venerdì 11 febbraio 2011

Tutte le nuove regole in arrivo per il condominio. Rush finale per la riforma.


Prima avvertenza importante: la riforma del condominio per adesso si declina al futuro e al condizionale, perché per diventare legge deve ancora incassare il voto della Camera. Seconda avvertenza: nessuno può ignorare le novità in arrivo, perché riscrivono buona parte dei 23 articoli del codice civile dedicati al condominio. E perché in molti palazzi c'è già chi si presenta in assemblea con articoli e ritagli di giornale ammonendo tutti che «con le nuove regole si cambia...».

Il testo del disegno di legge votato due settimane fa – tra gli altri passaggi chiave – allunga da 12 a 24 mesi il mandato dell'amministratore, sancisce il diritto di vedere in qualsiasi momento le ricevute e le fatture alla base della contabilità condominiale e rende più facile votare in assemblea, aggirando il malcostume della scarsa partecipazione che spesso paralizza gli edifici più grandi. Per le deliberazioni ordinarie, oggi in seconda convocazione serve la maggioranza dei presenti, che rappresenti almeno un terzo dei condòmini e un terzo dei millesimi. Con la riforma, invece, basterà avere gli stessi millesimi, anche se la maggioranza dei votanti corrisponde a meno di un terzo dei condòmini.

In molti casi, infatti, la filosofia della riforma è stata proprio quella di tappare buchi e limare difetti delle vecchie norme approvate nel 1942. Qualche esempio? Oggi l'amministratore fatica a sapere con esattezza chi sono veramente i proprietari degli appartamenti, e spesso capita che decreti ingiuntivi indirizzati contro le persone sbagliate (o contro uno solo dei contitolari) si rivelino poi inefficaci. Per di più, in alcune sentenze i giudici hanno imposto all'amministratore di effettuare ricerche anagrafiche tanto accurate da risultare praticamente impossibili.

Con la riforma, invece, ogni variazione dei dati anagrafici, di recapito o catastali dovrà essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro 60 giorni. Altrimenti, il recupero delle informazioni avverrà con spese a carico del condòmino interessato.

Un altro esempio: oggi chi vìola il regolamento condominiale può essere condannato a pagare al massimo 100 lire (100 lire!) perché l'importo indicato nel codice non è mai stato adeguato, e i giudici sono incerti persino sulla possibilità che un regolamento di tipo contrattuale (approvato da tutti o predisposto dal costruttore del palazzo) fissi sanzioni più alte. Con le nuove regole, la multa base sale a 100 euro, che possono diventare 1.000 in caso di recidiva. Inoltre, per la riscossione sarà possibile anche procedere con decreto ingiuntivo.

Il testo non ha incassato solo apprezzamenti, ma anche diverse critiche. Non è piaciuto in particolare, l'aumento delle responsabilità degli amministratori e, più in generale, la burocratizzazione di molti aspetti della vita condominiale. Si pensi, ad esempio, alla necessità di comunicare all'assemblea le opere o i cambi d'uso da eseguire sulle proprietà private.

Franco Mugnai (Pdl), relatore del provvedimento al Senato, saluta così la partenza del disegno di legge verso la Camera: «È un testo su cui lavoriamo da nove anni, contando anche le legislature precedenti. L'ampia condivisione ottenuta in aula al Senato mi fa sperare che i tempi possano essere brevi».

Alla Camera, però, c'è già un altro disegno di legge, presentato dall'onorevole Lino Duilio (Pd), che si discosta da quello del Senato in pochi punti, ma significativi. Tra questi, l'attribuzione al condominio della capacità giuridica, l'istituzione di un fondo di garanzia contro le malversazioni degli amministratori (alimentato con una percentuale sulle loro parcelle, si ipotizza il 4%) e la possibilità di deliberare a maggioranza anche la vendita delle parti comuni (e non solo la permuta o il cambio di destinazione d'uso, come nel testo votato dal Senato).

«Si dovrà decidere se partire dal testo che arriva dall'altro ramo del Parlamento o costituire un comitato ristretto che tenga conto dell'uno e dell'altro testo», spiega Duilio. In ogni caso, i tempi dovrebbero essere brevi. «Nel giro di un mese o un mese e mezzo – prosegue – la Camera potrebbe completare l'esame». Questo significa che, anche con un eventuale ritorno al Senato, la riforma potrebbe essere legge prima dell'estate. Su tutto pende, naturalmente, la sorte della legislatura, ma anche nel caso in cui la Camera non dovesse completare l'esame, il Ddl avrebbe comunque una corsia preferenziale nel prossimo Parlamento.

Fonte: Dell'Oste - S. Rezzonico - G. Tucci de Il Sole 24Ore


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