lunedì 28 febbraio 2011

Condomini senza carte in regola.


Di strada, per arrivare a un condominio "con le carte in regola", bisogna farne ancora molta. Lo dimostrano i risultati dell'ultimo sondaggio svolto dall'Anaci, associazione di amministratori condominiali, in tandem con Censis Servizi. Spulciando nella ricerca si scopre, tanto per cominciare, che un palazzo su tre non ha il certificato di agibilità. Secondo gli amministratori, nella maggior parte dei casi (63,9%) si tratta di immobili costruiti prima dell'introduzione del l'obbligo. E la percentuale risulta tutto sommato in linea con i dati dell'Istat, che ha censito più di 2 milioni di edifici abitativi – su 11 milioni – costruiti prima del regio decreto 1265/1934 (con cui è stato introdotto l'obbligo di produrre il certificato).

Nel caso degli immobili più recenti, invece, l'assenza della documentazione è attribuita a «difficoltà di ricerca». Una risposta che può avere diverse letture: a) il professionista non si è dato da fare; b) il certificato è andato perso negli anni; c) il certificato non è mai esistito. In tutti i casi, comunque, ci vorrà più rigore quando la riforma del condominio diventerà legge. Il nuovo articolo 1130 del codice civile, infatti, impone all'amministratore di conservare, tra l'altro, «tutta la documentazione inerente (...) allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio».

Nello stesso fascicolo, quindi, il professionista dovrà conservare anche altri atti come il certificato di prevenzione incendi, la verifica biennale della messa a terra e il documento di valutazione dei rischi. E qui si accende qualche spia d'allarme. Il sondaggio Anaci evidenzia che, in un caso su quattro, gli edifici con riscaldamento centralizzato sono privi dell'attestazione anti-incendio: l'obbligo scatta solo per le caldaie di maggiori dimensioni – e quindi non è detto che si sia sempre in presenza di violazioni – ma certo il dato impone attenzione. Ancora meno diffusa è la verifica biennale dell'impianto di terra in campo elettrico (53% degli edifici, secondo il sondaggio), con un massimo del 57,3% al Nord e un minimo del 40,3% al Sud.

Un discorso a parte va fatto per il documento di valutazione dei rischi, che risulta presente in meno di un palazzo su quattro. Il dato potrebbe sembrare molto basso, ma bisogna considerare che la norma riguarda solo i condomìni che hanno dei dipendenti. La ricerca è stata realizzata partendo da 773 questionari compilati online da altrettanti professionisti aderenti al l'Anaci, che hanno in gestione oltre 30mila edifici. Il campione, quindi, rappresenta una base qualificata, perché esclude i 277mila amministratori "fai-da-te" che curano un unico stabile. I risultati, però, mostrano che anche tra i professionisti ci sono ampi margini di miglioramento sotto il profilo della regolarità documentale.

Qualche buona notizia, comunque, arriva dagli ascensori. Praticamente tutti gli impianti sono in regola con le verifiche ordinarie biennali, segno che la minaccia del blocco d'esercizio – previsto in caso di inadempienze – si rivela uno strumento molto efficace. Inoltre, metà degli ascensori risulta già dotata del dispositivo di livellamento al piano, lo strumento che impedisce la formazione di pericolosi "scalini" quando le porte si aprono. Ebbene, proprio l'installazione di questa apparecchiatura, insieme con il combinatore telefonico per l'allarme in cabina, è uno degli interventi più comuni tra quelli che sarebbero stati imposti dal Dm 23 luglio 2009, poi annullato dal Tar Lazio nella primavera del 2010. Certo, resta il nodo degli impianti più vecchi – 690mila installati prima del 1999 in tutta Italia – ma in quel caso saranno gli amministratori a dover promuovere gli interventi in assemblea.

Fonte: Cristiano Dell'Oste de Il Sole 24Ore

venerdì 25 febbraio 2011

L'amministratore può chiedere i debiti solo al proprietario della casa.


Nel condominio il pagamento degli oneri di gestione delle parti comuni grava solo sul proprietario dell’appartamento. Se c'è un'azione di recupero della quota di spese di competenza dell’immobile, è "passivamente legittimato" solo il vero proprietario della casa e non anche chi possa apparire tale.

La Corte Suprema (sentenza n. 574/11) ha annullato il decreto ingiuntivo emesso da un Giudice di pace nell'ambito di un giudizio secondo equità (inferiore a 1100 euro) contro chi si era sempre comportato come proprietario per moltissimi anni malgrado l'appartamento fosse della moglie. Il comportamento era apparso tale da giustificare la tutela dell'apparenza del diritto e quindi del terzo di buona fede, ossia, nel caso concreto dell'amministratore del condominio.

L'esigenza di individuare con certezza chi é tenuto al pagamento nasce dal carattere reale delle obbligazioni nel condominio. La ripartizione delle spese comuni (art. 1123, comma 1 c.c.) grava, salvo diversa convenzione, su ciascun condomino in base a un criterio che come prescinde dal godimento effettivo della porzione di proprietà particolare, così non considera rilevante che altri, piuttosto che il proprietario, utilizzi l'unità immobiliare singola, fruendo delle cose e dei servizi comuni e concorrendo di fatto ai relativi oneri.


giovedì 24 febbraio 2011

Attribuzioni amministratore, potere di effettuare una ricognizione di debito.


Tribunale Roma, sez. V, 04 maggio 2010 , n. 9812
Il potere di rappresentanza ex mandato che lega l’amministratore al condominio è contenuto nei limiti delle attribuzioni indicate dall’art. 1130 c.c., limiti che possono essere superati solo se il regolamento di condominio o l’assemblea conferiscano maggiori poteri. Non rientra allora tra le attribuzioni dell’amministratore del condominio, quale organo di rappresentanza dell’ente di gestione deputato all’ordinaria amministrazione dei beni comuni, il potere di effettuare una ricognizione di debito che inevitabilmente si riflette sulla sfera giuridico – patrimoniale dei singoli condomini, senza apposita autorizzazione assembleare.

mercoledì 23 febbraio 2011

Il condominio e la ripartizione delle spese: come verificarne la regolarità.


