giovedì 3 marzo 2011

Riforma del condominio: manca la formazione degli iscritti al registro.


L'opportunità di una riforma della normativa codicistica sul condominio era evidenziata da moltissimi operatori del settore immobiliare. Una disciplina da completare nelle zone d'ombra almeno per recepire gli orientamenti giurisprudenziali formatisi, una disciplina nata prima della Costituzione e quindi da integrare per le finalità dell'articolo 2 (riconoscimento delle formazioni sociali) e dell'articolo 42 (funzione sociale della proprietà privata).

Tuttavia, le modalità di redazione della proposta di riforma approvata dal Senato e ora al l'esame della Camera appaiono di difficile coordinamento con la funzione di tutela degli interessi meritevoli di cui solitamente s'incarica una riforma legislativa. Da un novello "codice del condominio" i cittadini e gli operatori del settore si aspettano l'individuazione di più importanti interessi da privilegiare nella tutela fornita dalle nuove norme e non soltanto un testo di legge che recepisce, in parte, gli orientamenti giurisprudenziali.

In merito al testo approvato dal Senato il 26 gennaio, l'Anaci rileva che non garantisce i proprietari la possibilità prevista dal nuovo articolo 1117-ter di sostituire le parti comuni e modificarne le destinazioni d'uso (scelta per la quale oggi serve l'unanimità dei consensi), in quanto la maggioranza degli intervenuti che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio (cioè 666,66 millesimi) potrebbe essere raggiunta da un numero limitato di proprietari: si pensi, ad esempio, al proprietario di un supermercato al pianterreno insieme a due o tre altri condòmini. Al riguardo, quando un solo condòmino rappresenta più della metà dei millesimi, la legislazione francese prevede l'automatica riduzione dei suoi millesimi a un numero pari alla somma dei voti espressi dai millesimi di tutti gli altri condomini.

L'Anaci ritiene inoltre superflua la nomina del rappresentante all'assemblea del supercondominio (articolo 22 del progetto di riforma), considerato che ogni condominio ha già il proprio rappresentante legale, cioè l'amministratore, che ne tutela gli interessi.

Positiva, invece, è l'indicazione del criterio di competenza per la redazione del rendiconto annuale, nella speranza di poter inserire alla Camera anche lo schema relativo al contenuto del rendiconto, appena concordato con l'Ordine dei dottori commercialisti e degli esperti contabili di Napoli.
La commissione Giustizia del Senato si è dimostrata sensibile a emendare il testo iniziale per esigenze di semplificazione e di maggior tutela degli utenti del servizio, affidando nuove responsabilità di grande rilievo agli amministratori condominiali. Ma il loro ruolo resta ancora subalterno nell'ambito immobiliare, nonostante la tutela di interessi pubblici rilevanti, in quanto non è stata ancora fissata alcuna modalità di iscrizione al registro previsto dal codice civile, in particolare i richiesti compiti di promozione formativa e la garanzia per la vigilanza degli iscritti, recentemente individuati per altre categorie come i promotori finanziari.

Meraviglia, infine, la possibilità di distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato prevista dal testo di riforma (articolo 3), nonostante i ripetuti richiami delle direttive europee per l'efficienza energetica, in quanto con il distacco si determinano potenze termiche complessivamente più rilevanti con utenti che avrebbero interessi diversificati e ricadute negative anche per l'ambiente e la sicurezza.

Fonte: Dott. Carlo Parodi Direttore Centro studi nazionale Anaci su Il Sole 24Ore

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