giovedì 31 marzo 2011

Quando dare dell'incompetente all'amministratore non è reato.


Dare del latitante e dell'incompetente all'amministratore non è reato. La Cassazione (sentenza 3372/2011) ha confermato la decisione con cui i giudici di merito avevano assolto una donna dall'imputazione per ingiuria e diffamazione formulata nei suoi confronti per aver esposto, nell'atrio del palazzo, una lettera rivolta all'amministratore di condominio, giudicato come «latitante» e «incompetente».

I giudici di legittimità nel respingere il ricorso dell'amministratore hanno ritenuto necessario precisare la distinzione tra diritto di critica e diritto di cronaca. «Il primo non si concretizza, come l'altro, nella narrazione dei fatti, bensì nell'espressione di un giudizio o, più genericamente, di un'opinione che, come tale, non può pretendersi rigorosamente obiettiva, posto che la critica, per sua natura, non può che essere fondata su un'interpretazione, necessariamente soggettiva, di fatti e comportamenti».

Per la Corte, le espressioni usate non avevano determinato un'aggressione gratuita alla sfera morale dell'amministratore, ma solo una censura alle attività non svolte; la parola «latitante», pertanto, è stata utilizzata per sottolineare la mancata presenza. La condomina, quindi, per i giudici, avrebbe esercitato il diritto di manifestare liberamente il proprio pensiero e di controllo sull'operato dell'amministratore lamentando le carenze di manutenzione dell'immobile.

La lettera affissa nell'androne aveva, infatti, quali naturali destinatari, gli altri condomini, e per tale motivo era stata rispettata la rilevanza sociale del diritto di critica esercitato e, di conseguenza, la sua condotta non era da censurare non integrando, a dire dei giudici di legittimità, gli estremi di ingiuria e diffamazione.

Va sottolineato, però, che, tale condotta se sul piano penale non rivesta il carattere di reato, in sede civile la Cassazione (sentenza 186/2011), riguardo il trattamento dei dati personali, e più precisamente della divulgazione, nella bacheca del l'androne condominiale, delle posizioni di debito del singolo condomino, ha disposto (in conformità a quanto ribadito dal Garante della privacy l'8 luglio 2010) che (tale divulgazione) «va al di là della giustificata informazione ai soggetti interessati nell'ambito della compagine condominiale» (il tribunale, invece, aveva ritenuto che l'esibizione dei dati sopra menzionati è funzionale alla buona amministrazione del condominio, consentendo a tutti coloro che vi partecipano l'esatta conoscenza delle spese condominiali e del riparto tra i condomini delle stesse, secondo le tabelle millesimali); «tale affissione, infatti, avvenendo in uno spazio accessibile al pubblico, non solo non è necessaria ai fini dell'amministrazione comune, ma, soprattutto, si risolve nella messa a disposizione di quei dati in favore di una serie indeterminata di persone estranee e, quindi, in una indebita diffusione, come tale illecita e fonte di responsabilità civile».

«Per essere lecito», il trattamento dei dati «deve avvenire nell'osservanza dei principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati stessi sono raccolti». I giudici penali non hanno ravvisato alcuna volontà diffamatoria della condomina nei contenuti della lettera esposta nell'androne, ma la messa a disposizione di quelle informazioni anche in favore di estranei, potrebbe postulare, forse, una indebita diffusione, come tale, illecita e fonte di responsabilità civile.

Fonte: Luana Tagliolini de Il Sole 24Ore

mercoledì 30 marzo 2011

Limitazioni legali della proprietà: si alle tende di stoffa solo se scorrevoli e aperte per determinati periodi di tempo.


Trib. civ. Genova, sez. III, 9 dicembre 2009.
Ai fini della disposizione dell'art. 907 c.c., volta a salvaguardare l'esercizio delle vedute, il termine «costruzione» non va inteso in senso restrittivo di manufatto in calce o in mattoni o in conglomerato cementizio, ma in quello di ogni opera che abbia il carattere della stabilità e di una certa consistenza. ( ad es. tavolati, steccati, tettoie in plastica e simili).

Nella specie è stato rigettato il ricorso sostenuto da un condomino che si era lamentato dell’installazione di una tenda, collocata soltanto per determinati periodi di tempo e agilmente rimuovibile, slegando il cordino che la univa all’intelaiatura.

lunedì 28 marzo 2011

Tabelle millesimali errate: il condominio può chiedere il rimborso a chi non ha partecipato alle spese a causa dell'errore.


La Cassazione, con la sentenza n. 5690 del 10 marzo 2011, va ad affrontare un tema che, incidendo direttamente sulla materia delle spese condominiali, non può non suscitare notevole interesse. In breve, qui di seguito, il quesito cui, di fatto, la Suprema Corte era stata chiamata a rispondere, la soluzione adottata.

