lunedì 31 gennaio 2011

Giudizio "a caldo" sull'approvazione del testo della riforma condominiale al Senato.


L'opportunità di una modifica della normativa sul condominio era evidenziata da moltissimi operatori del settore immobiliare; una disciplina da completare nelle zone d'ombra almeno per recepire gli orientamenti giurisprudenziali formatisi, una disciplina nata prima della Costituzione che andrebbe integrata per il rispetto della funzione sociale della proprietà.

La Commissione Giustizia del Senato si è dimostrata sensibile ad emendare il testo iniziale per esigenze di semplificazione e di maggior tutela degli utenti del servizio, affidando nuove responsabilità di grande rilievo agli amministratori, ma il loro ruolo resta ingiustificatamente subalterno nell'ambito immobiliare in quanto non è stata fissata alcuna modalità di iscrizione al Registro previsto fin dal 1934, in particolare i richiesti compiti di promozione formativa e la garanzia per la vigilanza degli iscritti.

E' certamente un primo passo verso un impianto normativo che ci si augura possa essere migliorato alla Camera dei Deputati con il contributo anche dell'ANACI, disponibile a dare all'utenza un servizio professionale di qualità in analogia a quanto avviene negli altri Paesi europei.

Fonte: Carlo Parodi Centro Studi Nazionale ANACI

sabato 29 gennaio 2011

casa vianello " una riunione di condominio" parte 1

giovedì 27 gennaio 2011

Primo sì al Senato alla riforma del condominio, ora tocca alla Camera.


È giunto ieri mattna il via libera del Senato al disegno di legge di riforma della disciplina sul condominio. L'assemblea di Palazzo Madama ha approvato il testo per alzata di mano con i voti favorevoli di Pdl, Lega e Pd, mentre si sono astenuti i senatori dell'Idv e del Terzo polo (Fli, Udc, Api e Mpa). Il provvedimento passa ora all'esame della Camera.

Si rafforza il ruolo dell'amministratore
Tra i punti principali della riforma del condominio c'é il rafforzamento del ruolo dell'amministratore, controbilanciato da un maggiore esercizio dei poteri di controllo da parte dei condomini. C'é poi l'obbligo per gli amministratori di iscriversi a un elenco presso le Camere di commercio. La riforma punta a ridurre l'elevato grado di litigiosità nei condomini, e il conseguente contenzioso civile, rendendo più snella e trasparente la gestione.

Legnini (Pd): ci voleva più coraggio, ma è un significativo passo avanti
Nel corso delle dichiarazioni di voto il senatore del Pd Giovanni Legnini, primo firmatario del ddl, per conto del Pd ha sottolineato come data la vetustà della disciplina del condominio si sia resa necessaria l'integrazione con migliaia di interventi della giurisprudenza a fronte delle profonde trasformazioni della vita in condominio di questi decenni. «Il condominio - ha detto Legnini - è uno specchio delle virtù e al contempo dei vizi degli italiani e per questo serviva una seria riforma delle regole». Per Legnini ci voleva più coraggio in alcuni punti, «quali l'introduzione della capacità giuridica del condominio e le semplificazioni per l'istallazione di impianti di energie alternative sulle parti comuni degli edifici». Il testo, che era stato approvato a novembre in commissione Giustizia, costituisce comunque «un significativo passo avanti».

Per Confedilizia una riforma di basso profilo
Secondo Confedilizia la riforma del condominio approvata, in prima lettura, dal Senato «è una riforma di basso profilo, per nulla ambiziosa, di fatto inutile, ma che, foriera di nuovo contenzioso e sovraccarica di adempimenti cartacei, provocherà maggiori costi per i condomini senza alcun beneficio per gli stessi». Per Confedilizia che «la fideiussione che potrà essere richiesta agli amministratori non è una scoperta della riforma, che solo la "burocratizza", tant'è che già esiste in molti condominii». La Confederazione giudica la riforma «non al passo coi tempi, in particolare perchè non recepisce la proposta, condivisa da diverse organizzazioni della proprietà e degli amministratori condominiali, fra cui la Confedilizia, per l'attribuzione al condominio della capacità giuridica, proposta finalizzata avalorizzare l'amministratore di condominio e a facilitare i rapporti in ambito condominiale e con i terzi».

