martedì 7 dicembre 2010

Uso delle cose comuni: legittimo il divieto di parcheggiare il motociclo nel cortile comune se tale rende difficoltoso l’uso da parte degli altri condomini


La Corte di Cassazione, con una sentenza resa il 3 novembre 2010, la n. 22423, torna ad occuparsi di uso della cose comuni, limitazioni allo stesso da parte dell’assemblea condominiale e loro liceità. Il caso di specie aveva a che fare con il divieto di parcheggio di un motociclo nel cortile condominiale al fine di tutelare il diritto di tutti i condomini ad utilizzare agevolmente quello spazio. Prima di valutare la soluzione adottata dal Supremo Collegio è utile svolgere alcune considerazioni di carattere generale.

A mente del primo comma dell’art. 1102 c.c. “ ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”.  Uso paritario non vuol significare uso identico e contemporaneo.

La Suprema Corte di Cassazione – proprio in un caso relativo al parcheggio in aree comuni (più nello specifico alla turnazione) – ha tracciato chiaramente la differenza tra diritto all’uso paritario e utilizzazione identica e simultanea. In particolare, dice la Corte regolatrice, “ il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell’unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine; che, pertanto, la disciplina turnaria dei posti macchina, lungi dal comportare l’esclusione di un condomino dall’uso del bene comune, – come ritiene la sentenza impugnata, – è adottata per disciplinare l’uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell’uniformità di trattamento e secondo le circostanze; che la delibera, la quale disciplina l’uso di un bene comune può essere legittimamente assunta con le maggioranze di cui all’art. 1136 cod. civ., purché sia assicurato il pari uso di tutti i condomini, e cioè il massimo godimento possibile, come è avvenuto nel caso in esame” (su tutte Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).

Che le diverse modalità di utilizzazione possano limitare la possibilità d’ogni condomino di trarre dalle parti comuni la massima utilità possibile era cosa nota anche al legislatore che, in effetti, al primo comma dell’art. 1138 c.c. prevede per il regolamento la possibilità di disciplinare l’uso dei beni comuni. In tal senso, quindi, al di là del fatto che la disciplina sia inserita in una clausola regolamentare deve considerarsi legittimo un intervento dell’assise volto a disciplinare l’uso dei beni comuni. Dello stesso avviso il Supremo Collegio che nella pronuncia citata all’inizio ha specificato che “ l'assemblea condominiale può porre al potere dei singoli condomini sulla cosa comune il limite rappresentato dal divieto di impedire agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto, a norma dell'art. 1102 cod. civ. Ne consegue che può regolamentare l'uso del cortile, vietando il parcheggio, senza violare il diritto dominicale” (Cass. 3 novembre 2010 n. 22423).


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