Nel caso di tabelle millesimali errate il condominio, una volta chiestane ed ottenutane la revisione giudiziale, può, sulla base dei nuovi parametri, agire per ottenere il rimborso delle spese che uno dei comproprietari non ha sostenuto a causa del vizio dello strumento di ripartizione? La risposta è positiva e gli ermellini, motivando la loro risposta, hanno altresì specificato che l'azione esperibile è quella per indebito arricchimento (art. 2041 c.c.). In tal senso, si legge in sentenza, la revisione ad opera del Tribunale delle tabelle di ripartizione delle spese non ha efficacia retroattiva: ciò perché la loro modificazione ha efficacia costitutiva e non dichiarativa. Come dire: la sentenza che sancisce la variazione dei millesimi dà vita ai nuovi valori e non si limita a dichiararli e suggellarli in un documento in quanto già esistenti. In ragione di ciò, proseguono dalla Corte, l'unica azione esperibile, da parte dei condomini (anche in persona del loro amministratore pro tempore contro il comproprietario beneficiario dell'errore "era appunto quella dì indebito arricchimento, ex art. 2041 c.c." (così Cass. 10 marzo 2010 n. 5690).

La risposta fornita dai giudici di piazza Cavour faceva riferimento ad un caso in cui si era imposta la revisione delle tabelle poiché a seguito d'un intervento di manutenzione straordinaria ci si era avveduti che uno dei condomini, essendo escluso dalle tabelle millesimali, aveva beneficiato dei lavori pur non partecipando alla spesa. A ben vedere se da un lato la soluzione offerta consente di eliminare le disparità di trattamento, di natura economica, che simili fattispecie possono presentare (non v'è motivo per ritenere che il principio espresso non possa essere applicato anche ai casi in cui le tabelle sono semplicemente errate senza necessità che il beneficiario dell'errore sia totalmente escluso), dall'altro lato per fare ciò si torna alla concezione delle tabelle come strumento di natura costitutiva dei millesimi, concetto ampiamente superato dalla nota sentenza n. 18477/10 delle Sezioni Unite che aveva legittimato l'approvazione (e revisione) a maggioranza delle tabelle millesimali. E' vero, in questo caso si tratta di revisione giudiziale e non assembleare ma la differenza, per quello che ci aveva spiegato la Corte in agosto, era inesistente. Il rischio che questo la pronuncia n. 18477 trovi smentita, quindi, non è del tutto scongiurato. Sarà interessante vedere come nel futuro la Corte prenderà nuovamente posizione sulle tabelle e le sentenze di revisione che le riguardano.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Il Sole 24Ore

venerdì 25 marzo 2011

Amministratore, utilizzare per fini privati i soldi del condominio.


Trib. civ. Milano, sez. VI, 7 gennaio 2011, n. 140.
Nel caso in cui l’amministratore, nell’esercizio del mandato, utilizzi una parte della provvista condominiale per pagare debiti di un terzo (nella specie un fornitore di un altro condominio) non è ammissibile l’azione di ripetizione dell’indebito per difetto dell’errore scusabile. Pertanto il condominio danneggiato può agire in surroga legale ex art. 2036, terzo comma, cod. civ. subentrando nei diritti dell’originario creditore.

giovedì 24 marzo 2011

Comunicazione di convocazione di un'assemblea, contestazione, cosa succede se si riceve una busta vuota.


Tribunale Bologna Sezione 3 Civile, Sentenza del 24 gennaio 2011, n. 159.
Il condomino che contesti l'omesso invio della comunicazione di convocazione assembleare deducendo di aver ricevuto una busta vuota ha l'onere di dimostrare che il plico non conteneva nessuna lettera al suo interno. Nella sentenza si legge:


"La domanda di parte attrice non può trovare accoglimento in quanto l'omesso invio della comunicazione di convocazione dell'assemblea 27.10.05 risulta smentito dalla produzione documentale n. 4 della parte convenuta; al proposito si osserva che il Condominio ha ottemperato all'ordine di esibizione dell'originale del suddetto documento n. 4, inteso come busta da cui emerge inequivocabilmente la regolare notifica a mezzo posta per compiuta giacenza, potendosi presumere dalla datazione della busta medesima che il suo contenuto fosse la convocazione dell'assemblea 27.10.05; d'altro canto spettava all'attore, quale destinatario della missiva, l'onere di dimostrare che il plico non conteneva lettera alcuna al suo interno, ovvero ne conteneva una di contenuto diverso da quello indicato"

mercoledì 23 marzo 2011

La legittimazione ad agire in giudizio dell'amministratore di condominio.


L’amministratore del condominio, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma essendo tenuto a dare senza indugio notizia all’Assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell’art. 1131 c.c., commi 2 e 3, può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, ma deve, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione.

E’ questo il dictum delle Sezioni Unite (sentenze 18331 e 18332 del 2010) con il quale e’ stato definito il contrasto di giurisprudenza sulla necessità o meno che l’amministratore condominiale, per impugnare la sentenza sfavorevole al condominio, si munisca dell’autorizzazione assembleare.