Tutti i condomini, per il sol fatto d'essere tali e salvo diversa indicazione contenuta negli atti d'acquisto in un regolamento condominiale di orgine contrattuale, devono partecipare alle spese necessarie per la gestione e conservazione delle parti comuni.

La misura dei diritti e degli obblighi dei comproprietari è proporzionale al valore dell'unità immobiliare di loro appartenenza (articolo 1118 e 1123 c.c.). Ciò, per quanto concerne le spese, sta a significare che ogni condomino è tenuto a partecipare alle stesse sulla base dei millesimi di proprietà (la c.d. tabella millesimale).

Questo è il criterio generale che vale per ogni edificio in condomino e più nello specifico «per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni» (articolo 1123, primo comma, c.c.).

Esso è attenuato per le spese d'uso (l'esempio classico è il costo della pulizia delle scale, articolo 1123, secondo comma, c.c.) e per i casi di condominio parziale (es. stabile con più scale). Solamente un accordo tra tutti i condomini può consentire una diversa ripartizione dei costi di gestione.

In questo contesto, dunque, ogni condomino può verificare molto semplicemente se il criterio di ripartizione adottato in relazione alla singola spesa è quello previsto dalla legge o dal regolamento. È prassi, infatti, che nel piano di riparto o nella relazione illustrativa di accompagnamento l'amministratore dia indicazione il criterio adottato (ossia della tabella millesimale utilizzata). Appurata l'erroneità della scelta, il condomino potrà farlo notare prima o durante la riunione per la rettifica ma in caso di ratifica della ripartizione da parte dell'assemblea l'unico modo di contestare quella scelta sarà l'impugnazione della delibera.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Il Sole 24Ore

martedì 22 febbraio 2011

Cassazione: violazione di domicilio in un condominio? Niente condanna se la querela è proposta da un solo condomino.


D'ora in avanti alcuni reati commessi all'interno di un condominio rischiano di restare impuniti se a presentare querela è un solo condomino. E' quanto emerge da una sentenza della Corte di Cassazione che sancisce: "il condomino non e' legittimato a presentare querela per un reato commesso in danno di parti comuni dell'edificio".

La decisione è della quinta Sezione penale della Corte che ha accolto il ricorso di un uomo che i giudici di merito avevano condannato a due mesi di reclusione per violazione di domicilio. L'uomo, si legge nella sentenza 6197/2010 della Corte, si era introdotto clandestinamente nel sottoscala di un palazzo dove veniva sorpreso da uno dei condomini. Questi aveva sporto denuncia ma da solo e il Tribunale di Genova gli dava ragione condannando il responsabile per il reato di violazione di domicilio.

La suprema Corte però ha ribaltato il verdetto ricordando che "l'espresione della volonta' di presentare querela per un fatto lesivo dell'interesse comune non puo' che passare attraverso lo strumento della gestione collegiale". Quindi, spiega la Corte, "per la presentazione di una valida querela da parte di un condominio in relazione ad un reato commesso in danno del patrimonio comune dello stesso presuppone uno specifico incarico conferito all'amministratore dall'assemblea condominiale".

Fonte: Roberto Cataldi de Studio Cataldi

venerdì 18 febbraio 2011

Amministratore: cambio difficile.


Il nuovo amministratore può rivolgersi al giudice per la consegna della documentazione da parte del precedente amministratore, anche senza autorizzazione dell'assemblea, trattandosi di atto diretto alla tutela degli interessi dei condomini nel loro insieme, compreso fra le sue attribuzioni previste dall'articolo 1130 del Codice civile ( Tribunale di Biella, ordinanza del 13/11/2006 ). 

Fonte: Avv. Germano Palmieri de Corriereconomia

mercoledì 16 febbraio 2011

Basta con i cani che abbaiano, adesso i proprietari rischiano il carcere.


Corte di Cassazione, Sez. I Pen., sentenza del 9 febbraio 2011 4706.
Non conta quale fosse l'animale a dare il "via" al coro, cominciando a strepitare e suscitando l'emulazione degli altri (nella specie una decina di cani). Ciò che rileva è che i rispettivi proprietari, nonostante le proteste dei vicini, nulla facessero per impedire le molestie.

La Suprema Corte ha infatti condannato a due mesi di carcere ciascuno quattro siciliani di Nicosia colpevoli di non prendere provvedimenti per far tacere i loro cani che, in piena notte, facevano una gran 'cagnara'.

E’ stata bocciata la linea difensiva degli imputati: volevano indagini piu' approfondite che stabilissero quale cane aveva abbaiato per primo, dando il ‘via’ agli altri. Perchè, secondo loro, la colpa e la condanna doveva ricadere solo sul proprietario del cane colpevole di aver scatenato il fastidioso coro. Ma i supremi giudici hanno ritenuto del tutto ''irrilevante'' questo tipo di approfondimento investigativo dal momento che, dopo il primo acuto lanciato dal cane più attivo, gli altri ''abbaiavano tutti insieme'' determinando una ''forte intensità di rumore'' e uno ''strepito comune''.

E ancora, secondo i Giudici gli strepiti dei cani potevano essere agevolmente attenuati, o senz'altro evitati dai relativi proprietari. Inoltre, non si trattava di un occasionale latrato, ma di un abbaiare connotato da ''diffusivita''', per di più in ora notturna, che aveva determinato le proteste di numerose persone stanche di notti in bianco.

