martedì 30 novembre 2010

L’obbligo di contribuire alle spese condominiali sorge al momento dell’effettuazione dell’intervento e non al momento in cui quello stesso intervento viene deliberato.


Tribunale di Napoli, Sentenza 11 Luglio 2010.
L’obbligazione di ciascun condomino, di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell’assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un’unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio , è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa”.

lunedì 29 novembre 2010

Tutto ciò che devi sapere sui balconi.

Una selezione tra i miei post più interessanti relativi ai balconi in condominio.


Balconi in condominio: la ripartizione delle spese e l'utilizzo delle parti strutturali

Balconi in condominio

Balconi: la spesa è personale

Danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco e muratura, concorso di colpa

venerdì 26 novembre 2010

È legittima una delibera, assunta a maggioranza, che vieti ai condòmini di dare una specifica destinazione alle loro proprietà esclusive?


Secondo la giurisprudenza, la risposta è categoricamente negativa. Per la Cassazione, infatti, il divieto, a carico di un condòmino, di dare una determinata destinazione al proprio immobile, traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto dominicale, non può derivare da una delibera assembleare adottata a maggioranza (che pertanto è nulla), ma presuppone il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, da manifestarsi in forma scritta.

E questo indipendentemente dalla natura contrattuale o assembleare del regolamento di condominio su cui tale delibera va ad incidere (in tal senso, cfr. ex multis, sent. n. 3848 del 27.6.’85 e sent. n. 12173 dell’14.11.’91 e, più recentemente, sent. n. 5626 del 18.4.’02). Dello stesso avviso è anche autorevole dottrina.

Precisato che divieti come quelli in parola, secondo i giudici, devono risultare da espressioni ”incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze” (cfr., ex multis, Cass. sent. n. 16832 del 20.7.’09), resta solo da sottolineare in argomento che la destinazione che il condòmino dà alla propria unità immobiliare - ancorché non sindacabile in sede assembleare dalla maggioranza dei condòmini – non deve ovviamente comportare pregiudizievoli invadenze alla proprietà altrui o comune (come, ad esempio, accadrebbe in caso di immissioni eccedenti la normale tollerabilità, a norma dell’art. 844 c.c.).

Tale condizione, infatti, è un principio cardine che informa tutti i rapporti condominiali e che vale, pertanto, anche per il caso che ci occupa (cfr., ex multis, la citata pronuncia della Cassazione n. 3848/’85).

Fonte: Corrado Sforza Fogliani Presidente Confedilizia su Mondocasablog


mercoledì 24 novembre 2010

Perchè chi acquista paga le spese arretrate ?


In materia di condominio una delle domande più ricorrenti, nonché dei motivi di maggiore frizione al momento della compravendita d’una unità immobiliare, è quella inerente la sorte delle spese condominiali non pagate dal venditore. Se n’è già parlato altre volte in questo blog e la risposta, in linea generale, è stata sempre la stessa: l’acquirente è obbligato in solido con il venditore ed effettivamente maggiormente esposto all’azione giudiziale di recupero del credito.

Vale la pena a scanso di equivoci porre ulteriormente l’accento in modo chiaro e preciso sui motivi di tale affermazione. Le obbligazioni condominiali sono dette propter rem, vale a dire legate a doppio filo alla proprietà della porzione di piano ubicata in condominio. Per essere ancor più chiari: quando Tizio è condomino, sarà lui ad essere il titolare dell’obbligazioni di pagamento. Se cederà l’appartamento a Caio, l’obbligazione si sposterà automaticamente su quest’ultimo.

Il riferimento è alle obbligazioni che devono ancora sorgere perché quelle già sorte rimarranno di competenza di chi era proprietario al momento della loro insorgenza. Le disposizioni di attuazione del codice civile prevedono una deroga a questo principio di carattere generale. Il riferimento è al secondo comma dell’art. 63 disp. att. c.c. a mente del quale chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

La previsione di un vincolo di solidarietà è posta nell’interesse della compagine condominiale che in tal modo avrà maggiore facilità a recuperare le somme dovute in relazione all’appartamento oggetto di compravendita.
Ricordiamo, infatti, che ai sensi del primo comma del medesimo articolo per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.

Ciò vuol dire che, nella più pessimistica delle ipotesi, l’acquirente può vedersi notificato un decreto ingiuntivo di pagamento per spese relative ad interventi di cui non ha nemmeno minimamente goduto. Resta fermo, naturalmente, il diritto di regresso verso il cedente per le quote che questi avrebbe dovuto corrispondere alla compagine. Spesso si sente dire che la regolamentazione in seno all’atto d’acquisto delle spese condominiali, con addebito esclusivo al venditore, mette l’acquirente al riparo da possibili azioni giudiziarie.

L’affermazione, così come formulata, è errata. Ciò perché è vero che il compratore può essere tenuto esente da tutte le spese condominiali pregresse (anche quelle deliberate e non eseguite) ma questa previsione a mero valore interno, rendendo legittima un’azione di regresso verso chi vende ma non può mai bloccare l’azione giudiziale del condominio.

In questo contesto, pertanto, per chi compra un appartamento è sempre bene oltre a pretendere determinate garanzie anche verificare che sia tutto in regola per evitare lunghe, seppur vincenti, controversie giudiziarie.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

martedì 23 novembre 2010

I diritti dei condomini in assemblea.


La prima problematica che in questa sede viene affrontata riguarda il diritto dei condomini alla convocazione dell’assemblea. Preliminarmente si deve precisare che l’assemblea può essere convocata non solo dall’amministratore, ma ai sensi dell’art.66 delle disp.att. c.c. i condomini hanno diritto di ottenere la convocazione dell’assemblea straordinaria nel caso che ne facciano richiesta non meno di due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio. Qualora ciò non avvenga, decorsi inutilmente dieci giorni, i condomini richiedenti potranno provvedere direttamente alla convocazione. Tale norma è inderogabile.

Invece, per quanto riguarda la distinzione tra assemblea ordinaria e quella straordinaria, l’unico elemento distintivo è quello temporale, poiché la prima è caratterizzata dalla sua natura periodica-annuale, mentre la seconda ha natura eventuale, essendo collegata a casi di straordinarietà e di particolari decisioni.

Ritornando all’articolo 66 sopra citato, ciascun condomino ha diritto di ottenere la comunicazione dell’assemblea almeno cinque giorni prima della data di convocazione.La ragione di ciò è che ogni condomino ha diritto di partecipare alla stessa e per tanto deve venire a conoscenza dell’assemblea in un tempo che il legislatore ha ritenuto congruo al fine di potersi organizzare, ovvero di conoscere data, ora, luogo e contenuto dell’ordine del giorno. Ma, per convocare in modo regolare l’assemblea, non è sufficiente che l’avviso sia stato fatto nei termini di legge o di regolamento, essendo necessario che l’avviso sia stato ricevuto da tutti i condomini entro il termine citato. La mancata tempestività dell’avviso determinerà l’annullabilità della delibera assembleare, che potrà essere impugnata entro trenta giorni, termine perentorio, dalla data dell’assemblea stessa per coloro che erano presenti, o dalla data di comunicazione per gli assenti, il tutto ai sensi dell’art.1137 c.c.