Anaip: una riforma confusa e senza logica
Duro il giudizio di Giovanni De Pasquale, presidente nazionale dell'Anaip (Associazione nazionale amministratori immobiliari professionisti). Una riforma «solo confusa nei principi e nella sostanza giuridica, un testo che crea solo più problemi e costi ai proprietari, agli inquilini e maggiori difficoltà agli amministratori».

Fonte: Nicoletta Cotone de Il Sole 24Ore

mercoledì 26 gennaio 2011

Come iniziare a svolgere l’attività di amministratore di condominio: nell’assenza di norme qualche indicazione utile.


Quando il condominio consta di più di quattro partecipanti, l’assemblea, con la maggioranza dei presenti all’assise che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio, deve nominare un amministratore. In difetto, ogni comproprietario potrà rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per ottenere il medesimo risultato (art. 1129 c.c.).

La giurisprudenza è costante nell’affermare che ad incarico affidato tra affidatario (amministratore) e compagine condominiale s’instauri un rapporto contrattuale riconducibile nell’alveo del contratto di mandato (tra le tantissime Cass. SS.UU. n. 9148/08). In sostanza l’amministratore di condominio s’impegna ad eseguire una serie di atti giuridicamente rilevanti in nome e per conto dei propri rappresentati, vale a dire i condomini.

Tali atti possono andare da quelli più semplici e banali quali, ad esempio, il pagamento delle bollette per l’erogazione della corrente elettrica e/o dell’acqua potabile, per finire con quelli più preganti come, tra i vari, la rappresentanza della compagine in sede di trattativa e stipula del contratto d’appalto con l’impresa aggiudicatrice degli interventi di manutenzione straordinaria.

L’amministratore, inoltre, è gravato di compiti di natura amministrativa (presentazione pratiche edilizie per le opere di ristrutturazione), tributaria (deposito documentazione per eventuali detrazioni fiscali) e fin anche previdenziale (versamento contributi portiere).

In tale contesto, è evidente, voler intraprendere la professione di amministratore di condominio vuol dire dover avere un bagaglio minimo di conoscenze sufficientemente vasto solamente per affrontare tutte quelle problematiche che la sola gestione ordinaria d’una compagine può portare ad affrontare quotidianamente. La preparazione teorica, d’affinare con la pratica attuazione, è base fondamentale per amministrare. Intraprendere questo genere d’attività partendo, presuntuosamente, dal presupposto semplicistico che per svolgerla è sufficiente “ saper fare due conti”, vuol dire aver già sbagliato e peggio ancora sta a significare aver posto delle buone basi per far danni.

E’ vero, per amministrare un condominio oggi non è necessaria alcuna specifica abilitazione se non il semplice superamento dei 18 anni. Ciò non vuol dire, tuttavia, che l’assenza di preclusione debba fare il paio con un senso d’irresponsabilità che è, invece, doveroso, nell’approccio d’ogni attività.

E’ chiaro quindi che entrare in possesso delle nozioni base fondamentali per comprendere quale ruolo s’è chiamati a svolgere una volta che s’è ottenuta la nomina e di conseguenza quali sono le responsabilità che s’assumono diviene fondamentale sia per comprendere al meglio la funzione, sia, preventivamente, per valutare se quella possa essere davvero la professione che s’aveva in mente di svolgere. In effetti acquisendo le conoscenze base ogni persona, guardando all’attività d’amministratore di condominio, potrebbe pensare d’essersi sbagliato, ossia che non è cosa adatta a lei.

Molti, probabilmente, a questo punto si chiederanno quale possa essere la migliore modalità di apprensione delle nozioni fondamentali. Si può ipotizzare la frequentazione di un corso teorico (il mercato ne offre tantissimi, è quindi fondamentale sapere scegliere quello più indicato alle proprie esigenze ed in generale quello didatticamente più valido) così come, per chi ne avesse la possibilità, un periodo di tirocinio in uno studio già avviato.

