lunedì 20 dicembre 2010

A maglie larghe l'elenco degli amministratori di condominio.


Il registro c'è, ma potrà iscriversi chiunque (o quasi). Il disegno di legge di riforma del condominio – ora in commissione Giustizia al Senato – introduce per la prima volta un «elenco pubblico degli amministratori» tenuto dalle Camere di commercio, ma prevede pochissime cause di esclusione. In pratica, saranno tagliati fuori soltanto coloro che sono stati condannati per delitti contro il patrimonio commessi nell'esercizio delle funzioni di amministratore di codominio.

A stabilirlo è il testo unificato in cui sono confluiti i cinque Ddl pendenti in commissione Giustizia. Il senatore Franco Mugnai, padre del progetto, è convinto della scelta. Ma molte associazioni di amministratori e proprietari vorrebbero requisiti più stringenti. Ad esempio, l'Asppi (Associazione sindacale piccoli proprietari immobiliari) ha elaborato una propria proposta in cui chiede, tra l'altro, l'obbligo per gli amministratori «della qualificazione professionale e dell'aggiornamento almeno biennale».

Il Ddl, comunque, non si limita all'albo. Il nuovo articolo 1129, al comma 5, impone all'amministratore di prestare «idonea garanzia» per le responsabilità e gli obblighi che gli competono in ragione dell'incarico, per un importo almeno pari a quello preventivato per la gestione annuale (ordinaria e straordinaria). L'assemblea potrebbe dispensarlo da questo obbligo, ma non si dice con quali maggioranze. E comunque resta da capire in che cosa consista la garanzia. Una fideiussione sarebbe costosissima, se si pensa al professionista-tipo che gestisce una ventina di edifici. Potrebbe bastare, allora, la polizza assicurativa contro la responsabilità civile professionale: rimarrebbero scoperti gli atti dolosi – come quello dell'amministratore che scappa con la cassa – ma sarebbero coperte la colpa e la colpa grave.

Inoltre, é sanzionato con la revoca dall'incarico l'obbligo di depositare le somme versate dai condomini su un conto corrente intestato al condominio (con la possibilità, per ciascun condomino, di consultare gli estratti conto). Negli stabili con più di nove unità immobiliari, poi, l'assemblea può anche imporre all'amministratore specifiche procedure e limiti da osservare per i prelievi, compreso l'obbligo di firma congiunta con un condomino per l'emissione degli assegni. Giuseppe Cinà, presidente dell'associazione di amministratori Arai, apprezza il conto corrente unico. Mentre Massimo Cirilli, dell'Aiapi, non è convinto della doppia firma: «Potrebbe affaticare la vita del condominio – spiega – e limitare eccessivamente l'operato del professionista».
In generale, il progetto di riforma aumenta le possibilità di revoca dell'amministratore. Il giudice, ad esempio, può disporla su istanza di ciascun condomino in tutti questi casi:

- quando l'amministratore dà informazioni errate o incomplete sul contenuto dei registri che deve obbligatoriamente tenere;

- quando si rifiuta di convocare l'assemblea dopo che i condomini gliel'hanno chiesto;

- quando non agisce in giudizio nei confronti dei condomini morosi entro quattro mesi dal momento in cui il credito diventa esigibile.

Cambiano, inoltre, le regole per la nomina dell'amministratore da parte dell'autorità giudiziaria: se l'assemblea non si decide, ogni singolo condomino – oltre che l'amministratore dimissionario o revocato – può chiedere al giudice di provvedere. L'aspetto curioso è che la nomina in prima battuta deve ricadere su un condomino (e solo dopo su un terzo). Tutto questo, però, rischia soltanto di allungare i tempi, perché è probabile che il condomino designato rifiuti l'incarico, soprattutto negli edifici più grandi.

Da notare che il nuovo articolo 71 delle disposizioni di attuazione del Codice civile consente indirettamente alle società di ricoprire la carica di amministratore. Mentre è chiaramente esplicitato l'allungamento dell'incarico: durerà due anni, salvo diversa delibera. Il che sembra consentire anche una durata più lunga.

Pur senza chiedere precisi requisiti formativi, il Ddl aumenta in modo rilevante gli obblighi e i doveri a carico di chi amministra un immobile, a tutto vantaggio dei condomini. E non è difficile prevedere che i soggetti più in difficoltà con le novità saranno i 265mila amministratori – su un edificio, spesso quello in cui abitano.

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