giovedì 18 novembre 2010

Quorum ridotto per deliberare in condominio.


Le delibere riguardanti gli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria fanno sempre infiammare l'assemblea, perché è in questo momento che ogni condomino è davvero chiamato a fare i conti. Lo stesso accade quando si tratta di decidere lavori finalizzati al risparmio energetico. Spesso le discussioni riguardano la maggioranza necessaria ad approvare i lavori.

Innanzitutto, va detto che in tema di condominio non c'è un'esatta definizione del carattere ordinario o straordinario della spesa. Tra le spese ordinarie rientrano quelle di conservazione e di godimento della cosa comune, quelle cioè inerenti alla normale manutenzione del bene e degli impianti comuni e finalizzate a garantire il loro normale uso.
Per l'approvazione di questa tipologia di interventi è sufficiente – in seconda convocazione – il voto di almeno un terzo dei partecipanti al condominio portatori di un terzo dei millesimi (almeno 334 su 1.000). Sono invece straordinarie le spese necessarie per la manutenzione non abituale degli impianti e delle cose comuni e, in genere, tutte quelle miranti a conservarne nel tempo o a ricostruirne o innovarne la struttura.

Le decisioni che riguardano tale tipologia di interventi sull'edificio vanno naturalmente sempre assunte con maggiore prudenza e proprio perché di norma impongono al condomino un rilevante sacrificio economico richiedono un diverso e più elevato quorum: in seconda convocazione, il consenso della maggioranza degli intervenuti in assemblea (comunque non inferiore al terzo di tutti i condomini costituenti il condominio) che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell'edificio (500 millesimi).

Quando si realizzano vere e proprie innovazioni, invece, servono i due terzi dei millesimi (667) e almeno metà più uno dei condòmini. Le maggioranze cambiano, però, quando si tratta di votare un lavoro finalizzato al risparmio energetico. La legge 10/1991, articolo 26, comma 2 (modificata dalla legge 99/2009) stabilisce che per votare gli interventi sugli edifici e sugli impianti diretti al contenimento del consumo energetico e all'utilizzo delle fonti di energia rinnovabili, è sufficiente «la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea».
Per far scattare questa maggioranza, però, gli interventi di risparmio energetico – dei quali la legge non fa un'elenco tassativo – vanno individuati tramite un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato. Nello specifico, la diagnosi è parte della certificazione, il secondo documento include anche il primo.

Ma in cosa consiste questa maggioranza? In pratica, l'importante è che in assemblea ci sia il numero minimo dei condòmini necessario alla sua validità (un terzo dei proprietari, che rappresentino almeno 334 millesimi). Poi sarà sufficiente che voti a favore la maggioranza dei millesimi presenti in assemblea, anche se i condòmini cui corrispondono sono in minoranza.

Il rischio, ovviamente, è che un solo condomino portatore della maggioranza dei millesimi possa decidere per tutti: la necessità di una preventiva diagnosi energetica assume, a questo punto, importanza decisiva, nel senso che di fronte a un accertato risparmio dei consumi ben si giustifica il sacrificio dei dissenzienti, tenuti comunque a sottostare al volere della maggioranza dei millesimi.

Discorso a parte per la termoregolazione e la contabilizzazione del calore. L'articolo 26, comma 5, della legge 10/1991 stabilisce che «l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del Codice civile». In questo caso, quindi, non serve una diagnosi energetica (servirà però un'analisi delle dispersioni termiche in base alla quale decidere la quota fissa di spesa). Il dubbio, riguarda, invece, il quorum: logica vorrebbe che fosse la maggioranza "normale" – un terzo dei partecipanti e un terzo dei millesimi – ma ci sono giudici che hanno deciso in modo difforme.

Fonte: Augusto Cirla de Il Sole 24Ore

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