Adesso i quattro condannati devono anche pagare le spese del processo in Cassazione e versare 500 euro ciascuno alla Cassa delle Ammende.


lunedì 14 febbraio 2011

Conciliazione con rinvio limitato.


È sempre l'ora dei colpi di scena sul fronte della conciliazione. Un nuovo emendamento al decreto «milleproroghe» presentato dal relatore giovedì sera cambia ancora le carte in tavola e fa slittare di un anno, al marzo 2012, l'entrata in vigore della mediazione obbligatoria solo per due materie, il condominio e gli incidenti stradali. Per tutte le altre materie la data resta quella del prossimo 20 marzo. L'emendamento è stato presentato dal relatore Lucio Malan del Pdl e, a questo punto, andrà a sostituire la versione del testo sul quale solo pochi giorni prima le commissioni del Senato avevano raggiunto un accordo per uno slittamento sempre di un anno più ampio e riguardante tutte le materie.

Levata di scudi da parte di tutte le rappresentanze dell'avvocatura. Il Presidente del Cnf, Guido Alpa, ha inviato giovedì al ministero della Giustizia una lettera nella quale si sottolinea che non sono disponibili le aule presso i Tribunali, non sono reclutabili i conciliatori nel numero e con la professionalità richiesta, e a causa delle difficoltà sollevate dalle compagnie di assicurazione non si è potuto ancora assicurare i rischi della nuova attività. Il Cnf scrive di apprezzare l'idea di ridurre l'impatto della mediazione obbligatoria per i due settori nei quali si registra il maggior contenzioso (condominio e circolazione stradale) e tuttavia, di fronte a questa oggettiva situazione di difficoltà, alla quale non si è ancora potuto porre rimedio, esclude che allo stato l'idea sia praticabile, visto che i problemi segnalati, rimarrebbero comunque per i settori in cui la mediazione è attivata.

Il presidente dell'Oua, Maurizio de Tilla, parla di «un colpo di mano: il ministro Alfano ha ceduto ai poteri forti e ad alcuni ambienti ministeriali e con un blitz ha violato le regole del procedimento legislativo, facendo approvare un inammissibile emendamento che smentisce il precedente emendamento approvato nelle Commissioni riunite martedì scorso. Il ministro così calpesta i diritti dei cittadini e si schiera contro l'avvocatura. La protesta unitaria degli avvocati sarà decisa».

Per Ester Perifano dell'Anf «si tratta di una forzatura inaccettabile sulla pelle dei cittadini: il rinvio è necessario non solo perché l'attuale disciplina sulla media conciliazione è in forte odore di incostituzionalità, ma anche perché non c'è l'organizzazione necessaria per partire, a pieno regime, con le nuove procedure». Perifano critica anche l'atteggiamento del ministro Alfano, «che si ostina a non tenere conto dei suggerimenti di chi, come gli avvocati, quelle norme dovranno applicarle per primi». A questo punto bisognerà valutare le future mosse del ministero della Giustizia che potrebbe essere comunque tentato dalla presentazione in aula, nell'ambito di un maxiemndamento sul quale porre la fiducia, di una versione ancora diversa che, al momento, sembra ancora la più gradita: uno slittamento cioè ancora più limitato nel tempo, solo 6 mesi, riguardante condomino e incidenti stradali che, comunque, da sole, rappresenterebbero circa il 50% dell'intera area della liti soggette a conciliazione.

Il nuovo slittamento
In commissione al Senato è stato approvato giovedì sera un emendamento del relatore al decreto «milleproroghe» che prevede uno slittamento di 12 mesi della conciliazione obbligatoria originariamente prevista per il 20 marzo nelle due sole materie del condominio e del risarcimento danni per gli incidenti stradali
La decisione precedente
Solo martedì era invece stato approvato un rinvio più ampio, sempre di 12 mesi ma riguardante tutte le materie interessate. Ora il Governo potrebbe presentare in Aula una nuova versione dello slittamento di soli 6 mesi e riguardante quelle sole 2 materie

Fonte: Giovanni Negri de Il Sole 24Ore

venerdì 11 febbraio 2011

Tutte le nuove regole in arrivo per il condominio. Rush finale per la riforma.


Prima avvertenza importante: la riforma del condominio per adesso si declina al futuro e al condizionale, perché per diventare legge deve ancora incassare il voto della Camera. Seconda avvertenza: nessuno può ignorare le novità in arrivo, perché riscrivono buona parte dei 23 articoli del codice civile dedicati al condominio. E perché in molti palazzi c'è già chi si presenta in assemblea con articoli e ritagli di giornale ammonendo tutti che «con le nuove regole si cambia...».

Il testo del disegno di legge votato due settimane fa – tra gli altri passaggi chiave – allunga da 12 a 24 mesi il mandato dell'amministratore, sancisce il diritto di vedere in qualsiasi momento le ricevute e le fatture alla base della contabilità condominiale e rende più facile votare in assemblea, aggirando il malcostume della scarsa partecipazione che spesso paralizza gli edifici più grandi. Per le deliberazioni ordinarie, oggi in seconda convocazione serve la maggioranza dei presenti, che rappresenti almeno un terzo dei condòmini e un terzo dei millesimi. Con la riforma, invece, basterà avere gli stessi millesimi, anche se la maggioranza dei votanti corrisponde a meno di un terzo dei condòmini.

In molti casi, infatti, la filosofia della riforma è stata proprio quella di tappare buchi e limare difetti delle vecchie norme approvate nel 1942. Qualche esempio? Oggi l'amministratore fatica a sapere con esattezza chi sono veramente i proprietari degli appartamenti, e spesso capita che decreti ingiuntivi indirizzati contro le persone sbagliate (o contro uno solo dei contitolari) si rivelino poi inefficaci. Per di più, in alcune sentenze i giudici hanno imposto all'amministratore di effettuare ricerche anagrafiche tanto accurate da risultare praticamente impossibili.

