venerdì 31 dicembre 2010

"Il nostro condominio" augura a tutti Buon Anno.

giovedì 30 dicembre 2010

Il cambio della caldaia.


I proprietari che si sono distaccati dall'impianto comune sono ugualmente tenuti a concorrere alla spesa per la sostituzione della caldaia, salvo diverso accordo al quale abbiano aderito tutti i condomini, trattandosi di spesa attinente alla conservazione dell'impianto ( Cassazione 27/1/2004, n. 1420 ). Se il regolamento che ha esonerato i proprietari di negozi dal contributo alla spesa è di natura contrattuale, può essere modificato soltanto con il consenso degli interessati.

Fonte: Avv. Germano Palmieri de Corriereconomia

lunedì 27 dicembre 2010

Per installare l'antenna satellitare basta un terzo dei condomini: è un'innovazione necessaria.


Nel condominio le modifiche alle parti comuni dell'edificio rappresentano un corollario naturale dell'esercizio del diritto di partecipazione dei condomini alla comunione, infatti anche il singolo condomino può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il godimento della cosa. Ma quando si tratta di disporre tutte le innovazioni dirette al miglior godimento e maggior rendimento della cosa comune, la necessità di un ampio consenso nell'adozione delle relative delibere assembleari non appare sufficiente, in molti casi, ad arginare i rischi di un uso arbitrario del diritto di usufruire del bene comune, a danno della comunione e anche del singolo partecipante.

Possiamo affermare che il confine tra l'utilizzazione più intensa della cosa comune e l'innovazione vietata appare assai labile e di difficile demarcazione. In realtà, nel ricondurre a legit¬timità ogni intervento che determini una modifica sostanziale del bene comune, l'assemblea condominiale svolge il ruolo fondamentale di controllo e di equilibrio, consentendo che solo particolari maggioranze qualificate determinino l'approvazione dell'innovazione, nonostante la legislazione vigente consente, per particolari tipi di interventi, maggioranze ridotte, in virtù di un dichiarato interesse pubblico prevalente alla veloce realizzazione delle opere, quali quelle in materia di risparmio energetico, ove si ritiene sufficiente la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentata dagli intervenuti in assemblea, quindi non rilevando il numero dei condomini favorevoli all'intervento, ma solo i millesimi.

In alcuni settori, quale quello dell'installazione di impianti televisivi satellitari di cui alla legge n. 66/2001, è sufficiente l'approvazione da parte di un terzo dei partecipanti e un terzo del valore dell'edificio, poiché il legislatore giudica tali interventi "innovazione necessarie", per consentirne la facile realizzazione. Sorge il dubbio se, al contrario, la dizione più opportuna non fosse stata "voluttuarie", onde permettere che la relativa spesa fosse posta a carico unicamente dei soggetti che intendono utilizzare l'opera, o a carico di coloro che l'hanno deliberata, senza gravare il relativo costo sulla collettività dei condomini.

Fonte: Patricia Felcioloni de Il Sole 24Ore

mercoledì 22 dicembre 2010

Cassazione: spese condominiali di ristrutturazione deliberate prima della compravendita vanno pagate dal venditore.


Nel caso di compravendita di un immobile i costi necessari per lavori di straordinaria manutenzione, di ristrutturazione o per innovazioni che siano stati deliberati in data antecedente al contratto vanno posti a carico del venditore salvo diverso accordo tra le parti. E' quanto stabilisce la seconda sezione civile della Corte di Cassazione (sentenza n.24654/2010) specificando che "quando tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente".

Per questo, spiega la Corte, l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto abbia eventualmetnte pagato al condominio. Va notato però che acquista l'immobile può essere chiamato dal Condominio a pagare la sua quota di spese giacchè l'articolo 63 attuazione del codice civile dispone che "chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente". L'acquirende quindi se da un lato è tenuto a pagare al condominio le sua quota parte, dall'altro può ottenere il rimborso di quanto pagato dal venditore.

Fonte: Roberto Cataldi de Studio Cataldi

lunedì 20 dicembre 2010

A maglie larghe l'elenco degli amministratori di condominio.


Il registro c'è, ma potrà iscriversi chiunque (o quasi). Il disegno di legge di riforma del condominio – ora in commissione Giustizia al Senato – introduce per la prima volta un «elenco pubblico degli amministratori» tenuto dalle Camere di commercio, ma prevede pochissime cause di esclusione. In pratica, saranno tagliati fuori soltanto coloro che sono stati condannati per delitti contro il patrimonio commessi nell'esercizio delle funzioni di amministratore di codominio.

