giovedì 7 ottobre 2010

Amministratore di condominio: carta bianca per le emergenze.


Quando agisce nei limiti dei poteri che gli attribuisce la legge o di quelli che gli ha conferito l'assemblea, l'amministratore rappresenta il condominio. Perciò, quando ne "spende" il nome, assume obblighi contrattuali per conto del condominio. Questo principio – affermato dalla sentenza 6557/2010 della Cassazione – si desume non solo dall'articolo 1131 del Codice civile ma anche dall'articolo 1133, che rende obbligatori per i condòmini i provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri.

Di conseguenza, nel caso in cui l'amministratore abbia assunto l'iniziativa di compiere opere urgenti di manutenzione straordinaria – se effettivamente c'è l'urgenza – i terzi contraenti (ad esempio, l'impresa edile cui si sia rivolto l'amministratore) possono pretendere il pagamento di quanto dovuto dal condominio.

Secondo la legge l'amministratore è tenuto:

- a eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

- a disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

- a riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

- a compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.

Il potere dell'amministratore si riferisce non solo alle parti comuni a tutti i partecipanti e, come tali, insuscettibili di proprietà separata, ma riguarda anche la vigilanza sulla regolarità dei servizi comuni, anche per quanto attiene alle interferenze con i singoli appartamenti.

Riguarda, inoltre, il potere di eseguire verifiche e di dar il via ai necessari interventi intesi a mantenere integra la parità del godimento dei beni comuni da parte di tutti i condomini. Non riguarda, però, i rapporti personali tra i condomini.

L'articolo 1135 del Codice civile abilita l'amministratore a ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza imponendogli l'obbligo di riferire all'assemblea.
Per la ratifica e l'approvazione di spese urgenti, l'assemblea condominiale può deliberare con la normale maggioranza assembleare, senza che sia necessario il consenso unanime di tutti i condomini (tribunale di Verona, 5 aprile 2004).

L'obbligo di riferire rientra nel dovere generale che incombe all'amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini e che, pertanto, non può essere confuso con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandato; l'inosservanza di tale obbligo non intacca il diritto al pagamento da parte dei fornitori dei condominio, né preclude il diritto dell'amministratore al rimborso delle spese riconosciute urgenti, nei limiti in cui il giudice le ritenga giustificate.

Più in generale, anche per le spese di manutenzione ordinaria effettuate dall'amministratore senza consultare i condòmini deve ritenersi consentito all'assemblea di approvare successivamente le spese, disponendone il rimborso, dato che si tratta di delibera riconducibile fra le attribuzioni conferitele dall'articolo 1135 del Codice civile (Tribunale Nocera Inferiore 19 aprile 2001).

In alcuni casi potrebbe porsi il problema opposto, e cioè che l'amministratore non si attivi per effettuare un intervento – sia di manutenzione ordinaria che straordinaria – che uno dei condòmini ritiene urgente. In queste situazioni, non si può adire direttamente il giudice in sede contenziosa, senza avere prima interpellato l'amministratore del condominio, affinché convochi l'assemblea dei condomini per l'approvazione dei lavori ed eroghi la spesa relativa, oppure senza avere – in caso di suo rifiuto ed omissione – convocato direttamente l'assemblea. Solo se l'assemblea si rifiuta di approvare la spesa e i lavori necessari, chi vuole effettuare i lavori potrà impugnare impugnato tempestivamente la deliberazione.

Fonte: Maurizio de Tilla de Il Sole 24Ore

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