Con la riforma, invece, ogni variazione dei dati anagrafici, di recapito o catastali dovrà essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro 60 giorni. Altrimenti, il recupero delle informazioni avverrà con spese a carico del condòmino interessato.

Un altro esempio: oggi chi vìola il regolamento condominiale può essere condannato a pagare al massimo 100 lire (100 lire!) perché l'importo indicato nel codice non è mai stato adeguato, e i giudici sono incerti persino sulla possibilità che un regolamento di tipo contrattuale (approvato da tutti o predisposto dal costruttore del palazzo) fissi sanzioni più alte. Con le nuove regole, la multa base sale a 100 euro, che possono diventare 1.000 in caso di recidiva. Inoltre, per la riscossione sarà possibile anche procedere con decreto ingiuntivo.

Il testo non ha incassato solo apprezzamenti, ma anche diverse critiche. Non è piaciuto in particolare, l'aumento delle responsabilità degli amministratori e, più in generale, la burocratizzazione di molti aspetti della vita condominiale. Si pensi, ad esempio, alla necessità di comunicare all'assemblea le opere o i cambi d'uso da eseguire sulle proprietà private.

Franco Mugnai (Pdl), relatore del provvedimento al Senato, saluta così la partenza del disegno di legge verso la Camera: «È un testo su cui lavoriamo da nove anni, contando anche le legislature precedenti. L'ampia condivisione ottenuta in aula al Senato mi fa sperare che i tempi possano essere brevi».

Alla Camera, però, c'è già un altro disegno di legge, presentato dall'onorevole Lino Duilio (Pd), che si discosta da quello del Senato in pochi punti, ma significativi. Tra questi, l'attribuzione al condominio della capacità giuridica, l'istituzione di un fondo di garanzia contro le malversazioni degli amministratori (alimentato con una percentuale sulle loro parcelle, si ipotizza il 4%) e la possibilità di deliberare a maggioranza anche la vendita delle parti comuni (e non solo la permuta o il cambio di destinazione d'uso, come nel testo votato dal Senato).

«Si dovrà decidere se partire dal testo che arriva dall'altro ramo del Parlamento o costituire un comitato ristretto che tenga conto dell'uno e dell'altro testo», spiega Duilio. In ogni caso, i tempi dovrebbero essere brevi. «Nel giro di un mese o un mese e mezzo – prosegue – la Camera potrebbe completare l'esame». Questo significa che, anche con un eventuale ritorno al Senato, la riforma potrebbe essere legge prima dell'estate. Su tutto pende, naturalmente, la sorte della legislatura, ma anche nel caso in cui la Camera non dovesse completare l'esame, il Ddl avrebbe comunque una corsia preferenziale nel prossimo Parlamento.

Fonte: Dell'Oste - S. Rezzonico - G. Tucci de Il Sole 24Ore


mercoledì 9 febbraio 2011

Non commette reato il condomino che rivolge pubblicamente critiche aspre all'amministratore inadempiente, definendolo "latitante".


Corte Suprema di Cassazione, V Sez. penale, sentenza n. 3372 del 31/01/2011.
Lo ha stabilito la Corte di cassazione che, con la sentenza n. 3372 del 31 gennaio 2011, ha confermato l'assoluzione in favore di una donna di Cagliari che aveva affisso nell’atrio del condominio un cartello con il seguente contenuto :

abbiamo la facciata del palazzo che sta cadendo a pezzi; gli intonaci del balcone ci cadono dentro mettendo a rischio noi adulti e i bambini di alcuni di voi; le scale sono sporche, i muri sono neri, per la pulizia del giardino dobbiamo provvedere noi stessi, a chiamare qualcuno per farlo; paghiamo davvero tanto di condominio; ma noi non abbiamo un capocondominio che dovrebbe occuparsi di tutto ciò?; per chi non se lo ricordasse il suo nome è *********
; se non vi ricordate il suo nome, non siete voi che avete problemi di memoria, è luì che è latitante; però i soldi nostri se li prende e come ....per quello non è latitante vogliamo continuare così a farci prendere in giro, o cerchiamo una persona seria e competente?? personalmente voglio mandarlo via; personalmente mi sto informando su altri capocondomini; però ci vuole la maggioranza di voi per mandarlo via; quindi se la pensate come me informatevi anche voi su capocondomini di vostra conoscenza che siano persone serie e competenti".

Per la Cassazione: “il diritto di critica si differenzia da quello di cronaca essenzialmente in quanto il primo non si concretizza , come l'altro, nella narrazione di fatti, bensì nell’espressione di un giudizio o, più genericamente, di un’opinione che, come tale, non può pretendersi rigorosamente obiettiva, posto che la critica, per sua natura, non può che essere fondata su un’interpretazione, necessariamente soggettiva, di fatti e di comportamenti.

La scriminante in questione presuppone dunque, a differenza di quella del diritto di cronaca, un contenuto di veridicità più limitato; conformemente al diritto di cronaca, anche il diritto di critica trova l’ulteriore limite segnato dal rispetto dei criteri della rilevanza sociale della notizia e della correttezza delle espressioni usate.

In aderenza a tali principi il giudice di merito ha sottolineato che, nel caso in esame, l'imputata aveva rivolto delle critiche all'operato dell'amministratore dello stabile, per le gravi carenze di manutenzione che l'immobile presentava, invitando gli altri condomini - attraverso l'affissione del volantino - ad attivare i loro poteri di controllo sull’amministratore.

Con tale condotta l'imputata non solo ha esercitato il proprio diritto di libera manifestazione del proprio pensiero, ma ha anche esercitato lo specifico diritto, quale condomino dello stabile amministrato da ***** di controllare comportamenti dell'amministratore e di denunciarne eventuali riscontrate irregolarità. Le critiche all’operato dell'amministratore avevano come naturale destinatario gli altri condomini e, dunque, risulta rispettato il limite della rilevanza sociale della notizia e idoneo a tale diffusione è il luogo ove è stato affìsso il volantino.

