mercoledì 20 ottobre 2010

In condominio tutte le tabelle si modificano a maggioranza.


Le tabelle millesimali in condominio si possono cambiare tutte. Parola di giudice di Cassazione, cioè dell'estensore della motivazione della sentenza a sezioni unite n. 18477/2010. Roberto Triola, presidente della II sezione, intervenendo lo scorso 6 ottobre a un convegno organizzato a Pisa da Anaci (amministratori condominiali ) e Uppi (piccoli proprietari), ha rassicurato gli operatori.

Nel question time seguito alle relazioni sono emersi alcuni punti fermi che possono indurre giuristi, condomini e amministratori a una lettura più serena della pronuncia: anzitutto, Triola ha rilevato che questa riguarda il valore millesimale della proprietà dei singoli condomini e quindi ha una valenza generale, posto che le tabelle predisposte per alcuni servizi (riscaldamento) o ai sensi degli articoli 1124 e seguenti del Codice civile altro non sono che applicazione specifica dei principi generali di cui all'articolo 1123. Le tabelle, dunque, hanno sempre valore regolamentare, quindi l'approvazione o la revisione richiedono in ogni caso le maggioranze di cui all'articolo 1138, salvo che acquistino natura convenzionale ai sensi dell'articolo 1123, primo comma, ultimo inciso, ovvero si discostino espressamente e formalmente da una ricognizione di valore (si veda anche «Il Sole 24 Ore» del 4 ottobre scorso).

La revisione, inoltre, ha spiegato Triola, non è ovviamente consentita ad libitum, timore manifestato da molti degli amministratori presenti che temevano una deflagrazione di contenzioso nei condomini, ma si può disporre laddove colui o coloro che la richiedono adducano la sussistenza di un errore nelle tabelle in uso. I presupposti di cui all'articolo 69 delle disposizioni di attuazione continuano a governare la materia della revisione, e in assenza di errori o modifiche sostanziali non si potrà procedere ad alcuna revisione delle tabelle esistenti, neppure a maggioranza.

Laddove anche un singolo condomino adduca, motivatamente e in maniera sostenibile e documentata, la sussistenza di un errore, l'amministratore, anche in deroga al disposto di cui all'articolo 66 delle disposizioni di attuazione, dovrà convocare un'assemblea nella quale, con le maggioranze previste dall'articolo 1138 del Codice civile, si potrà decidere di incaricare un tecnico per una valutazione in ordine alla revisione e per la eventuale successiva redazione di nuove tabelle. Che verranno poi approvate con le stesse maggioranze. In caso di inerzia del condominio, il condomino che si duole dell'esistenza di un errore dovrà dar corso ad azione giudiziale.

Cassata, quindi la tesi che la tabella sia sempre un atto negoziale e riaffermatane invece la natura regolamentare, la legittimazione passiva in ordine alla lite relativa alla loro revisione spetta all'amministratore e non già ai singoli. Con un deciso alleggerimento di formalità, tempi e costi necessari.

La tabella recepita in un regolamento approvato da tutti i condomini è comunque suscettibile di revisione a maggioranza, laddove si ispiri a criteri regolamentari, poiché l'unica tabella che ha natura convenzionale – e che quindi può essere modificata solo all'unanimità – è quella che preveda deroghe ai criteri legali di riparto previsti dal Codice.

Fonte: Massimo Ginesi de Il Sole 24Ore

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