QUANDO MANCA L’INVITO

Quando invece manca l’invito anche ad uno solo dei condomini, la deliberazione assembleare è affetta da nullità e potrà essere impugnata in ogni momento. Come tutti sanno, non è necessario che l’invito all’assemblea sia inoltrato a mezzo di raccomandata postale, ma può essere consegnato anche a mano, purché ci sia come prova del ricevimento da parte del condominio, la firma che ne attesti la ricevuta.

Per quanto attiene il contenuto della comunicazione, è scontato che i condomini debbano essere esattamente informati sugli argomenti da trattare e che sia necessaria l’esatta indicazione delle materie poste all’ordine del giorno con allegato, ove necessario, le documentazioni opportune a conoscere nel dettaglio le materie da discutere e deliberare, come nel caso di rendiconti, ecc. Anche l’incompletezza dell’ordine del giorno produrrà l’annullabilità dell’assemblea.

IL LUOGO

Riguardo al luogo in cui si dovrà tenere l’assemblea di condominio vi è ampia discrezionalità, essendo sufficiente che questo sia salubre e facilmente raggiungibile. Di regola le assemblee vengono fatte in locali condominiali dismessi ad altra mansione (ex locali cassoni, ecc.) o in sale parrocchiali messe a disposizione a basso costo dalle diocesi di tutte le città. È invece da evitare l’assemblea nell’androne dello stabile, sia perché è luogo di passaggio di estranei e ciò contrasta con le nuove norme sulla privacy, sia perché è indubbiamente scomodo e, in inverno, notoriamente freddo.

IL DIRITTO AL VOTO

In sede assembleare ogni condominio ha il diritto di manifestare la propria volontà non solo attraverso il voto, ma anche mediante l’intervento alla discussione, al fine di far conoscere agli altri le ragioni del proprio voto. Nel caso in cui detto esercizio sia impedito o menomato, sarà configurabile un’ipotesi di contrarietà alla legge, rientrante nella previsione di cui all’art.1137 secondo comma c.c., con conseguente annullabilità della delibera. Ciò a dire che ogni condomino ha diritto ad esprimersi sulla propria posizione riguardo agli argomenti trattati dall’ordine del giorno e, se ritenuto opportuno, veder registrata sinteticamente sul verbale la propria dichiarazione.

Il condomino potrà anche intervenire all’assemblea a mezzo rappresentante, ai sensi del combinato disposto degli art.67 e 72 disp.att.c.c. Tuttavia, sono legittime le eventuali clausole apposte nei regolamenti di condominio che limitino il potere di rappresentanza, in particolare la giurisprudenza ritiene legittima la clausola che stabilisce che la delega possa essere attribuita solo a determinate persone.

L’AMMINISTRATORE GIUDIZIARIO

Un altro diritto del condomino è quello di proporre ai sensi dell’art.1129 c.c. il ricorso al giudice per la nomina di un amministratore giudiziario nel caso in cui l’assemblea non provveda alla nomina dell’amministratore ordinario, o che questo non abbia reso il conto per almeno un biennio, oppure nel caso vi siano fondati motivi di dubitare della corretta gestione del danaro. Tale nomina è sussidiaria e residuale rispetto al potere – dovere dell’assemblea dei condomini di nominare un amministratore, è per tale motivo che può essere chiesta solo dopo la convocazione dell’assemblea e constata la mancata deliberazione della stessa al riguardo.

Direttamente connesso con l’obbligo di nomina è il diritto del condomini di revocare l’amministratore. Tale fattispecie è prevista dall’art.1129 c.c., ai sensi del quale l’amministratore dura in carica un anno (la nuova proposta di Legge attualmente in Senato, raddoppia questo termine) e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea, ciò può avvenire perché tra il condominio e l’amministratore intercorre un rapporto di mandato.

Questa revoca (in contrasto con qualunque CCNL) prescinde da una giusta causa, peraltro l’amministratore revocato per giusta causa ha, comunque, diritto al proprio compenso in relazione al tempo dell’effettiva esecuzione del suo incarico, mentre quello revocato senza giusta causa può esigere anche il compenso relativo alla residua durata del suo incarico. La revoca può avvenire anche tacitamente con la nomina di un nuovo amministratore.

Per quanto poi riguarda il rapporto tra condomini ed amministratore è importante far notare che quest’ultimo non può agire per fare eseguire deliberazioni che limitano i poteri e la facoltà dei condomini nelle loro parti di proprietà esclusiva. L’amministratore potrà agire, invece, nel caso di deliberazioni relative alle proprietà esclusive che incidono anche sulle cose comuni o che interferiscano con l’organizzazione o il buon funzionamento dei servizi condominiali.

LE PRONUNCE DEL TRIBUNALE

In tema di delibere assembleari condominiali, la delibera, assunta nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135, numeri 2) e 3), c.c., relativa alla ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative a lavori straordinari ritenuti afferenti a beni comuni (posti auto e vano ascensore) e alla tassa di occupazione di suolo pubblico, ove adottata in violazione dei criteri già stabiliti, deve considerarsi annullabile, non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell’art. 1123 c.c., e la relativa impugnazione va pertanto proposta nel termine di decadenza (trenta giorni) previsto dall’art. 1137, ultimo comma, c.c.

In tema di delibere di assemblee condominiali, è annullabile ex art. 1137 c.c. la delibera il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote.

In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, comma 3, c.c. (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.
Cassazione civile, sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806

In tema di impugnazione delle delibere condominiali, ai sensi dell’art. 2377 c.c. – dettato in tema di società di capitali ma, per identità di ratio, applicabile anche in materia di condominio – la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall’assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere.
Cassazione civile, sez. II, 28 giugno 2004, n. 11961

In tema di deliberazioni dell’assemblea condominiale, ai fini della validità dell’ordine del giorno, occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l’importanza, e di poter ponderatamente valutare l’atteggiamento da tenere, in relazione sia alla opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti (nell’enunciare il principio di cui in massima, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, la quale aveva escluso che la delibera adottata dall’assemblea, che impegnava il condominio per l’esecuzione di opere definitive per un ammontare pari a oltre 247 milioni di lire, potesse oggettivamente riconnettersi ad un ordine del giorno che indicava come oggetto di discussione l’esecuzione di diverse e specifiche opere provvisionali urgenti, per un importo inferiore a 10 milioni di lire, ovvero, in alternativa, di opere più rilevanti, ma per un importo di 55 milioni di lire).

In tema di condominio di edifici, ai fini della tempestività dell’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini, a norma dell’art. 1137 c.c., al deposito del ricorso nel termine di 30 gg. dalla data della adozione o comunicazione della deliberazione stessa è da ritenersi equipollente, in virtù del principio generale di conservazione degli atti quando essi conseguano lo scopo cui sono destinati, la notificazione della citazione introduttiva nel medesimo termine, anche quando l’iscrizione a ruolo sia avvenuta successivamente.