A stabilirlo è il testo unificato in cui sono confluiti i cinque Ddl pendenti in commissione Giustizia. Il senatore Franco Mugnai, padre del progetto, è convinto della scelta. Ma molte associazioni di amministratori e proprietari vorrebbero requisiti più stringenti. Ad esempio, l'Asppi (Associazione sindacale piccoli proprietari immobiliari) ha elaborato una propria proposta in cui chiede, tra l'altro, l'obbligo per gli amministratori «della qualificazione professionale e dell'aggiornamento almeno biennale».

Il Ddl, comunque, non si limita all'albo. Il nuovo articolo 1129, al comma 5, impone all'amministratore di prestare «idonea garanzia» per le responsabilità e gli obblighi che gli competono in ragione dell'incarico, per un importo almeno pari a quello preventivato per la gestione annuale (ordinaria e straordinaria). L'assemblea potrebbe dispensarlo da questo obbligo, ma non si dice con quali maggioranze. E comunque resta da capire in che cosa consista la garanzia. Una fideiussione sarebbe costosissima, se si pensa al professionista-tipo che gestisce una ventina di edifici. Potrebbe bastare, allora, la polizza assicurativa contro la responsabilità civile professionale: rimarrebbero scoperti gli atti dolosi – come quello dell'amministratore che scappa con la cassa – ma sarebbero coperte la colpa e la colpa grave.

Inoltre, é sanzionato con la revoca dall'incarico l'obbligo di depositare le somme versate dai condomini su un conto corrente intestato al condominio (con la possibilità, per ciascun condomino, di consultare gli estratti conto). Negli stabili con più di nove unità immobiliari, poi, l'assemblea può anche imporre all'amministratore specifiche procedure e limiti da osservare per i prelievi, compreso l'obbligo di firma congiunta con un condomino per l'emissione degli assegni. Giuseppe Cinà, presidente dell'associazione di amministratori Arai, apprezza il conto corrente unico. Mentre Massimo Cirilli, dell'Aiapi, non è convinto della doppia firma: «Potrebbe affaticare la vita del condominio – spiega – e limitare eccessivamente l'operato del professionista».
In generale, il progetto di riforma aumenta le possibilità di revoca dell'amministratore. Il giudice, ad esempio, può disporla su istanza di ciascun condomino in tutti questi casi:

- quando l'amministratore dà informazioni errate o incomplete sul contenuto dei registri che deve obbligatoriamente tenere;

- quando si rifiuta di convocare l'assemblea dopo che i condomini gliel'hanno chiesto;

- quando non agisce in giudizio nei confronti dei condomini morosi entro quattro mesi dal momento in cui il credito diventa esigibile.

Cambiano, inoltre, le regole per la nomina dell'amministratore da parte dell'autorità giudiziaria: se l'assemblea non si decide, ogni singolo condomino – oltre che l'amministratore dimissionario o revocato – può chiedere al giudice di provvedere. L'aspetto curioso è che la nomina in prima battuta deve ricadere su un condomino (e solo dopo su un terzo). Tutto questo, però, rischia soltanto di allungare i tempi, perché è probabile che il condomino designato rifiuti l'incarico, soprattutto negli edifici più grandi.

Da notare che il nuovo articolo 71 delle disposizioni di attuazione del Codice civile consente indirettamente alle società di ricoprire la carica di amministratore. Mentre è chiaramente esplicitato l'allungamento dell'incarico: durerà due anni, salvo diversa delibera. Il che sembra consentire anche una durata più lunga.

Pur senza chiedere precisi requisiti formativi, il Ddl aumenta in modo rilevante gli obblighi e i doveri a carico di chi amministra un immobile, a tutto vantaggio dei condomini. E non è difficile prevedere che i soggetti più in difficoltà con le novità saranno i 265mila amministratori – su un edificio, spesso quello in cui abitano.

venerdì 17 dicembre 2010

Attribuzioni dell'amministratore uscente fino alla sua sostituzione con la nomina di altro amministratore


Corte di Cassazione, Sezione 2 civile , Sentenza 18 marzo 2010, n. 6555
Là dove, nei condominii composti di almeno cinque condomini, l'amministratore assume la qualità di organo stabile e necessario, anche quando sia scaduto, dimissionario o non rinnovato nell'incarico, continua a svolgere ad interim le sue funzioni, salvo che sia stato revocato per giusta causa, finchè l'assemblea o l'autorità giudiziaria non ne nomini un altro al suo posto: e ciò non per l'ultrattività dell'investitura prodotta dal precedente atto di nomina, ma per l'esigenza di assicurare la continuità della funzione assicurata dall'organo.


mercoledì 15 dicembre 2010

Una riforma degli amministratori di condominio, in standby da mesi.