Quanto al profilo della continenza pienamente condivisibile e non contraddittoria è la motivazione del provvedimento impugnato là dove ha ritenuto che le espressioni critiche usate dall’imputata non hanno mai determinato un’aggressione gratuita alla sfera morale della persona ***** , ma una censura soltanto delle attività (non) svolte come amministratore del condominio. In tale contesto la parola latitante è stata usata nell'accezione corrente di qualcuno che evita di farsi vedere onde non ottemperare ai suoi, doveri e compiti per i quali è preposto e pagato. E cioè proprio quelle omissioni che l'imputata criticamente riscontrava e denunciava nell'operato professionale.
 

lunedì 7 febbraio 2011

Convocazione, la Cassazione spiega le regole.


La spedizione non equivale a ricezione e non prova la ritualità della convocazione”. Così si è pronunciata la Corte di Cassazione nella recente sentenza 25 novembre 2010 n. 23946, in tema di convocazione di assemblea, spedizione dell’avviso e prova di ricezione. In pratica, la Suprema Corte ha sostenuto che perché un’assemblea si possa considerare correttamente convocata, è necessario che ci sia la prova non solo dell’avvenuto invio ma anche dell’avvenuta ricezione dell’avviso.

Spetta al condominio convenuto in giudizio, quindi, provare la rituale convocazione del condomino ricorrente. Anche se di recente è stato specificato che chi “chieda l’annullamento ex art. 1137 c.c. non dovrebbe potersi più limitare ad allegare di non aver ricevuto l’avviso, e dovrebbe piuttosto avere l’onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l’omessa comunicazione risulti, secondo i principi generali in tema di annullamento dell’atto”. Così si è pronunciato il tribunale di Salerno 27 settembre 2010.

Quindi, perché un’assemblea sia stata convocata regolarmente, è sempre necessario che, ai sensi del sesto comma dell’art. 1136 del codice civile, tutti i condomini siano stati ritualmente invitati a parteciparvi. L’omessa convocazione anche di un solo condomino comporta l’invalidità della deliberazione assembleare. Ma questa omessa convocazione non provoca la nullità assoluta ma la semplice annullabilità delle delibere assunte. A partire da una pronuncia del 2005 delle sezioni unite della Corte di Cassazione, si è creato l’indirizzo per il quale: “La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’articolo 1137 c. c., comma 3, è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio” (Cass. 7 marzo 2005, n. 4806).

La differenza tra nullità e annullabilità è sostanziale. Una delibera nulla può essere impugnata in qualsiasi tempo dal condomino assente o dissenziente o anche da chi ha votato a favore, purché dimostri di avervi interesse (Cass. 16 novembre 1992, n. 12281). Una delibera annullabile può invece essere impugnata entro trenta giorni, che decorrono dalla comunicazione formale per i condomini assenti, e dalla sua approvazione per i dissenzienti.

Fonte: Patrizia Pallara su Il Salvagente.it

venerdì 4 febbraio 2011

Unica assemblea per tutto il supercondominio.


In base alla defizione fornita dalla Corte di Cassazione con sentenza dell'8 agosto 1996, n. 7286 " singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a formare un supercondominio quando talune cose, impianti e servizi comuni ( viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l'alloggio portiere, eccetera ) contestualmente sono legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con più edifici, appartengono ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e sono regolati, se il titolo non dispone altrimenti, in virtù di interpretazione estensiva o analogica, delle norme dettate per il condominio degli edifici. Ne consegue che le disposizioni dettate dall'articolo 1136 del codice civile in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze si applicano con riguardo agli elementi reale e personale sul supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le unità immobiliari comprese nel complesso e da tutti i proprietari ", quindi è corretta la convocazione di un'unica assemblea alla quale debbono partecipare tutti i soggetti facenti parte del supercondominio.

Per quanto concerne le delibere attinenti cose, impianti e servizio a servizio di tutto il supercondominio, le maggioranze da computare per l'adozione delle delibere saranno quelle del supercondominio; viceversa, nel caso in cui si debbano deliberare spese che attengano ai singoli fabbricati, le spese per la manutenzione dei muri devono essere deliberate e ripartite così come previsto dall'articolo 1123, terzo comma, codice civile, soltanto fra i condomini della palazzina che ne trae utilità e non anche fra gli altri condomini dei fabbricati non interessati.

Fonte: Gloria Gatti su " L'Esperto risponde " de Il Sole 24Ore 

giovedì 3 febbraio 2011

Assicurazione.


Salvo che il regolamento non disponga diversamente, il premio per l'assicurazione del fabbricato va suddiviso fra i condomini in base ai millesimi di proprietà degli interessati.

Fonte: Prof. Giuseppe Spoto su Casa-Il Condomino de Il Messaggero

mercoledì 2 febbraio 2011

Regolamento di condominio e divieto di svolgere attività di affittacamere: è vietato anche il bed and breakfast.


Il regolamento condominiale è il documento che ha la finalità di rendere più semplice la gestione del condominio. Obbligatorio in quelle compagini condominiali con almeno undici partecipanti deve contenere le norme inerenti l’uso delle cose comuni, l’amministrazione e la ripartizione delle spese nonché quelle finalizzate a tutelare il decoro dell’edificio. Deve essere approvato dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

Solamente i regolamenti di origine contrattuale, ossia quelli approvati e sottoscritti da tutti i condomini, possono contenere delle clausole limitatrici dei diritti d’uso delle parti di proprietà comune e/o esclusiva. In tal senso è stato detto in giurisprudenza che " in materia di condominio negli edifici, l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che limitano il diritto dominicale di tutti o alcuni dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, nell'interesse di tutto il condominio o di una sua parte, e che vietano, in particolare, a tutti o ad alcuni dei condomini di dare alle singole unità immobiliari una o più destinazioni possibili, ovvero li obbligano a preservarne le originarie destinazioni per l'utilità generale dell'intero edificio, o di una sua parte" (Cass. 19 ottobre 1998 n. 10335).