L’impugnazione della delibera dell’assemblea condominiale, benché ai sensi dell’art. 1137 comma 3, c.c. debba essere proposta con ricorso depositato nel termine di trenta giorni dalla data dell’adozione o della comunicazione della delibera stessa, deve, tuttavia, ritenersi tempestiva anche quando sia stata proposta con atto di citazione notificato entro il suddetto termine, non rilevando che l’iscrizione a ruolo sia avvenuta successivamente.
Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14560

La decadenza dal diritto di impugnare la deliberazione dell’assemblea dei condomini dinanzi all’autorità giudiziaria, prevista dal comma 3 dell’art. 1137 c.c., trattandosi di materia non sottratta alla disponibilità delle parti, non può essere rilevata d’ufficio dal giudice. (Nella specie, la S.C. ha confermato quanto deciso dal giudice di merito che aveva dichiarato inammissibile l’eccezione di decadenza perché proposta dal condomino solo con la comparsa conclusionale e, dunque, tardivamente).
Cassazione civile, sez. II, 28 novembre 2001, n. 15131


lunedì 22 novembre 2010

La riforma del condominio incassa il primo sì in commissione Giustizia del Senato.

Il condominio ci riprova. Con l'approvazione, in commissione Giustizia del Senato, del testo di legge di riforma (As 71) si apre la strada della riforma. Il testo, secondo il relatore, Franco Mugnai «Potrebbe approdare presto in aula, forte di un voto unanime. La sede deliberante in commissione non è stata riconosciuta per la sola opposizione del Fli».Tra le ultime modifiche approvate, rispetto al testo originario, la possibilità per l'assemblea di nominare il «consiglio di condominio», di almeno tre condomini e solo nei condominii con almeno dodici condomini, con «funzioni consultive e di controllo».

Nel corso della seduta antimeridiana di mercoledì scorso si è anche svolta un'acceso dibattito su una delle questioni più rilevanti sotto il profilo giuridico: il riconoscimento della personalità giuridica al condominio, da decidere a maggioranza in assemblea.

L'emendamento, proposto dal senatore Giovanni Legnini (Pd), sull'attribuzione della personalità giuridica al condominio, a seguito di un voto in assemblea . Nel corso del dibattito Mugnai ha ricordato su tale problematica si era svolto un ampio confronto da un lato con il Rafaele Corona (presidente di sezione della Cassazione), e dall'altro con i legali di Confedilizia. «Nel corso di tale confronto – ha detto Mugnai – sono emerse numerose perplessità sul riconoscimento ai condomini della capacità giuridica soprattutto in ragione della difficoltà di chiarire in che cosa poi tale personalità si debba sostanziare». L'emendamento è stato quindi respinto, anche per le perplessità suscitate sui possibili effetti sulle proprietà comuni.

I cardini della riforma, la cui sorte è a questo punto legata più alla tenuta della legislatura che alle maggioranze, vista l'ampia convergenza che ha registrato, sono una maggiore responsabilizzazione dell'amministratore e uno snellimento delle maggioranza per alcune decisioni.

Tra le novità, la possibilità implicita di procedere alla cessione e alla divisione delle parti comuni, attraverso la formula giuridica della «sostituzione», da approvare con la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno due terzi dei millesimi. La «sostituzione» sarà possibile quando sarà cessata l'utilità delle parti comuni o quando si può realizzare altrimenti l'interesse comune. In questo caso l'assemblea viene convocato almeno 30 giorni prima. Anche gli inquilini, oltre ai condomini potranno chiedere all'amministratore di intervenire con diffida per tutelare le parti comuni.

Le innovazioni per il miglior uso o il maggior rendimento delle parti comuni dovranno essere approvate con una maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 501 millesimi. Gli eventuali parcheggi sotterranei potranno essere solo pertinenziali. Saranno vietati i lavori nelle singole unità immobiliari che possano nuocere alle parti comuni, anche se consentite da norme edilizie.

Aumenteranno i poteri e le responsabilità dell'amministratore (il cui mandato diventerà biennale), rendendo più facile il controllo del suo operato; verrà resa più trasparente la contabilità condominiale, con l'obbligo di redigere il rendiconto secondo i criteri di cassa e competenza. Del resto, la riforma prevede un registro degli amministratori presso le camere di commercio. Ma nel frattempo va ricordato che gli amministratori di condominio delle associazioni Anaci e Anammi sono stati i primi destinatari del "riconoscimento" di rappresentatività da parte del ministero della Giustizia, in base alla direttiva qualifiche.

Fonte: Saverio Fossati de Il Sole 24Ore

 

venerdì 19 novembre 2010

Si può convocare l'assemblea anche per e-mail.


L’articolo 1136, sesto comma, del codice civile dice: “L’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione”. Poi, all’articolo 1105 c. c., terzo comma, specifica che per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione. Questo stabilisce la disciplina legale, che, come si vede, non prevede nessuna formalità per la convocazione dell’assemblea di condominio.

La Cassazione (con la sentenza 12 febbraio 1988, n. 1515, Catalano contro Lo Piccolo) ha stabilito: “In tema di convocazione dell’assemblea condominiale le modalità per il relativo avviso, che siano prescritte dal regolamento di condominio allo scopo di rafforzare la garanzia della preventiva convocazione di tutti i condomini, devono essere osservate al pari della disciplina legale nei confronti di ciascun condomino, con la conseguenza, in caso di violazione, dell’annullabilità delle deliberazioni così viziate”. Tuttavia, se lo ritiene opportuno, l’assemblea può modificare il regolamento contrattuale, nel rispetto delle procedure previste per questo tipo di deliberazione. Quindi, per adottare altre modalità per l’avviso di convocazione (per esempio, la raccomandata a mano) non deve far altro che modificare, a maggioranza, la disciplina prevista nel regolamento condominiale.

Il principio per cui i regolamenti contrattuali possono essere modificati con il consenso di tutti i condomini vale soltanto per le clausole che abbiano costituito un diritto soggettivo a favore di tutti o di alcuni condomini. La Suprema Corte ha costantemente affermato che le disposizioni oggettivamente regolamentari, a differenza di quelle a contenuto negoziale, possono essere modificate con deliberazione assembleare maggioritaria, ai sensi dell’art. 1136 c. c., anche se sono formalmente inserite in un regolamento di tipo contrattuale.

Fonte: Patrizia Pallara de Il Salvagente.it 

giovedì 18 novembre 2010

Quorum ridotto per deliberare in condominio.


Le delibere riguardanti gli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria fanno sempre infiammare l'assemblea, perché è in questo momento che ogni condomino è davvero chiamato a fare i conti. Lo stesso accade quando si tratta di decidere lavori finalizzati al risparmio energetico. Spesso le discussioni riguardano la maggioranza necessaria ad approvare i lavori.

Innanzitutto, va detto che in tema di condominio non c'è un'esatta definizione del carattere ordinario o straordinario della spesa. Tra le spese ordinarie rientrano quelle di conservazione e di godimento della cosa comune, quelle cioè inerenti alla normale manutenzione del bene e degli impianti comuni e finalizzate a garantire il loro normale uso.
Per l'approvazione di questa tipologia di interventi è sufficiente – in seconda convocazione – il voto di almeno un terzo dei partecipanti al condominio portatori di un terzo dei millesimi (almeno 334 su 1.000). Sono invece straordinarie le spese necessarie per la manutenzione non abituale degli impianti e delle cose comuni e, in genere, tutte quelle miranti a conservarne nel tempo o a ricostruirne o innovarne la struttura.