E’ stato precisato che le decisioni menzionate esulano da quelle per le quali l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1131 c.c., comma 1. Tale norma, insegnano le Sezioni Unite, conferisce una rappresentanza di diritto all’amministratore, il quale e’ legittimato ad agire (e a resistere) in giudizio (nonché a proporre impugnazione) senza alcuna autorizzazione, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c., quando si tratta:

•di eseguire le deliberazioni dell’assemblea e di curare l’osservanza dei regolamenti di condominio;

•di disciplinare l’uso delle cose comuni, cosi’ da assicurarne il miglior godimento a tutti i condomini;

•di compiere, infine, gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;

•di riscuotere dai condomini inadempienti il pagamento dei contributi determinati in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea.

Ne deriva che al di fuori di tali materie l’amministratore, allorché voglia proporre valido ricorso per cassazione, deve munirsi di autorizzazione dell’assemblea, eventualmente anche in ratifica del suo operato.
La mancanza di tale autorizzazione cagiona, alla luce dell’orientamento giurisprudenziale prevalso, l’inammissibilita’ del ricorso.

lunedì 21 marzo 2011

Come controllare i conti del proprio condominio: mini-guida per le assemblee.


Chi crede di aver sempre capito tutto della contabilità condominiale – fino all'ultimo centesimo – farebbe comunque bene a leggere questa pagina. Chi litiga puntualmente con quote, millesimi e conguagli, invece, potrà partire dalle dieci domande per fare il test di trasparenza al proprio rendiconto annuale (e al proprio amministratore). Con un po' di fantasia, si può anche tradurre il risultato in un voto: otto risposte positive segnano un buon livello di chiarezza, sei sono la sufficienza, cinque (o meno) fanno suonare un campanello d'allarme sulla gestione.

Le domande partono dalle "Linee guida per la redazione del rendiconto condominiale", elaborate dall'Anaci (associazione di amministratori immobiliari) insieme all'Ordine dei commercialisti di Napoli. Il testo è pensato per gli amministratori ma è utilissimo anche per i proprietari e gli inquilini – ora che si avvicina la stagione delle assemblee – perché costituisce un mini-manuale con le buone regole sulla contabilità.
  1. Il consuntivo è redatto secondo il criterio di competenza ?
  2. Il consuntivo riporta, per ogni categoria di costo, le spese preventivate, quelle a consuntivo e il conguaglio ?
  3. Sono riportate le situazioni di cassa e banca al 31 dicembre ?
  4. Nello stato patrimoniale sono evidenziati in dettaglio tutti i debiti e i crediti ?
  5. E' presente il dettaglio di tutti gli esborsi e incassi dell'anno ?
  6. Voci e importi della situazione di cassa trovano riscontro nel consuntivo e nello stato patrimoniale ?
  7. Viene indicata l'attribuzione degli importi in millesimi ?
  8. C'è il prospetto delle quote dovute da ciascun condomino con la specificazione di quelle versate e del conguaglio ?
  9. L'amministratore ha allegato al rendiconto condominiale la relazione dettagliata sulla gestione ?
  10. E' possibile esaminare con facilità le ricevute e gli altri documenti giustificativi di spesa ?
 Il codice civile, su questo argomento, si limita a dire che l'amministratore, alla fine di ogni anno, «deve rendere il conto della sua gestione» (articolo 1130) e che l'assemblea dei condomini deve approvare il rendiconto annuale (articolo 1135). Tutto il resto è affidato alla pratica professionale e alle sentenze dei giudici. Ecco perché è importante la scelta di campo contenuta nelle linee guida, che puntano sul criterio di competenza: in pratica, è fondamentale che siano indicate tutte le entrate e le uscite maturate nel corso dell'esercizio, a prescindere dai movimenti di cassa, che dovranno poi essere riportati – a parte – nel prospetto con la situazione di cassa. Tra l'altro, il criterio unico di competenza è anche quello per cui opta il disegno di legge di riforma del condominio approvato dal Senato e ora all'esame della Camera (Ac 4041), dopo che le versioni precedenti del testo richiedevano cassa «e» competenza.
Peraltro, in base al secondo sondaggio Anaci del 2010, condotto tra i propri associati, c'è un 30% di amministratori professionali che segue il criterio di cassa, e quindi presenta in assemblea un rendiconto che riporta solo incassi ed esborsi, senza dar subito l'idea di «quanto si è speso» (le spese "vere", infatti, sono quelle maturate, non quelle pagate). Lo stesso sondaggio evidenzia che il 16,7% degli amministratori archivia ancora i dati su carta, il che potrebbe rendere complicato attenersi alle linee guida.
È chiaro, infatti, che un rendiconto non può dirsi trasparente se non ordina le uscite per tipologia (tabella A generale, tabella B portierato, tabella C scala, eccetera) e se non dettaglia per ognuna di esse le voci di costo (ad esempio elencando per l'ascensore quanto si è speso per l'elettricità, quanto per le manutenzioni, quanto per le verifiche biennali). Dopodiché, per ogni tipologia di uscite, il riparto consuntivo deve indicare i millesimi di ogni condomino e le somme dovute.

