno non mancano i padroni dei cani poco attenti o maleducati: oltre al solito problema degli escrementi non raccolti, si aggiungono quest’anno le proteste di alcuni ciclisti che nella zona di Rho in provincia di Milano hanno dichiarato di essere stati quasi azzannati da cani lasciati liberi nei parchi (mancanza cronica di aree cani attrezzate che non esistono ancora nel 70% dei comuni), mentre a Roma qualcuno infastidito dalla presenza dei gatti di una colonia ha provveduto al loro avvelenamento attraverso la naftalina: anche in questo caso i responsabili sono stati prontamente individuati e denunciati.

Fonte: Redazione de Il Giornale

venerdì 1 aprile 2011

Crediti condominiali e opposizione a decreto ingiunitvo.


Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 3704 dello scorso 15 febbraio, ci consente di tornare a parlare del decreto ingiuntivo condominiale e delle possibilità di opporvisi con successo. Prima d’entrare nello specifico esame della pronuncia, vale la pena riprendere alcuni concetti di carattere generale.
Ogni condomino – con tale termine ci si riferisce al proprietario di un’unità immobiliare ubicata in un edificio in condominio – per il sol fatto d’essere tale, deve partecipare alla spese per la gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile.

Lo stato di morosità legittima l’amministratore ad agire giudizialmente per il recupero del credito vantato dalla compagine. In tal senso il primo comma dell’art. 63 disp. att. c.c. è chiaro nel precisare che per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. L’opposizione è l’atto giudiziale con quale il comproprietario ingiunto può contestare la legittimità dell’ingiunzione di pagamento emessa dall’Autorità Giudiziaria.

Esiste un limite alle richieste che possono essere avanzate con la suddetta opposizione? E’ questo il cuore della sentenza citata all’inizio. Nulla di nuovo, ossia la Cassazione ribadisce ulteriormente quanto già espresso in altre circostanze. Che cosa hanno detto nello specifico gli ermellini?

Si legge in sentenza che in tema di opposizione a decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo emesso ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ. per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale ma solo questioni riguardanti l’efficacia della medesima.

Tale delibera infatti costituisce titolo di credito del condominio e, di per sè, prova l’esistenza di tale credito e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condominio a pagare le somme nel giudizio di opposizione che quest’ultimo proponga contro tale decreto, ed il cui ambito è dunque ristretto alla sola verifica della esistenza e della efficacia della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. 2387/2003; 7261/2002; 11515/1999; 3302/1993) (così Cass. 15 febbraio 2011 n. 3704).

In sostanza in questa fase (salvo il caso della possibilità d’impugnazione contestuale), il condomino potrà solamente domandare che sia verificata l’efficacia (e quindi l’obbligatorietà) della deliberazione medesima e non anche la sua validità. In sostanza al ricorrente sarà concesso di provare, ad esempio, che egli ha già adempiuto al pagamento di quanto richiestogli ma non anche di eccepire che la deliberazione è invalida.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci de Lavorincasa

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