Le decisioni che riguardano tale tipologia di interventi sull'edificio vanno naturalmente sempre assunte con maggiore prudenza e proprio perché di norma impongono al condomino un rilevante sacrificio economico richiedono un diverso e più elevato quorum: in seconda convocazione, il consenso della maggioranza degli intervenuti in assemblea (comunque non inferiore al terzo di tutti i condomini costituenti il condominio) che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell'edificio (500 millesimi).

Quando si realizzano vere e proprie innovazioni, invece, servono i due terzi dei millesimi (667) e almeno metà più uno dei condòmini. Le maggioranze cambiano, però, quando si tratta di votare un lavoro finalizzato al risparmio energetico. La legge 10/1991, articolo 26, comma 2 (modificata dalla legge 99/2009) stabilisce che per votare gli interventi sugli edifici e sugli impianti diretti al contenimento del consumo energetico e all'utilizzo delle fonti di energia rinnovabili, è sufficiente «la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea».
Per far scattare questa maggioranza, però, gli interventi di risparmio energetico – dei quali la legge non fa un'elenco tassativo – vanno individuati tramite un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato. Nello specifico, la diagnosi è parte della certificazione, il secondo documento include anche il primo.

Ma in cosa consiste questa maggioranza? In pratica, l'importante è che in assemblea ci sia il numero minimo dei condòmini necessario alla sua validità (un terzo dei proprietari, che rappresentino almeno 334 millesimi). Poi sarà sufficiente che voti a favore la maggioranza dei millesimi presenti in assemblea, anche se i condòmini cui corrispondono sono in minoranza.

Il rischio, ovviamente, è che un solo condomino portatore della maggioranza dei millesimi possa decidere per tutti: la necessità di una preventiva diagnosi energetica assume, a questo punto, importanza decisiva, nel senso che di fronte a un accertato risparmio dei consumi ben si giustifica il sacrificio dei dissenzienti, tenuti comunque a sottostare al volere della maggioranza dei millesimi.

Discorso a parte per la termoregolazione e la contabilizzazione del calore. L'articolo 26, comma 5, della legge 10/1991 stabilisce che «l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del Codice civile». In questo caso, quindi, non serve una diagnosi energetica (servirà però un'analisi delle dispersioni termiche in base alla quale decidere la quota fissa di spesa). Il dubbio, riguarda, invece, il quorum: logica vorrebbe che fosse la maggioranza "normale" – un terzo dei partecipanti e un terzo dei millesimi – ma ci sono giudici che hanno deciso in modo difforme.

Fonte: Augusto Cirla de Il Sole 24Ore

mercoledì 17 novembre 2010

Danni da mancata manutenzione lastrico solare di proprietà condominiale: sentenze e responsabilità.


La giurisprudenza è unanime nell’affermare la responsabilità del condominio se e quando dalla mancata manutenzione del lastrico solare derivi un danno all’appartamento sottostante. Tra le massime degne di nota si legge che: “Poichè il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.

Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempimenti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126 c.c. ( . . .) (Cass. civ., sez. un., 29 aprile 1997, n° 3672).

In altro caso, si è deciso, analogamente, che “Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all'art. 1126, c. c.; di conseguenza il condominio risponde, quale custode ex art. 2051, c. c., dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica od integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie, salva in questo caso l'azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore (nella specie, per impedire infiltrazioni d'acqua ai piani sottostanti, era necessaria la messa in opera di materiale isolante, idoneo a sopperire all'inadeguata coibentazione delle strutture originarie) (Cass. civ., 29 ottobre 1992, n° 11774).

E, da ultimo, con riferimento ai danni derivanti da mancata manutenzione della terrazza a livello condominiale, si è detto che “In tema di condominio di edifici la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che a norma dell'art. 1126 cod. civ. alla manutenzione della terrazza a livello sono tenuti , a norma dell'art. 1126 cod. civ., tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo. Conseguentemente, i danni cagionati all'appartamento sottostante da infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione devono rispondere tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo i criteri di ripartizione della spesa stabiliti dall'art 1126 cod. civ.. La domanda di risarcimento dei danni è proponibile nei confronti del condominio in persona dell'amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario dell'appartamento posto allo stesso livello della terrazza. (id., 11 settembre 1998 n. 9009).

Tutto quanto detto senza dimenticare l’invocabilità del titolo di responsabilità ai sensi degli articoli 2053 o 2051 c.c. A mente dell’art. 2053 c.c. «Il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione».

In proposito, gli operatori del diritto individuano i requisiti della responsabilità ex art. 2053 c.c. in un rapporto di derivazione tra rovina dell’edificio e danno e nella titolarità del diritto di proprietà sulla costruzione (C. M. Bianca, Diritto civile, La responsabilità, Milano, 1994, rist. 2002, 760 e ss.). Viene definita rovina ex art. 2053 c.c. qualsiasi disgregazione, o anche il distacco o caduta, di parti principali o accessorie della costruzione che con essa facciano corpo (in tal senso, ex multis, Cass. 8 settembre 1998 n. 8876, id., 3 dicembre 1997 n. 12251, id. 17 novembre 1984 n. 5868; tra le corti di merito, si segnala Trib. Roma 19 settembre 1984, relativa proprio all’ipotesi di distacco – nella specie, un tassello da un pannello di vetrocemento –, configurata come una rovina parziale, del pari rilevante ex art. 2053 c.c.).

Di una responsabilità come quella in epigrafe potrebbe sostenersi la sussistenza altresì ex art. 2051 c.c., a mente del quale «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito». In premessa, va dato conto del rapporto di specialità e di rispettiva elisione che si ritiene sussistere tra la norma ex art. 2053 c.c. e quella ex art. 2051 c.c. (Cass. 30 marzo 2001 n. 4737; id., 8 settembre 1998 cit.; in dottrina, N. Lipari, La responsabilità per cose in custodia in presenza di vizi costruttivi originari, in Giust. Civ., 1987, I, 898).

Ad ogni modo, numerose sono anche le pronunce, di legittimità e di merito, sull’applicabilità dell’art. 2051 c.c. al condominio se e quando dalla mancata manutenzione del lastrico solare derivi un danno all’appartamento sottostante: «Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini . . .» (Cass., 20 agosto 2003, n. 12211); ed ancora: «In tema di condominio di edifici il lastrico solare - anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini - svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.; ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 c.c. – in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo – risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare; a tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130 c.c. (Cass. 17 gennaio 2003, n. 642; conf., id., 28 novembre 2001 n. 15131 e, tra la giurisprudenza di merito, Trib. Bologna 27 gennaio 2004).

Fonte: Avv. Giorgio Vanacore su Associazione Giarrese Avvocati

martedì 16 novembre 2010

Convocazione su richiesta dei condomini, autoconvocazione irregolarità e impugnazione della delibera.


Ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c.
L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza”.

Il legislatore in sostanza, prevedendo due tipologie d’assemblee (ordinaria e straordinaria), ha riconosciuto l’esistenza della possibilità che durante l’anno di gestione si creino delle esigenze che portino alla necessità di prendere delle decisioni su argomenti diversi da quelli indicati dall’art. 1135 c.c. (approvazione rendiconto, ecc.).