Dove molti rendiconti peccano di imprecisione, poi, è nello stato patrimoniale, che dovrebbe indicare il quadro completo di tutti i crediti e i debiti del condominio, specificando quelli legati a morosità e cause pendenti e facendo in modo che i saldi "quadrino" con quelli indicati nel prospetto sulla situazione di cassa. Una vera novità, infine, è la relazione di gestione: oggi la fanno pochissimi amministratori, ma è uno strumento utilissimo, soprattutto se allegata alla convocazione dell'assemblea.
Ultima arma di controllo è la possibilità di visionare fatture e ricevute. I giudici hanno chiarito che ogni condòmino ha diritto di farlo in qualsiasi momento, senza dover motivare la richiesta. Il sondaggio Anaci evidenzia invece che il 55,6% degli amministratori consente di accedere ai documenti previo appuntamento, il 15,9% dieci giorni prima dell'assemblea e il 28,5% in assemblea. Su questo punto, insomma, c'è ancora da lavorare.

Fonte: C. Dell'Oste e S. Fossati de Il Sole 24 Ore

venerdì 18 marzo 2011

Condominio, vietato abbandonare oggetti sul pianerottolo.


Chi ha l'abitudine di abbandonare gli oggetti sul pianerottolo può essere costretto a pagare i danni agli altri condomini. La Cassazione (sentenza 5474/11) ha accolto il ricorso di un condominio di Genova che nei due precedenti gradi di giudizio si era visto negare i danni chiesti ad una condomina che lasciava oggetti sul pianerottolo davanti al suo appartamento. Il giudice di pace di Genova e il Tribunale avevano dato torto al condominio, ma la Suprema Corte ha accolto il ricorso perchè alla condomina era stato contestato «l’inadempimento del regolamento condominiale» ed era legittimo chiederle i danni. Ora si terrà un nuovo processo davanti al Tribunale di Genova che dovrà anche quantificare i danni a favore del condominio.

Fonte: LaStampa

giovedì 17 marzo 2011

Il posto auto e gli abusi.


Un condomino non può pretendere di parcheggiare nell'area condominiale in modo da impedire ad altro condomino di entrare o uscire con la propria auto dal posto macchina a lui riservato. Se il trasgressore, invitato a spostare l'auto che impedisce al comproprietario di allontanarsi con la propria vettura, si rifiuta di farlo, incorre nel reato di violenza privata ( articolo 610 del Codice penle ).

In  prima battuta si può sollecitare l'amministratore ad intervenire affinchè imponga all'incivile condomino, se del caso ricorrendo al giudice, il rispetto del regolamento. Non è comunque una situazione facile da risolvere se il condomino trasgessore non accetta le regole della civile convivenza.

Fonte: Avv. Germano Palmieri de Corriereconomia

mercoledì 16 marzo 2011

Rumore proveniente dalla ventola d'aspirazione e criteri di valutazione dell'intollerabilità.


Cassazione, Sez. II civile, sentenza 11/02/2011, n. 3440.
Il limite di tollerabilità non è assoluto, ma relativo alla situazione ambientale, secondo le caratteristiche della zona, per cui tale limite è più basso in zone destinate ad insediamenti abitativi, ma è anche vero che la normale tollerabilità non può essere intesa come assenza assoluta di rumore. In altri termini, il fatto che un rumore venga percepito non significa anche che sia intollerabile.

La normale tollerabilità, poi, va riferita alla sensibilità dell’uomo medio, Non si può, infine, non tenere conto della durata continua o della occasionalità delle immissioni sonore.
Nella specie i giudici di merito, ritenendo scarsamente percepibili le immissioni di rumore, hanno tenuto conto di tutti gli elementi essenziali (il rumore della ventola d’aspirazione era percepibile solo nelle ore serali o notturne; la ventola era situata in immobile addirittura non confinante con quello della attrice e funzionava solo quando veniva usato il bagno, per eliminare i cattivi odori).

martedì 15 marzo 2011

Cassazione: divieto di tenere animali in condominio, decidono i condomini all'unanimità.


(Cassazione civile n. 3705 del 15.2.2011)
Una controversia avente ad oggetto la possibilità di tenere animali nell’appartamento in condominio offre alla Corte di cassazione l’occasione di tornare ad occuparsi dell’approvazione e modifica del regolamento condominiale di natura “contrattuale”. Le clausole del regolamento che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà incidono sui diritti dei condomini, venendo a costituire su queste ultime una vera e propria “servitù reciproca”.

Ne consegue che tali disposizioni hanno natura contrattuale e, dunque, vanno approvate e possono essere modificate solo con il consenso unanime dei condomini. Più in particolare, secondo i giudici di legittimità l’unica fonte che giustifica atti dispositivi che limitano i diritti esclusivi di ciascun comproprietario va necessariamente individuata nella “volontà” dei singoli. La possibilità di imporre limiti all’esercizio della proprietà esclusiva, dunque, esorbita dalle attribuzioni dell’assemblea, alla quale è conferito il solo potere regolamentare di gestione della cosa comune, provvedendo a disciplinarne l’uso e il godimento.

Il divieto di tenere animali domestici negli appartamenti condominiali, pertanto, limitando il diritto esclusivo di ciascuno, non può essere contenuto negli ordinari regolamenti approvati a maggioranza semplice, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi in via esclusiva (Cass. civ. n. 12028/93).