7000 i pro­fes­sion­isti e 250mila i con­do­mini ammin­is­trati in Italia, questi i numeri di Anaci, l’associazione nazionale ammin­is­tra­tori con­do­mini e immo­bili, con 105 province oper­a­tive sul ter­ri­to­rio nazionale fra le quali 40 con sede pro­pria, men­tre le altre domi­cil­i­ate presso i pres­i­denti provin­ciali. Con una riforma ferma in par­la­mento e voluta da anni, gli ammin­is­tra­tori di con­do­minio fanno sen­tire la loro voce attra­verso il pres­i­dente dell’associazione che li rap­p­re­senta, Pietro Membri.

L’associazione rag­gruppa chi ammin­is­tra con­do­mini “real­mente” e a tempo pieno. Chi ha scelto questa come la pro­pria pro­fes­sione, non chi, pre­cisa Mem­bri, lo fa come sec­ondo o terzo lavoro. “A riprova della seri­età degli iscritti”. Per esserlo, infatti, è nec­es­sario avere alcuni req­ui­siti. Primo dei quali aver seguito un corso di for­mazione di primo e sec­ondo liv­ello orga­niz­zato da Anaci stessa, avere una par­tita IVA e seguire ogni anno degli aggior­na­menti. Altro dato, non sec­on­dario è la “neces­sità di dotarsi di una RC pro­fes­sion­ale, una polizza che tutela non solo l’amministratore ma anche i con­do­mini. Non è obbli­ga­to­ria a liv­ello nazionale, ma noi nel nos­tro statuto l’abbiamo inserita come clau­sola”, sot­to­linea Membri.

Ma che suc­cede se un ammin­is­tra­tore iscritto all’Associazione si è com­por­tato in modo scor­retto nei con­fronti del con­do­minio da lui ammin­is­trato? Qual è l’intervento dell’Anaci? “In ogni provin­cia la nos­tra orga­niz­zazione ha una com­mis­sione dis­ci­pli­nare e in ogni regione un col­le­gio dei pro­biviri di prima istanza, così come a liv­ello nazionale, che garan­tisce la deon­tolo­gia degli asso­ciati”, spiega Mem­bri ad News Attico. Quindi il con­do­minio che si trova con un ammin­is­tra­tore che non fa il suo dovere può denun­cia­rlo all’associazione a cui ovvi­a­mente deve essere iscritto e può sper­are di ottenere giustizia.

Nat­u­ral­mente c’è un punto debole. D’altronde nel nos­tro Paese come potrebbe essere diverso. La cat­e­go­ria degli ammin­is­tra­tori con­do­miniali non è iscritta a ruolo e questo fa sì che ognuno può fare un po’ come gli pare. Certo l’iscrizione all’Anaci costringe i più onesti a seguire le regole che l’associazione si è data, ma “non va dimen­ti­cato che in Italia di ammin­is­tra­tori con­do­miniali ce ne sono 300mila e si riscon­tra una vari­età di atteggia­menti sul mer­cato vera­mente incred­i­bile”, ammette Mem­bri. “Non c’è solo un prob­lema di cor­ret­tezza pro­fes­sion­ale, ma anche di preparazione e com­pe­tenza che spesso decadono. L’aggiornamento in questo campo è nec­es­sario, visto il quan­ti­ta­tivo di leggi nuove che vanno dal risparmio ener­getico a norme ban­carie, alla ges­tione on line ecc.”.