Quanto alle modalità di limitazione delle facoltà d’uso delle è parti di proprietà esclusiva, stante la particolare incisività di questo genere di norme è stato evidenziato che tali limiti " possono essere formulati nel regolamento sia mediante la elencazione delle attività vietate (in tal caso, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, basterà verificare se la destinazione stessa sia inclusa nell'elenco) sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (in questo secondo caso, naturalmente, al fine suddetto, è necessario accertare la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vollero evitare) (Cass., n. 1560 del 1995; Cass., n. 9564 del 1997; Cass., n. 11126 del 1994)" (così Cass. 18 settembre 2009 n. 20237).

E’ proprio un caso di attività vietate è quello cui la Cassazione ha reso una propria pronuncia sul finire del mese di dicembre (sent. n. 26087 del 23 dicembre 2010). Motivo del contendere la liceità dell’attività di bed and breakfast condotta da uno dei condomini. Illegittima secondo il condominio, sulla base d’un preciso divieto contenuto nel regolamento contrattuale, legittima secondo l’interessato in quanto a suo dire non espressamente vietata. In effetti a leggere il testo della sentenza si capisce subito che il regolamento non menzionasse esplicitamente il così detto B&B quanto piuttosto l’attività alberghiera di affittacamere e di pensione. Secondo la Suprema Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi sulla sentenza d’appello che aveva accolto il ricorso del condominio, , “ la Corte di merito, correttamente attenendosi alla ratio della disposizione dell'art. 9 del regolamento, quale risultante dal suo tenore letterale, ha evidenziato, con argomentazioni assolutamente logiche ed aderenti alla natura dell'impegno assunto dai condomini, che l'attività di bed and breakfast rientra tra quelle vietate, essendo in tutto riconducibile all'attività di affittacamere, espressamente non consentita dal testo regolamentare” (Cass. 23 dicembre 2010 n. 26087).

Da qui la conclusione che l’attività di bed and breakfast è vietata anche se non espressamente nominata se ad essere vietata è quella di affittacamere.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

martedì 1 febbraio 2011

L'Abc della riforma del condominio in 20 voci.


Assemblee, regolamenti, amministratori, si cambia. In 32 articoli vengono riscritte in larga parte le norme sul condominio contenute nel codice civile e nelle disposizioni attuative. La riforma, che dovrà ora ricevere l’ok definitivo da parte della Camera, punta a ridurre l’elevato grado di litigiosità nei condomini, e il conseguente contenzioso civile, rendendo più snella e trasparente la gestione.
Tra le novità più importanti spicca il rafforzamento del ruolo dell’amministratore, controbilanciato da un maggiore esercizio dei poteri di controllo da parte dei condomini. C’é poi l’obbligo per gli amministratori di iscriversi a un elenco presso le Camere di commercio e la possibilità di vendere a maggioranza i beni condominiali. Ma anche: maggiore attenzione verso alla sicurezza e alla possibilità di rendere più incisive le procedure per il recupero dei crediti.

Ecco comunque in 20 voci l’abc delle nuove regole sul condominio.
Ambito d’applicazione norme sul condominio (articolo 2, comma 1). Si introduce l’articolo 1117-bis Cod. civ., con il quale viene definito l’ambito di applicabilità delle norme sul condominio, nel senso tra l’altro di chiarire come questo non si applichi esclusivamente in senso, per così dire, «verticale», ma trovi applicazione ogni volta che un complesso abitativo - magari composto di villette unifamiliari - sia realizzato in modo che l’utilizzazione delle unità abitative richieda la fruizione di parti comuni, specificando anche che la natura funzionalmente condominiale di tali insediamenti implica anche la non applicazione immediata a questo tipo di insediamenti delle norme sulla distanze tra gli edifici.

Amministratore (articoli 9, 10, 20, 26 e 27). In pirmo luogo viene sostituito l’articolo 1129 Cod. civ. in materia di nomina, revoca e obblighi dell’amministratore. Tra le innovazioni più importanti in questa materia, vi sono una serie di dati e strumenti di conoscenza e di pubblicità che l’amministratore deve mettere a disposizione dei condomini, per consentire loro la valutazione delle sue qualifiche e del suo operato: l’obbligo per l’amministratore che ne sia richiesto, all’atto dell’accettazione della nomina, di presentare una polizza di assicurazione a garanzia degli atti compiuti nell’espletamento del mandato; l’obbligo di agire, salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea, per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro quattro mesi dalla data in cui il credito diventa esigibile, rispondendo dei danni a lui imputabili per il ritardo.
La durata in carica dell’amministratore viene portata da uno a due anni. Vengono altresì tipizzati i comportamenti per i quali può essere disposta la sua revoca. All’articolo 10 è riscritto invece l’articolo 1129 Cod. civ. in materia di attribuzioni dell’amministratore, che vengono fissate in materia più articolata e puntuale, nel senso in particolare di una maggior tutela della trasparenza del suo operato. L’articolo 20 prevede che sulla revoca dell’amministratore il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente. L’articolo 26 prevede invece che il registro pubblico degli amministratori sia tenuto presso le Camere di commercio. L’iscrizione nel registro è obbligatoria per chi intenda svolgere le funzioni di amministratore, deve precedere l’esercizio della relativa attività e deve essere comunicata al condominio amministrato. Il regolamento di attuazione di tale registro è determinato di concerto tra Sviluppo economico ed Economia, sentite le associazione degli amministratori di condominio.