Alla luce di tali considerazioni, è stata confermata la nullità della delibera con la quale l’assemblea aveva disposto la modifica del regolamento nella parte in cui era previsto il divieto di tenere in casa e in qualsiasi spazio comune condominiale animali di qualsiasi genere, dovendo tale delibera essere necessariamente approvata all’unanimità e non a maggioranza semplice.


lunedì 14 marzo 2011

Riforma del condominio in attesa di modifiche.


Per la riforma del condominio gli esami non finiscono mai. E' iniziata, alla commissione Giustizia della Camera, la discussione del Ddl Ac 4041, già passato all'esame del Senato lo scorso gennaio. «Siamo pronti a ridefinire i punti che meritano di essere corretti - spiega Salvatore Torrisi (Pdl), relatore del provvedimento - ma l'impianto del testo uscito dal Senato mi sembra buono. E prevedo tempi di approvazione in commissione, dopo le audizioni dei rappresentanti di amministratori e proprietari immobiliari, entro uno o due mesi al massimo».

La riforma è uscita dal Senato con un voto quasi unanime (astenuti Udc e Idv) ma con un punto interrogativo, quello sulla capacità giuridica del condominio:  Una questione molto dibattuta tra i giuristi ma considerata poco pertinente dal padre della riforma, Michele Costantino, docente all'università di Bari, che intervenendo al convegno organizzato da Anapi (amministratori immobiliari) in città il 4 marzo ha chiarito che la mancanza di un patrimonio condominiale diffuso rappresenta un ostacolo. E che l'introduzione di questa figura giuridica costituirebbe una complicazione, mentre la riforma ha lo scopo esattamante opposto

Sulla questione della modifica delle tabelle millesimali è stato Pierantonio Lisi, ricercatore all'università di Foggia, che ha ripreso i temi della sentenza della Cassazione a sezioni unite n. 18477/2010. Nella riforma, infatti, si parla della possibilità di modificare a maggioranza, in determinati casi, la tabella millesimale di ripartizione delle spese. Lisi ha spiegato che la tabella non fa che rappresentare le quote relative al diritto di proprietà e non è, invece, fondativa di questo diritto, proprio come avviene con i terreni demaniali dove gli aspetti dichiarativi non attengono alla sostanza del diritto dello stato su quel bene.

Un'altra delle questioni più controverse della riforma è rappresentata dalle garanzie che l'amministratore deve prestare ai condomini sul rischio di fuga con la cassa, un fenomeno che non smette di preoccupare i proprietari immobiliari.

Nel testo della riforma è stabilito che l'amministratore, all'accettazione della nomina (ma solo se ne viene richiesto dall'assemblea) debba presentare ai condomini una polizza di assicurazione che copra un importo pari ad almeno il bilancio annuale. Un bel peso economico, che alle associazioni degli amministratori non va proprio giù. Nel testo di un Ddl giacente da mesi alla Camera, presentato da Lino Duilio (Pd), si parla invece di un fondo di garanzia alimentato da un prelievo del 4% sui compensi degli amministratori. «So di questo problema - prosegue Torrisi - e sono sicuro che anche su questo punto si troverà un accordo. Il mio scopo è di raggiungere una maggioranza il più possibile ampia e condividere il testo e le modifiche.

Tra queste ci sarà, comunque, un intervento sull'elenco degli amministratori condominiali presso le camere di commercio, che andrebbe reso più snello. In ogni caso siamo pronti a rivedere in dettaglio il testo della riforma, lasciandone però immutato l'impianto».

Fonte: Saverio Fossati su Il Sole 24Ore

venerdì 11 marzo 2011

Condomini non a norma.


Molta strada ancora per arrivare a un con­do­minio con le carte in regola.
Lo dimostrano i risul­tati dell’ultimo sondag­gio svolto dall’Anaci, asso­ci­azione di ammin­is­tra­tori con­do­miniali, in col­lab­o­razione con Cen­sis Servizi. Dalla ricerca emerge che un palazzo su tre non ha il cer­ti­fi­cato di agi­bil­ità. Sec­ondo gli ammin­is­tra­tori, nella mag­gior parte dei casi si tratta di immo­bili costru­iti prima dell’introduzione dell’obbligo. E la per­centuale risulta in linea con i dati dell’Istat, che ha cen­sito più di 2 mil­ioni di edi­fici abi­ta­tivi — su 11 mil­ioni — costru­iti prima del regio decreto 1265/1934 (con cui è stato introdotto l’obbligo di pro­durre il certificato).

Nel caso degli immo­bili più recenti, invece, l’assenza della doc­u­men­tazione è attribuita a “dif­fi­coltà di ricerca”. In tutti i casi, comunque, ci vorrà più rig­ore quando la riforma del con­do­minio diven­terà legge. Il nuovo arti­colo 1130 del codice civile, infatti, impone all’amministratore di con­ser­vare, tra l’altro, “tutta la doc­u­men­tazione iner­ente allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio”.