Resta sottointeso che le migliori nozioni si ottengono anche e soprattutto attraverso la frequentazione di Condominiowweb.com. L’importante, per le responsabilità che discendono dall’assunzione dell’incarico, è iniziare l’attività sapendo bene a che cosa si va incontro.

martedì 25 gennaio 2011

Se si cambia l'ammistratore.


L'amministratore, una volta cessato dall'incarico e consegnata la documentazione condominiale al successore, non ha più nè veste nè titolo per attivarsi giudizialmente ai fini del recupero di un credito condominiale: l'incombenza tocca al nuovo amministratore. L'articolo 633 del Codice di procedura civile , infatti, contempla fra le condizioni di ammissibilità del procedimento d'ingiunzione, un importo minimo al di sotto del quale non è possibile giovarsi di questo mezzo di tutela. 

Fonte: Avv. Germano Palmieri de Corriereconomia

lunedì 24 gennaio 2011

Metano, agevolazioni fiscali per chi ha l'impianto centralizzato.


L'Agenzia delle Entrate - a seguito di un'azione promossa dal Sunia (Sindacato unitario inquilini e assegnatari) - ha recentemente riconosciuto l'applicabilità dell'aliquota Iva al 10% sulle forniture di gas metano per le abitazioni appartenenti a condomini o ad immobili di cooperative serviti da impianti centralizzati. In sostanza viene estesa l'applicabilità dell'aliquota Iva agevolata (il 10% anziché il 20%) per quanto riguarda la somministrazione di gas metano (e di Gpl) per usi civili, che in precedenza era stata riconosciuta solo agli impianti autonomi.

Il beneficio fiscale si applica nel limite quantitativo di 480 mc/anno per singolo utente, calcolato moltiplicando 480 per il numero di utenti dell'impianto centralizzato. L'agevolazione va inoltre riferita ai condomini che sono allacciati esclusivamente all'impianto centralizzato e non fruiscono di un'utenza autonoma sulla quale hanno già potuto applicare il beneficio. I soggetti gestori, per determinare l'aliquota Iva da applicare, dovranno acquisire le dichiarazioni degli amministratori di condominio attestanti il numero dei condomini cui riferire il beneficio.

Questo nuovo indirizzo comporterà d'ora in poi per le famiglie parmigiane servite da impianti centralizzati di riscaldamento a gas metano non solo un risparmio, ma anche la possibilità di farsi restituire - dietro presentazione di apposita richiesta - le somme pagate in eccesso negli anni scorsi. Gli amministratori di condominio potranno richiedere alle società erogatrici del servizio il rimborso della maggiore Iva eventualmente applicata, fornendo una dichiarazione attestante il numero di condomini aventi diritto.

venerdì 21 gennaio 2011

Spese condominiali: stop al decreto ingiuntivo per il pagamento di oneri condominiali emesso nei confronti del marito se la casa è di proprietà della moglie.

Corte di cassazione , Sez. II Civ. - Sentenza del 12 gennaio 2011 n. 574.
Non serve a niente, infatti, che l'uomo si sia sempre comportato come proprietario e abbia partecipato a tutte le riunioni condominiali. In tema di condominio, non trova applicazione il principio dell'apparenza del diritto.
La Corte specifica, infatti, che la ripartizione delle spese comuni grava su ciascun condomino in base a un criterio di realità, che come prescinde dal godimento effettivo della porzione di proprietà particolare, così non considera rilevante che altri, piuttosto che il proprietario, utilizzi l'unità immobiliare singola fruendo delle cose e dei servizi comuni e concorrendo di fatto ai relativi oneri.

Ne consegue che in caso azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario dell'unità abitativa e non anche chi possa apparire tale.

lunedì 17 gennaio 2011

Tabelle millesimali: come approvarle e quando modificarle. Dalla giurisprudenza di merito ancora conferme.

Il Tribunale di Salerno, con una sentenza del 22 settembre 2010, conferma la recentissima posizione espressa dalle Sezioni Unite in materia di approvazione da parte dell’assemblea delle tabelle millesimali conformi ai criteri legali (sent. n. 18477/10) ed il consolidato orientamento in materia d’individuazione dei criteri di calcolo delle medesime.

