martedì 5 ottobre 2010

Il conto corrente condominiale.


Non è certo una novità quella che i condomini preferiscano che il proprio danaro sia gestito attraverso un conto corrente intestato al condominio. Ma questo, se pur consigliabile, comporta una complicazione nella gestione amministrativa. Un aspetto molto delicato e non di minor importanza dell’amministrazione condominiale riguarda i versamenti dei condomini su un apposito conto corrente esclusivo del condominio.

Diciamo subito che non vi è alcuna disposizione giuridica che prevede espressamente l’obbligo per l’amministratore di aprire uno specifico conto corrente per ciascun condominio amministrato. Ciò nonostante, evidenti motivi di opportunità suggerirebbero di adottare tale sistema, poiché solo in questo modo è possibile gestire le somme depositate da ogni condominio, in totale trasparenza ed evitare inutili sospetti tra i condomini, che potrebbero sospettare l’utilizzo di dette somme a scopi diversi da quelli per cui sono state versate. Del resto detto timore non è del tutto infondato visto che vi sono stati molti episodi di cattiva gestione dei versamenti effettuati da condomìni di edifici diversi su un unico conto corrente, o peggio ancora, sul conto corrente privato dell’amministratore.

È pur vero, però, che se l’Amministratore volesse non è con il conto corrente personalizzato che si possono evitare le “distrazioni”! Inoltre vi è da dire che la gestione di molti conti correnti, magari aperti su varie banche ubicate in luoghi diversi della città (in quanto ereditati nei passaggi di consegne), comporta oggettivi problemi organizzativi per quell’Amministratore professionista che gestisce un congruo numero di stabili.

La giurisprudenza, in più occasioni ha affermato che è necessario mantenere separato il patrimonio che fa capo al condominio da quello personale dell’amministratore o da quelli che riguardano altri condomini. Le sentenze non sono numerose e soprattutto sono di merito, comunque prendono in esame i problemi principali, fornendo linee guida.

In più occasioni la giurisprudenza ha affermato che per l’amministratore sussiste, in ogni caso, “l’obbligo” di aprire un conto corrente intestato al condominio, pur non esistendovi alcuna normativa in merito. Una prima decisione è stata data dal Tribunale di Milano che ha stabilito che ciascun condomino dispone di un vero e proprio diritto soggettivo a vedere versate le sue quote, sia per sopperire alle spese che per gli eventuali fondi, su un conto corrente intestato al condominio e non personalmente all’amministratore, ed a conoscere l’entità degli interessi che maturino a suo favore ( Trib.Milano 9.9.91).

Nella sentenza viene spiegato che un’eventuale confusione sul conto corrente dell’amministratore dei versamenti effettuati dai condomini e delle somme di denaro appartenenti al patrimonio personale dell’amministratore, non permette ai condomini stessi, alcun tipo di controllo e ciò contrasta con la legge. Se un commento ci è concesso facciamo rilevare che, se pure lecito e giusto nella sostanza, vi è da notare che, nella normalità dei casi, un conto corrente di un condominio non produce interessi ma, di norma, spese; inoltre, spesso, la gestione degli incassi è passiva rispetto ai pagamenti, così ché il controllo dell’utilizzo dei fondi, ancorché lecito, appare aleatorio ed inutile.

Detto principio nasce dalla condivisibile volontà di evitare che il patrimonio personale dell’amministratore non si confonda con quello del condominio e ciò è stato ribadito da un’altra sentenza sempre del Tribunale di Milano dell’anno successivo. Il Tribunale ha giustamente voluto evidenziare che la confusione del patrimonio personale dell’amministratore con quello facente capo al condominio, può determinare nella gestione dell’amministratore operazioni estranee a quelle proprie del condominio stesso.

Non dimenticando, inoltre, che in caso di morte dell’amministratore, potrebbe diventare molto arduo per i condomini recuperare i fondi di loro spettanza che si trovino confusi con il patrimonio rivendicato dagli eredi. Per questi motivi, secondo il Tribunale, la mera mancanza di un conto corrente separato per ciascun condominio costituisce la base per ogni possibile violazione degli obblighi del mandatario e così rappresenterebbe un’irregolarità di gestione talmente grave da portare addirittura alla revoca dell’amministratore.

Il contenuto di detta decisione è stato recentemente richiamato da una sentenza del Tribunale di Torino che ha confermato che l’amministratore di condominio, pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo, è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato a ciascun condominio da lui amministrato, onde evitare che possa sorgere confusione tra il suo patrimonio personale e quelli dei diversi condomini, nonché tra questi ultimi. (Trib.Torino 3.11.00 - dello stesso avviso anche il Tribunale di S.Maria CapuaV. 17.7.97)

In proposito di delibere è stato deciso che è addirittura illegittima la deliberazione dell’assemblea condominiale qualora preveda il mantenimento del conto corrente intestato ad una società, facente capo all’amministratore, ed avente per oggetto l’amministrazione di condomini, come conto d’appoggio dell’amministrazione condominiale sul quale far affluire i versamenti di tutti i condomini, in quanto ciò integra lesione del diritto di ciascun condomino alla perfetta trasparenza, chiarezza e facile comprensibilità della gestione condominiale che costituisce un limite inderogabile alle scelte discrezionali e gestionali degli organi di amministrazione e governo del condominio. (Trib Genova 16.9.93)

I problemi relativi al conto corrente condominiale si possono presentare oltre che per quanto riguarda l’apertura anche per la chiusura conseguente alla nomina del nuovo amministratore. E’ stata dichiarata legittima la richiesta risarcitoria ai sensi dell’art. 2033 c.c. azionata nei confronti del condominio dall’amministratore uscente il quale nella fase successiva alla cessazione del suo incarico, al fine di operare il cambio di firma sul conto corrente in conformità agli accordi intervenuti con l’amministratore entrante, a causa dell’inerzia di quest’ultimo abbia provveduto personalmente alla chiusura del conto, versando all’istituto bancario una somma a saldo del debito (Pret.Roma 14.4.88).

In conclusione si deve rilevare che anche l’ABI (Associazione Bancaria Italiana) si è pronunciata su questo argomento affermando che per gestire correttamente l’amministrazione condominiale è opportuno che l’amministratore apra sempre un conto corrente intestato al condominio, poiché in questo modo non si crea confusione tra il patrimonio personale con quello del condominio. Inoltre l’ABI ha fornito delle indicazioni specifiche per l’apertura del conto corrente intestato al condominio, i documenti necessari sono: documento d’identità dell’amministratore, copia codice fiscale del condominio, copia verbale d’assemblea che autorizza l’apertura, e se del caso, anche copia del regolamento. Appare però scontato che tale posizione da parte dell’ABI è, quanto meno, di parte.


1 commento:

mario ha detto...

nel verbale di assemblea si e verificato che non hanno autorizzato all'amministratore di aprire un conto intestato al condominio quindi lui da buon profesionista gestisce i nostri soldi sul conto dei suo condòmini .

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