Nello stesso fas­ci­colo, quindi, il pro­fes­sion­ista dovrà con­ser­vare anche altri atti come il cer­ti­fi­cato di pre­ven­zione incendi, la ver­i­fica bien­nale della messa a terra e il doc­u­mento di val­u­tazione dei rischi. Su questo punto il sondag­gio Anaci evi­den­zia che, in un caso su quat­tro, gli edi­fici con riscal­da­mento cen­tral­iz­zato sono privi dell’attestazione anti-incendio: l’obbligo scatta solo per le cal­daie di mag­giori dimen­sioni — e quindi non è detto che si sia sem­pre in pre­senza di vio­lazioni — ma certo il dato impone atten­zione. Ancora meno dif­fusa è la ver­i­fica bien­nale dell’impianto di terra in campo elet­trico (53% degli edi­fici, sec­ondo il sondaggio).

Un dis­corso a parte va fatto per il doc­u­mento di val­u­tazione dei rischi, che risulta pre­sente in meno di un palazzo su quat­tro. Il dato potrebbe sem­brare molto basso, ma bisogna con­sid­er­are che la norma riguarda solo i con­domìni che hanno dei dipendenti.

La ricerca è stata real­iz­zata par­tendo da 773 ques­tionari com­pi­lati online da altret­tanti pro­fes­sion­isti ader­enti all’Anaci. Il cam­pi­one, quindi, rap­p­re­senta una base qual­i­fi­cata, per­ché esclude i 277mila ammin­is­tra­tori “fai-da-te” che curano un unico sta­bile. I risul­tati, però, mostrano che anche tra i pro­fes­sion­isti ci sono ampi mar­gini di miglio­ra­mento sotto il pro­filo della rego­lar­ità documentale.

Per quanto riguarda gli ascen­sori, è risul­tato che tutti gli impianti sono in regola con le ver­i­fiche ordi­narie bien­nali, segno che la minac­cia del blocco d’esercizio — pre­visto in caso di inadem­pienze — si riv­ela uno stru­mento molto efficace.

Fonte: Attico.it

giovedì 10 marzo 2011

Motore ascensore, lavori di manutenzione e riparazione, responsabilità penale.


Trib. pen. Salerno, , 3 maggio 2002.
L'obbligo generico di cautela, previsto dall'art. 375 del D.P.R. 547/1955 in materia di esecuzione di lavori di riparazione e manutenzione, può essere adempiuto in molteplici modi, tenuto conto della situazione concreta in cui l'intervento di riparazione deve essere effettuato. Nel caso in cui debba essere prelevato il motore di un ascensore, non si riscontra alcuna violazione alla predetta regola cautelare e non si determina alcuna responsabilità penale in capo alla ditta di manutenzione, se il motore sia asportato mediante attrezzature meccaniche piuttosto che preventivamente smontato nei suoi singoli componenti e sollevato dagli operai.


mercoledì 9 marzo 2011

Cassazione: parcheggi selvaggi? Scattano le manette se si impedisce l'uscita di altre auto. E' violenza privata.


Con la sentenza n. 7592 depositata il 28 febbraio 2011 la quinta sezione penale della Corte di Cassazione ha stabilito che può integrare il reato di violenza privato il comportamento dell'automobilista che, parcheggiando la propria automobile nel cortile del condominio senza dare spiegazioni, impedisce l'uscita degli altri veicoli. La Corte ha stabilito che, in casi del genere, non rileva la circostanza che l'agente avesse smarrito le chiavi, non avendo questo fornito personalmente informazioni in merito allo smarrimento.

Nel caso di specie, il ricorrente era stato condannato a trenta giorni di reclusione per violenza privata, di cui all'art. 610 c.p. per aver intenzionalmente parcheggiato la sua auto in modo da impedire l'uscita di un altro condomino omettendo, nonostante le sollecitazioni, a rimuovere l'automezzo e costringendo la persona offesa dal reato a non potersi allontanare. In seguito alla condanna, l'uomo aveva proposto ricorso per cassazione sostenendo, oltre all'intervenuta prescrizione, che la Corte d'appello avesse erroneamente ritenuto provata la circostanza dell'intenzionalità della sua condotta, dovuta allo smarrimento delle chiavi.

La Corte di Cassazione accogliendo il motivo di ricorso in merito alla prescrizione, ha però rigettato il motivo attinente alle statuizioni civili della sentenza di merito, confermando il risarcimento del danno in favore della persona offesa dal reato. La Corte ha in sostanza ribadito che, essendo la sentenza della Corte d'Appello immune da vizi censurabili dalla Cassazione, senza l'intervenuta prescrizione del reato, l'agente avrebbe rischiato una condanna definitiva per violenza privata.

Fonte: Luisa Foti su Studio Cataldi

martedì 8 marzo 2011

Infiltrazioni in casa: il condominio risarcisce il danno non patrimoniale.


Il condominio deve risarcire il danno non patrimoniale subito dalla proprietaria di un immobile che per ben 5 anni aveva subito infiltrazioni d'acqua piovana, causa il mancato rifacimento del tetto. A stabilirlo è il Tribunale di Firenze (sentenza 147/11) che ha accolto la domanda di risarcimento.