La norma, invia principale, lascia il potere di decidere sulla convocazione all’amministratore del condominio. In questo contesto i comproprietari, nelle forme indicate dal primo comma, possono chiedere al loro legale rappresentante l’indizione di una riunione per discutere di quanto ritengono necessario. Laddove quest’ultimo non provvedesse (ossia non inviando nei successivi dieci giorni dalla richiesta l’avviso di convocazione) i condomini richiedenti avrebbero facoltà d’autoconvocarsi.

La convocazione dell’adunanza, inoltre, nel caso di mancanza d’amministratore, può essere fatta da ciascuno dei comproprietari. Quali sono le regole da seguire nel caso di queste due ultime forme d’autoconvocazione? La risposta è la medesima del caso in cui sia l’amministratore a provvedere ad indire la riunione condominiale.

In sostanza il convocante dovrebbe aver cura di comunicare l’avviso, con l’indicazione dell’ordine del giorno, almeno cinque giorni prima di quello fissato per la prima convocazione (salvo maggior termine indicato dal regolamento di condominio).

Con il termine comunicazione, s’intende dire che i condomini debbono aver ricevuto l’avviso entro il summenzionato termine. Per la ricezione, nel caso di mancata consegna a mano, è sufficiente che l’avviso sia imbucato in quel termine nella cassetta postale. E’ evidente che per esigenze di certezza, se non è possibile la consegna a mano, sia consigliabile far recapitare il plico mediante raccomandata con avviso di ricevimento. Che cosa accade se il comproprietario convocante omette di avvisare un condomino? Anche in questo caso la soluzione al quesito non differisce da quella di convocazione ad opera del mandatario dei condomini.

E’ opinione condivisa che “ la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma, c.c. - decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione - e’ valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio” (così ex multis Cass. n. 4806/05).

D’altronde le sentenze parlano dell’omessa convocazione in generale, non riferendosi solamente all’operato dell’amministratore, da ciò potendosi dedurre, quindi, che i vizi della delibera per omessa convocazione sono sempre rilevabili, chiunque sia il soggetto che provveda ad indire l’assemblea. Lo stesso discorso vale per tutte quelle altre irregolarità attinenti al procedimento di convocazione (es. omessa indicazione dell’ordine del giorno, mancato rispetto del termine di preavviso, ecc.)


lunedì 15 novembre 2010

Problemi in condominio sull'Iva ridotta per il riscaldamento.


L'Iva al 10% sul metano per riscaldamento centralizzato condominiale rischia di diventare un'agevolazione solo per pochi. Il problema nasce da un'interpretazione restrittiva della risoluzione dell'agenzia delle Entrate n. 112/E del 22 ottobre 2010. La questione prende le mosse dalla risoluzione di pochi giorni prima, la n. 108/E, che fissava l'Iva ridotta del 10% per la fornitura di gas metano a uso civile ai condomini e alle cooperative che utilizzano impianti centralizzati e collettivi. Il tetto massimo di consumo agevolabile, pari a 480 metri cubi annui (prima riservato solo alle unità immobiliari con impianto individuale), andrebbe quindi moltiplicato per il numero delle unità immobiliari il cui impianto è allacciato a quello centralizzato.

I problemi, per gli amministratori condominiali che devono chiedere ai gestori del riscaldamento il rimborso (e poi suddividerlo tra i condomini) è che nella risoluzione n. 112/E si parla di determinare il numero degli appartamenti, che vanno conteggiati al fine della determinazione del tetto dei 480 metri cubi, «al netto delle unità immobiliari che fruiscano contemporaneamente di un impianto autonomo di somministrazione metano».

«Questa frase – spiega Carlo Parodi, direttore del centro studi nazionale dell'Anaci (associazione degli amministratori condominiali) – sta determinando un'interpretazione restrittiva, visto che normalmente almeno le unità abitative ad uso residenziale usufruiscono di una fornitura ad uso cottura ed acqua calda. Secondo alcuni gestori, queste ultime avrebbero due impianti e quindi verrebbero escluse». Conseguentemente il calcolo per la restituzione Iva sarebbe residuale per le sole unità immobiliari a uso non abitativo, che non usufruiscono di utenza gas.

«Ma non sembra questa la corretta interpretazione – prosegue Parodi – visto che il riferimento agevolativo della direttiva europea era la quantità dei consumi». E infatti l'idea dell'Agenzia sembrava invece essere quella di risolvere i casi, per esempio, degli appartamenti il cui proprietario ha l'impianto autonomo e ha ottenuto il "distacco" dall'impianto centralizzato: non consumando metano condominiale, se venisse agevolato anche per questo aspetto la sua quota andrebbe a incrementare illecitamente quella degli altri. L'interpretazone che sta prendendo piede, invece, tende a restringere enormemente il campo del beneficio.

Questo non è l'unico problema: anzi, tenuto conto che i consumi medi per uso cucina e acqua calda sono variabili (100/150 metri cubi annui per famiglia) i conteggi si complicano, perché l'amministratore non ha notizia delle utenze individuali e una raccolta di tale bollette è praticamente impossibile. «L'amministratore, al massimo, si potrà far carico di indicare i nominativi degli utenti, con l'ulteriore complicazione delle modifiche avvenute dal 1° gennaio 2008, anno di inizio dell'agevolazione fiscale» conclude Parodi.
A questo punto, un ulteriore chiarimento delle Entrate darebbe la possibilità di avviare i rimborsi con maggiore rapidità, evitando il contenzioso.

Fonte: Savario Fossati de Il Sole 24Ore

venerdì 12 novembre 2010

Assemblea: l'ordine del giorno deve elencare chiaramente tutti gli argomenti da trattare.


Cassazione Civile, Sezione II, 19 ottobre 2010 n. 21449.
L'art. 1105 c.c., comma 3, dettato per la comunione in generale ma applicabile al condominio in virtù della norma di rinvio contenuta nell'art. 1139 cod. civ., vuole che i partecipanti siano preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione (il cd. ordine del giorno).

Ne consegue che ai fini della validità dell'ordine del giorno occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, si da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza, e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, in relazione sia all'opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti.

Fonte: Condominioweb

giovedì 11 novembre 2010

Maltempo, infiltrazioni e risarcimenti.


Con l’arrivo del maltempo non è rara la lamentela relativa alla formazione di macchie sulle pareti della propria abitazione. Alle volte le precipitazioni copiose possono mettere in evidenza dei problemi della struttura dell’edificio per i quali è necessario porre rimedio con degli interventi immediati. La prima è più ricorrente manifestazione è quella delle così dette infiltrazioni d’acqua piovana.

Perché si verifichi un simile fenomeno è necessario che una parte dell’edificio (muri perimetrali, lastrici solari, ecc.) non sia perfettamente impermeabilizzata. Proprio la grandezza della lesione può influire sulla velocità di manifestazione della succitata infiltrazione:

a) immediata se si tratta di un danno grave ed evidente alla struttura dello stabile;

b) anche successiva allorquando sia presente una piccola crepa nell’edificio.

Quando ci si riferisce al lastrico solare molto frequentemente la causa del danno occorso è da individuarsi nella cattiva manutenzione e quindi nel deterioramento della guaina impermeabilizzante. Che cosa fare quando ci si trova di fronte ad un simile inconveniente?