Si parla di riforma, fin dal 2007, Oggi, siamo in dirit­tura finale, ma la crisi di gov­erno alle porte, sostiene Mem­bri farà senz’altro saltare la sua approvazione, e quindi “un’altra occa­sione spre­cata per una pro­posta leg­isla­tiva che non aveva nes­sun ric­asco politico, ma che ser­viva solo a fare chiarezza, a fare un po’ d’ordine”. Nat­u­ral­mente di questa riforma tanto agog­nata le pec­che da seg­nalare non sono poche. “Basti pen­sare che si prospetta la creazione presso le Camere di Com­mer­cio di un reg­istro per l’iscrizione degli ammin­is­tra­tori di sta­bili, ma non sono state def­i­nite le conoscenze nec­es­sarie per esercitare. Si tratta di una palese incon­gruenza. Ma non è l’unica. Par­liamo dei 4 mesi dalla sca­denza della rata di paga­mento delle spese con­do­miniali dai quali l’amministratore è costretto a fare il decreto ingiun­tivo con­tro il con­domino inadem­pi­ente. Se non lo fa viene denun­ci­ato per aver arrecato danno al con­do­minio”, spiega critico Mem­bri. Giusto senz’altro attribuire in ultima anal­isi la respon­s­abil­ità all’amministratore, ma si poteva far sì che il recu­pero for­zoso fosse obbli­ga­to­rio solo una volta all’anno, dopo 4 mesi dall’approvazione del bilan­cio. “Per­ché ren­dere tutto così oneroso? Si poteva inter­venire snel­lendo e velo­ciz­zando le pro­ce­dure, non com­pli­can­dole” con­clude. Il cahier de doléance non finisce qui. Si potrebbe aggiun­gere anche la deci­sione di togliere la garanzia fideius­so­ria dei cap­i­tali investiti, sos­tituen­dola con un revi­sore di conti che con­trolli l’amministratore, impo­nendo così un costo in più per tutti.

Fonte: Newsattico.it

venerdì 10 dicembre 2010

L'occupazione dell'androne.


L'amministratore può invitare, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, il condomino che si è appropriato di una parte dell'atrio comune a sgombrarlo immediatamente dalle suppellettili ivi depositate e a metterlo a disposizione del condominio. Se l'invito non sortisce effetto lo stesso amministratore ( ma l'iniziativa può essere presa anche da un singolo conodmono ) può rivolgersi al Tribunale attraverso un avvocato per far cessare l'abuso. La soluzione, se non si trova un'intesa, non sembra facile.

Fonte: Avv. Germano Palmieri de Corriereconomia

giovedì 9 dicembre 2010

Condomini morosi.


Secondo la Cassazione ( sentenza Cassazione civile. n. 24299/08 ) l'amministratore può chiedere un decreto ingiuntivo per i condomini morosi anche sulla base del bilancio preventivo ( quindi in assenza di bilancio consuntivo ).

Fonte: Dott. Giuseppe Spoto de Casa-Ilcondominio de Il Messaggero

martedì 7 dicembre 2010

Uso delle cose comuni: legittimo il divieto di parcheggiare il motociclo nel cortile comune se tale rende difficoltoso l’uso da parte degli altri condomini


La Corte di Cassazione, con una sentenza resa il 3 novembre 2010, la n. 22423, torna ad occuparsi di uso della cose comuni, limitazioni allo stesso da parte dell’assemblea condominiale e loro liceità. Il caso di specie aveva a che fare con il divieto di parcheggio di un motociclo nel cortile condominiale al fine di tutelare il diritto di tutti i condomini ad utilizzare agevolmente quello spazio. Prima di valutare la soluzione adottata dal Supremo Collegio è utile svolgere alcune considerazioni di carattere generale.

A mente del primo comma dell’art. 1102 c.c. “ ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”.  Uso paritario non vuol significare uso identico e contemporaneo.

La Suprema Corte di Cassazione – proprio in un caso relativo al parcheggio in aree comuni (più nello specifico alla turnazione) – ha tracciato chiaramente la differenza tra diritto all’uso paritario e utilizzazione identica e simultanea. In particolare, dice la Corte regolatrice, “ il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell’unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine; che, pertanto, la disciplina turnaria dei posti macchina, lungi dal comportare l’esclusione di un condomino dall’uso del bene comune, – come ritiene la sentenza impugnata, – è adottata per disciplinare l’uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell’uniformità di trattamento e secondo le circostanze; che la delibera, la quale disciplina l’uso di un bene comune può essere legittimamente assunta con le maggioranze di cui all’art. 1136 cod. civ., purché sia assicurato il pari uso di tutti i condomini, e cioè il massimo godimento possibile, come è avvenuto nel caso in esame” (su tutte Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).

Che le diverse modalità di utilizzazione possano limitare la possibilità d’ogni condomino di trarre dalle parti comuni la massima utilità possibile era cosa nota anche al legislatore che, in effetti, al primo comma dell’art. 1138 c.c. prevede per il regolamento la possibilità di disciplinare l’uso dei beni comuni. In tal senso, quindi, al di là del fatto che la disciplina sia inserita in una clausola regolamentare deve considerarsi legittimo un intervento dell’assise volto a disciplinare l’uso dei beni comuni. Dello stesso avviso il Supremo Collegio che nella pronuncia citata all’inizio ha specificato che “ l'assemblea condominiale può porre al potere dei singoli condomini sulla cosa comune il limite rappresentato dal divieto di impedire agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto, a norma dell'art. 1102 cod. civ. Ne consegue che può regolamentare l'uso del cortile, vietando il parcheggio, senza violare il diritto dominicale” (Cass. 3 novembre 2010 n. 22423).


venerdì 3 dicembre 2010

Riportare nel verbale assembleare l’elenco di tutti i condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro.