Ci sono voluti anni prima che il condominio decidesse di eseguire i lavori di rifacimento del tetto (parte comune ai sensi dell'art. 1117 codice civile), nonostante le innumerevoli diffide inoltrate dalla donna all'amministratore e agli altri condomini. Anche i tecnici nominati dallo stesso Condominio nel corso degli anni avevano concordato che fossero necessari lavori di riparazione di carattere definitivo. Questo, per il Tribunale, è un elemento decisivo per affermare la responsabilità del Condominio convenuto per l'omessa riparazione del tetto tanto da condannarlo a risarcire i danni cagionati all'attrice.

Non è stato riconosciuto nessun pregiudizio sotto il profilo del diritto alla salute (c.d. danno biologico), in quanto la signora non ha offerto alcuna prova di un qualche pregiudizio alla propria integrità psicofisica. Né sono risarcibili i disagi consistenti nell'aver qualche volta la donna rifiutato inviti a cena o al cinema perché costretta a restare a casa per verificare l'andamento delle infiltrazioni. Invece, va riconosciuta - a detta del giudice toscano - la risarcibilità del danno non patrimoniale per violazione del diritto di proprietà, rientrante nella categoria dei diritti fondamentali inerenti alla persona, tutelato alla stregua di un diritto fondamentale e costituzionalmente garantito, le cui restrizioni devono soggiacere al giusto equilibrio tra interesse generale e interesse privato.

lunedì 7 marzo 2011

Condominio, parti comuni e reati: a chi spetta il potere di querelare?


La Corte di Cassazione, più nello specifico la Quinta Sezione penale, con la pronuncia n. 6197 depositata in cancelleria lo scorso 18 febbraio, è tornata ad occuparsi della questione relativa ai reati commessi in danno delle parti comuni ed alla legittimazione a proporre querela per la punizione dell'autore dei medesimi. La sentenza, come si suole dire in gergo, non mancherà di far discutere. Il motivo?

Secondo la Suprema Corte "laddove vittima del reato sia un soggetto collettivo quale è il condominio è necessaria la querela della totalità dei componenti nella sua espressione istituzionale. Inoltre è da escludere che il singolo condomino possa esercitare una facoltà di questo genere con riferimento alla propria quota millesimale delle parti comuni dell'edificio" (Cass. 18 febbraio 2011 n. 6197). In sostanza se l'assemblea non delibera all'unanimità di dare incarico all'amministratore di presentare una querela, il singolo condomino non può agire pro-quota a tutela del proprio diritto sulle parti comuni. Una presa di posizione che, da quanto si legge nella sentenza, riporta in auge la distinzione tra condomini e collettività, quest'ultima intesa come soggetto di diritto autonomo rispetto ai primi.

Un modo come un altro per dire che il condominio è un soggetto di diritto. Una vera e propria rivoluzione copernicana rispetto a quanto costantemente ribadito dalle Sezioni Civili (cfr. su tutte Cass. SS.UU. n. 9148/08). A ben vedere, si tratta di un'affermazione non del tutto condivisibile. Qualunque sia la natura giuridica del condominio, infatti, non si può negare che le cose comuni siano oggetto del diritto di proprietà dei partecipanti, i quali in relazione agli accadimenti che le riguardano vedono variare, prima d'ogni cosa, il loro valore venale. Sottrarre ai comproprietari la possibilità d'agire per querelare l'autore di fatti criminosi, vuol dire prima d'ogni cosa negare la facoltà di tutelare i propri diritti. In definitiva è auspicabile che quella espressa nella sentenza n. 6197 resti un'affermazione di principio isolata e prontamente superata.

Fonte: Avv.Alessandro Gallucci su Il Sole 24Ore

venerdì 4 marzo 2011

Installazione ascensore e partecipazione alle spese.


L’impianto di ascensore, ai sensi dell’art. 1117 c.c., è cosa di proprietà condominiale, salvo diversa disposizione del titolo. Ciò se la sua presenza è coeva rispetto all’edificazione dello stabile.Che cosa accade se, invece, l’assemblea decida solo successivamente per la sua installazione? Al riguardo si entra nell’ambito del tema delle così dette innovazioni e più nello specifico delle innovazioni suscettibili d’utilizzazione separata.

Per completezza va ricordare che con il termine innovazioni s’individuano non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602) (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

Per rispondere al meglio alla domanda che ci siamo posti in principio è utile andare per gradi.
Deliberazione delle innovazioni
Essa sarà sempre valida e obbligatoria per tutti i condomini a condizione che l’opera da eseguire non rechi pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, non ne alteri il decoro architettonico e non renda talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino (art. 1120, secondo comma,c.c.).

In questo contesto è fondamentale che la deliberazione venga adottata dalla maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio (art. 1136, quinto comma, c.c.). Può, tuttavia, accadere che la deliberazione sia troppo costosa o superflua rispetto allo stato dell’immobile.