Vale la pena vedere più da vicino cosa dice esattamente il giudice campano. Quanto all’approvazione delle tabelle in sentenza s’afferma che “ quando i condomini approvano la tabella che determina il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge, non fanno altro che riconoscere l'esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato; ciò perché la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di legge. Trattasi quindi di approvazione del risultato di una operazione tecnica che non importa la risoluzione o la preventiva eliminazione di controversie, di discussioni o di dubbi: il valore di una cosa quello che e il suo accertamento non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale”(Trib. Salerno 22 settembre 2010).

In questo contesto, proseguo il magistrato salernitano, citando la pronuncia delle Sezioni Unite, “ se si considera che in base all'art. 68 disp. att. c.c. le tabelle servono agli effetti di cui agli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., ciò ai fini della ripartizione delle spese e del computo dei quorum costitutivi e deliberativi in sede di assemblea, si avverte subito la difficoltà di supporre che una determinazione ad opera dell'assemblea possa incidere sul diritto di proprietà del singolo condomino. Una determinazione che non rispecchi il valore effettivo di un piano o di una porzione di piano rispetto all'intero edificio potrebbe risultare pregiudizievole per il condomino, nel senso che potrebbe costringerlo a pagare spese condominiali in misura non proporzionata al valore della parte di immobile di proprietà esclusiva, ma non inciderebbe sul diritto di proprietà come tale, ma piuttosto sulle obbligazioni che gravano a carico del condomino in funzione di tale diritto di proprietà, a cui si può porre riparo mediante appunto la revisione della tabella ex art. 69 disp. att. c.c.”(Trib. ult. cit.).

Chiarito ciò nella sentenza s’affronta anche il tema dell’individuazione dei criteri di calcolo delle tabelle millesimali. Si legge nella pronuncia che “ alla formazione tecnica ed ai criteri di calcolo, l'art. 68 disp. att. c.c. preveda che nell'accertamento dei valori delle porzioni di proprietà esclusiva non si tenga conto piuttosto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna porzione; sicché l'elaborazione giurisprudenziale ha precisato che sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali, sia per la prima caratura di esse, occorre verificare tutti gli elementi oggettivi incidenti sul valore effettivo delle porzioni, quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità e l'esposizione. D'altra parte, poiché l'art. 72 disp. att. c. c. non include l'art. 68 di queste ultime tra le norme non derogabili dai regolamenti condominiali, i valori delle singole unità immobiliari possono essere determinati anche con riferimento al numero dei vani di ciascun appartamento. Quindi la formazione delle tabelle presuppone la definizione numerica mediante coefficienti estimativi delle essenziali caratteristiche oggettive delle porzioni esclusive” (Trib. Salerno 22 settembre 2010).

In sostanza, è questa la sintesi di quest’ultima parte della pronuncia, le tabelle devono basarsi su criteri di calcolo oggettivi che non tengano in considerazione gli interventi eseguiti dai proprietari delle unità immobiliari. La loro scelta, in questo contesto, quindi è da considerarsi libera.

venerdì 14 gennaio 2011

Obbligazioni condominiali superabile la parziarietà.


Le Sezioni unite della Cassazione hanno stabilito (sent. n. 9148/’08) che le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio fanno capo ai singoli condòmini, in proporzione alle quote millesimali dei singoli condòmini Ma, a parte le critiche sollevate in dottrina, la sentenza è già stata formalmente contestata (per così dire) anche in sede giurisprudenziale.

In particolare, la Corte d’appello di Roma (sent. n. 2729/’10, in corso di pubblicazione sull’Archivio delle locazioni e del condominio ha spiegato che la sentenza delle Sezioni unite si basa su un argomento (le obbligazioni sono solidali se presentano il requisito dell’indivisibilità della prestazione comune) che non si rinviene nell’ordinamento giuridico. E basta, al proposito, la semplice lettura degli artt. 1292 e 1294 del Codice civile.