Corte di appello Firenze, Sez. I, sentenza del 15/09/2010
In tema di delibere di assemblee condominiali, non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l’altro, l’elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l’indicazione, “nominatim”, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il “quorum” richiesto dall’art. 1136 cod.

giovedì 2 dicembre 2010

Spese condominiali e ricevuta di pagamento.

Ogni condomino, in quanto proprietario di un’unità immobiliare ubicata nell’edificio, ha l’obbligo di contribuire al pagamento degli oneri condominiali. Si tratta di un’obbligazione propter rem, ossia che sorge in virtù del fatto d’essere titolari del diritto di proprietà sulla porzione di piano.

La misura della partecipazione al pagamento delle spese condominiali è determinata in relazione alla quota millesimale indicata nelle tabelle allegate al regolamento. La quantificazione concreta della spesa che ogni comproprietario è tenuto ad affrontare è operata nel seguente modo:

a)per le spese ordinarie e straordinarie approvate dall’assemblea sulla base delle rendicontazioni preventive e consuntive adottate dall’assise condominiale;

b)per le spese ordinarie e straordinarie ordinate dall’amministratore in ragione della ripartizione predisposta dallo stesso mandatario.

A seconda del tipo di spesa si applicherà una tabella differente.Così per fare un esempio: per le spese relative ad interventi conservativi si dovrà utilizzare ai fini della ripartizione del costo la tabella millesimale di proprietà. La periodicità dei versamenti è stabilita dall’assemblea in sede di approvazione dei conti tenuti presenti anche le eventuali esigenze o scadenze poste dai fornitori del condominio.

Al momento del pagamento il condomino ha diritto a vedersi rilasciata la ricevuta che attesti quanto versato.
Nella ricevuta, che solitamente è detta anche quietanza, l’amministratore od un suo incaricato dovranno indicare a che titolo sono versate le somme di denaro. Si tratta, sostanzialmente, della c.d. imputazione di pagamento.

Così, ad esempio, se il condomino corrisponde all’amministratore le quote relative ad una o più mensilità quest’ultimo dovrà indicare nella ricevuta di pagamento i mesi di riferimento delle somme versate. Se, invece, il comproprietario si limita a pagare una somma forfettaria ben potrà chiedere che sia indicato il versamento di un acconto.

Che cosa accade se il condomino, in presenza di più debiti verso il condominio, non indica a quale mensilità o a quale intervento (per il caso di quote straordinarie) riferire il versamento della somma? Al riguardo è utile citare l’art. 1195 c.c. a mente del quale: Chi, avendo più debiti, accetta una quietanza nella quale il creditore ha dichiarato di imputare il pagamento a uno di essi, non può pretendere un’imputazione diversa, se non vi è stato dolo o sorpresa da parte del creditore .

In pratica nell’assenza di un’imputazione del pagamento da parte del debitore (condomino)il creditore (il condominio nella persona dell’amministratore) può imputare autonomamente ad uno dei debiti senza che il primo, eccezion fatta per i casi di malafede del secondo, possa obiettare nulla. Delle ricevute di pagamento è sempre bene conservare copia per tutto il tempo necessario alla maturazione della prescrizione dei relativi crediti.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci de Lavorincasa

mercoledì 1 dicembre 2010

Regolamento di condominio: la multa è sempre mini.

La Cassazione ( sentenza n. 948 del 26 gennaio 1995 ) ha ritenuto contrarie alla legge le disposizioni del regolamento di condominio che dovessero prevedere sanzioni d'importo superiore all'attuale misura di 100 lire ( 6 centesimi di euro ). Una diversa misura non può essere imposta neppure con un regolamento contrattuale. O meglio: se i condomini sono d'accordo, e chi commette la violazione paga regolarmente, non sorgono problemi.

In caso contrario il condominio non avrebbe modo per costringere il condomino a pagare la multa prevista. Il testo della riforma all'esame del Parlamento non prevede sanzioni per le violazioni del regolamento di condominio.

Fonte: Avv. Germano Palmieri de Corriereconomia

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