In tal caso, è inequivoco il primo comma dell’art. 1121 c.c., qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Pare chiaro che l’ascensore, in ragione dei costi e delle modalità di utilizzazione, possa essere considerato alla stregua di un’innovazione suscettibile di utilizzazione separata.

In considerazione di ciò, per dare risposta al quesito posto in principio, è possibile affermare quanto segue: l’assemblea potrà deliberare l’installazione di nuovo ascensore. Gli oneri della stessa, se in relazione alla singola fattispecie essa può essere considerata un intervento innovativo gravoso o voluttuario, saranno a carico della sola maggioranza dei condomini che l’hanno deliberata con facoltà di subentro in qualsiasi momento per gli originari contrari, nonché per i loro eredi e aventi causa.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

giovedì 3 marzo 2011

Riforma del condominio: manca la formazione degli iscritti al registro.


L'opportunità di una riforma della normativa codicistica sul condominio era evidenziata da moltissimi operatori del settore immobiliare. Una disciplina da completare nelle zone d'ombra almeno per recepire gli orientamenti giurisprudenziali formatisi, una disciplina nata prima della Costituzione e quindi da integrare per le finalità dell'articolo 2 (riconoscimento delle formazioni sociali) e dell'articolo 42 (funzione sociale della proprietà privata).

Tuttavia, le modalità di redazione della proposta di riforma approvata dal Senato e ora al l'esame della Camera appaiono di difficile coordinamento con la funzione di tutela degli interessi meritevoli di cui solitamente s'incarica una riforma legislativa. Da un novello "codice del condominio" i cittadini e gli operatori del settore si aspettano l'individuazione di più importanti interessi da privilegiare nella tutela fornita dalle nuove norme e non soltanto un testo di legge che recepisce, in parte, gli orientamenti giurisprudenziali.

In merito al testo approvato dal Senato il 26 gennaio, l'Anaci rileva che non garantisce i proprietari la possibilità prevista dal nuovo articolo 1117-ter di sostituire le parti comuni e modificarne le destinazioni d'uso (scelta per la quale oggi serve l'unanimità dei consensi), in quanto la maggioranza degli intervenuti che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio (cioè 666,66 millesimi) potrebbe essere raggiunta da un numero limitato di proprietari: si pensi, ad esempio, al proprietario di un supermercato al pianterreno insieme a due o tre altri condòmini. Al riguardo, quando un solo condòmino rappresenta più della metà dei millesimi, la legislazione francese prevede l'automatica riduzione dei suoi millesimi a un numero pari alla somma dei voti espressi dai millesimi di tutti gli altri condomini.

L'Anaci ritiene inoltre superflua la nomina del rappresentante all'assemblea del supercondominio (articolo 22 del progetto di riforma), considerato che ogni condominio ha già il proprio rappresentante legale, cioè l'amministratore, che ne tutela gli interessi.

Positiva, invece, è l'indicazione del criterio di competenza per la redazione del rendiconto annuale, nella speranza di poter inserire alla Camera anche lo schema relativo al contenuto del rendiconto, appena concordato con l'Ordine dei dottori commercialisti e degli esperti contabili di Napoli.
La commissione Giustizia del Senato si è dimostrata sensibile a emendare il testo iniziale per esigenze di semplificazione e di maggior tutela degli utenti del servizio, affidando nuove responsabilità di grande rilievo agli amministratori condominiali. Ma il loro ruolo resta ancora subalterno nell'ambito immobiliare, nonostante la tutela di interessi pubblici rilevanti, in quanto non è stata ancora fissata alcuna modalità di iscrizione al registro previsto dal codice civile, in particolare i richiesti compiti di promozione formativa e la garanzia per la vigilanza degli iscritti, recentemente individuati per altre categorie come i promotori finanziari.

Meraviglia, infine, la possibilità di distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato prevista dal testo di riforma (articolo 3), nonostante i ripetuti richiami delle direttive europee per l'efficienza energetica, in quanto con il distacco si determinano potenze termiche complessivamente più rilevanti con utenti che avrebbero interessi diversificati e ricadute negative anche per l'ambiente e la sicurezza.

Fonte: Dott. Carlo Parodi Direttore Centro studi nazionale Anaci su Il Sole 24Ore

mercoledì 2 marzo 2011

Quando scattano i nuovi millesimi.


La modifica delle tabelle millesimali ad opera dell'assemblea decorre dalla data della delibera, che la introduce. Se invece la modifica interviene in seguito a ricorso all'autorità giudiziaria, la sua decorrenza coincide con il passaggio in giudicato della sentenza.

Fonte: Avv. Germano Palmieri de Corriereconomia

martedì 1 marzo 2011

Diritto al rimborso della spesa anticipata ed affrontata per conservare la cosa comune.


Cassazione Civile, Sezione II, 8 febbraio 2011, n. 3079.
La diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 cod. civ. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicchè la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione.

Ne discende che, instaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, poichè tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 cod. civ..

In particolare, per avere diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 cod. civ., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo e, quindi, senza potere avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini. Tale accertamento di fatto compete al giudice di merito e detto giudizio è insindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato.


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