In primo luogo è necessario documentare il tutto ed avvisare senza indugio l’amministratore o il proprietario della parte da cui proviene l’infiltrazione. Ai sensi dell’art. 1227 c.c., infatti:

Se il fatto colposo del creditore ha concorso a cagionare il danno, il risarcimento è diminuito secondo la gravità della colpa e l’entità delle conseguenze che ne sono derivate. Il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza.

Come dire, soprassedere e fare in modo che dal proprio omesso controllo o dalla mancata comunicazione possa derivare un danno ulteriore fa si che la pretesa risarcitoria non possa essere completa. E’ chiaro, quindi, che dare notizia al controinteressato che una cosa di sua proprietà è foriera di danni per la propria unità immobiliare è doveroso oltre che necessario per poter pretendere legittimamente il risarcimento integrale del danno.

Che cosa fare se v’è incertezza sull’appartenenza della cosa da cui proviene l’infiltrazione? In questi casi l’assistenza di un tecnico che valuti la causa del danno e ne stimi, pur solamente in modo approssimativo la misura, è fondamentale (seppur non obbligatoria).

E’ chiaro che la stesura di una relazione tecnica può necessitare di un tempo maggiore rispetto a quelli ristretti che sono necessari per evitare d’incappare nel concorso di colpa di cui all’art. 1227 c.c. In tali circostanze è consigliabile contattare immediatamente ed in via informale chi ad un primo esame paia, verosimilmente, essere il titolare della cosa da cui proviene il danno.

In tal senso, ad esempio, per i muri perimetrali e per il lastrico di proprietà ed uso comune, l’amministratore di condominio, per il lastrico di uso o proprietà esclusiva andrà interpellato sia il mandatario dei condomini che il proprietario o usuario: ciò perché, come ha specificato la giurisprudenza in più occasioni, dalla funzione di copertura di quella parte dello stabile bisogna far discendere un obbligo di manutenzione per l’intera compagine.

In quest’ultimo caso la valutazione della responsabilità è legata all’accertamento della causa del danno: alla trascuratezza nella manutenzione corrisponderà una responsabilità del condominio, nel caso di un’infiltrazione causata dall’uso, invece, l’onere risarcitorio dovrà essere posto in capo al singolo.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci de Lavorincasa

mercoledì 10 novembre 2010

Efficienza e sicurezza, indagine sui condomini italiani.


Per l'89% degli amministratori di condominio la trasformazione di vecchie abitazioni in case più efficienti dal punto di vista energetico, collocabili nelle classi energetiche A e B, riguarderà un numero di abitazioni entro il 20% del totale nazionale.

È quanto emerge dall'indagine “Sicurezza ed Efficienza Energetica nei condomini italiani”, realizzata in occasione di SITE ed Expoedilizia, i due appuntamenti dedicati all’impiantistica termoidraulica ed elettrica e all’edilizia che si terranno presso Fiera di Roma dall’11 al 14 novembre 2010. L'indagine è stata effettuata nel settembre 2010 su un campione di 150 amministratori di condominio associati ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari).

Per quanto riguarda la riqualificazione energetica, il 37% degli amministratori di condominio ha dichiarato che nell’ultimo anno la richiesta di installazione di “soluzioni green” è cresciuta mentre per il 56% è rimasta stabile. Secondo il 72% degli amministratori, in media negli stabili in cui sono stati effettuati interventi di riqualificazione energetica (per i quali è prevista una detrazione fiscale del 55%) si è sempre registrato un risparmio energetico che varia da caso a caso: in particolare il 37% indica in media una riduzione dei consumi fino al 20% ed il 18% del campione in una percentuale compresa tra il 21% ed il 40%. Per il 28% degli amministratori, invece, questi interventi non incidono in alcun modo in termini di risparmio energetico del condominio.

Secondo l'indagine, gli amministratori dimostrano di essere mediamente aggiornati sulle soluzioni innovative per il riscaldamento e la produzione di elettricità: ben il 94% è a conoscenza dei sistemi che utilizzano il solare termico ma “solo” il 55% dei sistemi di cogenerazione.

Dal punto di vista, invece, delle tecnologie atte a migliorare la qualità della vita nella casa, l'area dell'automazione domestica in cui sono richiesti i maggiori interventi è la gestione dell’ambiente (45%), seguita dalla sicurezza (21%), dalla comunicazione ed informazione (13%) e dalla gestione degli apparecchi domestici (12%).

Sul fronte della sicurezza, il 27% degli amministratori di condominio ha dichiarato che nell’ultimo anno la domanda degli italiani per l’installazione di impianti di sicurezza è cresciuta, mentre per il 66% del campione è rimasta stabile. La classifica dei sistemi di sicurezza più richiesti nell’ultimo anno vede in testa le televisioni a circuito chiuso (25%), seguite dai cancelli automatici (23%) e dalle porte/finestre blindate (19%). Il trend dei furti in appartamento non sembra essere cambiato negli ultimi tre anni: secondo il 65% degli amministratori il numero dei furti è stabile, è in crescita per il 19% ed in calo per il 15% del campione. “I risultati dell’indagine fanno emergere chiaramente come la sicurezza e l’efficienza energetica siano due aspetti molto cari agli italiani – commenta Pietro Membri, Presidente Nazionale ANACI – Sul fronte sicurezza, nonostante il trend dei furti in appartamento sia stabile, la rincorsa ai sistemi più innovativi ed affidabili di protezione delle abitazioni pare non avere sosta. L’eventuale proroga della detrazione fiscale del 55% per gli interventi di risparmio energetico rappresenterebbe invece un ulteriore slancio per proseguire nella giusta direzione la sfida all’efficienza energetica in un’ottica di sviluppo sostenibile del Paese”.


martedì 9 novembre 2010

Condominio e rumori: televisore del vicino a volume alto a tutte le ore del giorno. Come provarlo?


I rumori in condominio rappresentano, quanto meno nel sentire comune, uno dei motivi più ricorrenti di screzio tra vicini. Il rumore dei tacchi, le sedie strisciare, i frequenti litigi e non ultima la televisione ad alto volume a tutte le ore del giorno e della notte. Non sempre questo genere di vertenza arriva nelle aule dei Tribunali: alle volte per rassegnazione alle intemperanze del proprio dirimpettaio, alle volte per la difficoltà di riuscire a provare le proprie lamentele.

Nonostante ciò esistono delle norme ben precise a tutela del riposo e della tranquillità delle persone. Il livello di tutela è sia quello civile che quello penale. Non addentrandoci in dissertazioni inerenti l’effettiva utilità sociale d’una sanzione penale per casi del genere è utile comprendere, con specifico riferimento al televisore ad alto volume (sebbene il principio si estendibile a tutte le altre fattispecie), cosa possa fare chi si ritiene danneggiato.

Ai sensi del primo comma dell’art. 659 c.p. rubricato ( Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone)
Chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone, ovvero gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici, è punito con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a lire seicentomila.