Costituzione dell’assemblea e validità delibere (articoli 14, da 16 a 18, da 21 a 25). Viene sostituito l’attuale articolo 1136 Cod. civ., dettando nuove regole sulla costituzione dell’assemblea e sulla validità delle deliberazioni. In particolare, si prevede che l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.

Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente. All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione all’assemblea. Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi.

Sono valide poi le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.

L’articolo 16 coordina il terzo comma dell’articolo 1138 Cod. civ. in materia di approvazione del regolamento di condominio con le nuove disposizioni in materia di deliberazioni assembleari, mentre l’articolo 17 modifica l’articolo 2643 Cod. civ., inserendo nell’elenco degli atti soggetti a trascrizione quelli - ivi comprese le deliberazioni ai sensi dell’articolo 1117-ter Cod. civ. - che hanno a oggetto modificazioni della proprietà o determinazioni o modificazioni delle destinazioni d’uso dei beni che si trovano nell’edificio. Da tale disposizione conseguono le modifiche agli articoli 2644 e 2659 del codice civile, recate, rispettivamente, dallo stesso articolo 17, comma 2, e dall’articolo 18. L’articolo 25 prevede poi che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 100 euro e, in caso di recidiva, fino a mille euro. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.

Destinazioni d’uso (articolo 2, comma 3). Arriva il nuovo articolo 1117-quater Cod. civ., che prevede che in caso di attività contrarie alle destinazioni d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale, ogni condomino - e ogni conduttore - può chiedere all’amministratore di intervenire mediante diffida e, in caso di mancata cessazione delle violazioni nonostante la diffida, chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea, inserendo all’ordine del giorno la richiesta di tutela della destinazione d’uso. L’amministratore è tenuto a convocare senza indugio l’assemblea. Decorso il termine di trenta giorni dalla richiesta senza che sia stata convocata l’assemblea, è ammesso il ricorso all’autorità giudiziaria che provvede in via di urgenza. Nel caso in cui accerti la violazione della destinazione d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale, l’autorità giudiziaria ordina la cessazione dell’attività e la rimessione delle cose in pristino e, salvo il risarcimento del danno, può condannare il responsabile al pagamento di una ulteriore somma di denaro in favore del condominio da determinare tenendo conto della gravità della violazione e dei benefìci ricavati.

Diritti dei partecipanti sulle parti comuni (articolo 3). Sostituisce l’attuale articolo 1118 Cod. civ., nel senso di valorizzare nel calcolo del diritto di ciascun condomino la destinazione d’uso strutturale e funzionale della quota posseduta, e precisando il contenuto dell’obbligo di partecipazione alle spese condominiali, con particolare riferimento all’ipotesi, come è noto oggetto di notevoli contenziosi, del condomino che intenda distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento. In particolare, si prevede che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, sia proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene, tenendo conto delle destinazioni d’uso strutturali e funzionali.

Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni, né essere liberato dal vincolo di solidarietà nei confronti dei terzi. In più: il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. E ancora:il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Gestione di iniziativa individuale (articolo 13). Sostituisce l’articolo 1134 Cod. civ., prevedendo che il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non abbia diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Se una deliberazione adottata dall’assemblea non viene eseguita, ciascun condomino può diffidare l’amministratore o, in mancanza, il condomino eventualmente incaricato. Decorsi inutilmente trenta giorni dalla diffida, egli può intraprendere l’esecuzione della deliberazione ineseguita.

Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva (articolo 7, comma 2). Introduce il nuovo articolo 1122-ter Cod. civ., che prende le mosse da situazioni che determinano un diffuso contenzioso. In particolare si prevede che le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.

L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma Cod. civ., adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. In caso di impedimento all’accesso o di richiesta di garanzia eccessivamente onerosa, l’autorità giudiziaria provvede anche in via di urgenza. L’interessato e i suoi aventi causa sopportano le spese di ripristino delle cose altrui o comuni nel caso di sopravvenuta impossibilità di uso dell’impianto ed anche nel caso di rimozione

Impugnazione delibere condominiali (articolo 15). Sostituisce l’articolo 1137 Cod. civ. Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria con atto di citazione chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria. L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione.

Innovazioni (articolo 5). Viene sostituito il primo comma dell’attuale articolo 1120 Cod. civ., per prevedere che una disciplina privilegiata per l’approvazione delle innovazioni dirette a valorizzare l’immobile sotto il profilo della sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti, dell’abbattimento delle barriere architettoniche, del contenimento del consumo energetico, della realizzazione di parcheggi e dell’installazione degli impianti per l’accesso a flussi informativi. In questi casi, è sufficiente l’approvazione assembleare a maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Interventi urgenti (articolo 7, comma 1). Introduce il nuovo articolo 1122-bis Cod. civ. che disciplina il divieto il divieto di realizzare o mantenere nelle parti comuni o nelle unità di proprietà individuale impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici, nonché i poteri dell’amministratore, di propria iniziativa o su richiesta anche di un singolo condomino o conduttore, che consentono di imporre il rispetto delle disposizioni di sicurezza e di realizzare gli interventi urgenti ai fini della salvaguardia dell’edificio e dei suoi abitanti. Si prevede in particolare che nelle parti comuni e nelle unità immobiliari di proprietà individuale non possano essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici.

Il mancato rispetto di detta normativa si considera situazione di pericolo immanente per l’integrità delle parti comuni e delle unità immobiliari di proprietà individuale, nonché per l’integrità fisica delle persone che stabilmente occupano il condominio o che abitualmente vi accedono. L’amministratore, su richiesta anche di un solo condomino o conduttore, nel caso in cui sussista il ragionevole sospetto che difettino le condizioni di sicurezza di cui al primo comma, accede alle parti comuni dell’edificio ovvero richiede l’accesso alle parti di proprietà o uso individuale al condomino o al conduttore delle stesse. La semplice esibizione della documentazione amministrativa relativa all’osservanza delle normative di sicurezza non è di ostacolo all’accesso.

