lunedì 11 ottobre 2010

Spese condominiali: vale il regolamento.


Rendiconto alla mano, le famiglie più attente hanno già iniziato a pensarci. Controllando il numero di millesimi attribuiti al proprio appartamento e cercando di capire se tutto è corretto. Dopotutto – potrebbe aver pensato qualcuno – se l'alloggio del quarto piano ha 39 millesimi, perché quello del piano di sopra ne ha solo 34, tanto più che il suo proprietario ha trasformato il balcone in veranda?

La differenza, in un palazzo con una trentina di appartamenti e il riscaldamento centralizzato, corrisponde a circa 250 euro di spese all'anno, e tanto basta a spiegare perché la questione sia così sentita.

Anche se bisogna ricordare che la materia condominiale – costantemente plasmata dalla giurisprudenza – mal si presta a risposte tranchant: ogni edificio ha i suoi millesimi (di proprietà, generali, per le scale, per il riscaldamento eccetera) e quelli di natura contrattuale non possono essere modificati a maggioranza, neppure dopo l'ormai celebre sentenza 18477/2010.
Emblematico il caso su cui si è pronunciata la Cassazione con la sentenza 18486/2010, alle prese con edifici nei quali – senza deliberazioni esplicite – ci si discosta abitualmente dai criteri di ripartizione delle spese fissati dal regolamento condominiale o dalle tabelle allegate.

Su questo punto, la Corte ha stabilito che il regolamento condominiale in "disuso" resta comunque valido fino alla sua modifica.

Nel caso specifico, un supermercato collocato al pianterreno di un condominio contestava la delibera che – modificando i criteri di ripartizione delle spese seguiti da oltre 20 anni – gli aveva addebitato costi relativi a porzioni immobiliari e a servizi di cui l'esercizio commerciale non fruiva in nessun modo.

Il condominio si era difeso spiegando che l'assemblea aveva semplicemente riapplicato, dopo anni di "disuso", i criteri sanciti dal regolamento ancora vigente, ma il tribunale e la corte d'appello (con motivazioni diverse) avevano dato ragione al supermercato.

La Cassazione, invece, ha ribaltato la questione, stabilendo che – in presenza di un regolamento condominiale – la ripartizione deve essere fatta in base alle sue regole, «a nulla rilevando che per molto tempo fossero stati utilizzati dal condominio altri criteri».

Ogni condomino, infatti, secondo la Corte di cassazione, ha sempre il potere di prendere l'iniziativa per l'eventuale revisione o modifica del regolamento vigente, ma fino a quando le variazioni non sono state effettuate si devono applicare tutte le disposizioni regolamentari esistenti.

Fonte: Remo Bresciani e Cristiano Dell'Oste de Il Sole 24Ore

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