La giurisprudenza, in più occasioni, ha specificato che “ ai fini della configurabilità del reato di cui all'art. 659 cod. pen., e’ necessario che le emissioni sonore rumorose siano tali da superare i limiti della normale tollerabilità, anche in relazione alla loro intensità, in modo da recare pregiudizio alla tranquillità pubblica, ovvero alla quiete ed al riposo di un numero indeterminato di persone, anche se non e’ necessario che siano state tutte disturbate in concreto, atteso che la valutazione circa l'entità del fenomeno rumoroso va fatta in relazione alla sensibilità media del gruppo sociale in cui il fenomeno stesso si verifica, non assumendo rilievo assorbente le lamentele di una o più persone (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 3678 del 01/12/2005-31/01/2006, Giusti). Trattasi, invero, di reato di pericolo presunto; ai fini della sua configurazione, pertanto, non e’ necessaria la prova dell'effettivo disturbo di più persone, ma e’ sufficiente l'idoneità del fatto a disturbare un numero indeterminato di persone”. (Trib. Bari 24 settembre 2007).

In sostanza chi si ritiene danneggiato potrà chiedere l’intervento della pubblica autorità (polizia municipale, carabinieri, ecc.) per le constatazioni di loro competenza. Quanto alla tutela civile, salvo ulteriori disposizioni del regolamento condominiale contrattuale, la norma cui fare riferimento in relazione alle immissioni sonore intollerabili è l’art. 844 c.c. a mente del quale:

Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso”.

Quanto ai limiti di tollerabilità è stato specificato “ che non avendo il limite di tollerabilità delle immissioni rumorose carattere assoluto, ma essendo esso relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti, spetta al giudice del merito sia accertare in concreto il superamento della normale tollerabilità e l'individuazione degli accorgimenti idonei a ricondurre le immissioni nell'ambito della normale tollerabilità”(ex multis Cass. n. 3438/10).

In relazione all’onere della prova starà a chi contesta dover dimostrare con ogni mezzo (es. perizia fonica, testimonianza, ecc.) l’eccessività dei rumori lamentati. Indubbiamente un compito gravoso e di non facile soluzione.

Fonte: Condominioweb

lunedì 8 novembre 2010

Obbligo di privacy per la telecamera.


La videosorveglianza sta diventando ormai il mezzo più diffuso in condominio per tutelare la sicurezza, al punto che il Garante della privacy ha ritenuto necessario emettere in data 8 aprile 2010 un nuovo provvedimento (sostitutivo di quello del 2004) per individuare e regolamentare il giusto equilibrio tra sicurezza e privacy.

I sistemi di video sorveglianza non devono pregiudicare la riservatezza, l'intimità e il riserbo dei condomini e di chi frequenta gli spazi comuni condominiali: l'installazione deve avvenire, oltre che nel rispetto della disciplina in materia di protezione dei dati personali, anche nella piena osservanza delle norme vigenti dell'ordinamento civile e penale.

Il Garante conferma che la privacy si basa su tre principi generali: liceità, necessità e proporzionalità. Proprio per evitare di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata (articolo 615-bis codice penale) è opportuno, in primo luogo, che l'angolo visuale delle riprese sia limitato agli spazi di propria esclusiva competenza, quale può essere quella immediatamente antistante l'ingresso dell'edificio condominiale o della singola unità immobiliare. È da escludersi invece, a pena di illiceità del trattamento dei dati, ogni forma di ripresa anche senza registrazione di immagini relative ad aree comuni (come cortili, pianerottoli, scale, autorimesse comuni).

L'immagine della persona trova ampia tutela nel nostro ordinamento. Ecco allora che anche l'attività di videosorveglianza deve rispettare il cosiddetto principio della proporzionalità nella scelta delle modalità di ripresa e di dislocazione delle telecamere. E così, il ricorso alla videosorveglianza appare sproporzionato quando nel condominio già vi sia la presenza di personale addetto esclusivamente alla protezione. È illegittima se installata in luoghi non soggetti a concreti pericoli o per i quali non sussistono effettive esigenze di controllo: è il caso del condominio dove non risultano essersi mai verificati né furti nei singoli appartamenti e né particolari intrusioni di terzi estranei nelle parti comuni, ove quindi l'installazione di simili impianti rappresenterebbero un inutile deterrente destinato solo a influenzare negativamente il comportamento e i movimenti delle persone.

È addirittura vietata, e può quindi formare oggetto di legittima contestazione anche da parte di terzi estranei al condominio, l'installazione con scopo deterrente di telecamere finte o non funzionanti in quanto la sola loro presenza può condizionare il movimento e il comportamento delle persone.

Altre due condizioni si pongono all'ammissibilità nell'ambito del condominio della tutela della sicurezza delle persone e dei beni comuni a mezzo di sistemi di video sorveglianza: che le immagini siano unicamente visionabili in tempo reale o conservate solo per poche ore (al massimo per le 24 successive alla rilevazione); che i soggetti interessati dalle riprese siano sufficientemente informati che stanno per accedere o si trovano in un'area videosorvegliata. Tale informativa, di formato e in posizione chiaramente visibile, può essere fornita anche a mezzo di formule sintetiche, purché chiare e senza ambiguità, oppure con simboli di esplicita e immediata comprensione.

Fonte: Augusto Cirla de Il Sole 24Ore

venerdì 5 novembre 2010

Infiltrazioni: risponde dei danni il condominio o il singolo condomino utente esclusivo dello scarico?


Il Tribunale di Genova statuisce che le tubature a servizio di una singola unità abitativa, anche se inserite nel muro maestro di uno stabile condominiale, sono di proprietà esclusiva dell'inquilino, con analoga sua responsabilità esclusiva in caso di danni per infiltrazioni in altri appartamenti.Il Tribunale di Genova statuisce che le tubature a servizio di una singola unità abitativa, anche se inserite nel muro maestro di uno stabile condominiale, sono di proprietà esclusiva dell’inquilino, con analoga sua responsabilità esclusiva in caso di danni per infiltrazioni in altri appartamenti.

La sentenza in rassegna ribadisce che dei danni derivanti dalla rottura di un tubo di scarico passante nel muro maestro dell’edificio condominiale risponde esclusivamente il condomino che di tale scarico è il solo proprietario.

Contrariamente alle apparenze, la vicenda è invero molto semplice anche se i suoi connotati potrebbero distrarre l’attenzione dell’interprete. E’ difatti incontestabile come le tubature a servizio di una singola unità abitativa, anche se correnti nelle parti comuni dello stabile, siano di proprietà esclusiva dell’unità abitativa stessa sino al punto di giuntura col collettore comune [art. 117, comma 1, n.° 3, c.c.)].

Ne deriva allora che se non vi sono diramazioni tra collettore principale e derivazioni minori, l’intera colonna risulta di proprietà esclusiva del singolo condomino, anche se in ipotesi la stessa segue dall’ultimo piano sino a terreno attraversando numerosi piani intermedi, deviando negli scantinati, passando nelle solette, superando cortili, etc… sino a conferire infine in pubblica fognatura.

Dei danni derivanti agli altri condomini risponde pertanto soltanto il proprietario dell’appartamento al cui servizio è destinato in via esclusiva lo scarico interessato dalla rottura. E coerentemente, se la tubazione in questione è asservita a due o più unità abitative, rispondono cumulativamente i proprietari delle stesse dei danni arrecati a quelle unità abitative che di tale tubazione non si servono; non il condominio.