L’amministratore esegue l’accesso alle parti comuni con un tecnico nominato d’accordo con il richiedente ed esegue l’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale con un tecnico nominato di comune accordo tra il richiedente e l’interpellato. Il tecnico nominato, al termine dell’accesso, consegna una sintetica relazione al richiedente ed all’amministratore, il quale la tiene a disposizione di chiunque vi abbia interesse. A seguito dell’accesso, qualora risulti la situazione di pericolo di cui al primo comma, l’amministratore convoca senza indugio l’assemblea per gli opportuni provvedimenti, salvo il ricorso di chiunque vi abbia interesse al tribunale per gli opportuni provvedimenti anche cautelari.

Nel caso in cui l’interpellato non consenta l’accesso o non si raggiunga l’accordo sulla nomina del tecnico, previa, ove possibile, convocazione dell’assemblea, possono essere richiesti al tribunale gli opportuni provvedimenti anche in via di urgenza. Il tribunale, valutata ogni circostanza e previo accertamento delle condizioni dei luoghi, può, anche in via provvisoria, porre le spese a carico di chi abbia immotivatamente negato il proprio consenso all’accesso. Le spese delle operazioni di cui al presente articolo, qualora i sospetti si rivelino manifestamente infondati, sono a carico di chi ha richiesto l’intervento all’amministratore. In tal caso, se vi è stato accesso a proprietà individuali, il medesimo richiedente è tenuto, oltre che al risarcimento del danno, a versare al proprietario che ha subìto l’accesso un’indennità di ammontare pari al 50% della quota condominiale ordinaria dovuta dallo stesso proprietario in base all’ultimo rendiconto approvato dall’assemblea.

Invisibilità (articolo 4). Si sostituisce l’attuale articolo 1119 Cod. civ., prevedendo che le parti comuni dell’edificio non possano essere soggette a divisione, a meno che le stesse siano state sottratte all’uso comune per effetto di una deliberazione ai sensi dell’articolo 1117-ter Cod. civ. se la divisione può avvenire in parti corrispondenti ai diritti di ciascuno, rispettando la destinazione e senza pregiudicare il valore delle unità immobiliari.

Manutenzione scale (articolo 8). Intanto si prevede che scale e ascensori siano mantenuti e ricostruiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Inoltre: quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore dell’unità immobiliare di ciascuno.

Modifiche d’uso e sostituzione parti comuni (articolo 2, comma 2). Si introduce un nuovo articolo al codice civile, il 1117-ter, per disciplinare le modificazione d’uso e della sostituzione delle parti comuni, che come è noto sono oggetto di una percentuale considerevole del contenzioso in materia condominiale. Sul punto, si stabilisce che le relative deliberazioni possono essere assunte con la maggioranza specificamente prevista dalla novella dell’articolo 1136 Cod. civ., recata dall’articolo 14 del testo unificato, e cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei presenti e i due terzi del valore dell’edificio.

Norme di coordinamento (articoli da 28 a 32). Si prevedono talune modifiche alle leggi in materia di abbattimento delle barriere architettoniche, di risparmio energetico, di trasmissioni televisive e digitali su frequenze terrestri e al codice di procedura civile conseguenti alla nuova disciplina del condominio.

Opere su parti di proprietà o uso individuale (articolo 6). Sostituisce l’articolo 1122 Cod. civ. Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti comuni di cui si sia riservata la proprietà o l’uso individuale, ciascun condomino non può eseguire opere o modifiche ovvero variare la destinazione d’uso indicata dal titolo, benché consentite dalle norme di edilizia, se ne derivi danno alle parti comuni o individuali o notevole diminuzione di godimento o valore di esse, ovvero pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea. In mancanza di dettagliate informazioni sul contenuto specifico e sulle modalità di esecuzione, l’amministratore può, previa diffida, rivolgersi all’autorità giudiziaria

Parti comuni: nozione (articolo 1). Sostituisce l’attuale articolo 1117 Cod. civ. Viene data una definizione più articolata della nozione di “parti comuni” dell’edificio, che tiene conto - in particolare - delle significative ed estese innovazioni tecnologiche intervenute rispetto all’epoca dell’approvazione del codice civile, che hanno radicalmente trasformato il quadro dei servizi e delle utilità che si ritengono essenziali alla funzionalità abitativa dell’appartamento. In particolare, sono considerate “parti comuni”: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.

E ancora: le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia e gli stenditoi, le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Rappresentanza (articolo 12). Si conferisce all’amministratore, previa autorizzazione dell’assemblea, il potere di consentire la cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio. E in materia di provvedimenti presi dall’amministratore, si prevede una procedura che consente ai condomini di ricorrere in tribunale per ottenere provvedimenti per le parti comuni rispetto ai quali l’amministratore o l’assemblea siano stati negligenti.

Rendiconto condominiale (articolo 11). Viene inserito l’articolo 1130-bis Cod. civ. che disciplina il rendiconto condominiale. Tra le novità: che l’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

Riscossione contributi (articolo 19). Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea e per la riscossione delle sanzioni irrogate a norma dell’articolo 70, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori del condominio non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi e l’eventuale ricorso a strumenti coattivi di riscossione ai sensi dell’articolo 1129, nono comma, del codice civile. I creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un quadrimestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, salvo che l’autorità giudiziaria, adita anche in via d’urgenza, riconosca l’essenzialità del servizio per la realizzazione di diritti fondamentali della persona e l’impossibilità oggettiva del ricorso a mezzi alternativi. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore c
opia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Fonte: Claudio Tucci de Il Sole 24Ore

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