Ma come regolarsi, allora, nella comune vita condominiale (che prosegue, intanto che i giudici innovano di colpo – come nel caso – orientamenti più che settantennali – addirittura – e, poi, “litigano” ancora tra di loro)? Un aiuto concreto ci viene dalla Cassazione. Che, con sentenza n. 16920/’09 di una sua sezione semplice, ha stabilito – dopo l’accennata pronuncia delle Sezioni unite – che “la natura parziaria delle obbligazioni contratte dall’amministratore nei confronti dei terzi non esclude la validità dell’accordo transattivo stipulato con l’impresa esecutrice di opere di rifacimento dello stabile condominiale, in forza del quale quest’ultima si sia impegnata di eseguire eventuali pignoramenti esclusivamente nei confronti dei condòmini morosi e ad agire nei confronti degli altri soltanto in caso di accertata incapienza dei primi“.

Sulla base di questa (importante, e pratica) decisione, deve anche ritenersi che i condòmini possano liberamente vincolarsi alla solidarietà (e per un accordo di questo genere – anche se per la sua validità non è necessario vi concorrano tutti indistintamente i partecipanti al condominio - l’unanimità non dovrebbe essere difficile da raggiungere, considerato che esso evita di dover sopportare i costi che la parziarietà comporta, sotto specie – in particolare – di aumenti di corrispettivi richiesti dagli appaltatori o di necessità di contrarre polizze fideiussorie).

Fonte: Corrado Sforza Fogliani Presidente Confedilizia su Mondocasablog

mercoledì 12 gennaio 2011

L’amministratore di condominio “scappa con la cassa”? Si tratta di appropriazione indebita di cose condominiali.


Ai sensi dell’art. 646 del codice penale:
Chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro o la cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso, e’ punito, a querela della persona offesa con la reclusione fino a tre anni e con la multa fino a lire due milioni.  Se il fatto e’ commesso su cose possedute a titolo di deposito necessario, la pena e’ aumentata. Si procede d’ufficio se ricorre la circostanza indicata nel capoverso precedente o taluna delle circostanze indicate nel n. 11 dell’articolo 61”.

Si tratta d’un reato (d’un delitto per essere più precisi) comune, ossia che può essere commesso da chiunque. E’ la stessa norma, d’altronde utilizzando tale pronome a evidenziarlo, senza il consenso dell’interessato, del denaro o dei beni mobili di cui a qualsiasi titolo si sia in possesso. E’ questo l’elemento che caratterizza tale reato rispetto a quello di furto (art. 624 c.p.): in quest’ultimo, infatti, il reo (ossia chi ha commesso il reato) sottrae alla persona offesa dal reato una cosa di cui prima non aveva la materiale disponibilità.

Si tratta d’un reato doloso: ciò vuol dire che l’azione deve essere cosciente e volontaria. Per dirla più semplicemente: non è punibile chi s’appropria di una cosa altrui nell’erronea convinzione, magari dovuta alla somiglianza dei beni, che fosse di sua proprietà. Più nello specifico, dottrina e giurisprudenza, inoltre, sono concordi nel ritenere che si tratti d’un delitto punibile quando il dolo è specifico, ossia “ occorre la coscienza e la volontà dell’appropriarsi di cosa mobile altrui accompagnata allo scopo di procurare a se o ad altri ingiusto profitto” (Delpino, Diritto penale Parte speciale, 2004, Ed. Simone).

Il delitto, in linea generale è punibile a querela della persona offesa. Ciò vuol dire che il danneggiato, per vedere sanzionato penalmente il reo, dovrà presentare all’Autorità Giudiziaria una querela entro 3 mesi dal momento in cui ha avuto notizia del reato. Si procede d’ufficio, quindi senza la necessaria istanza da parte dell’interessato, nei casi indicati dal n. 11 dell’art. 61 c.p. ossia per “ avere commesso il fatto con abuso di autorità o di relazioni domestiche, ovvero con abuso di relazioni d’ufficio, di prestazione di opera, di coabitazione, o di ospitalità”.

Quanto detto a livello generale trova applicazione anche in relazione al rapporto amministratore – condominio. Detta più banalmente: l’amministratore, nell’esercizio delle proprie funzioni, può rendersi colpevole del delitto di appropriazione indebita. In tale senso, la mente, quasi automaticamente, va a quei casi, purtroppo, non rari in cui l’amministratore “ scappa con la cassa”. Un vizio, evidentemente, che nulla ha a che fare con la credibilità della categoria ma che, invece, riguarda solamente l’onesta dell’individuo.