Che poi siano nuovamente tutti questi ultimi proprietari interessati od ancora uno soltanto di loro, dipende semplicemente dal punto in cui si genera la rottura ed in cui si verificano i danni . Lo stesso principio vale ovviamente non solo per gli impianti idraulici di scarico, ma anche per quelli di adduzione dell’acqua così come di ogni altra utenza (energia elettrica, gas, televisione, citofoni, etc…).

Risulta infine ininfluente che gli impianti in oggetto siano stati un tempo di uso collettivo dell’intero condominio e siano solo in seguito divenuti di uso del singolo inquilino o di una parte soltanto degli inquilini del condominio: ciò che conta è lo stato dei luoghi al momento in cui si verifica il danno.

Riassumendo: sono i condomini che traggono utile diretto ed attuale dall’impianto o da una sua parte che rispondono dei danni da questo, o quella, prodotti agli altri coinquilini che dell’impianto stesso, o della sua parte, non fruiscono; non il condominio nel suo complesso.
(Sentenza Tribunale Genova 24/09/2010)

Fonte: Diego Gandini de Ipsoa-diritto

giovedì 4 novembre 2010

Antenna condominiale e spese urgenti.


Ai sensi dell’art. 1117 n. 3 c.c. sono di proprietà comune, salvo diversa disposizione del titolo, le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Tra queste non v’è dubbio che debba essere inserita l’antenna radiotelevisiva coeva alla costruzione dell’edificio. La funzione dell’impianto è evidente: rendere possibile la ricezione del suddetto segnale radiotelevisivo. Esso sarà in proprietà solamente di alcuni condomini se la sua installazione, comunque successiva alla nascita del condominio, è considerabile come un’innovazione gravosa o voluttuaria suscettibile d’utilizzazione separata.

Qualora così non fosse, tutti i condomini, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1123-1133-1137 c.c. devono partecipare alle spese per la manutenzione di quell’impianto, tanto se ordinate dall’amministratore tanto se deliberate dall’assemblea.

Che cosa accade nel caso di spese sull’impianto effettuate direttamente e senza nessun preavviso dal singolo condomino? Il caso è ricorrente in quei condomini dove, formalmente, non si è costituita la compagine (es. perché non è obbligatoria la nomina dell’amministratore) o più semplicemente perché il singolo comproprietario ha deciso d’agire di propria iniziativa.

Al riguardo la norma di riferimento è l’art. 1134 c.c. che le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione (cfr. sent. n. 2046/06) hanno ritenuto applicabile anche al così detto condominio minimo (quello con due soli partecipanti).

A mente di tale disposizione il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Spetta a chi ha effettuato la spesa dimostrarne l’urgenza ossia dare prova che v’era la necessità di effettuare la spese in questione senza ritardo e, quindi, senza poter avvertire in tempo utile l’amministratore e gli altri condomini. A tal fine va considerata urgente la spesa la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere (così Trib. Bologna 11 marzo 2010 n. 670).

Una valutazione da effettuare, sostanzialmente, caso per caso. Come devono comportarsi i condomini e l’amministratore che non riconoscono tale urgenza? La soluzione al quesito è immediata: potranno rifiutare di pagare la loro quota parte specificando che il costo non rientra tra quelli rimborsabili ai sensi dell’art. 1134 c.c. Spetterà al comproprietario che ha effettuato la spesa dimostrare, eventualmente anche in giudizio, il contrario, vale a dire l’urgenza e la necessità che l’hanno portato ad agire in quel modo.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci de Lavorincasa

mercoledì 3 novembre 2010

Recuperare i contributi condominiali gravanti sull’alienante nel caso di vendita dell’immobile.

Giud. pace civ.Ariano Irpino, , 6 agosto 2010, n. 219
Al fine di recuperare le somme dovute dal venditore – maturati quando era proprietario dell’immobile ed approvati con delibera assembleare postuma alla compravendita – il condominio non può agire richiedendo nei suoi confronti l’emissione di un decreto ingiuntivo ex art. 63, comma 1, att. c.c., in quanto soggetto ormai privo della qualità di condòmino. Potrà, piuttosto, agire, instaurando un ordinario giudizio di cognizione.


martedì 2 novembre 2010

Nuovo ascensore: niente risarcimenti a chi vota contro.


Che l'ascensore sia uno degli impianti più utili è sicuro, ma non è altrettanto sicuro che sia installabile sempre e comunque. Sul punto torna la Cassazione, con la sentenza 20902/2010, respingendo il ricorso di un condomino che chiedeva l'annullamento della delibera assembleare con cui si concedeva a tre inquilini il permesso di collocare, a proprie spese, un ascensore nel vano scala condominiale.

Il tribunale aveva dato ragione al condomino, ritenendo che l'installazione avesse violato il suo diritto di proprietà dato che «il suo appartamento era stato danneggiato». La corte d'appello, invece, aveva ribaltato la decisione, rilevando come l'ascensore avesse rappresentato un «vantaggio per tutti quanti, specialmente per le persone anziane». La Cassazione ha confermato l'orientamento della corte d'appello e ha colto l'occasione per ribadire i limiti in materia di delibere riguardanti le innovazioni.

L'installazione ex novo di un impianto, infatti, rientra tra le innovazioni gravose suscettibili di utilizzazione separata: la relativa delibera di approvazione, quindi, deve essere assunta secondo l'articolo 1136, comma 5, del codice civile (maggioranza assoluta dei condomini e almeno 667 millesimi). A meno che nel condominio non sia presente un portatore di handicap, nel qual caso è applicabile l'articolo 2 della legge 13/1989, che consente di votare con il quorum minimo: in prima convocazione, maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi; in seconda convocazione, almeno un terzo dei condomini e 334 millesimi.

In entrambi i casi resta fermo quanto disposto dall'articolo 1120, comma 2, del codice civile, che vieta le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano alcune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di uno solo condomino. Il divieto di innovazioni scatta qualora le migliorie – votate a maggioranza dai condomini – rendano «alcune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino» e le delibere condominali possono essere passibili di annullamento essendo "vietate" ai sensi dell'articolo 1120.

I giudici hanno ribadito che non necessariamente dalle innovazioni «debba derivare per il condomino dissenziente un vantaggio compensativo», ma non deve neppure riscontrarsi una «sensibile menomazione» dei suoi diritti, perché in tal caso la delibera può essere annullata. Sulla base di tali principi, è stata ritenuta nulla «la delibera assembleare che – pur in presenza di due condomini disabili – autorizzi l'installazione di un ascensore con sensibile riduzione delle dimensioni delle scale (Cassazione, sentenza 12847/2007, nel caso, la rampa veniva ridotta a 85 cm).

Il Consiglio di Stato (sentenza 2546/2010) ha stabilito che «a fronte di una divisione verticale dell'edificio, il taglio del tetto per inserirvi l'ascensore, su una superficie ridotta destinata interamente a coprire le porzioni materiali sottostanti di proprietà esclusiva di un condomino, costituisce un intervento su una parte comune riconducibile a quell'utilizzo della cosa comune ed a quelle modifiche della cosa stessa funzionali a detto utilizzo, che gli articoli 1102 e 1120 del codice civile consentono al partecipante alla comunione, non venendo nel caso di specie compressi i diritti dei comproprietari a farne parimenti uso secondo la sua naturale destinazione».

Fonte: Luana Tagliolini de Il Sole 24Ore

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