Che cosa fare in questi casi. La querela non è necessaria (si tratta d’un reato commesso con abuso di relazioni d’ufficio o, comunque, di prestazione di opera) tuttavia, affinché l’Autorità Giudiziaria si attivi è pur sempre consigliabile, sia pure sotto forma di un semplice esposto, portare alla sua conoscenza il fatto reato.

lunedì 10 gennaio 2011

Viola la privacy esporre i debiti dei condòmini.


L'amministratore di condominio non può affiggere nell'androne del palazzo o in altri spazi comunque accessibili al pubblico avvisi di mora o sollecitazioni di pagamento con l'indicazione dei dati del condomino moroso. Perchè in questo modo si viola la privacy.

La precisazione è contenuta nell'ordinanza 186/11 depositata ieri dalla seconda sezione civile della Cassazione.

Per la Suprema corte, in effetti, l'interesse personale alla riservatezza prevale su quello collettivo relativo alla trasparenza della gestione contabile del condominio. I giudici hanno così bocciato la decisione del tribunale di Napoli – che aveva fatto la scelta opposta – precisando che i dati riferiti ai singoli condomini, inclusi quelli relativi alle posizioni debitorie di ciascuno nei confronti della collettività condominiale, costituiscono senza dubbio "dati personali", nell'ottica del codice della privacy.

È vero che le informazioni relative al riparto delle spese, all'entità del contributo dovuto da ciascuno e alla mora nel pagamento degli oneri possono essere trattati anche senza il consenso dell'interessato. E, infatti, in funzione delle attività di gestione delle parti comuni l'amministratore può procedere alla raccolta, registrazione, conservazione ed elaborazione di questi dati.

Inoltre, per ragioni di trasparenza lo stesso amministratore può e deve comunicarli a tutti i condomini, in sede di rendiconto annuale, dell'assemblea ovvero nell'ambito delle informazioni periodiche. Ma anche ciascun condomino può chiedere all'amministratore le informazioni sulla situazione contabile del condominio, comprese quelle che riguardano eventuali debiti degli altri partecipanti.

Tuttavia – spiega la Corte di cassazione – il trattamento dei dati personali «deve avvenire nell'osservanza dei principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati stessi sono raccolti».

Sull'amministratore del condominio grava, perciò, «il dovere di adottare le opportune cautele per evitare l'accesso a quei dati da parte di persone estranee al condominio». L'affissione nella bacheca dell'androne condominiale dei dati personali che evidenziano le posizioni di debito dei singoli condomini va, evidentemente, «al di là della giustificata comunicazione dell'informazione ai soggetti interessati nell'ambito della compagine condominiale». Questa affissione, infatti, avvenendo in uno spazio accessibile al pubblico, non solo non è necessaria ai fini dell'amministrazione comune, ma determina «la messa a disposizione di quei dati in favore di una serie indeterminata di persone estranee e, quindi, in una indebita diffusione, come tale illecita e fonte di responsabilità civile». Il «diritto alla riservatezza», dunque, per la Cassazione, prevale sulle «esigenze di efficienza», essendo un diritto tutelato dall'articolo 2 della Costituzione e dall'articolo 8 della Carta dei diritti fondamentali dell'Unione europea.

Fonte: Il Sole 24Ore

martedì 4 gennaio 2011

Regolamento contrattuale, ripetuta applicazione di criterio di ripartizione delle spese diverso da quello regolamentare.


Tribunale civile Udine sez. II, 23 giugno 2010, n. 997.
La deroga al regolamento contrattuale di fatto attuata dall’assemblea di condominio con la reiterata applicazione di un diverso criterio all’atto dell’approvazione dei rendiconti e dei preventivi di spesa, pur se protrattasi per oltre venti anni senza opposizioni, non può ritenersi deliberata in forma scritta, solo per il fatto che le relative delibere siano state verbalizzate dall’amministratore e inserite nel registro previsto dall’art. 1136, comma 7, c.c..

La modifica del regolamento condominiale di fonte contrattuale deve, infatti, essere oggetto di una decisione unanime, esplicita e consapevole dei condòmini e la mera applicazione di criteri diversi da quello previsto dal regolamento integra una modifica per facta concludentia che non è consentita.

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